К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-486/2023 (М-277/2023)

УИД № 23OS0000-01-2023-000291-49

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

04 июля 2023 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Аняновой О.П.

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «...........15» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «...........16» (далее –ООО «...........17»), являясь правообладателем объекта недвижимого имущества на основании договора аренды от 01 июня 2020 г. № 0000007506, обратилось в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; расположенного по адресу: Краснодарский край, ............; в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке от 16 февраля 2023 г. № 78-П-2023, выполненным оценщиком ООО «...........18» – ...........3 (далее – отчет об оценке), равной 155 664 000,00 руб. по состоянию на 01 января 2022 г.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, установленная по состоянию на 01 января 2022 г. в размере335 602 560,00 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, что приводит к увеличению размера арендных платежей.

В судебное заседание 04 июля 2023 г. лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представитель административного истца – ...........13 направил ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие, просил установить кадастровую стоимость недвижимого имущества в размере равной рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ») – ...........4 направлены возражения, в которых указаны нарушения, вследствие которых заключение эксперта не может быть принято в качестве допустимого доказательства по административному делу.

Представителями Филиала Публично-Правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю (далее – Филиал ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю) – ...........5, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ...........6, Администрации Небугского сельского поселения ............ – ...........7,ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» – ...........8, Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – ДИО КК) – ...........9 направлены возражение и отзывы, в которых изложена правовая позиция относительно заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Изучив материалы административного дела, возражения и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, ответа филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 06 апреля 2023 г. № 27-07072-ГС/23, а также подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, административный истец является правообладателем объекта недвижимого имущества на основании договора аренды от 01 июня 2020 г. № 0000007506 – земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 112 800 +/- 118 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «эксплуатация пансионата отдыха «...........19»»; дата постановки на государственный кадастровый учет – 20 января 2020 г.

Оспариваемая кадастровая стоимость в размере 335 602 560,00 руб. утверждена приказом ДИО КК от 26 сентября 2022 г. № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01 января 2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г.

Согласно приложению к вышеуказанному договору аренды, размер арендных платежей за пользование земельным участком рассчитывается, исходя из его кадастровой стоимости.

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором земельного участка, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2022 г. определена в размере 155 664 000,00 руб.

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости земельного участка, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручил эксперту ООО «...........20».

Согласно заключению судебной экспертизы от 25 мая 2023 г.№ 193-486/2023, подготовленному экспертом ООО «...........21» – ...........10 (далее – заключение эксперта), отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на01 января 2022 г. определена в размере 250 200 674,00 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 25,5 %).

В силу присущего административному судопроизводству принципа диспозитивности только административный истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право и в каком объеме требовать от суда защиты (часть 1 статьи 178 КАС РФ). В ходе рассмотрения административного дела представитель административного истца в порядке статьи 46 КАС РФ уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с учетом результатов судебной экспертизы и не настаивал на том, что представленный им отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты заключением судебной экспертизы, с чем согласился административный истец, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Представителем ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» представлены письменные возражения, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........10, проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объекта экспертизы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на странице 49 заключения эксперта и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (далее – Минэкономразвития России) от 25 сентября 2014 г.№ 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7).

Пунктом 10 ФСО № 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО № 7 определены подходы к оценке недвижимости. Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 г. № 568-р, метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее – элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом, наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Экспертом составлено точное описание объекта экспертизы. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости.

Обстоятельств, свидетельствующих об искажении фактических данных об объекте оценки при производстве экспертизы, в ходе рассмотрения дела не установлено.

Рассчитывая стоимость земельного участка сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

Для определения рыночной стоимости сравнительным подходом был проанализирован рынок земельных участков коммерческого назначения в районе расположения объекта экспертизы.

Проводя анализ рынка, эксперт произвел мониторинг предложений и сформировал первоначальную выборку из 8 земельных участков непосредственно сегмента рынка объекта экспертизы, на основании имеющихся источников информации, что отражено в таблице № 3, содержащейся в экспертном заключении (страница 57 заключения эксперта), сведения в которой подтверждают количество исследованных предложений и используемые сравнительные характеристики.

