Дело № 3а-191/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 16 августа 2019 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Гринь Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Якорь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО «Якорь» обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 314,2 кв.м., назначение здания: магазин строительных и хозяйственных товаров, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 24.02.2014 г. на период с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником названного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Значительное превышение кадастровой стоимости здания по сравнению с рыночной стоимостью существенно затрагивает права административного истца, приводя к необоснованному увеличению суммы налога.

19.07.2019 г. до рассмотрения административного дела по существу представителем административного истца ФИО1 представлен отчет об оценке № на надлежащую дату -08.07.2012 г.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 уточнила требования административного иска, просит установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, площадью 1 314,2 кв.м., назначение здания: магазин строительных и хозяйственных товаров, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 08.07.2012 г. на период с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области и ФГБУ «ФКП Росреестра».

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области о слушании дела извещено надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направило.

В письменном отзыве представитель правительства Ленинградской области ФИО2 указала, что кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, определена по правилам, установленным ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, на дату 24.02.2014, основанием для обращения в суд послужила реализация права административного истца на установлением кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, в связи с чем правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям.

В судебном заседании представители правительства Ленинградской области ФИО2 разрешение требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости оставила на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Ленинградской области о слушании дела извещено надлежащим образом. В возражении относительно заявленных требований представитель Управления по доверенности ФИО3, указала, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости на территории Ленинградской области утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости территории Ленинградской области». Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата формирования перечня объектов оценки) – 08.07.2012 г. В сведениях ЕГРН решением об исправлении технических ошибок в кадастровых сведениях исправлена техническая ошибка в части экономических характеристик названного выше объекта недвижимости. Дата совершения технической ошибки 24.02.2014. Дата определения кадастровой стоимости в ЕГРН – 08.07.2012. Объект недвижимости вошел в перечень объектов оценки и прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены Постановлением №257. Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб., исходя из площади 1314,2 кв.м. и УПКС 

<

данные изъяты> руб./кв.м. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой стоимости, лежит на административном истце. Управление не уполномочено определять достоверность рыночной стоимости объектов недвижимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости. Просила рассмотреть административное дело в отсутствие представителя.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу статьи 373 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

По общему правилу, установленному ч.1 ст.402 НК РФ, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. 

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Нормами данного федерального закона предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Согласно ч.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2016 №257 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области согласно отчету (дата формирования перечня-08.07.2012).

Согласно приложения к постановлению правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257) среднее значение УПКС для нежилых помещений составляет 

<

данные изъяты> руб./кв.м. 

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08.05.2019 г., указано, что ООО «Якорь» на праве собственности принадлежит нежилое здание, магазин строительных и хозяйственных товаров площадью 1314,2 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Из представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 29.04.2019 г. следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровыми номером № по состоянию на 26.04.2019 составляет – 

<

данные изъяты>. Дата утверждения кадастровой стоимости -21.02.2014 г.; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости – 21.02.2014 г.№б/н. Дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) отсутствует. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН отсутствует.

Отчетом № от 16.07.2019, составленным оценщиком ФИО7, являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 08 июля 2012 года установлена в размере 

<

данные изъяты> руб. 

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объектам оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его текущее использование – магазин строительных и хозяйственных товаров.

