<

 >

Дело №2-7/2024 

УИД 35RS0001-02-2022-007408-79 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 января 2024 года город Череповец

Череповецкий городской суд Вологодской области в составе:

судьи Кожевникова В.В.,

при секретаре Школьник А.В.,

с участием истца ФИО1, его представителя У., третьего лица ФИО1, представителя ответчика Й.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 АлексА.а к ФИО2 о расторжении договора купли продажи квартиры, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, в обоснование которого указал о том, что 12.08.2022 между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> использованием кредитных средств, предоставленных банком ВТБ (ПАО).

После покупки выяснилось:

- планировка квартиры не соответствует техническим характеристикам;

- объект имеет незарегистрированную перепланировку (частично демонтированы стены, частично демонтированы межкомнатные проемы и двери, изменено фактическое назначение помещений);

- внесены несогласованные изменения в систему отопления (изменена конфигурация труб стояков системы отопления, изменен материал труб системы отопления с металлических на полипропиленовые, заужен диаметр труб (стояков) системы отопления, заменены радиаторы отопления с чугунных на биметаллические, часть стояков замурована в стену);

- имеются проявления плесени на стенах и потолке, со следами частичного ремонта в местах проявления плесени;

- повышенная влажность в квартире из-за постоянно увлажненных стен и перекрытий, а также отсутствия стены и двери в кухонное помещение. Квартира не отвечает требованиям СНиП.

Данные недостатки являются существенными для покупателя, их наличие подтверждено заключением эксперта Ц. №.

В исковом заявлении истец ФИО1 просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 12.08.2022, взыскать в его пользу уплаченные денежные средства в размере 3 100 000 рублей, расходы за экспертизу 7 000 рублей, расходы по оплате госпошлины 23 735 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 пояснил, что ему перед покупкой квартиры было известно о произведенной перепланировке квартиры, которая не была согласована с Управлением архитектуры и градостроительства мэрии г.Череповца. Его ввели в заблуждение тем, что сообщили, о соответствии проекта перепланировки необходимым строительным правилам и нормам, сообщили, что он сможет узаконить перепланировку после совершения сделки –купли-продажи. Акт приема-передачи квартиры подписывал после осмотра квартиры.

В судебном заседании представитель истца У. пояснил, что недостаток в виде перепланировки является существенным, так как изменена конфигурация квартиры – мокрое пятно кухни увеличено на площадь кухни-гостиной, следствием чего является распространение плесени. Согласно ответу Управления и архитектуры мэрии г.Череповца сохранение квартиры в перепланированном состоянии невозможно. Заключения ООО «Проектная группа «Наш город» являются неполными, так как не описывают иных недостатков, отраженных в заключении ИП Ц.: отсутствие стен (перегородок, несоответствие инженерных систем (стояки отопления, радиаторы), установленные глухие пластиковые окна, установленная глухая входная дверь). Не предоставлен ответ на поставленный вопрос о соответствии инженерных сетей в квартире проектной документации. Не мотивирован вывод о несущественности недостатков при признании их «легко устранимыми» «отделочными работами», в то время как демонтаж стен и возведение новых не является отделочными работами, это общестроительные работы, для приведения квартиры в первоначальное состояние требуется: демонтировать установленные пластиковые окна с установкой новых деревянных; заменить входную дверь с дверной коробкой; провести строительные работы по извлечению из стены замурованного стояка отопления; провести сантехнические и сварочные работы по замене пластиковых труб на стальные, замене биметаллических радиаторов на чугунные; демонтажу напольного покрытия (ламината) и натяжного потолка для возведения отсутствующих стен. Неверно определена стоимость строительно-монтажных работ по приведению 

<

адрес> техническое состояние в соответствии с техническим паспортом квартиры.

В судебном заседании третье лицо ФИО1 доводы истца поддержал, просил исковые требования удовлетворить. 

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился, извещался судебной повесткой, доверил представление своих интересов Й., который исковые требования не признал. Пояснил, что истец знал о перепланировке, видел, что нет стенки между кухней и комнатой, но осознанно заключил договор купли-продажи. Перепланировка не является причиной плесени, сохранение помещения в перепланированном состоянии возможно. Просил в иске отказать.

В судебное заседание представитель третьего лица Банка ВТБ (ПАО) не явился, о дате и времени судебного заседания извещался судебной повесткой.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 12.02.2022 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> использованием кредитных средств, предоставленных банком ВТБ (ПАО).

Право собственности ФИО1 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.08.2022. 

В отношении спорного жилого помещения также зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу Банка ВТБ (ПАО) (запись об ипотеке №).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской 

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Перед обращением в суд истец обратился к эксперту ИП Ц. Согласно заключению эксперта № от 09.11.2022 планировка квартиры не соответствует техническому плану (техническому паспорту); система отопления в квартире не соответствует первоначальной проектной документации; в квартире имеются следы частичного ремонта, окраски участка стены за шкафом в месте появления плесени; появление плесени, требующее ремонтных работ по устранению, учитывая следы ремонта данного участка, с точки зрения повторности относится к существенным недостаткам. Стоимость восстановительного ремонта определена в размере 7 739,34 рублей.

Так как сторона ответчика с данными выводами была не согласна, судом по ходатайству представителя ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Проектная группа «Наш город».

