дело № 2-211/2024

УИД26RS0029-01-2023-008710-24

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 января 2024 года город Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Весниной О.В.

при секретаре судебного заседания Григорян Р.А.

с участием:

представителя истца ФИО4

ответчика ФИО11

представителя ответчика ФИО15

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда Ставропольского края гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании прекращённым предварительного договора купли-продажи, взыскании задатка в двойном размере, взыскании судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании прекращённым предварительный договора купли-продажи недвижимости, взыскании задатка в двойном размере.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней (ФИО1) с одной стороны и ФИО2 и ФИО3 с другой стороны, был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимости. По условиям предварительного договора, ответчики обязались продать и передать в общую долевую собственность ФИО1, а ФИО1 обязалась купить и принять в общую долевую собственность 1/2 долю в праве на жилой дом общей площадью 283,9 кв.м., этажность: 1, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> на земельном участке площадью 999 кв.м. 

Согласно п.1.4 предварительного договора стороны оценили продаваемый объект недвижимости в 3 000 000,00 рублей. 

Согласно п.1.5 предварительного договора, в обеспечении надлежащего и точного исполнения его условий, ФИО1 передала, а ФИО2, действующий от имени и в интересах своего брата ФИО3 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом 

<

адрес> ФИО5 в реестре за №-Н/26-2019-1-1405, получил задаток в размере 90 000,00 рублей, что подтверждается п.4.2 Договора и распиской ответчика ФИО2 на предварительном договоре. 

Согласно п.1.5 предварительного договора, нарушение ФИО1 п.п. 1.5-1.6, 2.3-2.3 договора считается отказом с её стороны от основного договора и влечёт за собой оставление всей суммы задатка у ответчиков (п.2 ст. 381 ГКРФ). 

Согласно п.1.6 предварительного договора, нарушение ответчиками п.п. 1.6, 2.1-2.6 договора считается отказом с их стороны от основного договора и влечёт за собой возврат ФИО1 двойной суммы задатка. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передала ФИО2, действующему от имени и в интересах ФИО3 ещё 10 000,00 рублей в качестве задатка в обеспечение исполнения условий предварительного договора (п.1.6), что подтверждается выпиской по вкладу с дебетовой карты, принадлежащей мужу истца ФИО6

Согласно п. 1.7 предварительного договора, истец и ответчики предположили дату окончательного расчёта не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Считает, что, в нарушение обязательств по условиям предварительного договора, через 1 месяц после его заключения, ФИО3, без согласования с ФИО1, как стороной предварительного договора, подарил своему брату ФИО2 свои 4/16 доли в объекте недвижимости, что подтверждается записью о прекращении права ФИО3 на объект недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ и записью о регистрации права ФИО2 на объект недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. Эти данные имеются в онлайн-выписке из ЕГРН на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ. 

Кроме того, летом 2019 года, т.е. через 3 месяца после заключения предварительного договора, земельный участок, на котором расположен жилой дом с КН 26:33:100344:43, по инициативе ФИО2 был разделён на два участка, в связи с чем уменьшилась площадь земельного участка с кадастровым номером 26:33:100344:3, на котором располагался продаваемый объект недвижимости с 999 кв.м до 635 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок с кадастровым номером 26:33:100344:140 (выделен из основного участка), в отношении которого ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор аренды №Д, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ, запись государственной регистрации №. 

Кроме того, в июле 2020 года, в судебном порядке, был изменён долевой порядок владения жилым домом с кадастровым номером 26:33:100344:43, расположенным по адресу: 

<

адрес> между ФИО1 и ФИО2 (гр.дело №). 

