К делу № 2-1125/2019

УИД: 23RS0003-01-2019-001917-64

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 мая 2019 года г.-к. Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Карпенко О.Н., 

при секретаре ФИО5,

с участием представителя истцов ФИО1 и ФИО2 – ФИО6, действующего на основании доверенности, представителя ответчика ФИО3 – ФИО7, действующего на основании доверенности, представителя третьего лица ФИО10 – ФИО9, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи,

встречному иску ФИО3 к ФИО1 и ФИО2 о признании договора займа и договоров купли-продажи земельных участков недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи. 

В обоснование заявленных требований указывают, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ответчиком ФИО3 (покупатель) были заключены договоры купли-продажи, а именно: земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:1795, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с/о Витязевский, ОАО "Витязево", секция 23, контур 391, 392, 393, 394, 395, 396, северо-западная часть контуров 331, 332; земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:1901, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с/о Витязевский, ОАО "Витязево", секция 23, контур 391, 392, 393, 394, 395, 396, северо-западная часть контуров 331, 332; земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:1807, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с/о Витязевский, ОАО "Витязево", секция 23, контур 391, 392, 393, 394, 395, 396, северо-западная часть контуров 331, 332.

Согласно пункта 4 вышеуказанных договоров купли-продажи, каждый земельный участок сторонами был оценён в 100 000 руб. Однако при заключении вышеуказанных договоров купли-продажи денежные средства за участки покупателем продавцу не передавались. 

Договорённость о том, что за земельные участки денежные средства будут переданы не в момент подписания договора, а после была вызвана тем, что бывший муж ФИО3 - ФИО10 обратился к ФИО2 с просьбой предоставить спорные земельные участки для застройки жилыми домами. Он занимался строительством индивидуальных жилых домов. И обещал выплачивать им денежные средства по мере продажи застроенных земельных участков жилыми домами, которые можно будет продать быстрее и за большую цену в отличие от пустых земельных участков. Однако ФИО10 застройку участков прекратил и взятые обязательства по оплате земельных участков не исполнил. 

Истец обратилась к ответчику о расторжении договоров купли-продажи, так как денежные средства за земельные участки не были переданы, и явиться в Росреестр для подачи соответствующего заявления, однако данная претензия ответчиком осталась без ответа.

Учитывая вышеизложенное просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 (продавец) и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:1795, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с/о Витязевский, ОАО "Витязево", секция 23, контур 391, 392, 393, 394, 395, 396, северо-западная часть контуров 331, 332; расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 (продавец) и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с/о Витязевский, ОАО "Витязево", секция 23, контур 391, 392, 393, 394, 395, 396, северо-западная часть контуров 331, 332; расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1(продавец) и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с/о Витязевский, ОАО "Витязево", секция 23, контур 391, 392, 393, 394, 395, 396, северо-западная часть контуров 331, 332; указать, что данное решение, является основанием для прекращения права собственности на указанные земельные участки за ФИО3 и восстановлении записи о государственной регистрации права собственности в ЕГРН за ФИО1

Впоследствии ФИО1 и ФИО2 заявленные требования дополнили, просили признать недействительными (ничтожным) договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанных земельных участков; 

Мотивируя тем, что договоры купли-продажи от 19.12.2017г. помимо того, что они подлежат расторжению, поскольку денежные средства за участки продавцу не передавались, являются еще и ничтожными сделками. Заключая данные договора, стороны фактически договорились о совместной деятельности.

В свою очередь, ответчик ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 и ФИО2 о признании договора займа и договоров купли-продажи земельных участков недействительными, ссылаясь на то, что требования истцов заявлены на основании мнимых сделок, который в силу ст.170 ГК РФ являются ничтожными.

