Дело № 2-186/2025 

УИД - 56RS0024-01-2025-000093-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 апреля 2025 года п. Новосергиевка Оренбургская область

Новосергиевский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Дроновой Т.М., 

при секретаре Болодуриной А.А., 

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

ответчиков ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о взыскании задатка, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о взыскании задатка, компенсации морального вреда, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> с кадастровым номером №. согласно п. 1.4 договора истец оплатил ФИО4, ФИО3 50 000 руб. в момент подписания предварительного договора купли-продажи в качестве возвратного задатка, что подтверждается распиской, а основную сумму в размере 2 900 000 руб. должен был оплатить в день подписания основного договора купли-продажи за счет заемных целевых ипотечных денежных средств. Основной договор купли-продажи не был подписан по причине того, что ни одна оценочная компания не смогла оценить объект недвижимости в указанную стоимость. Ипотечный кредит был ему одобрен в ПАО Сбербанк, но из-за недостаточной оценки объекта недвижимости не было возможности выхода на сделку в обозначенный срок и выдачи должной суммы. Он неоднократно просил вернуть переданные денежные средства обратно. Полагает, что выплаченные им ответчикам 50 000 руб., в любом случае являются понесенными убытками согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ. Кроме того, он вправе применить нормы ст. 395 ГК, так как указанные 50 000 руб. находились в незаконном пользовании ответчиков с ДД.ММ.ГГГГ. В результате нарушения его прав, он испытывал и продолжает испытывать тяжелые нравственные страдания, связанные с ущемлением его прав и прав его семьи на достойную жизнь. Данные действия являются для него психотравмирующим фактором, связанным с изменением привычного образа жизни. Кроме того, он был вынужден обращаться за юридическим услугами к ИП ФИО2, оплатил за оказание юридической помощи 20 000 руб. Он понес расходы на почтовые отправления, оплату государственной пошлины, оплату нотариальной доверенности.

Просит взыскать с ФИО3, ФИО4 в свою пользу размер задатка по предварительному договору купли-продажи в сумме 50 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., расходы по предоставлению юридических услуг в размере 20 000 руб., расходы по оплате нотариальной доверенности в размере 3 000 руб., почтовые расходы в размере 1 500 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 7 000 руб.

Определением судьи Новосергиевского районного суда Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО «Сбербанк».

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Сумму в размере 50 000 руб. просит взыскать с ответчиков как задаток, потому что истец не смог совершить сделку по независящим от него обстоятельствам, то есть в связи форс-мажорными обстоятельствами. Пояснил, что никакие оценщики не смогли оценить дом, который хотел приобрести ФИО1, в требуемую сумму. Истцом была проведена оценка на 2 900 000 руб., но банк посчитал эту цену завышенной и снизил размер кредита. В других банках кроме ПАО Сбербанк у ФИО1 не был одобрен кредит. В предварительном договоре купли-продажи допущена ошибка в п. 1.4. сумма 50 000 руб. - это обеспечение, подтверждающее условия основного договора, то есть бронирование объекта недвижимости. Цену дома в 2 900 000 руб. стороны согласовали. После того, как ПАО Сбербанк снизил ФИО1 сумму кредита, истец отказался от приобретения дома, так как ему не хватало денежных средств.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца, указав, что она, ФИО4 и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Они, как продавцы, задаток не просили. Мать истца передала им 50 000 руб. в день подписания договора. Юрист ей и сестре сказал, что сделка состоится ДД.ММ.ГГГГ, но сделка не состоялась. Они звонили матери истца хотели узнать причину, но никто не отвечал. Позже ФИО4 позвонил юрист от ФИО1, представился Рафисом, потребовал вернуть 50 000 руб.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании не согласилась с исковыми требованиями ФИО1 Пояснила, что оценщик приезжал для оценки дома ДД.ММ.ГГГГ. Самого истца они видели один раз при подписании предварительного договора купли-продажи. 50 000 руб. они не просили им передавать. Связь держали с матерью ФИО1 Примерно ДД.ММ.ГГГГ она позвонила матери истца, которая сказала, что все продвигается. ДД.ММ.ГГГГ позвонил юрист Рафис сказала, что банк не одобрил сделку, предложил уступить 200 000 руб. Они с сестрой не согласились на такие условия. Рафис сказал, чтобы они вернули 50 000 руб. Она согласилась, просила представить документы, подтверждающие причину, по которой сделка не состоялась. ДД.ММ.ГГГГ позвонила мать ФИО1, сообщила, что ДД.ММ.ГГГГ приедет за деньгами. Она отказалась, так как срок предварительного договора купли-продажи истек. Они тоже понесли убытки из-за сорвавшейся сделки: не смогли продать дом или сдать его в аренду. Полагает, что истец сам отказался от сделки. В п. 1.4 предварительного договора купли-продажи допущена ошибка, что 50 000 руб. покупатель передает продавцам в день подписания основного договора купли-продажи, которые подлежат возврату в день подписания основного договора купли-продажи.