Согласно решения Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, продаваемая доля объекта недвижимости уменьшилась с 1/2 до 19/100 долей ФИО2 Иск был подан в Пятигорский городской суд ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, в свою очередь, ФИО1 была вынуждена обратиться в суд со встречным исковым заявлением. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил ФИО1 нотариальное уведомление о продаже объекта недвижимости на иных условиях, что фактически является отказом ФИО2 от исполнения первоначально взятых на себя обязательств по условиям предварительного договора. Считает, что именно ответчиками ФИО2 и ФИО3 были нарушены обязательства по условиям предварительного договора, в связи с чем возникли обстоятельства, не позволяющие ей выполнить свои обязательства (абз.2 п.1.6 предварительного договора) и заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости на ранее оговорённых условиях, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 не является правообладателем объекта недвижимости, т.к. в нарушение условий предварительного договора, произвёл отчуждение своих 4/16 долей иному лицу, что расценивается ею как отказ от продажи объекта недвижимости на ранее оговорённых в предварительного договоре условиях; с июля 2019 года объект недвижимости располагается на земельном участке меньшей площади в размере 635 кв.м (ранее 999 кв.м); с ноября 2020 года ФИО2 является правообладателем иных 19/100 долей объекта недвижимости (ранее 4/16); объект недвижимости в размере 19/100 долей на земельном участке площадью 635 кв.м не может быть оценен в прежнем размере 3 000 000,00 руб., поскольку такая цена не может считаться согласованной между сторонами ввиду изменения объёма предмета договора, потому как по условиям предварительного договора в размере указанной суммы сторонами оценена стоимость 1/2 доли объекта недвижимости, но не 19/100; ФИО2 фактически отказался от продажи объекта недвижимости на ранее оговорённых в предварительного договоре условиях, поскольку ДД.ММ.ГГГГ через нотариуса направил ей предложение приобрести меньшую долю объекта недвижимости в размере 19/100 долей (ранее 1/2) за иную цену в размере 2600000 руб. (ранее 3000000). На новых условиях стороны не договорились о купле-продаже объекта недвижимости. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ФИО2 заказным письмом был направлен ответ (претензия) на нотариальное предложение ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ о покупке объекта недвижимости на иных условиях. Претензия была получена ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается уведомлением о вручении. 

В свою очередь, ФИО2 в ответ на претензию ФИО1 в письменном виде сообщил ФИО1 о расторжении предварительного договора, которое было получено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем ФИО1 считает предварительный договор расторгнутым с указанной даты. 

Отчуждение ФИО3 своей доли в объекте недвижимости и исключение себя из числа продавцов объекта недвижимости, а также нотариальное предложение от ФИО2 для ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ совершить покупку объекта недвижимости в ином объёме и по иной цене, являются подтверждением отказа продавцов ФИО2 и ФИО3 от исполнении предварительного договора, в связи с чем, имеют место обстоятельства, не позволяющие ей заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости на ранее оговорённых условиях по вине ответчиков. 

Считает, что при таких обстоятельствах с учётом уведомления ФИО2 ФИО1 о расторжении спорного предварительного договора с ДД.ММ.ГГГГ, у ФИО1 имеются все основания считать предварительный договор расторгнутым в связи с нарушением обязательств и изменением его условий со стороны ответчиков. 

Материалами гражданского дела № установлено, что из нотариального извещения от ФИО2 в адрес ФИО1 о продаже им доли объекта недвижимости за иную цену и в иные сроки, чем указано в предварительного договоре, следует вывод о возращении сторон договора в правовое положение, существующее до заключения предварительного договора купли-продажи. Поскольку данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу судебным актом от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, то оно имеет преюдициальное значение для данного дела, не доказывается вновь и не может быть опровергнуто. Считает, что у неё имеются все основания требовать возврата ей задатка в соответствии с п.3.2 предварительного договора в двойном размере в сумме 200 000,00 рублей (ст.ст. 380,381 ГК РФ). Деньги должны быть взысканы с ФИО2, поскольку именно он получал задаток в общей сумме 100 000,00 рублей, действуя от своего имени и от имени ФИО3 по доверенности, что подтверждается предварительным договором.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, об отложении дела не ходатайствовала, в связи с чем, суд в соответствии с п. 5 ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть гражданское дело в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО12 исковые требования поддержала в полном объёме по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении, просила считать прекращённым предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задаток, уплаченный в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в двойном размере в сумме 200 000,00 рублей; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы на общую сумму 55 500,00 рублей, состоящие из расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000,00 рублей и расходов по оплате государственной пошлине в сумме 5 500,00 рублей.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признал и суду показал, что исковое заявление не соответствует требованиям ст. 131-132 ГПК РФ. В нарушение ст.132 ГПК РФ к исковому заявлению не приложены документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, а также документы подтверждающие доводы искового заявления. Исходя из требований, заявленных истцом, к исковому заявлению необходимо было в первую очередь приложить документы, подтверждающие факт исполнения ею пункта 1.6 предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п.1.5 договора ФИО1 передала, а ФИО2 получил в качестве задатка сумму в размере 90 000,00 рублей. Данный факт им не оспаривается. Указывает, что в соответствии с п.1.6 ФИО1 до 09.05.2019г. должна была передать ему сумму в размере 10 000,00 рублей, но данный пункт договора она не выполнила, в связи с чем он предположил, что она решила не покупать его недвижимость, следовательно, ФИО1 сама нарушила п. 1.6 договора, в связи с чем сумма задатка в соответствии с п.2 ст.381 ГК РФ остается у него и возврату не подлежит. 