Согласно заключению эксперта № от 22.08.2023 на момент проведения экспертизы недостатков, указанных в заключении ИП Ц. не имеется, имеются косвенные следы их наличия в ранний период времени: высолы на конструкциях, следы подтёков, изменение цвета конструкций. Фактическая планировка квартиры не соответствует строительным нормам и действующему законодательству РФ, так как не допускается объединение кухни и жилой комнаты (снос перегородок) в случае оборудования кухни газовыми приборами потребления (газовой варочной плитой). При замене плиты на электрическую такая перепланировка возможна. Причиной возникновения плесени являются установка герметичных оконных блоков и входных дверей, ограничение вентилируемого объема воздуха через вентиляционный канал, отсутствие приточных клапанов, необходимость постоянного нахождения оконных рам в режиме «микропроветривания». Система отопления соответствует требованиям СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция, кондиционирование». Выявленные недостатки не затрагивают несущих конструкций здания, относятся к отделочным работам, легко устранимы, несущественными не являются. Возможно сохранение квартиры в переустроенном состоянии при условии замены газовой варочной плиты на электрическую. Стоимость работ по приведению квартиры в состояние в соответствии с техническим паспортом составляет 76 005,58 рублей.

Судом по ходатайству представителя истца У. в связи с неполнотой выводов, отсутствием ответов на поставленные вопросы в полном объеме была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза в ООО «Проектная группа «Наш город».

Согласно заключению эксперта № от 10.12.2023 подтверждено наличие недостатков: несоответствия выполненной перепланировки квартиры (демонтаж части внутриквартирных ненесущих перегородок) техническому паспорту, следы ранее происходившего увлажнения железобетонных конструкций перекрытия под натяжным потолком.

Установленные пластиковые окна, замена входной двери, несоответствие инженерных систем (замена стальных труб на пластиковые, чугунных радиаторов на биметаллические, частичное замуровывание стояка отопления в стену) не являются недостатками, наоборот являются существенными улучшениями конструкции и всей квартиры в целом.

Основной причиной влажности является ограничение вентилируемого объема воздуха через вентиляционный канал, а именно вентиляция не работает в расчетном режиме, так как закрыто сечение основного вентиляционного характера, в канал установлен гибкий воздуховод от вытяжки, перекрывающий входное отверстие в вентиляционный канал. Вентиляция работает только при включенном вентиляторе вытяжки.

Имеющийся единственный недостаток в виде демонтажа части ненесущих внутренних перегородок существенным не является, так как не затрагивает несущие стены здания, относится к отделочным работам, легко устраним, имеет незначительную стоимость по сравнению со стоимостью квартиры. Стоимость работ указана в основном заключении.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда", которыми определены требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности.

Согласно п. 1.7.2 указанных Правил переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу п. п. 1, 2 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения уполномоченного органа о согласовании переустройства, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

На основании изложенного судом установлено, что на момент совершения 12.08.2022 сделки купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> квартире была осуществлена несогласованная с органом местного самоуправления перепланировка, в ходе которой не было совершено действий по изменению конфигурации квартиры, ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

Между тем, п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено расторжение договора только при существенном нарушении договора другой стороной, при условии, что такое нарушение влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Как следует из пояснений истца ФИО1 ему перед покупкой квартиры было известно о произведенной перепланировке квартиры, которая не была согласована с Управлением архитектуры и градостроительства мэрии г.Череповца. Доводы о том, что его ввели в заблуждение тем, что сообщили, о соответствии проекта перепланировки необходимым строительным правилам и нормам, проект необходимо только зарегистрировать, являются несостоятельными, так как он знал о несоответствии квартиры техническому плану, имел возможность обратиться в Управлением архитектуры и градостроительства мэрии г.Череповца для получения необходимых разъяснений, запросить копию технического паспорта.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Совокупности указанных в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации условий судом не установлено, так как истцу было известно при покупке квартиры о несогласованной с органом местного самоуправления перепланировке, истец добровольно принял решение о покупке именно указанной квартиры, при этом не был лишен возможности отказаться от заключения договора, сумма стоимости работ по приведению квартиры в состояние в соответствии с техническим паспортом составляет 76 005,58 рублей, то есть явно несопоставима со стоимостью квартиры (3 100 000 рублей по договору купли-продажи, 1 132 192,34 рублей кадастровая стоимость квартиры). При этом согласно п. 1.7.2 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" указанная перепланировка не входит в перечень недопустимых действий по внесению изменений в конструкцию квартиры.

Доказательств того, что ФИО1 при заключении договора купли-продажи 12.08.2022 существенно заблуждался или был обманут суду не предоставлено.

Оценивая заключения эксперта ИП Ц. № от 09.11.2022 и ООО «Проектная группа «Наш город» № от 22.08.2023, а также дополнительное заключение ООО «Проектная группа «Наш город» № от 10.12.2023, суд приходит к выводу, что именно заключения основной и дополнительной экспертиз выполненные ООО «Проектная группа «Наш город» являются наиболее полными, объективными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела, при этом составлены компетентным лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В заключении ИП Ц. отсутствуют обоснования со ссылкой на нормативную базу о том, почему он пришел к выводу о наличии существенных недостатков в квартире, в то время как заключения ООО «Проектная группа «Наш город» содержат подробные и обоснованные нормативно-правовыми актами ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно выводам экспертов ООО «Проектная группа «Наш город» аботы по замене окон, двери, труб не являются недостатками, наоборот являются существенными улучшениями конструкции и всей квартиры в целом. Имеющийся недостаток в виде демонтажа части ненесущих внутренних перегородок существенным не является.

При таких обстоятельствах суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, расходы по оплате государственной пошлины взысканию не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования ФИО1 АлексА.а (

<

 >) к ФИО2 (

<

 >) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25.01.2024.

Судья 

<

 > В.В. Кожевников