На основании полученных данных экспертом произведена итоговая выборка 3 объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с объектом экспертизы.

Поскольку положения федеральных стандартов оценки не устанавливают каких-либо требований к полной идентичности объектов-аналогов и объекта экспертизы по всем характеристикам, а также требований, которые бы устанавливали пределы границ возможного отличия по ценообразующим параметрам, суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, объекты-аналоги, в целом, сопоставимы с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7, и были проверены экспертом на однородность.

Вопреки доводам представителя ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» о несопоставимости выбранных экспертом объектов-аналогов, их использование не свидетельствует о некорректности полученного результата итоговой рыночной стоимости объекта оценки, поскольку расчет рыночной стоимости экспертом произведен с применением корректирующих коэффициентов к объектам-аналогам.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным применением корректировок. 

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 различия объекта оценки и объектов-аналогов по таким ценообразующим факторам (элементам сравнения), как торг, площадь экспертом скорректированы со ссылкой на «Справочник Оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки. Часть 2» под редакцией ФИО2

По иным факторам корректировки не вводились ввиду того, что объекты-аналоги сопоставимы с объектом экспертизы.

Доводы представителя ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» о том, что экспертом некорректно использован объект-аналог № 2, относящийся к сегменту «Производственная деятельность», тогда как объект экспертизы относится к сегменту «Отдых (рекреация»), признаются несостоятельными. Интернет-ресурс для подбора объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости земельных участков на ретроспективную дату (Архив объявлений «Авито») предлагает пользователям разделение земельных участков по следующим видам использования: «ИЖС», «Промназначения», «Сельскохозяйственного назначения». Возможность отнести участок к другим категориям внутри указанного ресурса у пользователя отсутствует. Из описания объявлений о продаже, использованных в расчетах объектов-аналогов, следует, что объект-аналог № 2 расположен у центрального пляжа ............ и, соответственно, по фактическому использованию может использоваться, как и объект экспертизы, для целей «Отдых (рекреация»).

Относительно возражений о том, что экспертом не учтены улучшения на земельном участке объекте-аналоге № 3 в виде нахождения на нем домиков для отдыха, эксперт указал, что им был использован сравнительный подход, предложения возможных аналогов были выбраны экспертом на сайте архива объявлений «Авито» в категории «земельные участки». Указанный земельный участок предназначен для строительства и эксплуатации базы отдыха. В соответствии с категорией размещения объектом продажи являются земельные участки без учета стоимости размещенных на них объектов. Сведения о домиках на участках указаны справочно в целях привлечения потенциальных покупателей и не влияют на итоговую цену предложения, в связи с чем введение дополнительной корректировки на их демонтаж не требовалось.

Не свидетельствует о допущении ошибки при определении рыночной стоимости и неприменение корректировки на рельеф. Экспертом было учтено при отказе от корректировки на рельеф то обстоятельство, что все участки расположены в ............ и по местоположению сопоставимы, соответственно, существенного различия по данному фактору не выявлено, в связи с чем корректировка не применена.

В части замечаний о необоснованном применении максимального значения корректировки на масштаб, эксперт указал, что применение верхней границы расширенного интервала коэффициента торможения при расчете корректировки на разницу в площади сравниваемых объектов обусловлено качественно-количественными характеристиками объекта экспертизы (площадь более 10 га) и уровнем инвестиционной привлекательности. Из заключения экспертизы следует, что корректирующие коэффициенты рассчитаны на основе степенной модели снижения цены объекта от его площади. Модели приведены с указанием уравнения, коэффициента торможения, а также приведены соответствующие скриншоты из Справочника оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки часть 2. под ред. ФИО2, в которых степенные модели зависимости стоимости объектов недвижимости от площади представлены с указанием доверительных и расширенных интервалов, отображенных на странице 51 Справочника.