Указание ФИО1 в иске о том, что в мае 2019 года она передала ему еще 10 000,00 рублей в качестве задатка в обеспечение условий договора (п.1.6), не соответствует действительности. ФИО1 никаких денег ему в мае 2019 года не передавала, и он ничего не получал. Сумма в размере 10 000,00 рублей, которая была переведена ему от супруга ФИО6 не является суммой задатка. Еще до заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости с ФИО1 у него с супругом ФИО1 была договоренность об установке в конце земельного участка забора. Он сказал, что установит забор сам, а ФИО6 ему частично компенсирует расходы на стройматериалы. После того как работы по установке забора были окончены он сообщил ФИО6, что потратил около 50 000,00 рублей, на что ФИО6 сказал, что это слишком дорого и он не может отдать ему 50% от затраченной им суммы. Спустя какое-то время он 15.07.2019г. получил от ФИО6 денежный перевод на сумму 10 000,00 рублей и конечно же посчитал, что это компенсация за установку забора, так как никаких пометок о том, что это якобы какой-то задаток, не было. Считает, что платежные документы, приложенные истцом к иску, никак не подтверждают передачу ему от ФИО1 в мае 2019 года суммы 10 000,00 рублей, да еще в качестве задатка. Соответственно данный факт не подтверждён никакими доказательствами. 

Указал, что, сумма в размере 1 900 000 рублей, указанная в п.1.6, должна была быть передана ему не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Данная сумма ему от ФИО1 не передавалась и не передана до настоящего времени. Соответственно, по его мнению, истец ФИО1 сама нарушила условия предварительного договора купли-продажи, что говорит о том, что она утратила интерес к данной недвижимости и уже не собиралась её покупать. Порядок расчета за покупку недвижимости, расписанный в п.1.6, по исполнению договора вообще не является задатком. Пунктом 1.5 договора только сумму 90 000,00 рублей можно считать задатком. 

Согласно п.1.7 договора стороны предположили дату окончательного расчета не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Данная дата сторонами была установлена в связи с тем, что в части жилого 

<

адрес> на тот момент проживала его бабушка ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которая просила его дать ей дожить до конца ее жизни именно в этом жилом доме, на что стороны при подписании договора согласились. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 умерла, что подтверждается копией свидетельства о смерти от 08.08.20г., после её смерти он захотел поскорее продать объект недвижимости и не дожидаясь ДД.ММ.ГГГГ, по истечению шестимесячного срока он направил ФИО1 заявление с предложением выкупить у него 19/100 долей в праве общей долевой собственности за 2 600 000,00 рублей, однако ФИО1 отказалась это сделать.

Указал, что ссылка истца на раздел земельного участка на два отдельных участка: площадью 364 кв.м, и площадью 635 кв.м., безосновательна, так как раздел проходил с согласия ФИО1 и это никак не повлияло на пользование ими земельным участком как единым целым. 

Считает, что данный факт подтверждается также договором аренды земельного участка №Д от 14.07.14г. и договором аренды земельного участка №Д от 05.11.19г., который был заключён между Администрацией 

<

адрес> и ФИО2 с ФИО1, т.е. арендаторами являются ФИО1 и ФИО2, в связи с тем, что договора аренды заключены со множественностью лиц на стороне арендатора. Перераспределение долей в жилом доме площадью 281,9 кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес>, произошло на основании искового заявления ФИО1 к нему по решению суда от 05.10.20г., что подтверждается копией решения Пятигорского городского суда по гражданскому делу №. 

