дело № 2-9/20

22RS0011-02-2019-001295-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 февраля 2020 года г. Рубцовск

Рубцовский городской суд Алтайского края в составе:председательствующего Н.Ю. Репринцевой

при секретаре Н.С.Климовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 об изменении договора и уменьшении покупной цены,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением к ФИО2, в котором просила взыскать с ответчика задолженность по договору купли-продажи от *** в сумме 347 000 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 36 720,21 руб.; обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи с обременением от *** – квартиру, находящуюся по адресу: ...; взыскать с ответчика госпошлину в сумме 7037,20 руб. 

В обоснование требований указала, что между истцом и ответчиком *** был заключен договор купли-продажи и залога жилого помещения по адресу: ..., по которому залогодателем является ответчик, залогом обеспечены обязательства по выплате остатка суммы в размере 396 974 руб. в срок до ***, предметом залога является жилое помещение по адресу: ..., стоимостью 830 000 руб., предмет залога находится у ответчика. Указывает, что ответчик не исполнил обеспеченные залогом обязательства, так как в процессе исполнения была выплачена денежная сумма в сумме 430 000 руб., которые были предоставлены ответчику КПКГ «Копилка», а также 53000 руб., всего 483 000 руб. Остаток задолженности на сегодняшний день составляет 347 000 руб. Ссылаясь на положения ст. ст. 309, 310, 334, 348, 337, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что договором купли-продажи от *** обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не предусмотрено. Согласно договора купли-продажи стоимость заложенного имущества составляет 830 000 руб. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания. За несвоевременный возврат денежных средств просит применить ответственность в соответствии со ст. 395 ГК РФ, по состоянию на *** проценты за пользование денежными средствами составляют 36 720,21 руб. 

*** ФИО2 обратилась в суд с требованиями к ФИО1 об изменении договора купли-продажи квартиры по ... в ..., заключенного *** между ФИО2 и ФИО1 в связи с существенным изменением обстоятельств, установив цену указанного недвижимого имущества в размере 480 000 руб.; о прекращении ипотеки на указанную квартиру.

В обоснование требований, ссылаясь на ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации, указала, что сторонами не оговаривалось при заключении договора, что многоквартирный дом, в котором она приобретала квартиру, является аварийным, а если бы ей на момент заключения договора это было известно, то она не стала бы покупать квартиру по этой цене. Соглашения о расторжении договора с ФИО1 достигнуть не удалось, поскольку у нее нет возможности вернуть оплаченную за квартиру сумму в размере 483000 руб., к тому же ею были даны обязательства в связи с использованием для приобретения квартиры средств материнского капитала, выделить доли в указанной квартире своим детям, в связи с чем, расторжение договора приведет к существенным нарушениям прав граждан. 

Представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований возражала. 

Ответчик – ФИО2, действующая в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних третьих лиц - ФИО4, ФИО5, ФИО6, в судебном заседании исковые требования не признала, просила удовлетворить встречные исковые требования. 

Истец – ФИО1, третье лицо – Донка Д.В., представители третьих лиц – КПК «Копилка», отдела опеки и попечительства Администрации города Рубцовска, администрация ..., ГУ УПФ РФ в судебное заседание не явились, извещены в установленном законом порядке. 

В силу ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Согласно со ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество(статья 130).

. Ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ст. 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Ч.2 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судом установлено, что *** между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи и залога жилого помещения-квартиры, расположенной по адресу: .... По указанному договору продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить на условиях настоящего договора указанную квартиру.

П.6 договора предусмотрены условия о цене отчуждаемого недвижимого имущества, в соответствии с которыми она составляет 830 000 руб. Расчет между сторонами произведен следующим образом: 433026 руб. оплачены за счет средств целевого займа, предоставленного КПК «Копилка» ФИО2 на приобретение вышеуказанного недвижимого имущества по договору от *** о предоставлении ипотечного займа на приобретение недвижимого имущества. В соответствии с представленными сведениями ГУ-УПФ РФ в г.Рубцовске и Рубцовском районе указанная квартира приобретена ответчиком с использованием средств материнского капитала (л.д.74-93).

Сторонами установлено, что остаток суммы в размере 396974 руб. в счет цены за приобретаемую квартиру будут переданы ФИО2 ФИО7 до ***. Стороны пришли к соглашению, что вышеуказанное недвижимое имущество до момента полной оплаты будет находиться в залоге у продавца. 