Третье лицо ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом. В письменном заявлении просило рассмотреть дело без своего представителя.

Суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся истца, третьего лица в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Заслушав пояснения представителя истца, ответчиков, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2). 

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Свобода договора проявляется в трех аспектах: 1) свобода заключения договора и отсутствие принуждения ко вступлению в договорные отношения (пункт 1 ст. 421 ГК РФ); 2) свобода определения юридической природы (характера) заключаемого договора (подпункта 2 и 3 ст. 421 ГК РФ); 3) свобода определения условий (содержания) заключаемого договора (пункт 4 ст. 421 ГК РФ). 

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (пункт 1). 

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

В силу пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. 

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). 

На основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Предусматривая возможность обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. 

В силу пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации) задаток должен быть возвращен. 

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. 

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Из содержания изложенных норм права следует, что задаток является способом исполнения обязательства по заключенному договору.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ году ФИО4, ФИО3 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи (с условием об обеспечении исполнения обязательств).

Согласно п. 1.1. договора стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи. 

Из п. 1.2. следует, что основной договор будет заключен между сторонами в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно в отношении объекта – жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, вид объекта: 

<

данные изъяты>, назначение: 

<

данные изъяты> дом, общей площадью 

<

данные изъяты> этажей в том числе подземных - 

<

данные изъяты>, с кадастровым номером №

Цена объекта недвижимости составляет 2 900 000 руб., при этом она является фиксированной и не подлежит изменению. Расчет между сторонами будет осуществляться следующим образом: 50 000 руб. покупатель передает продавцам за счет собственных денежных средств, в день подписания основного договора купли-продажи, которые подлежат возврату в день подписания основного договора купли-продажи. 2 900 000 руб. покупатель передает продавцам в день подписания основного договора купли-продажи за счет заемных целевых ипотечных денежных средств (п. 1.4).

Согласно п. 3.1. раздела «Ответственность сторон» настоящего договора при досрочном расторжении предварительного договора по инициативе продавцов последний возвращает покупателю денежные средства в двойном размере в течение 7 календарных дней с момента отказа от заключения основного договора.

При досрочном расторжении настоящего предварительного договора по инициативе покупателя денежные средства продавцами не возвращаются (п. 3.2. договора).

Согласно п. 3.4. предварительного договора купли-продажи при досрочном расторжении настоящего договора по любым обстоятельствам, не зависящим от сторон (военные действия, наводнения, бедствия, приостановка работы госорганов и иные форс-мажорные обстоятельства), денежные средства, внесенные за снятие запрета на регистрационные действия объекта недвижимости возвращаются покупателю в однократном размере, полностью в течение 7 календарных дней с момента отказа от заключения основного договора.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, ФИО3 получили от ФИО1 денежные средства в размере 50 000 руб. Указанная денежная сумма получена на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за объект недвижимости – жилой дом по адресу: 

<

адрес>, вид объекта: 

<

данные изъяты>, назначение: 

<

данные изъяты>, общая площадь 

<

данные изъяты>м, этажей в том числе подземных - 

<

данные изъяты>, с кадастровым номером №

Из ответа 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ на запрос суда следует, что заказ оценки осуществлен не через сервис 

<

данные изъяты>». Оценка была заказана и оплачена напрямую в оценочной компании. ФИО1 было предварительно одобрены условия кредита: одобренная сумма 3 000 000 руб., процентная ставка 

<

данные изъяты>, срок кредита 

<

данные изъяты>. Информация о заключении кредитного договора в 

<

данные изъяты>» отсутствует.

Согласно ответу ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ на запрос суда наличие действующих кредитных договоров, закрытых кредитных договоров на имя ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в АС База данных ПАО Сбербанк не установлено.

