Дело № 2-786/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 мая 2018 г. г. Новошахтинск

Новошахтинский районный суд Ростовской области

в составе:

председательствующего судьи Селицкой М.Ю.,

при секретаре Столной Ю.Н.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – адвоката Злодуховой С.В., действующей на основании ордера №.... от 14.05.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику, в котором просит взыскать с последней в свою пользу сумму задатка, уплаченную по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 01.02.2017 в двойном размере, то есть в сумме 620 000 руб., а также сумму госпошлины в размере 9 400 руб. 

В обоснование заявленных требований истец указала, что 01.02.2017 между ФИО1, именуемой по договору «покупатель» и ФИО2, именуемой по договору «продавец» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которого п. 1.1 продавец обязуется продать, а покупатель купить садовый домик, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и заключить между собой договор купли-продажи (основной договор) в срок не позднее 01.08.2017.

Окончательная цена продажи была определена в 1 000 000 руб. Приобретая недвижимость, она намеревалась использовать материнский капитал, а ФИО2 обязалась до 01.08.2017 подготовить документы о переводе садового домика в жилой дом и предоставить их при подписании основного договора купли-продажи.

В доказательства последующего заключения основного договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения она передала ФИО2 задаток в размере 310 000 руб. (п. 2.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости - соглашение о задатке). Деньги переданы ФИО2 в присутствии двух свидетелей.

Имея намерение в дальнейшем, при наступлении срока, то есть 01.08.2017 подписать основной договор купли-продажи, она с разрешения ФИО2 въехала для проживания в садовый домик по адресу: 

<

адрес>. Вместе с ней в указанном адресе проживали двое её несовершеннолетних сыновей. За время проживания она оплачивала коммунальные услуги за водоснабжение и электроснабжение.

При наступлении срока подписания основного договора купли-продажи, ФИО2 попросила подождать некоторое время, объясняя тем, что документы о переводе садового домика в жилой дом не готовы. 

За время проживания в садовом домике по адресу: 

<

адрес>, стало известно, что врезка в систему водоснабжения ФИО2 была сделана незаконно и в Водоканале г. Новошахтинска за ФИО2 числится неоплаченная сумма штрафа. Отопление осуществляется баллонным газом, в зимнее время стены покрываются плесенью, садовый домик для постоянного проживания в нем не пригоден.

12.03.2018 она направила ФИО2 уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости и предложила добровольно возвратить сумму задатка в двойном размере, то есть 620 000 руб., поскольку основной договор купли-продажи недвижимости не был заключен по вине ФИО2, ею не предоставлены документы о переводе садового домика в жилой дом и в процессе проживания были вскрыты недостатки, о которых продавец - ФИО2 не предупредила её при составлении предварительного договора купли-продажи садового домика.

14.03.2018 ФИО2 забрала у нее ключи от входной двери садового домика и предложила съехать до 17.03.2018, сумму задатка в двойном размере при этом ей не возвратила.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что согласна получить от ответчика 310 000 руб., даже 200 000 руб., в счет возврат задатка в одинарном размере. Также пояснила, что спорный дом осматривала в январе перед заключением предварительного договора, следов плесени не было, о том, что дом отапливается баллонным газом, ей было известно. Из дома съехали в конце марта - начале апреля 2018 года. О том, что ответчик готова заключить договор купли-продажи, она узнала уже после того, как обратилась в суд с настоящим иском, и решила от него не отказываться, так как потратила деньги на оплату услуг адвоката по составлению иска. Денежные средства в сумме, указанной в договоре купли-продажи, у нее в настоящее время отсутствуют. Просит удовлетворить заявленные требования.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и времени его проведения извещена надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. Согласно поданному заявлению, просила дело рассмотреть в её отсутствие с участием адвоката Злодуховой С.В. Предоставила возражения в отношении заявленных требований, в соответствии с которыми просила в удовлетворении иска отказать. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО2 в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика ФИО2 - адвокат Злодухова С.В., действующая на основании ордера, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержав позицию своего доверителя по основаниям, изложенным в возражении, приобщенном к материалам дела. Дополнительно пояснила, что предварительный договор купли-продажи не содержит условий о переведении садового домика в жилой дом и о его оплате средствами материнского капитала. Об этом ее доверитель узнала уже позже заключения предварительного договора, и, тем не менее, стала оформлять документы о переводе садового домика в жилой дом. Этот процесс был завершен к декабрю 2017 года. Никаких нареканий в отношении состояния дома ФИО1 за весь период проживания в нем никогда не высказывала. Все претензии, изложенные в иске, опровергаются представленными доказательствами, никаких доказательств направления уведомления о расторжении договора в адрес ее доверителя не поступало, доказательств его направления, суду не представлено. Полагает, что представленными документами доказан факт уклонения именно покупателя от заключения договора, в связи с чем, просит в удовлетворении иска отказать.