Истец указывает, что ответчик не исполнила обеспеченные залогом обязательства, так как в процессе исполнения была выплачена денежная сумма в сумме 430 000 руб., которые были предоставлены ответчику КПКГ «Копилка», а также 53000 руб., всего 483 000 руб. Факт выплаты после заключения договора купли-продажи суммы в размере 53000 руб. подтверждается распиской (Т.1 л.д.11) и не оспаривался в судебном заседании ответчиком. Таким образом, остаток задолженности составляет 347 000 руб., которые просит взыскать истец с ответчика.

Истцом *** направлено в адрес ответчика требование о возврате суммы основного долга в размере 347 000 руб. в срок до ***, которое оставлено без ответа и удовлетворения (л.д.10, Т.1).

Ответчик- ФИО2 в настоящем процессе заявляет требования к ФИО1 об изменении договора купли-продажи квартиры по ... в ..., заключенного *** в связи с существенным изменением обстоятельств и установлением цены указанного недвижимого имущества в размере 480 000 руб., указывая, что сторонами не оговаривалось при заключении договора, что многоквартирный дом, в котором она приобретала квартиру, является аварийным, а если бы ей на момент заключения договора это было известно, то она не стала бы покупать квартиру по этой цене.

Судом установлено, что *** распоряжением администрации ... многоквартирный жилой ... в ... был признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.111, Т.2). На момент рассмотрения спора указанный многоквартирный жилой дом расселен и ФИО2 проживает в квартире на основании договора аренды, администрация ... выплачивает ФИО2 компенсацию за аренду жилья. (л.д. ).

Для подтверждения или опровержения позиции ФИО2 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза в ООО «Л.», в соответствии с выводами которой на момент совершения сделки купли-продажи -*** в ... в ... какие-либо недостатки в виде трещин в наружных и внутренних стенах, а также перегородках- отсутствовали; в наружных стенах фасада многоквартирного дома по ... в ... трещины с шириной раскрытия более 1,00 см имелись и увидеть их было возможно при простом визуальном осмотре. Исходя из вышеизложенного, эксперт приходит к выводу о том, что вышеуказанные трещины не являются скрытыми недостатками, так как их возможно обнаружить путем визуального осмотра.

Экспертное исследование ООО «Л.» проведено в рамках судебного разбирательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, квалификация эксперта, его составившего подтверждена документально, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, в связи с чем, суд принимает его в качестве допустимого доказательства. 

ФИО2 в судебном заседании поясняла о том, что видела, что покупала квартиру в доме, относящемуся к «старому фонду», поясняла о том, что в самой квартире не было и нет трещин, а об аварийности многоквартирного дома свидетельствуют трещины на фасаде дома.

В соответствии с п.4 договора купли-продажи от ***, покупатель- ФИО2 до заключения договора ознакомилась с техническим состоянием вышеуказанной квартиры и претензий к ней не имеет. 

В соответствии с технической документацией трехэтажный многоквартирный ... в ... 1949 года постройки (л.д.103, Т.1). По состоянию на 2007 год процент физического износа жилого здания составлял 56 % (л.д.141, Т.1). Кроме того, в материалы дела ГУ Проектный институт «А.» представлен рабочий проект 2005 года по капитальному ремонту жилого многоквартирного ... в ..., отчет об обследовании технического состояния строительных конструкций жилого дома от 2005 года и заключение от 2017, в соответствии с выводами которых техническое состояние жилого многоквартирного дома уже в 2005 году было признано аварийным. 

Таким образом, проанализировав представленные доказательства по правилам ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что на момент заключения сделки купли-продажи -*** ФИО2, являясь покупателем, при той степени осмотрительности и внимательности, которые необходимы при заключении договора купли-продажи недвижимости, не могла не видеть, в каком состоянии находится многоквартирный дом, так как трещины на фасаде дома видны были и указанные недостатки не являлись скрытыми. При этом, в самой квартире ответчика трещин не было и нет до настоящего времени. Так как многоквартирный дом официально признан аварийным ***, то есть спустя больше двух лет после заключения сделки сторонами, суд считает, что требования ФИО2 об изменении условий договора и уменьшении покупной цены не подлежат удовлетворению. Судом установлено, что невозможность использования квартиры по назначению возникла спустя два года после заключения сделки между сторонами, при этом такая невозможность возникла не из-за того, что продавец не сообщила покупателю о недостатках и дефектах самой квартиры, которых согласно пояснениям ответчика и выводам эксперта нет до настоящего времени, а из-за того, что невозможно стало использовать помещение по назначению из-за состояния всего многоквартирного дома. При этом, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 исходя из своего житейского опыта могла увидеть дефекты многоквартирного дома в виде многочисленных трещин на фасаде, имевшихся еще с 2007 года, а, значит, все эти дефекты вопреки доводам ответчика нельзя отнести к скрытым. 