На момент подписания указанных договоров купли-продажи ФИО3 состояла в браке с ФИО10 (в настоящее время брак расторгнут). В декабре 2017 года ФИО10 обратился к ФИО3 с просьбой оформить на ее имя земельные участки, которые принадлежали ФИО1 По его словам между ним и ФИО11 была достигнута договоренность по которой ФИО10 за свой счет осуществляет строительство таунхаусов на этих участках, а после их застройки они совместно с ФИО11 продают их. Для обеспечения финансовых интересов ФИО10 было принято решение переоформить земельные участки с ФИО11 на ФИО12, а в целях обеспечения финансовых интересов ФИО11 было решено составить расписку, по которой семья ФИО12 будет должна семье ФИО11 стоимость участков. Необходимость оформления земельных участков именно на ФИО3 была вызвана тем, что ФИО10 не является гражданином Российской Федерации и оформление участков на его имя невозможно. Соответственно расписку от ДД.ММ.ГГГГ вынуждена была написать именно ФИО3

ФИО11 оценили каждый свой участок в 3 650 000 (три миллиона шестьсот пятьдесят тысяч) рублей. Общая стоимость составила 10 950 000 (десять миллионов девятьсот пятьдесят тысяч) рублей. На указанную сумму и была составлена расписка с условиями залога спорных участков.

По факту расписка и договоры купли-продажи участков были подписаны в один день - ДД.ММ.ГГГГ, в день, когда ФИО3 и ФИО1 подавали договоры купли-продажи на государственную регистрацию. Однако фактически денежные средства ФИО3 не получала. До ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 не была знакома с ФИО2 Каких-либо дружественных, родственных или иных отношений между ними не было. Соответственно, каких-либо причин у ФИО2 давать взаймы такую большую сумму денег не знакомому человеку, не имелось.

Все вышесказанное свидетельствует о мнимости не только заключенных договоров купли-продажи земельных участков, но и договора займа, заключенного между ФИО3 и ФИО2, который оформлен в форме расписки ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с чем, просит признать договор займа, заключенный между ФИО3 и ФИО2 на сумму 10 950 000 рублей, оформленный в виде расписки ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным); признать недействительными заключенные между ФИО1 и ФИО3 договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанных земельных участков и применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО6 уточненные исковые требования ФИО11 поддержал, просил их удовлетворить. Признал уточненные встречные требования ФИО8, в подтверждение чего предоставил суду заявление, в котором указал, что порядок и последствия признания иска ему разъяснены и понятны. 

Представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО10 – ФИО9 в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав мнение участников процесса, огласив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

При этом, в соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что на основании договоров купли-продажи земельного участка от 19.12.2017г., заключенных с продавцом ФИО1, покупатель ФИО3 приобрела в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с/о Витязевский, ОАО "Витязево", секция 23, контур 391, 392, 393, 394, 395, 396, северо-западная часть контуров 331, 332; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с/о Витязевский, ОАО "Витязево", секция 23, контур 391, 392, 393, 394, 395, 396, северо-западная часть контуров 331, 332; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с/о Витязевский, ОАО "Витязево", секция 23, контур 391, 392, 393, 394, 395, 396, северо-западная часть контуров 331, 332.

Пунктом 1 ст.555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

Согласно п.4 вышеуказанных договоров отчуждаемые земельные участки (зданий, строений, сооружений на земельных участках согласно п.3 договоров не имеется), продаются за 100 000 рублей, которые были выплачены покупателем продавцу при подписании настоящего договора.

Поскольку при заключении договоров купли-продажи земельного участка от 19.12.2017г. сторонами были согласованы все существенные условия договора, то у продавца возникла обязанность по передаче земельных участков покупателю, а у покупателя – уплатить продавцу стоимость земельных участков.

В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на данные земельные участки к ФИО3 прошел государственную регистрацию, что подтверждается выписками из ЕГРН от 24.05.2019г.

В тоже время, из пояснений сторон следует, что оплаты по данным договорам произведено не было, поскольку указанные договора фактически прикрывали иные договора о совместной деятельности (ст.1041 ГК РФ), по которым ФИО11 передавали в собственность ФИО3 принадлежащие им на праве собственности земельные участки, а ФИО3, в лице ФИО10, в свою очередь обязалась осуществить на них строительство жилых домов, и после их реализации, вернуть часть прибыли ФИО11. 

В подтверждение данных доводов, суду представлена расписка ФИО3 от 28.12.2017г. о получении от ФИО2 денежных средств в размере 10 950 000 рублей в качестве беспроцентного займа. В качестве обеспечения данного займа, в случае не возврата денежных средств или не полного исполнения обязательств по данной расписке, ФИО3 обязалась передать ФИО2 земельные участки, принадлежащие ей на праве собственности с кадастровыми номерами: 23:37:0709001:1901, 23:37:0709001:1795, 23:37:0709001:1807 со всеми имеющими на них строениями.