На момент заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости его фактическая доля изначально была значительно меньше, чем указано в сведениях Росреестра. Фактическое пользование помещениями, которые находились у него (ФИО14) в пользовании составляли менее 1/2 доли от всего жилого дома. С 2005 года его семья пользовалась помещениями №,2, 9, 11, 13 всего общей площадью 53,7 кв.м., что естественно значительно меньше 1/2 доли жилого дома. Именно поэтому ФИО1, в пользовании у которой на тот момент были помещения №№, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 14, 15, что составляет общую площадь в размере 228,2 кв.м, от всего жилого дома, обратилась в суд с иском о перераспределении долей в праве общей долевой собственности. Его семья, как тогда. так и в настоящее время пользуется только помещениями №№, 2, 9, 11, 13 площадью 53,7 кв.м., и на сегодняшний день площадь его доли изменилась на 57,6 кв.м. на основании технического плана. В суде фактическое пользование сторонами не оспаривалось, в связи с чем суд удовлетворил требования ФИО1 Обращение в суд ФИО1 с исковым заявлением о перераспределении долей в праве общей долевой собственности в 2020 году еще раз подтвердило его предположения, что ФИО1 не собирается покупать его долю в праве общей долевой собственности на жилой дом ФИО13 площадью 281,9 кв.м., следовательно обстоятельства, якобы не позволяющие ФИО1 заключить с ним основной договор купли-продажи возникли по вине самой ФИО1, а не по его вине. Предмет договора фактически никак не изменился, и он по-прежнему хотел бы продать ФИО1 свою недвижимость, но после заключения уже нового договора купли-продажи с указанием характеристик объекта недвижимости, которые установлены на сегодняшний день, так как прежний договор утратил свою актуальность, в связи с неисполнением обязательств со стороны Покупателя в силу Закона. Его намерения продать ФИО1 свою долю в праве общей долевой собственности на жилой 

<

адрес> в 

<

адрес> подтверждаются также и заявлением от 18.01.2021г., где он даже снизил стоимость предмета договора с 3 000 000,00 рублей до 2 600 000,00 рублей, хотя общая площадь его доли не изменилась. Снижение цены продаваемой недвижимости с 3 000 000,00 рублей до 2 600 000,00 рублей обусловлена была тем, чтобы подтолкнуть ФИО1 к заключению основного договора купли-продажи и только. Он прекрасно знал, что у ФИО1, как участника долевой собственности, преимущество первого покупателя, тем более, на объекте имеется обременение. ФИО2 в своём ответе на претензию ФИО1 от 02.02.2021г. о покупке недвижимости на других условиях, сообщил ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи от 10.04.2019г.. в связи с чем договор считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ. Основанием к расторжению договора послужило в первую очередь нарушение ФИО1 исполнения п. 1.6 договора от 10.04.2019г.

Считает, что истец злоупотребляет своим правом, подавая в суд необоснованно данный иск, требуя от него возврата суммы задатка в двойном размере, в соответствии с п.2 ст.381 ГК РФ, хотя сама же нарушила условия п. 1.6 предварительного договора. Соответственно, требования истца не основаны на законе. 

В настоящее время на жилом 

<

адрес> в 

<

адрес> имеется обременение, которое наложено в связи с судебными исками ФИО1 ко нему. 

Требования о взыскании с него судебных расходов в размере 55 500,00 рублей считает заявленными преждевременно, так как заявляя требования о компенсации истцу судебных расходов истец уже предполагает о вынесении решения в её пользу. Считает, что данные требования преждевременны и у стороны, в пользу которой состоится решение суда согласно Гражданско-процессуального кодекса есть три месяца для подачи заявления о взыскании судебных расходов. Считает, что в связи с вышеизложенными доводами, иск удовлетворению не подлежит ввиду отсутствия доказательств в подтверждение изложенных в иске доводов, просит в удовлетворении иска ФИО1 отказать в полном объёме.