Выслушав пояснения истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 01.02.2017 между сторонами настоящего спора был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО2 обязуется продать, а ФИО1 – купить садовый домик, расположенный по адресу: 

<

адрес>, не позднее 01.08.2017 (п. 1.1). Стороны договорились, что окончательная цена объекта недвижимости составляет 1 000 000 руб. (п. 1.3). В доказательство последующего заключения основного договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения покупатель передает продавцу 310 000 руб., остальную сумму в размере 690 000 руб. покупатель обязуется оплатить продавцу в день заключения договора купли-продажи 01.08.2017 (п.п. 2.1, 2.2). Продавец обязуется сняться с регистрационного учета, произвести выписку всех лиц, зарегистрированных в объекте недвижимости, освободить объект недвижимости от личных вещей и выселиться из него не позднее 01.08.2017 (п.п. 3.2, 3.4).

В соответствии с п.п. 4.1, 4.2 указанного договора, в случае нарушения продавцом п. 1.1.3.1 договора и незаключения договора по его вине, продавец уплачивает покупателю двойную сумму задатка в размере 620 000 руб., в случае нарушения покупателем п.п. 1.1, 2.2 договора и незаключения договора купли-продажи по его вине, сумма задатка остается у продавца.

Несмотря на представленные в материалы дела два оригинала предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости с разным содержанием п.п. 2.1, 2.2 договора, судом с учетом пояснений истца и представителя ответчика установлено, что задаток был оплачен покупателем в сумме 310 000 руб., сумма, подлежащая внесению в день заключения основного договора – 690 000 руб. (л.д. 18).

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ является задаток, которым согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Вместе с тем материалы дела не содержат сведений о том, что обе стороны по названному предварительному договору утратили интерес к заключению основного договора и отказались от намерений его заключить, не совершив к тому каких-либо действий. 

Как следует из материалов дела и установлено судом из пояснений истца, ФИО1 отказалась от заключения договора купли-продажи ввиду заблуждения относительно качества жилого дома и соответствия правоустанавливающих документов действительности, при этом, суд полагает, что убедительных доводов в обосновании заявленной позиции применительно к положениям ст. 56 ГПК РФ истец не привела. 

Из представленных стороной ответчика документов следует, что садовый домик и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, принадлежат ФИО2 и К.А.А. на праве собственности на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка с садовым домиком от 09.08.2013 в равных долях, право собственности на строение и на земельный участок зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 29.08.2013.

В материалы дела стороной ответчика представлены экспертное заключение об условиях проживания в жилых зданиях и помещениях №.... от 25.09.2017 Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ростовской области», акт обследования помещений садового домика по 

<

адрес> МВК Администрации г. Новошахтинска №.... от 02.11.2017, заключение МВК Администрации г. Новошахтинска об оценке соответствия помещения требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции №.... от 02.11.2017, а также техническое заключение ООО «ОКС» г. Новошахтинска в отношении двухэтажного садового домика по 

<

адрес>, которые подтверждают надлежащее состояние как строительных конструкций спорного жилого помещения, так и соответствие условий проживания СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых помещениях», СанПиН 2.1.2.2801-10 «Изменения и дополнения № 1 к СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых помещениях », в связи с чем доводы истца о ненадлежащем качестве условий проживания в спорном жилом помещении, суд отклоняет как несостоятельные и противоречащие материалам дела.

При этом суд также принимает во внимание, что истец неоднократно, как следует из ее слов, перед заключением предварительного договора купли-продажи, осматривала предмет сделки и имела возможность удостовериться в его качестве.