Из ответа ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ на запрос суда следует, что согласно информации, представленной Управлением ипотечного кредитования и офисов 

<

данные изъяты>, ФИО1 обращался в ПАО Сбербанк с ипотечной заявкой на приобретение жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>. Банком было выдано предварительное одобрение по кредиту на сумму 3 000 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ. При пересмотре кредитной заявки ДД.ММ.ГГГГ банком в связи с низкой оценкой объекта недвижимости сумма одобренного кредита снижена до 1 907 678 руб. В итоге продавцы отказались продавать объекты недвижимости ниже установленной ими цены и клиент ФИО1 отказался от заявки на кредит. Ипотечный кредитный договор между ПАО Сбербанк и ФИО1 не был заключен.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты>, и земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>, уточнена площадь, погрешность 10.0, по адресу 

<

адрес>, принадлежат на праве общей долевой собственности по 

<

данные изъяты> доли ФИО4, ФИО3 

Оценив представленные доказательства с точки зрения относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии вины продавцов (ответчиков) в том, что основной договор купли-продажи не был заключен. 

Как следует из условий предварительного договора и не оспаривалось сторонами, оплата приобретаемого жилого дома должна была осуществляться покупателем, в том числе за счет заемных денежных средств, в связи с чем истец обратился в ПАО Сбербанк с заявкой на ипотечное жилищное кредитование. 

Получив отказ банка в предоставлении кредита в размере 3 000 000 руб. именно представитель ФИО1 (

<

данные изъяты>) сообщил продавцам об отказе от заключения основного договора купли-продажи жилого дома, потребовав возврата ранее переданных денежных средств в размере 50 000 руб. 

Между тем, отказ банка в предоставлении заемных денежных средств не может быть расценен в качестве обстоятельства, за которое ни одна сторона не отвечает. 

В силу п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. 

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 года № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», в соответствии с п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств. 

По смыслу ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц. 

Вместе с тем, истец, как дееспособное, финансово самостоятельное лицо, должен был рассчитывать и планировать свои финансовые возможности при принятии на себя кредитных обязательств, согласовывать с банком и предоставлять в банк документы, необходимые для принятия положительного решения в рамках жилищного кредитования. 

ФИО1 не проявил в достаточной степени необходимую заботливость и осмотрительность при заключении предварительного договора и не предпринял всех зависящих от него действий для его исполнения, либо продления действия предварительного договора в случае наличия интереса в заключении основного договора купли-продажи жилого дома. Истец не мог не осознавать, что в выдаче кредита на запрашиваемую значительную сумму может быть отказано, несмотря на это он, не дожидаясь положительного заключения по вопросу о возможности получения кредита, принял высокорискованное решение, заключив предварительный договор, обеспеченный задатком. 

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерацииусловия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, в силу принципа свободы договора стороны вправе согласовать условие договора, которое не противоречит нормам закона. 

Между тем, заключенный между сторонами предварительный договор не содержит условий ни об оплате приобретаемого жилого дома за счет заемных денежных средств, предоставленных именно ПАО Сбербанк, ни о возможности возврата задатка в случае неполучения одобрения кредита. 

Кроме того, в п. 4.1 предварительного договора купли-продажи согласно пояснениям, как представителя истца, так и ответчиков, допущена ошибка. Судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. В связи с чем толкование его условий позволяет квалифицировать его как предварительный договор (ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации) с соглашением о задатке в размере 50 000 руб. (ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Доказательств невозможности получения кредита в иных финансовых учреждениях истцом представлено не было, что не позволяет в совокупности с иными приведенными обстоятельствами прийти к выводу о невозможности исполнения обязательства. 

Относительно довода истца, о том, что основной договор купли-продажи не был заключен, из-за обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора), суд приходит к следующему выводу.

В силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер.

Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях.

Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей.

Таким образом, принятие решения о заключении предварительного договора связано с оценкой своей платежеспособности, осознанием риска неполучения кредитных денежных средств, в то время как оплата по договору зависит от воли покупателя, что не дает оснований для применения положений ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

При таких обстоятельствах, поскольку за неисполнение предварительного договора купли-продажи жилого дома была ответственна сторона, передавшая задаток, то есть покупатель, суд приходит к выводу, что задаток должен остаться у другой стороны (продавцов). 

Таким образом, исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о взыскании задатка удовлетворению не подлежат.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении основных исковых требований в полном объеме, оснований для взыскания с ответчиков компенсации морального вреда в размере 30 000 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 20 000 руб., расходов по оплате нотариальной доверенности в размере 3 000 руб., почтовых расходов в размере 1 500 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 7 000 руб., также не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о взыскании задатка, компенсации морального вреда – оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Оренбургский областной суд через Новосергиевский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Т.М. Дронова

Мотивированное решение изготовлено 29 апреля 2025 года.

Судья Т.М. Дронова