В судебном заседании представитель ФИО2 ФИО8 доводы возражений ФИО2 полностью поддержала и просила в иске полностью отказать. Дополнительно заявила письменное ходатайство о применении по данному делу срока исковой давности и просила отказать в иске в связи с истечением срока исковой давности.

Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, об отложении дела не ходатайствовал, в связи с чем, суд в соответствии с п.5 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть гражданское дело в его отсутствие. 

Свидетель ФИО9, допрошенный в судебном заседании по ходатайству стороны ответчика, суду пояснил, что является соседом обеих сторон, знает о передаче ФИО6 ФИО2 денежной суммы в размере 10 000,00 рублей на установку забора, но только со слов ФИО2, который напомнил ему об этом факте непосредственно перед настоящим судебным заседанием, лично сам он при передаче денежных средств ФИО6 ответчику ФИО2 не присутствовал. 

Выслушав объяснения сторон, допросив свидетеля, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства и оценив эти доказательства с учётом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учётом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В развитие закрепленной в статье 46 Конституции46 Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Тем самым, процессуальное законодательство, конкретизирующее положения статьи 46 Конституции Российской Федерации, исходит, по общему правилу, из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит сторона были нарушены или существует реальная угроза их нарушения.

Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (ст. 2 ГПК РФ).

Статьей 9 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Нормами гражданского законодательства, в частности п.п. 1,2 и 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и, носящий, поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, то есть перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Пунктом 6 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из содержания указанной нормы, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению в будущем договора, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.

Из материалов дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 с одной стороны и ФИО2 и ФИО3 с другой стороны, был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимости. До определённой сторонами даты – ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи недвижимости сторонами заключён не был.

По условиям предварительного договора, ответчики обязались продать и передать в общую долевую собственность истцу, а истец обязалась купить и принять в общую долевую собственность 1/2 долю в праве на жилой дом общей площадью 283,9 кв.м, этажность: 1, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> на земельном участке площадью 999 кв.м.

Согласно п.1.4 предварительного договора стороны оценили продаваемый объект недвижимости в 3 000 000,00 рублей. 

Согласно п.1.5 предварительного договора, в обеспечении надлежащего и точного исполнения его условий, истец передала, а ответчик ФИО2, действующий от своего имени, и от имени и в интересах своего брата ответчика ФИО3 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом 

<

адрес> ФИО5 № в реестре 26/5-Н/26-2019-1-1405, получил задаток в размере 90 000,00 рублей, что подтверждается п.4.2 предварительного договора и распиской ответчика ФИО2 на предварительном договоре.

Согласно п. 1.7 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, истец и ответчики установили дату окончательного расчёта не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Задатком по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ обеспечивалось возникшее из него обязательство сторон, то есть продавцов ФИО2, ФИО3 и покупателя ФИО1 заключить основной договор купли-продажи конкретного недвижимого имущества на согласованных условиях в определённый срок. Передача истцом ФИО1 задатка в размере 90 000,00 рублей ответчику ФИО2, ответчиками ФИО2 и ФИО2 не оспаривалась в судебном заседании, в связи с чем данные факты суд считает установленными.

Доводы представителя ФИО1 ФИО12 о том, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передала ФИО2, действовавшего от своего имени и в интересах ответчика ФИО3, ещё 10 000,00 рублей в качестве задатка в обеспечение исполнения условий предварительного договора суд считает необоснованными, поскольку согласно буквального толкования п.1.6 предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, сумма в размере 10 000,00 рублей оплачивалась ФИО1 в счёт оплаты последующих платежей по указанному договору, в связи с чем сумма в размере 10 000,00 рублей, переданная ФИО1 ФИО2 не может являться задатком, в том числе и потому, что стороны установили размер задатка именно в сумме 90 000,00 рублей (п.1.5).

Довод ответчика ФИО2 о том, что 10 000,00 рублей передавались ему мужем ФИО1 на строительство забора суд также находит необоснованным, поскольку он в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ допустимыми доказательствами, в том числе показаниями допрошенного свидетеля ФИО9 достоверно не подтверждён.