Кроме того, суд соглашается с доводами истца о том, что ответчиком пропущен двухлетний срок для предъявления требований, связанных с недостатками квартиры.

В соответствии со ст.477 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. 

Между тем, ФИО2 обратилась с такими требованиями к продавцу спустя два года, подав встречные исковые требования в суд.

К тому же доводы ФИО2 о том, что в результате того, что ФИО8 не сообщила ей об аварийности многоквартирного дома, в котором она приобретает квартиру, она осталась без жилья и денег, и администрация г.Рубцовска фактически оценила квартиру в 480000 руб., а эксперт, проводивший первоначальную судебную экспертизы оценил квартиру в 285000 руб. поэтому необходимо снизить цену квартиры, суд признает несостоятельными на основании следующего. Экспертом в заключении сделан вывод о стоимости квартиры на *** в размере 285 000 руб., при этом, эксперт делал указанную оценку для определения размера начальной продажной стоимости имущества, учитывая, что продать квартиру в аварийном доме практически невозможно и эта сумма является ее рыночной стоимостью (л.д. ). Администрация г.Рубцовска по состоянию на *** определила выкупную цену жилого помещения- ... в ... в общей сумме 746275 руб. (480000 руб.+266275 руб. (стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт) (л.д.199, Т.2), которая будет перечислена ФИО2 за квартиру в доме, признанном аварийным. К тому же отсутствуют в данном случае одновременно все условия, предусмотренные ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявленные ответчиком в качестве правового обоснования встречных требований.

На основании изложенного, оснований для уменьшения продажной цены квартиры до 480000 руб. суд не усматривает, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию сумма в размере 347 000 руб., являющейся задолженностью по договору купли-продажи от 03.11.2016. 

За несвоевременный возврат денежных средств предусмотрена ответственность в соответствии со т.395 Гражданского кодекса Российской Федерации: за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. 

Учитывая, что в договоре купли-продажи установлен срок для исполнения требований до ***, суд приходит к выводу, что, начиная со ***, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты в порядке ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Расчет размера процентов, представленный истцом, ответчиком не оспорен, судом проверен и является арифметически верным, в связи с чем, принят судом за основу при определении подлежащих взысканию сумм и с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с *** по *** в общей сумме 36720,21 руб.

Истцом заявлено требование об обращении взыскания на предмет залога по договору купли-продажи от *** – квартиру, находящуюся по адресу: ....

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с положениями ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Таким образом, несмотря на то, что в силу договора на спорную квартиру у истца возникло право залога, однако, учитывая, что многоквартирный дом, в котором находится квартира, в настоящее время признан в установленном законом порядке аварийным, ... в ... не может быть предметом залога, участвующим в гражданском обороте, в связи с чем, требования истца об обращении взыскания на предмет залога не подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, судебные расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 7037,20 руб., подтвержденные чек-ордером, подлежат взысканию с ответчика.

Согласно статье 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с абзацем 2 части 2 статьи 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 ГПК РФ.

При назначении в ООО «Л.» судебной строительно-технической экспертизы расходы по её проведению возложены судом на истца- ФИО1, однако, согласно информации экспертного учреждения, оплата от истца не поступила. Материалами дела подтверждается, что назначенная судом по делу экспертиза проведена экспертами ООО «Л.». Расходы по оплате судебной экспертизы подлежат в пользу экспертного учреждения возмещению ФИО1 в размере 6600 руб. в связи с тем, что ходатайство заявлено было стороной истца для установления юридически значимого по делу обстоятельства- установления начальной продажной стоимости имущества, однако, в удовлетворении требований ФИО1 в этой части было отказано. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму по договору купли-продажи от *** в размере 347000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с *** по *** в общей сумме 36720,21 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 7037,20 руб.

В удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 об изменении договора и уменьшении покупной цены оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Л расходы за проведение экспертизы в размере 6600 руб.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Рубцовский городской суд Алтайского края в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Н.Ю. Репринцева