Дело № 3а – 384/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 октября 2018 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при секретаре Паненковой Е.С., 

с участием представителя ООО «Тройка» ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТРОЙКА» об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ТРОЙКА» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года существенно превышает их рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, что нарушает его права, как плательщика налога на имущество.

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанных зданий по состоянию на 1 января 2016 года в размере их рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке. 

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Волгодонска.

В судебном заседании представитель ООО «Тройка» ФИО1 уточнил заявленные требования в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации и, ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость указанных зданий равной их рыночной стоимости в размере, определённом экспертом; судебные расходы просил возложить на Правительство Ростовской области. 

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2 обратилась с письменным ходатайством, в котором просила рассмотреть дело в своё отсутствие, полагала возможным установить кадастровую стоимость указанных объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы.

Представители остальных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещённых о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и в удовлетворении заявленных требований отказать, полагая, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.

Администрация города Волгодонска в письменном отзыве просила провести судебное заседание в отсутствие своего представителя, в удовлетворении заявления отказать в полном объёме, ссылаясь на то, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной, приведёт к значительному уменьшению платежей, поступающих от административного истца в региональный бюджет. 

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Выслушав объяснения представителя ООО «Тройка» ФИО1, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3). 

Судом установлено, что ООО «Тройка» является собственником следующих объектов недвижимости: 

здания торгового комплекса литер Н с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2930 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

здания торгового комплекса литер Н1 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2099, 3 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

здания торгового комплекса литер Н2 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3310, 2 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 51, 4 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

здания торгового комплекса с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 4233, 6 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства), расположенных на территории Ростовской области, проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881. 

По сведениям ЕГРН кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2016 года и составляет:

здания торгового комплекса литер Н с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 58 579 812, 30 руб.,

здания торгового комплекса литер Н1 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 41 971 535, 82 руб.,

здания торгового комплекса литер Н2 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 66 181 192, 72 руб.,

здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 2 163 676, 83 руб.,

здания торгового комплекса с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 155 898 298, 08 руб. 

Административный истец считает кадастровую стоимость спорных объектов завышенной.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. 

В соответствии с положениями статей 372, 373, 374 Налогового кодекса Российской Федерации организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение, являются плательщиками налога на имущество организаций. 

Налог на имущество устанавливается Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации, и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (статья 372 НК РФ).

Региональный налог на имущество организаций установлен областным законом Ростовской области от 10 мая 2012 года № 843-ЗС «О региональных налогах и некоторых вопросах налогообложения в Ростовской области».

Как следует из статьи 378.2 НК РФ, налоговая база налога на имущество организаций в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них определяется как кадастровая стоимость имущества на основании закона субъекта Российской Федерации, устанавливающего особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. 

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных зданий торгового комплекса влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога на имущество. 

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 21 марта 2018 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости на основании установления их рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 9 января 2018 года № 161.12-17, подготовленный независимым оценщиком ФИО______ В отчёте по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость объектов оценки определена в следующих размерах:

здания торгового комплекса литер Н с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 40 358 394, 00 руб.,

здания торгового комплекса литер Н1 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 28 916 169, 00 руб.,

здания торгового комплекса литер Н2 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 45 595 343, 00 руб.,

здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 1 100 138, 00 руб.,

здания торгового комплекса с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 58 314 435, 00 руб. 

Из материалов дела следует, что комиссия решением от 3 апреля 2018 года № 11-26/2018-35 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, указав, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства. 

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчёта и величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в целях проверки изложенных в них доводов и устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчёта, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга». 

Согласно заключению экспертов ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО______ и ФИО______ от 19 сентября 2018 года № 591-Э/2018 рыночная стоимость объектов экспертизы по состоянию на 1 января 2016 года составляет:

здания торгового комплекса литер Н с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 43 169 000, 00 руб.,

здания торгового комплекса литер Н1 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 30 931 000, 00 руб.,

здания торгового комплекса литер Н2 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 48 772 000, 00 руб.,

здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 1 416 000, 00 руб.,

здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 62 376 000, 00 руб. 

Возражения, замечания на заключение эксперта лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы. При оценке объектов эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, и проанализировали рынок недвижимости в Ростовской области и городе Волгодонске.

Из заключения следует, что объект экспертизы относится к рынку торговых комплексов и представляет собой объекты недвижимости, расположенные на земельном участке. Поэтому в анализе рынка рассматривался рынок коммерческой недвижимости – рынок объектов торгово-офисного назначения и рынок земельных участков.

Определение рыночной стоимости объекта экспертизы производилось без учёта земельного участка, на котором он расположен. Для определения рыночной стоимости зданий эксперты использовали доходный подход, в рамках которого применили метод прямой капитализации, указав, что имеется возможность определения чистого операционного дохода от сдачи объектов, входящих в состав объекта экспертизы, в аренду, что приведёт к получению дохода, по своим характеристикам соответствующего основным предпосылкам и допущениям метода прямой капитализации. От применения сравнительного и затратного подходов эксперты мотивированно отказались.

Учитывая различные даты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, стоимость земельного участка была скорректирована и приведена к дате определения рыночной стоимости объектов экспертизы. Затем экспертами произведён расчёт стоимости земельного участка, относящегося к каждому объекту недвижимости, в соответствии с долей каждого из них в общей площади объектов, и определена рыночная стоимость объектов экспертизы без учёта стоимости земельного участка. Используя данные о средней цене продажи 1 кв. м объектов коммерческого назначения с учётом стоимости земельного участка в г. Волгодонске, эксперты установили, что рыночная стоимость исследуемого недвижимого имущества, полученная в рамках доходного подхода, соответствует рыночным данным.

При таком положении суд приходит к выводу, что величина рыночной стоимости недвижимого имущества, определённая в заключении судебной экспертизы, является экономически обоснованной, а административное исковое заявление ООО «Тройка» об установлении кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости, определённой в соответствии с выводами экспертов, подлежит удовлетворению. 

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит неправомерными.

Ссылки Администрации города Волгодонска на то, что удовлетворение заявленных требований повлечёт уменьшение поступлений в региональный бюджет, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости прямо предусмотрена законом.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 21 марта 2018 года. 

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных счёта от 19 сентября 2018 года № 191 и экономического обоснования стоимости оказания услуг усматривается, что стоимость экспертизы в размере 160 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы по определению рыночной стоимости пяти объектов недвижимости. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание, что административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, определённой с учетом их индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. 

Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований на основании выводов эксперта Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца. 

С учётом изложенного и принимая во внимание, что определение суда от 7 августа 2018 года в части обеспечения расходов по оплате услуг эксперта административным истцом не исполнено, сумма 160 000 руб., подлежащая перечислению экспертной организации в качестве вознаграждения за выполненную по поручению суда работу, подлежит взысканию с ООО «Тройка».

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость здания торгового комплекса литер Н с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2930 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 43 169 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Установить кадастровую стоимость здания торгового комплекса литер Н1 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2099, 3 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 30 931 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Установить кадастровую стоимость здания торгового комплекса литер Н2 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3310, 2 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 48 772 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Установить кадастровую стоимость здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 51, 4 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 1 416 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 4233, 6 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 62 376 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 марта 2018 года. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

Взыскать с ООО «Тройка» в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» денежные средства в размере 160 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 19 сентября 2018 года № 191. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка 

Решение в окончательной форме принято 11 октября 2018 года.