В соответствии с ч.1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно статье 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определённые обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Согласно п.3.1 предварительного договора, нарушение ФИО1 п.п. 1.5-1.6, 2.3-2.3 предварительного договора считается отказом с её стороны от основного договора и влечёт за собой оставление всей суммы задатка у ФИО2 и ФИО3

Согласно п.3.2 предварительного договора, нарушение ФИО2 и ФИО3 п.п. 1.6, 2.1-2.6 предварительного договора считается отказом с их стороны от заключения основного договора и влечёт за собой возврат ФИО1 двойной суммы задатка.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 указанного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что в мае 2019 года ФИО3, без согласования с истцом ФИО1, как стороной предварительного договора, подарил своему брату ответчику ФИО2 свои 4/16 доли в продаваемом объекте недвижимости, что не оспаривается ответчиками, предоставившими в материалы дела договор дарения доли жилого дома и доли объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ и подтверждается данными ЕГРН, имеющимися в материалах дела.

Впоследствии, летом 2019 года земельный участок, на котором расположен жилой дом с кадастровым номером 26:33:100344:43, ? доля которого является объектом купли-продажи по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, по инициативе ответчика ФИО2 был разделён на два участка, в связи с чем уменьшилась площадь земельного участка с кадастровым номером 26:33:100344:3, на котором располагался продаваемый объект недвижимости с 999 кв.м до 635 кв.м, и в отношении которого ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор аренды №Д, зарегистрированный в установленном законом порядке. Данный факт также не оспаривался ответчиком в судебном заседании, поскольку в ходатайстве о применении срока исковой давности представитель ФИО2 ФИО8 указала, что предмет предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ изменён с даты заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером 26:33:100344:3 с изменённой площадью 635 кв.м после проведённого раздела.

Довод ответчика ФИО2 о том, что раздел участка площадью 999 кв.м был осуществлён им с согласия истца заключением договора аренды на уменьшенный с 999 кв.м до 635 кв.м земельный участок, судом отклоняется, поскольку, имея в аренде земельный участок площадью 635 кв.м, истец в судебном порядке установила свои права на выделенный ФИО2 земельный участок площадью 364 кв.м, восстановив тем самым свой объём прав на ранее оговорённую площадь 999 кв.м, что подтверждается решением Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (гр.дело №).

Таким образом, стороной ответчика не оспаривается, что изменение предмета предварительного договора осуществлено именно ответчиками разделом земельного участка, что также подтверждается надлежащими письменными доказательствами.

Судом установлено, что впоследствии, в июле 2020 года сторонами в судебном порядке был изменён долевой порядок владения жилым домом с кадастровым номером 26:33:100344:43, расположенным по адресу: 

<

адрес> между ФИО1 и ФИО2, что подтверждается решением Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, продаваемая ФИО2 доля объекта недвижимости уменьшилась с 1/2 до 19/100 долей. По данному делу ФИО1 обращалась со встречным иском.

Таким образом, суд считает, что именно по вине ответчика ФИО2, в том числе и как представителя своего брата ФИО3, заключение основного договора купли-продажи конкретного недвижимого имущества на согласованных в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ условиях в определённый срок стало невозможным, поскольку нарушение ФИО2 и ФИО3 обязательств по условиям предварительного договора повлекли возникновение обстоятельств, не позволяющих ФИО1 выполнить свои обязательства (абз.2 п.1.6 предварительного договора) и заключить основной договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости на ранее оговорённых условиях.

Кроме того, вина ответчика ФИО2 в отказе от заключения основного договора купли-продажи недвижимости подтверждается тем, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 направил истцу ФИО1 нотариальное уведомление о продаже своего имущества на иных условиях (19/100 долей продаваемого объекта недвижимости вместо 1/2 доли и за иную цену в размере 2 600 000,00 руб. вместо 3 000 000,00 руб.), однако на новых условиях стороны не договорились о купле-продаже объекта недвижимости, тем самым, именно ФИО2, фактически отказался от исполнения первоначально взятых на себя обязательств по условиям предварительного договора.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика ФИО2 заказным письмом был направлен ответ на его нотариальное предложение о покупке объекта недвижимости на иных условиях (ст. 452 ГК РФ). Ответ был получен ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении, имеющимся в материалах дела.

