УИД: 27OS0000-01-2021-000132-06

Дело № 3а-115/2021

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

08 июля 2021 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Е.А.Бузыновской, 

при секретаре С.Е.Джиба,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, о возмещении судебных расходов, 

у с т а н о в и л:

В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, ФИО1 оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2016 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, адрес (местоположение): примерно в 110 м по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что является арендатором земельного участка, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости - склад. По условиям договора аренды № 86 от 22.06.2017 года размер арендной платы зависит от значения кадастровой стоимости земельного участка. Приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 утверждены по состоянию на 01.01.2016 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края, в том числе земельного участка с кадастровым номером № в размере 12 423 475,59 рублей. Считает, что как арендатор, он вправе оспорить кадастровую стоимость. ФИО1 просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере его рыночной стоимости 3 502 328 рублей, и взыскать с ответчиков в солидарном порядке судебные расходы 58 300 рублей. 

Определением судьи краевого суда от 27.05.2021 года произведена замена административного ответчика – министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, на его правопреемника - министерство имущественных отношений Хабаровского края, к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация г.Хабаровска. 

В судебном заседании представитель административного истца – адвокат Гладков А.С. поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на такие же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении. 

В судебном заседании представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО2 не согласился с требованиями ФИО1, просил в их удовлетворении отказать. Не оспаривая право административного истца на обращение в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, представитель считает, что отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, что свидетельствует о его недостоверности. Применяя сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж, оценщик должен был подобрать объекты-аналоги, наиболее близкие с объектом оценки по ценообразующим факторам, что бы исключить необходимость применять большое количество корректировок. Однако, все отобранные объекты-аналоги существенно отличаются от объекта оценки по одному из основных ценообразующих факторов «площадь». Считает, что размер расходов на оплату услуг представителя, заявленных к возмещению, существенно завышен, не соответствует средней стоимости юридических услуг, сложившейся на рынке города Хабаровска.

ФИО1, представители Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и администрации г.Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.

В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю возражений относительно заявленного размера рыночной стоимости объекта недвижимости не выразил, право административного истца на обращение с таким иском в суд не оспаривал. 

В письменном отзыве представитель заинтересованного лица администрации города Хабаровска не оспаривает право административного истца на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, но считает, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта не может быть принят в качестве доказательства. Определяя коэффициент корректировки «на передаваемые права» в размере 1,282 для объектов-аналогов №№ 2, 3, оценщик использовал данные Справочника оценщика недвижимости-2014, РСО «Кредо». Но, по данным этого справочника, разница в цене земельных участков под производственно-складскую застройку может составлять, в зависимости от объема прав, до 45%. В нарушение пункта 13 ФСО № 3, оценщик не привел анализ этого значения на соответствие рыночным данным. Следовательно, размер примененной корректировки не подтвержден рыночными данными. Считает, что понесенные административным истцом судебные расходы по данному делу не подлежат возмещению. Обращаясь в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, ФИО1 реализовал свое право на оспаривание кадастровой стоимости, определенной в результате проведения массовой государственной кадастровой оценке.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что с 11.11.2005 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости - земельный участок, кадастровый №, площадь 4 919 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – объект складского назначения (различного профиля), адрес (местоположение): 

<

адрес>.

На основании договора аренды № 86 от 22.06.2017 года, соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, ФИО1 с 14.07.2020 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050608:33. В договоре аренды указано, что земельный участок находится примерно в 110 м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, и предоставлен для использования под здание склада. Договор аренды заключен на период с 22.06.2017 года по 21.06.2027 года. Право аренды ФИО1 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 14.07.2020 года (номер регистрации №). 

Объект недвижимости - склад, кадастровый №, площадь 364,9 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности с 17.07.2020 года ФИО1. 

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Согласно части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Из содержания договора аренды № 86 от 22.06.2017 года следует, что земельный участок, кадастровый №, предоставлен ФИО1 в аренду без торгов. Согласно условиями договора аренды № 86 от 22.06.2017 года (пункт 2.1), Положению о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, утвержденному постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года № 411-пр (действовало до 31.12.2019 года), и Порядку определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, утвержденному постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр (вступило в действие с 01.01.2020 года), арендная плата определяется за календарный год. Размер арендной платы рассчитывается как произведение ставки арендной платы за 1 кв.м. и площади земельного участка. Ставка арендной платы 1 кв.м. рассчитывается исходя из произведения значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента по виду разрешенного использования.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 (принятом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края. Правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края с 05.12.2018 года является министерство имущественных отношений Хабаровского края (в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года №441-пр). В Единый государственный реестр недвижимости 17.12.2018 года внесены сведения об утвержденной по состоянию на 01.01.2016 года кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер №, в размере 12 423 475,59 рублей. Кадастровая стоимость применяется с 01.01.2019 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от удельного показателя кадастровой стоимости предмета аренды, ФИО1 вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в порядке, установленном статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд. 

В суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости ФИО1 обратился 26.05.2021 года. С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю он не обращался.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, который представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (пункт 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299). 

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. 

С целью определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровый №, оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО3 (имеет высшее профессиональное образование по специальности «Антикризисное управление», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; имеет стаж работы в оценочной деятельности 11 лет; с 11.06.2008 года является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» (регистрационный № 1302), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» застрахована), составлен 17.05.2021 года отчет об оценке № 1139/ОН-2021. 

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050608:33 определена по состоянию на 01.01.2016 года - на эту же дату утверждена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297). 

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1). 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

В отчете об оценке № 1139/ОН-2021 от 17.05.2021 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, так как располагал достоверной и достаточной информацией о ценах сделок с земельными участками, позволившей ему учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете подробно обоснован (страницы 36-41, 49-51 отчета). 

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункты 12, 13, 14 ФСО №1).

Исходя из положений пункта 22 ФСО № 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 10 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

В отчете об оценке № 1139/ОН-2021 от 17.05.2021 года указано, что оценщик в качестве единицы сравнения выбрал стоимость 1 кв.м. общей площади, которая является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков. 

Для определения сегмента рынка, оценщик проанализировал объект оценки: земельный участок имеет вид разрешенного использования ВРИ-9 (предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок): фактически используется под объект складского назначения (различного профиля); находиться в Индустриальном районе г. Хабаровска, в территориальной зоне К-1 (зона складирования и оптовой торговли), в оценочной зоне 38п. По результатам анализа он пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков, предназначенных под производственно-складскую застройку (страницы 13-16, 26 отчета).

Для подбора объектов-аналогов оценщик изучал рынок земельных участков (предложений) в городе Хабаровске, используя открытые региональные источники информации: журнал «Вся недвижимость Хабаровска», (www.vnh-info.ru); архив частных объявлений – «РУАДС» (ruads.org); сайт частных объявлений «Фарпост» (farpost.ru), интернет-сайта «Недвижимость Хабаровска» (nd257.ru), 

Подбирая аналоги, оценщик анализировал сделки и предложения к продаже, представленные на открытом рынке, на предмет сопоставимости объекту оценки по основным критериям: дата продажи/предложения – с 01.01.2015 года по 01.01.2016 года; передаваемые имущественные права – объекты, по которым имеются данные о праве собственности, либо о характере аренды (земельные участки, по которым отсутствуют данные о передаваемых правах, в выборке не участвовали); местоположение - расположены в пределах г.Хабаровска (если в объявлении указана только улица, имеющая большую протяженность или проходящая через несколько оценочных зон, и текст объявления не позволяет достаточно точно определить местоположение проданного/предлагаемого к продаже земельного участка, объекты из выборки исключались); вид разрешенного использования - ВРИ-9.

В качестве основных элементов сравнения оценщиком приняты: условия продажи; дата продажи/предложения; передаваемые имущественные права; условия финансирования; местоположение; масштаб (общая площадь земельного участка); категория земель; вид разрешенного использования. Оценщик отобрал 4 объекта-аналога, которые использовал для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Различия в объектах-аналогах были скорректированы путем применения корректировок: «на условия продажи»; «на дату продажи/предложения»; «на вид права»; «на местоположение»; «на площадь».Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, их расчет представлены в отчете (страницы 42-49, таблицы 11-14). 

После выполненных расчетов, оценщиком произведена проверка надежности полученных результатов распределением Стьюдента. Все объекты-аналоги вошли в доверительный интервал диапазона цен стоимости 1 кв.м. земельного участка (от 585 рублей/кв.м. до 919 рублей/кв.м.) и были использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки. После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4919 кв.м., по состоянию на 01.01.2016 года определена оценщиком в размере 3 502 328 рублей. 

Содержание отчета об оценке № 1139/ОН-2021 от 17.05.2021 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. 

Вопреки доводам министерства имущественных отношений Хабаровского края, различие в площади объектов-аналогов между собой и с объектом оценки было устранено применением соответствующей корректировки, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в ходе рассмотрения дела не установлено. Учитывая это, суд пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 года № 269-ФЗ, действующей с 21.08.2020 года) указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

В Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр, указано, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда, размер арендной платы подлежит перерасчету с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 2.16).

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ФИО1 обратился в суд 26.05.2021 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 17.12.2018 года и применяются с 01.01.2019 года. Следовательно, установленная судом кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер №, в размере 3 502 328 рублей, применяется для определения размера арендной платы с начала календарного года, в котором пользователь обратился с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости - с 01.01.2021 года.

Административный истец просит возместить судебные расходы, состоящие из: расходов на оплату услуг оценщика - 38 000 рублей, на оплату юридических услуг (услуг представителя) - 20 000 рублей, на уплату государственной пошлины - 300 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (часть 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Давая разъяснения в целях обеспечения единства практики применения судами законодательства, регулирующего порядок возмещения судебных расходов по административным делам, Пленум Верховного Суда РФ в постановление от 21.01.2016 года №1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее по тексту – постановление Пленума ВС РФ от 21.01.2016 года №1) указал (пункты 1, 4, 10, 30), что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу. Понесенные участниками процесса издержки подлежат возмещению при условии, что они были обусловлены их фактическим процессуальным поведением на стадии рассмотрения дела судами первой, апелляционной, кассационной или надзорной инстанций. Таким образом, универсальный принцип присуждения судебных расходов лицу, в пользу которого состоялось судебное решение, не исключает дифференциации правил распределения судебных расходов, которые могут иметь свою специфику, в частности в зависимости от объективных особенностей конкретных судебных процедур и лежащих в их основе материальных правоотношений.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил (пункт 31), что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов. 

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11.07.2017 года № 20-п признал не соответствующими Конституции РФ положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ в той мере, в какой этими положениями при отсутствии возражений административного ответчика на требования административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости; и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.

Следовательно, имеющиеся допустимые различия в методах кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимости делают неизбежными определенные расхождения между результатами оценок, притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Установление кадастровой стоимости равной рыночной, являясь законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. А особенности определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит. Поэтому решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, которые не имеют противоположных с административным истцом юридических интересов, и действовали в пределах своих полномочий. 

Поэтому, разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суд должен исходить из того, укладывается ли расхождение установленной кадастровой стоимости объекта с установленной его рыночной стоимостью в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

В ходе судебного разбирательства установлено, что кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер №, определенная по состоянию на 01.01.2016 года в порядке массовой оценки (12 423 475,59 рублей), превышает его рыночную стоимость (3 502 328 рублей) на 71,8%. По мнению суда, такое расхождение установленной кадастровой стоимости объекта с его рыночной стоимостью не укладывается в приемлемый диапазон отклонений результатов, полученных в процедуре массовой государственной кадастровой оценки и на основании индивидуальной оценки. Это дает основание для вывода о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. При таком положении суд считает, что судебные расходы, понесенные административным истцом по данному административному делу, подлежат возмещению.

В соответствии с порядком, установленным статьями 126, 245, 246 Кодекса административного судопроизводства РФ, статьей 333.16, пунктом 2 части 1 статьи 333.17, пунктом 1 части 1 статьи 333.18, пунктом 7 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ, при обращении в суды общей юрисдикции, с административным исковым заявлением о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными (к которым относятся и административные иски об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости), административный истец - физическое лицо, обязан уплатить государственную пошлину в размере 300 рублей.

ФИО1, подавая в суд административное исковое заявление, уплатил государственную пошлину в размере 300 рублей, что подтверждается чеком-ордером ПАО СБЕРБАНК Дальневосточный банк от 25.05.2021 года (номер операции 21). Эти расходы подлежат возмещению, поскольку они связаны с данным административным делом, которое разрешено в пользу административного истца.

К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела относятся суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам (часть 1 статьи 103, пункты 1, 6, 7 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 246, частью 5 статьи 247, пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ административный истец обязан доказать установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К административному исковому заявлению о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимо прикладывать отчет об оценке, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (пункт 4 части 2).

Из приведенных правовых положений следует, что расходы, которые несет владелец объекта недвижимости при получении отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, непосредственно связаны с административным делом об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, относятся к судебным издержкам, и подлежат возмещению в соответствии с порядком, установленном статьями 106, 111 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Договором на оказание услуг по оценке № 1139-ОН/2021 от 14.05.2021 года определена стоимость работ по проведению оценки земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050608:33 в размере 38 000 рублей. Представленные административным истцом документы – акт на выполнение работ-услуг № 1139 от 17.05.2021 года и квитанция к приходно-кассовому ордеру № 1139 от 14.05.2021 года на сумму 38 000 рублей, подтверждают, что услуга по оценке земельного участка оказана исполнителем и полностью оплачена заказчиком. 

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № административный истец предоставил суду отчет об оценке № 1139/ОН-2021 от 17.05.2021 года, составленный оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности». Отчет об оценке принят судом в качестве доказательства и положен в основу судебного решения, требования административного истца удовлетворены. Поэтому расходы, понесенные ФИО1 на оплату услуг оценщика, полностью подлежат возмещению.

Разрешая требования административного истца о возмещение расходов на оказание юридических услуг (услуг представителя), суд исходит из положений статьи 112 Кодекса административного судопроизводства РФ, предусматривающих, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (пункт 10 постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 года № 1).

Административным истцом представлены письменные доказательства, подтверждающие, что 26.04.2021 года между ним и исполнителем Гладковым А.С. заключен договор об оказании юридических услуг. По условиям договора исполнитель принял на себя обязательство оказать юридические услуги: ознакомиться с документацией заказчика; организовать исследование земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050608:33 на предмет его оценки с целью определения рыночной стоимости; подготовить документальные материалы для обращения в Хабаровский краевой суд и составить административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости; представлять интересы заказчика в Хабаровском краевом суде; составить от имени заказчика письменные пояснения, отзывы, жалобы и иные процессуальные документы. Условиями договора стоимость услуг определена в размере 20 000 рублей (пункт 3.1). Квитанция к приходно-кассовому ордеру № 1 от 26.04.2021 года подтверждает, что ФИО1 оплатил Гладкову А.С. за оказанные юридические услуги 20 000 рублей.

В ходе рассмотрения административного дела установлено, что Гладков А.С. составил административное исковое заявление, как представитель административного истца принимал участие в суде первой инстанции в одном судебном заседании суда (больше судебных заседаний по делу не проводилось). Иную работу по исполнению договора об оказании юридических услуг от 26.04.2021 года он не выполнял. 

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (3, 45 КАС РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»). 

Министерство имущественных отношений Хабаровского края заявило возражения о чрезмерности заявленных к возмещению расходов на оплату услуг представителя, ссылаясь на размещенную на интернет-сайтах юридических компаний, находящихся в городе Хабаровске и оказывающие юридические услуги, информацию о средней стоимости юридических услуг, которая составляет: –составление административного искового заявления от 2000 до 2500 рублей; представительство в суде первой инстанции – 5 000 рублей; -комплекс услуг, включающих представительство в суде, - от 5 000 до 10 000 рублей. 

Давая оценку представленным письменным доказательствам, содержанию договора о возмездном оказании юридических услуг и объему фактически выполненной исполнителем работы, учитывая степень сложности дела и длительность времени, необходимого на подготовку процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела, среднюю стоимость аналогичных услуг на рынке города Хабаровска, руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд признает разумными расходы, понесенные истцом на оплату услуг представителя в размере 7 500 рублей, а сумму 20 000 рублей - чрезмерно завышенной. Такой размер судебных расходов, определенных к возмещению, обеспечивает, по мнению суда, баланс процессуальных прав и обязанностей сторон, соотносится с объектом судебной защиты и объемом оказанных правовых услуг, и отвечает требованиям соразмерности.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов между ответчиками (административный истец просил распределить их между ними в солидарном порядке), суд руководствуется положениями статей 307, 307.1, 308 и 322 Гражданского кодекса РФ, которыми определено, что солидарная обязанность (ответственность) возникает, если солидарность обязанности предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Пленумом Верховного Суда РФ в постановлении от 21.01.2016 года № 1 (пункт 5) и постановлении от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 31) разъяснил, что при предъявлении иска к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них. Если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть 4 статьи 2 Кодекса административного судопроизводства РФ). При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. 

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края № 42 от 21.09.2018 года, его правопреемником является министерство имущественных отношений Хабаровского края. Поэтому, судебные расходы, понесенные административным истцом по данному делу, и признанные судом обоснованными в сумме 45 800 рублей, подлежат возмещению министерством имущественных отношений Хабаровского края за счет средств казны Хабаровского края. Правовых оснований для взыскания судебных расходов с административных ответчиков в солидарном порядке не имеется. 

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2016 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер №, площадь 4919 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объект складского назначения (различного профиля), адрес (местоположение): 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 502 328 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 26 мая 2021 года.

Взыскать с министерства имущественных отношений Хабаровского края в пользу ФИО1 судебные расходы в сумме 45 800 (сорока пяти тысяч восьмисот) рублей.

В удовлетворении остальных требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд. 

Судья краевого суда Е.А. Бузыновская