Для оценки объекта недвижимости были применены затратный и доходный подходы. При этом затратный подход являлся основным, а доходный был использован для получения индикативных (ориентировочных) значений стоимости объекта оценки. Оценщиком реализован метод расчета по укрупненным элементам и видам работ (метод сравнительной единицы). Расчет затрат на строительство методом сравнительной единицы позволяют реализовать следующие сборники: укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС); укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС), издаваемые Ко-Инвест; региональный справочник сметной стоимости строительства (РСС); Санкт-Петербургский справочник Укрупненных показателей базисной стоимости под ред. ФИО4 (УПБС-2001). Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее применимы для расчета затрат на строительство сборники УПСС и УПБС-2001. Поскольку полного аналога нет ни в одном из справочных изданий, для расчета стоимости строительства использованы оба справочника, а итоговое значение стоимости строительства определено взвешиванием результатов. Выбор объекта-аналога проводится из объектов соответствующей конструктивной системы и класса качества с аналогичным функциональным назначением. Учитывая особенности объекта оценки, оценщик принял решение проводить расчет затрат на создание объекта оценки, максимально приближая его к расчетам затрат на воспроизводство. Для расчета выбран объемный показатель «мощность» аналога – стоимость в руб./куб.м. Проведена корректировка по первой группе: поправка на высоту этажа для нежилых зданий, поправка на недостающие элементы. Проведена корректировка второй группы. Поправка на различия в объемах или площади между оцениваемым зданием и ближайшим параметром из справочника, приведена на стр. 106 Отчета. Оценщиком сделан вывод, что расчет индексов пересчета стоимости строительства с учетом класса конструктивной системы может быть выполнен традиционным способом и с помощью специальной таблицы, учитывающей изменение цен в строительстве и региональные коэффициенты. Традиционный и упрощенный способы расчета привели к получению одного и того же результата. Индекс перерасчета стоимости строительства в цены 2012 год с учетом региона составил- 0,882. Оценщиком был произведен учет затрат на присоединение здания к инженерным сетям. В результате чего оценщиком сделан вывод, что расходы на технологическое присоединение не относятся на объект капитального строительства (здание). Но как единый объект не может эксплуатироваться без оплаченных технологических присоединений, затраты на обеспечение инфраструктурой следует отнести на земельный участок. Поправка, учитывающая затраты на технологические присоединения, не применялась. Далее проведен расчет с использованием справочника УПБС. Выбор аналога осуществлялся на основе строящихся или построенных объектов, сметы которых составлены по рабочим чертежам. При выборе аналога обеспечивается максимальное соответствие характеристик планируемого к строительству объекта и объекта-аналога по производственному- технологическому или функциональному назначению и по конструктивно-планировочной схеме. В результате оценщиком отобран объект со сходными характеристиками конструктивных систем из аналогов с близким функциональным назначением из раздела «Торговые центры и комплексы». Для расчета выбран объемный показатель «мощности» аналога – стоимость в руб./куб.м. Проведены корректировки вводимые при расчете затрат и учтенные дополнительные затраты: региональный коэффициент для Ленинградской области; индексация затрат на строительство; поправка на различие в строительном объеме. Расчет стоимости строительства здания с использованием справочника УПБС-2001 приведен в табл. 13.2.12 на стр. 117 Отчета. При согласовании результатов, полученных с использованием различных справочников, оценщиком сделан вывод, что конструктивное использование объекта оценки занимает промежуточное положение между зданием из современных сэндвич-панелей и зданием с металлическими ограждающими конструкциями. Для металлической части здания устаревшей конструкции беле корректным является применение аналога УПБС-2001. Величина прибыли предпринимателя рассчитана методом вмененных издержек по инвестициям, направленным на строительство. При расчете ставки дисконтирования учитывались следующие составляющие: безрисковая ставка инвестирования капитала на срок, сопоставимый с предполагаемым сроком владения оцениваемым объектом; премия за риск, связанный с землей и улучшениями; премия за риск, связанный с ожиданиями пользователя; премия за риск, связанный с рыночной средой; премия за риск эффективного использования; премия за несистематические риски. Годовая номинальная ставка дисконтрования, определенная методом кумулятивного построения, составила 15,27%. Также оценщиком произведен расчет продолжительности строительно-монтажных и проектно-изыскательских работ, расчет стоимости земельного участка, расчет износов/устареваний. Расчетное значение физического износа составило 16,78%, что ближе к верхней границе диапазона хорошего состояния. Оценщиком сделан вывод, что рассчитанная затратным подходом стоимость объекта капитального строительства по состоянию на 08.07.2012 составила 