При этом, данный договор займа (расписка от 28.12.2017г.) был заключен между сторонами для обеспечения финансовых интересов ФИО11, и фактически денежные средства по ней не передавались, что признается сторонами и в силу ч.2 ст.68 ГПК РФ освобождает от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор займа (расписка от 28.12.2017г.) и договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2017г. являются мнимыми сделками, совершенные лишь для вида, без намерения создать соответствующие последствия для сторон.

В силу п.1 ст.170 ГК РФ сделка считается мнимой, когда намерение сторон не направлено на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей по ней.

По смыслу п.2 данной статьи по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Таким образом, мнимая сделка характеризуется тем, что ее стороны не преследуют целей создания соответствующих сделке правовых последствий, то есть совершают ее лишь для вида.

Согласно позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнения. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ (п.86).

Принимая доводы сторон о мнимости вышеуказанных договоров, суд исходит из того, что ФИО3 без оформления разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенным по адресу: 

<

адрес> секция 23, контур 391, 392, 393, 394, 395, 396, северо-западная часть контуров 331, 332 было начато строительство капитального строения. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации МО г.-к.Анапа с иском к ФИО3 о сносе самовольного строения. Решением Анапского городского суда от 2.10.2018г. по делу № иск администрации МО г-к.Анапа удовлетворен, строение незавершенное строительством размерами 17,2м х 10,2м, площадью застройки 176 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № признано самовольным и подлежит сносу.

Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст.432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Обстоятельства, свидетельствующие о том, что как истец так и ответчик, заключая договора купли-продажи земельных участков, преследовали иную цель и имели волю на совершение другой сделки, установлены в судебном заседании и не оспариваются самими участниками процесса. Следовательно, судом установлены те обстоятельства, с которыми положения пункта 2 статьи 170 ГК РФ связывают возможность признания сделки недействительной по мотиву мнимости (притворности).

Согласно абз.4 ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделку недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. 

В силу п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст.168 ГК РФ). 

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В силу пункта 2 данной статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Таким образом, совокупностью установленных по делу обстоятельств подтверждена недействительность оспариваемых договоров купли-продажи земельного участка от 19.12.2017г. и заключении между сторонами мнимых сделок. 

При таких обстоятельствах суд считает необходимым применить последствия недействительных сделок, вернуть стороны в первоначальное положение.

Согласно ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Договор займа является реальным договором, т.е. считается заключенным с момента фактической передачи заемных средств от займодавца заемщику. Само по себе подписание сторонами договора займа без фактической передачи предмета займа не влечет за собой действительности договора займа, поэтому в соответствии с п.1 ст.812 ГК РФ заемщик имеет право оспаривать договор по безденежности, т.е. на том основании, что не получал заемные средства вообще или получил в меньшем количестве, чем оговаривалось в договоре займа. 

Поскольку в силу ст.56 ГПК РФ бремя доказывания безденежности договора займа лежит на заемщике, то признание данных возражений займодавцом, исключает отказ в удовлетворении таких требований и приводит суд к выводам о недействительности договора займа (расписка от 28.12.2017г.). 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи - удовлетворить.

Уточненный встречный иск ФИО3 к ФИО1 и ФИО2 о признании договора займа и договоров купли-продажи земельных участков недействительными – удовлетворить.

Признать договор займа, заключенный между ФИО3 и ФИО2 на сумму 10 950 000 (десять миллионов девятьсот пятьдесят тысяч) рублей, оформленный в виде расписки ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3, земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с/о Витязевский, ОАО "Витязево", секция 23, контур 391, 392, 393, 394, 395, 396, северо-западная часть контуров 331, 332 и применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3, земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с/о Витязевский, ОАО "Витязево", секция 23, контур 391, 392, 393, 394, 395, 396, северо-западная часть контуров 331, 332 и применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3, земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с/о Витязевский, ОАО "Витязево", секция 23, контур 391, 392, 393, 394, 395, 396, северо-западная часть контуров 331, 332 и применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение. 

Решение является основанием для прекращения права собственности на указанные земельные участки за ФИО3 и восстановлении предыдущей записи о государственной регистрации права собственности в ЕГРН за ФИО1.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца.

Председательствующий: