Дело №2-96/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 февраля 2017 года Уссурийский районный суд Приморского края в составе: председательствующего судьи Гавриленко И.С., при секретаре Авдалян Т.Ш., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «XXXX» об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд к ответчику с указанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГ между истцом и ООО «XXXX» заключен договор XXXX участия в долевом строительстве на строительство 10-ти квартирного блокированного жилого дома – микрорайон в г.Уссурийске по направлению на юго-запад от ориентира XXXX (2 очередь строительства), позиция XXXX, на земельном участке по адресу: примерно в XXXX кв.м. по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: XXXX, кадастровый XXXX, по которому ответчик не позднее ДД.ММ.ГГ года обязался передать истцу жилое помещение, определенное с ним в договоре: XXXX., в соответствии с проектной документацией. Дополнительным соглашением XXXX от ДД.ММ.ГГ. к Договору, срок был продлен до ДД.ММ.ГГ года. Дополнительным соглашением XXXX от ДД.ММ.ГГ. к Договору, срок был продлен до ДД.ММ.ГГ года. Таким образом, квартира подлежала передаче истцу не позднее ДД.ММ.ГГ. Истец выполнил принятые на себя обязательства перед застройщиком, оплатив в полном объеме стоимость объектов строительства по указанному договору в сумме XXXX ДД.ММ.ГГ ответчику было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора в связи с нарушением ответчиком установленного договором срока передачи объекта долевого строительства, и возврата уплаченных за квартиру денежных средств, а также процентов за пользование ими. Решением Уссурийского районного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГ. с ответчика в пользу истца было взыскано: сумма основанного долга XXXX, неустойка в размере XXXX, штраф – XXXX Определением Приморского краевого суда от ДД.ММ.ГГ. решение было изменено в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа и судебных расходов: в части взыскания неустойки решение отменено, с ответчика в пользу истца взыскано XXXX – проценты за пользование чужими денежными средствами за период до ДД.ММ.ГГ включительно, XXXX – штраф, XXXX – госпошлина, а также взысканы с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГ. по день фактического исполнения решения суда, исходя из суммы XXXX, по процентной ставке XXXX рефинансирования Центрального банка России. До настоящего времени указанные судебные акты ответчиком не исполнены в полном объеме. В связи с чем, с учетом уточнений, истец просил обратить взыскание на принадлежащее ООО «XXXX»: жилое помещение (квартира), площадью XXXX кв.м, расположенное по адресу: XXXX, КН: XXXX, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной цены в размере XXXX; нежилое помещение (гараж), площадью XXXX кв.м, расположенное по адресу: XXXX, XXXX, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной цены в размере XXXX Полученные от реализации имущества денежные средства направить в счет погашения задолженности ООО «XXXX» перед ФИО1, взысканной решением Уссурийского районного суда от ДД.ММ.ГГ, определением Приморского краевого суда от ДД.ММ.ГГ г., не погашенной по состоянию на ДД.ММ.ГГ в том числе: XXXX – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ., XXXX - штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя, XXXX - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО2 на уточненных исковых требованиях настаивал по вышеуказанным основаниям.

Представитель ответчика ООО «XXXX» в судебном заседании исковые требования не признала, поскольку полагает, что возможно продать недвижимое имущество по более выгодной цене, также пояснила, что с расчетом истца и с заключением судебной экспертизы согласна.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.3 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

Согласно п.1 ст.13 Федерального Закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве), в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Исходя из п.2 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства влечет возникновение у участников долевого строительства права залога на объект незавершенного строительства, а п.5 этой статьи на застройщика возложена обязанность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на него как предмет залога.

В соответствии с п.9 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п.2 ст.5 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила данного Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст.69 данного Закона.

Абзацем вторым п.5 ст.5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Поскольку из приведенной нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений ст.77, распространяется на залог прав требования участника долевого строительства.

Таким образом, право требования может быть предметом залога, более того, является предметом залога, а соответственно, именно на право требования может быть обращено взыскание.

Согласно п.1 ст.5 и ч.2 ст.69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится данное недвижимое имущество, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ООО «XXXX» заключен договор участия в долевом строительстве XXXX на строительство 10-ти квартирного блокированного жилого дома - микрорайон в г. Уссурийске по направлению на юго-запад от ориентира XXXX (II очередь строительства), позиция XXXX, расположенного на земельном участке по адресу: примерно в XXXX кв.м. по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка адрес ориентира: XXXX, кадастровый XXXX.

По условиям договора истцу подлежала передаче квартира, состоящая из двух этажей (ориентировочно номер жилого помещения «XXXX»), XXXX в соответствии с проектной документацией в указанном жилом доме.

Истцом обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства, предусмотренные п.5.2 договора в сумме XXXX, исполнены в полном объеме, что подтверждено материалами дела и не оспаривалось стороной ответчика в судебном заседании.

Из пункта 3.1.7 договора следует, что ответчик обязался передать объект долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГ. Дополнительным соглашением к договору XXXX от ДД.ММ.ГГ. данный срок был продлен до ДД.ММ.ГГ года. Дополнительным соглашением к договору XXXX от ДД.ММ.ГГ. срок продлен до ДД.ММ.ГГ года, то есть объект долевого строительства должен был быть завершен и передан истцу не позднее ДД.ММ.ГГ

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.9.2 договора).

ДД.ММ.ГГ в адрес ООО «XXXX» ФИО1 направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве XXXX от ДД.ММ.ГГ., в связи с нарушением ответчиком установленного договором срока передачи объекта долевого строительства. Просил возвратить уплаченные по договору денежные средства в сумме XXXX, а также проценты за пользование денежными средствами.

Решением Уссурийского районного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГ. с ответчика в пользу истца было взыскано: сумма основанного долга XXXX, неустойка в размере XXXX, штраф – XXXX 

Определением Приморского краевого суда от ДД.ММ.ГГ. решение было изменено в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа и судебных расходов: в части взыскания неустойки решение отменено, с ответчика в пользу истца взыскано XXXX – проценты за пользование чужими денежными средствами за период до ДД.ММ.ГГ включительно, XXXX – штраф, XXXX – госпошлина, а также взысканы с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГ. по день фактического исполнения решения суда, исходя из суммы XXXX, по процентной ставке XXXX рефинансирования Центрального банка России. 

До настоящего времени указанные судебные акты ответчиком в полном объеме не исполнены. 

Из материалов дела также усматривается, что ДД.ММ.ГГ. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ. XXXX и в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" осуществлена государственная регистрация залога (ипотеки) в силу закона (запись о регистрации XXXX). Залогодателем являлось ООО «XXXX», залогодержателем - участник долевого строительства по договору участия в долевом строительстве – ФИО1

Таким образом, договор участия в долевом строительстве XXXX от ДД.ММ.ГГ., заключенный между ФИО1 и ООО «XXXX» зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в установленном законом порядке.

С учетом изложенного, право залога на рассматриваемые объекты строительства возникло у участника долевого строительства по вышеуказанному договору в силу закона с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация залога в отношении рассматриваемого объекта незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому края в силу ст.13 Закона об участии в долевом строительстве и в порядке, установленном Законом о регистрации и Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно п.10 ст.59 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не установлено федеральным законом, привлечение оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества обязательно при обращении взыскания на: 1) право аренды недвижимого имущества; 2) права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; 3) недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем пятьсот тысяч рублей.

Согласно п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд должен определить и указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно указанной норме федерального закона в отсутствие соглашения сторон начальная продажная цена определяется исходя из рыночной цены заложенного имущества со снижением ее на двадцать процентов.

Такое законодательное регулирование направлено на обеспечение баланса интересов взыскателя и должника, а снижение цены относительно рыночной стоимости обеспечивает возможность привлечения необходимого количества участников для того, чтобы торги состоялись. Цена, по которой реализуется переданное на торги имущество, определяется по итогам торгов исходя из предложений участников этих торгов.

Изменение рыночной стоимости переданного на торги имущества имеет существенное влияние на результат исполнения решения суда, поскольку проведение торгов по начальной продажной цене, которая значительно выше рыночной стоимости имущества, заведомо может повлечь безрезультатность торгов из-за отсутствия необходимого количества участников, желающих приобрести имущество по такой цене, а при цене, которая значительно ниже рыночной стоимости, - нарушение имущественных интересов должника и взыскателя.

В ходе судебного разбирательства была проведена оценочная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО «Приморский экспертно-правовой центр» XXXX от ДД.ММ.ГГ, рыночная стоимость жилого помещения (квартиры) площадью XXXX кв.м, расположенного по адресу: XXXX, КН XXXX по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет XXXX без учета НДС. Рыночная стоимость нежилого помещения (гаража) площадью XXXX кв.м, расположенного по адресу: XXXX, КН XXXX по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет XXXX без учета НДС.

При таких обстоятельствах, поскольку стоимость объектов залога, указанная в экспертном заключениях, выше чем согласованная сторонами в договоре, в силу положения ст.54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), суд полагает необходимым установить начальную продажную стоимость в размере 80% от стоимости определенной в экспертном заключении на квартиру в размере XXXX, на гараж в размере XXXX 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-214 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Обратить взыскание на принадлежащее Обществу с ограниченной ответственностью «XXXX» недвижимое имущество, находящееся в ипотеке у ФИО1:

- жилое помещение (квартира), площадью XXXX кв.м, расположенное по адресу: XXXX, XXXX, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной цены в размере XXXX;

- нежилое помещение (гараж), площадью XXXX кв.м, расположенное по адресу: XXXX, КН: XXXX путем продажи с публичных торгов с установлением начальной цены в размере XXXX

Полученные от реализации указанного имущества денежные средства направить в счет погашения задолженности Общества с ограниченной ответственностью «XXXX» перед ФИО1 по решению Уссурийского районного суда Приморского края от 26.11.2015 года (Дело №2-8278/2015), определению Приморского краевого суда от 27.04.2016 года (Дело №33-3567/2016) по состоянию на 02.02.2017 года, в том числе:

- XXXX – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ.

- XXXX – штраф,

- XXXX - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 03.02.2017 г.

Председательствующий И.С. Гавриленко