<

данные изъяты> руб. При проведении проверочного расчета оценщиком использован доходный подход (метод прямой капитализации). Произведены расчеты арендопригодной площади объекта, арендной ставки. Проведена поправка на торг. В таблице на стр. 143 Отчета выполнен расчет потенциального валового дохода от эксплуатации оцениваемого объекта. Потери от недозагрузки составляют, в среднем 17,4%. Оценщиком определена величина операционных расходов, в результате чего сделан вывод, что средняя величина операционных расходов для торговых зданий класс «С» в Санкт-Петербурге составила в 2012 году 95 долл./кв.м. усредненное значение по Санкт-Петербургу, равное 11,17%, соответствует среднему значению ставок по России в целом. В силу отсутствия возможности корректного уточнения ставки капитализации для потоков оцениваемого объекта и чувствительности к ее значению конечных результатов расчета. Оценщик провел расчеты с использованием минимального (10%) и максимального (13%) значений диапазона ставки капитализации. Таким образом, именно это значение, принятое в формате диапазона и обозначить интервал колебания стоимости объекта оценки. Для определения стоимости объекта капитального строительства следует уменьшить полученное значение стоимости единого объекта на стоимость земельного участка. Стоимость земельного участка, определенная на уровне 25% стоимости единого объекта, вычитается из итогового расчета. Расчет диапазона стоимости объекта оценки приведен в табл.13.3.7. Отчета. В результате стоимость, рассчитанная доходнымподходом находилась в диапазоне 

<

данные изъяты> руб. – 

<

данные изъяты> руб. Заключительным элементом аналитического исследования стоимостных характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных методов оценки. Оценщиком сделан вывод, что применение затратного подхода может обеспечить получение достоверного результата. Результату затратного подхода присвоен вес равный 1 или 100%. С учетом неизбежной погрешности, сопровождавшей расчеты, оценщик принял решение округлить полученный результат. Исходя из полученных результатов, оценщик пришел к заключению, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 08.07.2012 г. составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО7 показала, для оценки был отобран в качестве основного-затратный подход, а в качестве поверочного-доходный подход. При этом, учитывалось, что оценка носит ретроспективный характер. В данном случае применение затратного подхода может обеспечить получение наиболее достоверного результата; в соответствии с п.29 ФСО 7 результаты применения доходного подхода могут использоваться в качестве поверочных при недостаточности рыночных данных. Сравнительный подход не применялся в связи с недостаточностью объектов с аналогичными конструктивными особенностями. Рыночная стоимость объекта недвижимости определялась по правилам ФСО 7 (п.24) без учета стоимости прав на земельный участок во избежание двойного налогообложения (налог на землю рассчитывается отдельно). Общий накопленный износ объекта около 28%. Примененное округление при согласовании результатов соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и соответствует точности оценки.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ленинградской области в срок, установленный ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить ООО «Якорь» срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», кадастровой справки, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 08 июля 2012 г.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете № от 16.07.2019 г., определена рыночная стоимость объекта недвижимости.

В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком определена рыночная стоимость объекта недвижимости, у участников процесса возражений не имеется.

Представленный отчет об оценке № от 16.07.2019 г., показания свидетеля ФИО7 подлежат оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика по существу, так как представленный отчет соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке в целом отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Показания свидетеля ФИО7 являются последовательными и мотивированными. 

Как следует из письменных отзывов лиц, участвующих в деле, пояснений, данных в ходе судебного заседания, достоверность изложенных в отчете об оценке выводов оценщика о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, не оспаривается.

Доказательств, опровергающих установленную оценщиком в отчете рыночную стоимость объекта недвижимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, по делу не представлено.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля) надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости в установленном оценщиком размере.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости ни ими, ни заинтересованными лицами не заявлено, то суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае, заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости поступило в комиссию 24 июля 2019 года.

С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Якорь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 1314,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> назначение: нежилое здание, наименование: магазин строительных и хозяйственных товаров, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 08 июля 2012 года, на период до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления ООО «Якорь» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 24 июля 2019 года. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 09 сентября 2019 года.