Также суд отклоняет как несостоятельные доводы истца о несанкционированном подключении ответчика к системе водопровода и неоплату электроэнергии, в связи с чем, узнав о наличии штрафов и задолженности, была неприятно удивлена и не желала заключения договора купли-продажи, поскольку истец доказательств в обоснование указанных доводов суду не представила, а ответчиком предоставлены доказательства, отвечающие требованиями относимости и допустимости, полностью опровергающие указанную позицию – заявление об опломбировании водомерного уза, адресованного директору НПО ООО «Донреко» от 30.05.2017, технические условия на установку водомера от 11.04.2017, технические условия на подключение объекта к централизованной системе водоснабжения от 31.03.2017, технические условия на водоснабжение от 05.05.2012, договор на оказание услуг по проверке схемы подключения прибора учета электроэнергии №.... от 18.11.2016, технические условия №.... от 28.11.2013 на подключение жилого дома по 

<

адрес> от существующей рядом опоры, лицевая карта потребителя ФИО2 за период с января 2015 года по март 2018 года по адресу: 

<

адрес>.

Доводы стороны истца о том, что при заключении предварительного договора, была достигнута устная договоренность с продавцом об оформлении документов о переводе дома из нежилого помещения в жилое, суд отклоняет как несостоятельные, поскольку предметом предварительного договора являлся садовый домик.

Тем не менее, продавцом был осуществлен перевод садового домика в жилое помещение, поскольку, как следует из пояснений представителя ответчика, только после заключения предварительного договора, ФИО1 сообщила ее доверителю, что расплачиваться будет, в том числе, и средствами материнского капитала, для чего приобретаемое жилое помещение должно иметь статус «жилое».

Несмотря на данное обстоятельство, продавец не отказалась от исполнения данного договора, оформила документы, и по состоянию на 27.12.2017 спорный объект состоял на кадастровом учете как жилой дом, что следует из материалов дела.

Суд также обращает внимание, что из представленной в материалы дела копии домовой книги о прописке граждан, проживающих по адресу: 

<

адрес>, следует, что по указанному адресу никто не зарегистрирован. В судебном заседании установлено, что практически сразу, после заключения предварительного договора купли-продажи, истец с двумя детьми вселилась в спорный дом, что свидетельствует об исполнении продавцом п.п. 3.2, 3.4 указанного договора, а вкупе с указанными выше действиями ответчика по оформлению документов, о явном намерении продавца исполнить условия договора.

Также в материалы дела представлено свидетельство о направлении заявление, выданное нотариусом Новошахтинского нотариального округа А.Е,Ю. 10.05.2018, зарегистрированное в реестре за №...., согласно которому нотариус удостоверила, что ею 27.03.2018 по просьбе ФИО2 и К.А.А. направлены путем направления заказного письма с обратным уведомлением ФИО1 следующие документы – уведомление о том, что они собрали документы, необходимые для продажи садового домика и земельного участка, находящихся по адресу: 

<

адрес>, и заключения договора купли-продажи, просили ФИО1 явиться 11.04.2018 в 10 час. 00 мин. к нотариусу А.Е,Ю. для предоставления документов, необходимых для заключения договора купли-продажи, а также согласования и назначения даты удостоверения сделки.

Указанные документы истцом были получены, подтверждением чего является сам факт выдачи нотариусом указанного свидетельства в соответствии с ч. 6 ст. 86 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», однако никаких действий по заключению договора истцом предпринято не было.

Суд также полагает необходимым отметить, что предоставленное в материалы дела истцом уведомление о расторжении договора с указанием единственной причины – непредоставление пакета документов о переводе помещения из нежилого в жилое – суд оценивает критически, поскольку не содержит указания на адресата, не представлено доказательств его направления.

Суд также обращает внимание на то, что истец, проживая в спорном доме с февраля 2017 года по начало апреля 2018 года, фактически своими действиями выразила согласие на изменение срока заключения основного договора купли-продажи, от заключения которого отказалась, что суд полагает установленным в судебном заседании.

С учетом изложенного выше, оценивая все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о виновности истца в незаключении договора купли-продажи недвижимости и наличии у продавца права удержать переданную ФИО1 сумму задатка, что исключает возможность удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение составлено в окончательной форме 04.06.2018 с учетом положений ст. 108 ГПК РФ.