Отклоняются как не свидетельствующие о недостоверности произведенного расчета и доводы административного ответчика о допущенной экспертом ошибке при применении корректировки по такому ценообразующему фактору, как расстояние до моря, к объекту-аналогу № 3.

Необходимость внесения данной корректировки проверялась экспертом на основании исследования, приведенного в статье «К вопросу о методическом и информационно-аналитическом обеспечении оценки стоимости недвижимого имущества в посткризисный период», опубликованной в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации», 2010 г. Для земельных участков, расположенных непосредственно у береговой линии до 1 000 м., интенсивность убывания цены составляет 5 % за каждые 100 м. Для объектов, удаленных от моря более чем на 1 км., интенсивность убывания цены отличается от зависимости, характерной для земельных участков вблизи моря, и составляет 5 % на каждые 200 м. На земельные участки, удаленные от береговой линии более чем на 2 500 м., такой фактор, как «удаленность от береговой линии», практически не оказывает влияния. 

Экспертом было принято решение не корректировать по данному параметру объект-аналог № 3, поскольку, согласно данным сервиса «Яндекс-карты», данный земельный участок, расположенный в ............, удален от береговой линии не более чем на 200 м.

Вопреки доводам представителя ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» о наличии иных предложений к продаже в том же сегменте рынка с оцениваемым объектом и несопоставимости выбранных экспертом объектов-аналогов, их использование не свидетельствует о некорректности полученного результата итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 25 ФСО № 7, оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Экспертом проведено согласование результатов корректировок с установлением весового коэффициента в отношении каждого из аналогов. Весовые коэффициенты аналогов являются практически равными, что свидетельствует об однородности используемых в расчетах объектов-аналогов, в связи с чем у суда не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца 4 статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Доводы представителя ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Доводы ДИО КК со ссылкой на положения Распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» о том, что заключение судебной оценочной экспертизы должно проводиться исключительно государственной судебно-экспертной организацией, отклоняются.

Закон № 73-ФЗ устанавливает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (часть 1 статьи 41). Часть 2статьи 41 Закона № 73-ФЗ прямо распространяет на указанных лиц действие его статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 – 4, 6 – 8, 17, часть 2 статьи 18, статья 24).

Определение Правительством Российской Федерации в разделе II вышеназванного Перечня двух видов судебных экспертиз (судебная строительно-техническая экспертиза и судебная землеустроительная экспертиза), которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не исключает возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами, что согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации (решение Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 г.№ АКПИ22-93).

Указания в ранее поданной правовой позиции ДИО КК на то, что кадастровая оценка объекта недвижимости проведена в строгом соответствии с действующим законодательством, а в случае удовлетворения требований будут уменьшены размеры арендных платежей в соответствующие бюджеты, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца.

Действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, данное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера арендных платежей в пользу заинтересованных лиц.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика аренды. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат удовлетворению.

Само по себе указание на то, что при определении кадастровой стоимости нарушений законодательства не допущено, не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том, что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, суду в ходе разбирательства представлено не было. Оснований для назначения по делу дополнительной либо повторной экспертизы по правилам статьи 83 КАС РФ не имеется и обоснованных ходатайств от лиц, участвующих в деле, не заявлено.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости 250 200 674,00 (двести пятьдесят миллионов двести тысяч шестьсот семьдесят четыре) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 29 марта 2023 г.

Требование административного истца о возложении обязанности на административных ответчиков внести в ЕГРН сведения о новой кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворению не подлежит, так как оно выходит за предмет рассмотрения по настоящему административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «...........24» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 112 800 +/- 118 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «эксплуатация пансионата отдыха «...........23»»; в размере его рыночной стоимости 250 200 674,00 (двести пятьдесят миллионов двести тысяч шестьсот семьдесят четыре) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ считать29 марта 2023 г.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Анянова О.П.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10 июля 2023 г.