Дело № 3а-160/2018

Мотивированное 

решение

 изготовлено 15.10.18г. 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ярославль 11 октября 2018 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при секретаре Конюховой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Торговый дом »Татьяна» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Торговый дом »Татьяна» (далее - ООО Торговый дом »Татьяна») обратилось в Ярославский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - 2-х этажного нежилого здания культурно-развлекательного центра – назначение - нежилое, 2 этажный (подземных этажей-1), общей площадью 3 236,6 кв.метров, лит.А, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 63 328 000 рублей по состоянию на 03 марта 2014 года. 

Заявление обосновано следующим: ООО Торговый дом »Татьяна» является собственником указанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость нежилого здания утверждена Постановлением Правительства Ярославской области от 11.12.2012 №1404-п, но 3 марта 2014 года в связи изменением площади объекта недвижимости определена новая кадастровая стоимость, которая составила 132 419 922,05 рублей и является завышенной.

Согласно отчету ООО «Ярэксперт» № 11513/01//2018 от 16 мая 2018 года рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 03 марта 2014 года установлена в размере 63 328 000 рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административные исковые требования поддержал. 

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области ФИО2 возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости нежилого здания не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, а судебная экспертиза составлена также с нарушением действующего законодательства.

Управлением Росреестра по Ярославской области на заявление представлен отзыв, в котором оно просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Существенных замечаний к отчету оценки рыночной стоимости нежилого помещения не имеет. Подтвердили размер кадастровой стоимости нежилого здания на 03 марта 2014 года. 

ФГБУ ФКП Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено.

Администрация городского поселения город Рыбинск представлены возражения на отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, указав о не соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что заявление подлежит удовлетворению.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях – статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности). 

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость этого объекта недвижимости устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что ООО Торговый дом »Татьяна» является собственником объекта недвижимости - 2-х этажного нежилого здания культурно-развлекательного центра – назначение - нежилое, 2 этажный (подземных этажей-1), общей площадью 3 236,6 кв.метров, лит.А, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В пункте 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации определено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Законом Ярославской области от 15.10.2003 N 46-з "О налоге на имущество организаций в Ярославской области" (в ред. Закона от 31.10.2017г. №44-з) с 1 января 2018 года для объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка устанавливается в размере 2,0 процента - в отношении торговых центров (комплексов) общей площадью от 3000 до 25000 квадратных метров включительно и помещений в них.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество организации, являются публичными, вопрос определения налога на имущество юридических лиц урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество юридических лиц, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего объекта недвижимости. При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, собственником которого он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 1 июля 2012 года. Он вошел в Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 12 июля 2012 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 11.12.2012 N 1404-п.

03 марта 2014 года внесены изменения в сведения о кадастровой стоимости нежилого здания в связи с изменением площади и с указанного времени кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 132 419 922,05 рублей. 

Данная кадастровая стоимость и оспаривается административным истцом, который представил отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости №11513/01/18, выполненный ООО «Ярэксперт» от 16 мая 2018 года, согласно которому определена рыночная стоимость в размере 63 328 000 рублей. 

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, а также Администрации городского округа город Рыбинск о несоответствии представленного отчета законодательству об оценочной деятельности опровергнуты пояснениями оценщика ФИО 1, заключением судебной экспертизы.

Отказ оценщика от сравнительного метода обоснован в отчете со ссылкой на объективные причины, а именно отсутствием аналогов сопоставимых с объектом оценки по площади, а, следовательно, отсутствуют достоверные данные для корректировки на площадь на дату оценки. Кроме того, большинство аналогов представляет собой старые, реконструируемые постройки, т.е. не соответствуют по конструктивной схеме. Также отсутствуют сведения о площади земельных участков под зданиями и о правах на них. 

Представитель заинтересованного лица указывает на возможность сопоставления объекта оценки (1996 года постройки) с аналогом постройки до 1917 года по физическому износу. Вместе с тем, конструктивная схема здания не позволяет сравнивать указанные объекты. Корректировка на физический износ не может быть применена, поскольку объект оценки не является новым зданием. 

Суд отмечает, что действия оценщика по отказу от сравнительного метода и применении затратного подхода при оценке объекта недвижимости не противоречит пунктам 10, 13, 24 ФСО №1.

Доводы о необоснованном отказе оценщика от справочника Ко-Инвест «Общественные здания – 2014», не могут быть приняты, поскольку отсутствуют аналоги сопоставимые с объектом оценки 

Ссылка на некорректное использование оценщиком справочника укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства (УПВС) является несостоятельной, т.к. оценщик руководствовался Приказом Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

Доводы об отсутствии площади аналогов №№2 и 4 необоснованна, поскольку в отчете на страницах 161 и 163 в рамках доходного подхода указаны данные сведения. 

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Анализируя представленное заключение эксперта ООО «Метро-Оценка» ФИО3 от 21 сентября 2018 года, суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о соответствии имеющегося отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Убедительных возражений, ставящих под сомнение выводы эксперта, со стороны участников процесса, в том числе представителя Департамента имущественных и земельных отношений по Ярославской области не представлено. 

По изложенным мотивам суд доверяет заключению судебной экспертизы.

Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд констатирует, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 63328 000 рублей, заявленный административным истцом, подтвержден объективными доказательствами, не доверять которым у суда нет оснований.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения юридического лица с заявлением в комиссию, т.е. – 28 марта 2018 года.

Статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ установлено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости 28 марта 2018 года и установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января 2018 года. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - 2-х этажного нежилого здания культурно-развлекательного центра – назначение - нежилое, 2 этажный (подземных этажей-1), общей площадью 3 236,6 кв.метров, лит.А, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 63 328 000 (шестьдесят три миллиона триста двадцать восемь тысяч) рублей по состоянию на 03 марта 2014 года на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости. 

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 63 328 000 (шестьдесят три миллиона триста двадцать восемь тысяч) рублей. 

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 28 марта 2018 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Нуждин С.В.