Дело №3а-404/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 27 декабря 2018 года 

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астровко Е.П.,

при секретаре Шаховой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «СитиСтрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «СитиСтрой» обратилось во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что ООО «СитиСтрой» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., адрес установлен относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 150 м от ориентира по направлению на юго-запад, ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – строительство торгового комплекса, с кадастровой стоимостью 112 672 295 руб., по состоянию на ****.

Согласно отчету об оценке ООО «Центр по проведению специальных экспертиз» **** от **** рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 47 837 358 руб. по состоянию на ****.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости **** от **** заявление ООО «СитиСтрой» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка было отклонено.

По мнению административного истца, более высокая кадастровая стоимость земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью ведет к неправомерному увеличению арендной платы и нарушает права административного истца, как арендатора земельного участка - плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 47 837 358 руб. по состоянию на ****. 

Представитель административного истца ООО «СитиСтрой» в судебное заседание не явился. 

Административные ответчики: администрация г.Владимира, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. Представили письменные объяснения, в которых указали, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, а также правильность заключения эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» и размер определенной им рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной. 

С учетом изложенного, суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьёй срок.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «СитиСтрой» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 33:22:011296:17, общей площадью 14 420 +/- 42 кв.м., адрес установлен относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 150 м от ориентира по направлению на юго-запад, **** относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – строительство торгового комплекса, с кадастровой стоимостью 112 672 295 руб., по состоянию на ****.

Вышеназванный земельный участок является ранее учтенным, поставлен на кадастровый учет **** (т.1 л.д.23). 

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка установлена постановлением главы администрации города Владимира **** от **** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории муниципального образования город Владимир» и составляет 112 672 295 руб. по состоянию на ****.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости **** (т.1, л.д. 22). 0 **** ООО «СитиСтрой», полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права, как арендатора земельного участка, обратилось в Комиссию по рассмотре

**** ООО «СитиСтрой», полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права, как арендатора земельного участка, обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от **** №**** во Владимирской области при территориальном органе – Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. 

Решением названной Комиссии от **** **** заявление отклонено (т.1 л.д. 109-112).

**** ООО «СитиСтрой» обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд (т.1, л.д. 1-2).

Поскольку размер арендной платы, уплачиваемой ООО «СитиСтрой» за земельный участок с кадастровым номером **** исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной, влияет на обязанность административного истца по уплате арендных платежей и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

В обоснование требований административный истец представил в суд отчет, составленный ООО «Центр по проведению специальных экспертиз» **** от ****, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** составляет 47 837 358 руб. (т.1 л.д.33-107).

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.2 л.д.7-126). 

Согласно заключению эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО1 **** от **** по состоянию на **** рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 60 134 000 руб.

Относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что при проведении исследования экспертом выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Отчет об оценке рыночной стоимости (л.д. 33-107) не прошит и не скреплен печатью юридического лица. На странице 11 отчета отсутствует дата регистрации ОГРН. В отчете отсутствует анализ влияния общей политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки. В отчете отсутствуют сведения о частях объекта оценки. Для сравнения объекта оценки с другими объектами, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, не использованы следующие элементы сравнения - условия финансирования, условия продажи. В отчете отсутствует информация об экологических загрязнениях объекта оценки. На страницах 33-34 отчета используется мнение специалистов без указания их квалификации и степени их участия в проведении оценки и без анализа на соответствие рыночным данным. На странице 54 отчета отсутствует ссылка на источник информации по объекту- аналогу ****. Данные обстоятельства не позволяют подтвердить источник получения данной информации. Не представляется возможным подтвердить информацию на страницах 33-34 отчета, в связи с этим подтвердить проведение исследования рынка в сегменте объекта оценки. В отчете отсутствует определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки. В отчете отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из сегмента рынка объекта оценки, в связи с этим не представляется возможным подтвердить исследование и интервал значений цен. На страницах 34-35, 44, 45 отчета используется справочник оценщика недвижимости 2016 года, где на странице 18 указывается дата оценки - **** и последующие даты. Используется информация после даты оценки. Анализ ценообразующих факторов на страницах 34-35 отчета выполнен по справочнику оценщика недвижимости 2016 года, где на странице 18 указывается дата оценки - **** и последующие даты. В отчете приведены только объекты-аналоги, правила отбора для проведения расчетов отсутствуют. Корректировки на торг (страница 44 отчета), местоположение (страница 45 отчета), площадь (страница 45 отчета) выполнены по справочнику оценщика недвижимости 2016 года, где на странице 18 указывается дата оценки - **** и последующие даты. Данные обстоятельства не позволяют подтвердить полноту, достоверность и достаточность исходной информации, стоимости объектов оценки и допускают неоднозначное толкование результатов. 

В связи с чем, суд полагает, что данные обстоятельства не позволяют подтвердить достоверность исходной информации, рыночной стоимости объекта оценки, допускают неоднозначное толкование полученных независимым оценщиком ООО «Центр по проведению специальных экспертиз» результатов. 

Проанализировав и оценив заключение эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО1 в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему. 

Экспертное заключение **** от **** подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудником общества с ограниченной ответственностью «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО1, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта **** от **** соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от **** №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от **** ****, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от **** ****, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от **** ****, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от **** ****, содержит полное описание объектов оценки и произведенного расчета их рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписки эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертами рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на ****, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, в том числе от административного истца. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение **** от **** мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертами обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от **** №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» **** от **** надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную земельного участка с кадастровым номером **** определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В связи с изложенным, представленный административным истцом отчет ООО «Центр по проведению специальных экспертиз» **** от ****, суд не принимает в качестве допустимого доказательства по данному делу.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., адрес установлен относительно ориентира, расположенного за пределами участка. ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – строительство торгового комплекса, по состоянию на ****, в размере его рыночной стоимости 60 134 000 руб. В связи с чем, заявление административного истца подлежат удовлетворению. 

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **** **** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. В соответствии с Федеральным законом от **** №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию (статья 24.20 указанного Федерального закона). 

С учетом изложенного датой подачи заявления ООО «СитиСтрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать ****, то есть дату обращения в Комиссию.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от **** №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от **** № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ,

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СитиСтрой» – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., адрес установлен относительно ориентира, расположенного за пределами участка. ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – строительство торгового комплекса, по состоянию на ****, в размере его рыночной стоимости, а именно 60 134 000 (шестьдесят миллионов сто тридцать четыре тысячи) рублей. 

Считать датой подачи административного искового заявления обществом с ограниченной ответственностью «СитиСтрой» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости ****.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Е.П. Астровко

Мотивированное решение изготовлено 28.12.2018.