Согласно доводов ФИО2, изложенных в возражениях на иск, он в своём ответе на претензию ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ сообщил ФИО1 о намерении расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ в случае отказа ФИО1 заключить основной договор купли-продажи недвижимости на новых условиях.

Таким образом, суд считает установленным, что действие предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ прекращено с ДД.ММ.ГГГГ по инициативе ответчика ФИО2, то есть с даты направления ответчиком в адрес истца нотариального уведомления о продаже своей доли на изменённых условиях.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращён.

При этом, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Обращаясь в суд с требованиями о взыскании с ответчика ФИО2 двойной суммы задатка ФИО1, ссылаясь на положения ст. 381 ГК РФ, указывает, что основной договор купли-продажи недвижимости не был заключён в установленный срок по вине ответчиков ФИО2 и ФИО3, поскольку в нарушение условий предварительного договора, ФИО3 произвёл отчуждение своих 4/16 долей ФИО2, что расценивается ею как отказ ответчиков от продажи конкретной недвижимости на ранее оговорённых в предварительном договоре условиях, ФИО2 изменил площадь земельного участка, на котором располагается жилой дом и т.д.

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, сторона ответчика утверждает, что истцом не доказаны обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, что сумма в размере 10 000,00 рублей была переведена ему на счёт не ФИО1, а её супругом ФИО6 не в качестве задатка, а на установление забора, что ФИО1 не оплатила 1 900 000,00 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, как это было предусмотрено п.1.6 предварительного договора, что раздел участка был произведён с согласия ФИО1, что предмет договора не был изменён.

Однако, как установлено в судебном заседании и подтверждено письменными доказательствами по делу, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по инициативе ответчиков был изменён субъектный состав предварительного договора, а также был разделён земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 26:336100344:140 площадью 364 кв.м., представленной самим ФИО2 в материалы дела, согласно которой, указанный земельный участок, выделенный из земельного участка с кадастровым номером 26:336100344:3 площадью 999 кв.м, был поставлен на кадастровый учёт ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем суд считает, что неоплата ФИО1 1 900 000,00 рублей до ДД.ММ.ГГГГ обусловлена объективными причинами, препятствующими ей далее исполнять принятые на себя обязательства. Материалы дела не содержат надлежащих доказательств наличия со стороны ответчика на ДД.ММ.ГГГГ претензий по неоплате ФИО1 указанной суммы.

Оценивая доказательства по делу в их совокупности, суд пришёл к выводу, что действия истца были направлены на заключение основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ею была передана ФИО2 сумма задатка в размере 90 000,00 рублей, оплачены последующие платежи в размере 10 000 рублей, предусмотренные п.1.6 предварительного договора. Оплата 10 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ вместо ДД.ММ.ГГГГ не является нарушением со стороны ФИО1 условий предварительного договора, поскольку фактически деньги в указанной сумме поступили на счёт ответчика ФИО2, который не представил надлежащих доказательств наличия с его стороны на день получения 10 000 рублей претензий за несвоевременное исполнение ФИО1 п.1.6 предварительного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несёт ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признаётся невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведённых выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключён.

Оценивая установленные обстоятельства в совокупности, суд приходит к выводу, что истцом ФИО1 представлены допустимые и достоверные доказательства, бесспорно свидетельствующие о невиновности её действий, в результате которых основной договор не был заключён, и о виновности действий ответчика ФИО2, в результате которых основной договор не был заключён. ФИО1 от заключения основного договора купли-продажи не уклонялась, доказательств не заключения основного договора купли-продажи по её вине материалы дела не содержат, в связи с чем, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения положений п. 2 ст. 381 ГК РФ и взыскания с ответчика ФИО2 задатка в двойном размере, т.к. задаток в размере 90 000,00 получал именно он, в том числе, и как полномочный представитель ФИО3

Поскольку суд пришел к выводу о том, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекратились, следовательно, в соответствии с положениями ч. 1 ст. 381 ГК РФ, у продавца возникла обязанность возвратить покупателю сумму задатка, что также оговорено сторонами в пунктах 3.3 и 3.4 предварительного договора.

Между тем, в условиях состязательности истцом не предоставлены надлежащие доказательства в подтверждение получения суммы задатка по предварительному договору в размере 10 000,00 рублей, в связи с чем, с учётом установленных обстоятельств и указанных норм материального права, суд находит заявленные требования ФИО1 о взыскании двойной суммы задатка в размере 200 000 рублей необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме, в связи с чем, требование о взыскании задатка в двойном размере подлежит частичному удовлетворению, и с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию сумма задатка в двойном размере в сумме 180 000 рублей (90000х2).

Разрешая заявление представителя ответчика о применении по данному делу срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Согласно ст.196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Довод представителя ФИО8 о том, что началом исчисления срока исковой давности для ФИО1 следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с даты изменения предмета предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, с даты заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора на уже изменённый после раздела земельный участок с кадастровым номером 26:33:100344:140 в площади 635 кв.м, суд считает необоснованным, поскольку до ДД.ММ.ГГГГ, даты когда ответчик ФИО2 направил ФИО1 нотариальное уведомление о продаже своего имущества на иных условиях, чем были оговорены ими в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, стороны не предъявляли претензий друг к другу в обязательной письменной форме по исполнению условий предварительного договора, поскольку согласно ч.1 ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное, в связи с чем на ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор не был прекращён надлежащим образом.

Суд считает, что срок исковой давности для ФИО1 для предъявления иска о прекращении предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании суммы задатка в двойном размере исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с даты направления ответчиком ФИО2 ФИО1 нотариального уведомления об изменении условий предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку иск ФИО1 был зарегистрирован в Пятигорском городском суде ДД.ММ.ГГГГ, то трёхлетний срок исковой давности для ФИО1 не пропущен.

Разрешая требования ФИО10 о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему.

Согласно с п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со статьёй 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объём заявленных требований, цена иска, сложность дела, объём оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с неё расходов.

Истцом ко взысканию заявлены судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей и на оплату государственной пошлины в размере 5 500 рублей.

В подтверждение несения расходов на оплату услуг представителя в заявленной сумме в размере 50 000 рублей, ФИО1 представлены надлежащие доказательства: договор об оказании юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый с ФИО12, а также акт приёма-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание, что стороной ответчика не было заявлено возражений и доказательств чрезмерности взыскиваемых с ФИО2 расходов, а также принимая во внимание характер и категорию спора, обстоятельства дела и длительность его рассмотрения, объём и качество оказанной юридической помощи, количество судебных заседаний с участием представителя истца ФИО12 и длительность их проведения, количество подготовленных процессуальных документов, достигнутый правовой результат, суд приходит к выводу, что требования истца ФИО1 о взыскании расходов на оплату услуг представителя подлежат удовлетворению в сумме 50 000 рублей, по мнению суда, отвечает принципам разумности и справедливости.

Судом установлено, что истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 5 500 руб., что подтверждается чеком по операции «Сбербанк Онлайн» от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из приведённых правовых норм и разъяснений, с учётом частичного удовлетворения заявленных требований, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом требований – в сумме 5100 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании прекращённым предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании суммы задатка, уплаченного по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.

Считать прекращённым предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны.

Взыскать с ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт 

<

...>, выдан ДД.ММ.ГГГГ ОУФМС России по 

<

адрес>, СНИЛС 

<

***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт 

<

...>, выдан ДД.ММ.ГГГГ УВД 

<

адрес>, СНИЛС 

<

***>) задаток, уплаченный в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в двойном размере в сумме 180 000 рублей

Взыскать с ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт 

<

...>, выдан ДД.ММ.ГГГГ ОУФМС России по 

<

адрес>, СНИЛС 

<

***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт 

<

...>, выдан ДД.ММ.ГГГГ УВД 

<

адрес>, СНИЛС 

<

***>) расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей; расходы на оплату госпошлины в размере 5 100 рублей, а всего взыскать 55 100 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании с ФИО2 задатка, уплаченного в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в двойном размере в размере 20 000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 400 рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в 

<

адрес>вой суд через Пятигорский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья О.В.Веснина