Дело № 2-162/2021

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

03 марта 2021 года город Лаишево

Лаишевский районный суд Республики Татарстан 

под председательством судьи Рябина Е.Е.

при секретаре судебного заседания Барышевой Н.Ю.

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 и с учётом уточнения и дополнения просит: признать недействительной (ничтожной) сделку договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между ФИО1 и ФИО3; применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение, прекратив право собственности ответчика ФИО3 на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, аннулировать регистрационную запись о № от ДД.ММ.ГГГГ, возвратить в собственность истца земельный участок.

Требования мотивированы тем, что истец являлся собственником земельного участка по адресу: 

<

адрес>, Лаишевский муниципальный район, Столбищенское сельское поселение, 

<

адрес>, кадастровый №. Непосредственно перед подачей настоящего искового заявления истец узнал, что данный земельный участок продан ответчику на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Из договора он узнал, что от его имени в качестве продавца действовал ФИО5 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, волеизъявления сторон на продажу земельного участка не было, денежные средства до настоящего времени не переданы, земельный участок фактически никогда не выбывал из владения истца, истец по настоящее время фактически владеет и пользуется земельным участком, в связи с чем сделка является мнимой. В ходе проведения проверки по заявлению ФИО1 получены устные объяснения ФИО5 и ФИО3, из которых следует, что сделку совершили, спасая истца от «черных риэлтеров», а ФИО1 пошел на данную сделку вследствие злоупотребления спиртными напитками. Сделка была совершена при наличии признаков злоупотребления правом, земельный участок был продан по чрезвычайно заниженной цене за 10 000 рублей, при том, что согласно отчету ООО «Центр оценки «Эвайс» стоимость на тот момент составляла 960 003,67 руб. Кроме того, на спорном земельном участке расположен жилой дом, в связи с чем нарушен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта. 

В судебном заседании истец требования поддержал, показал, что действительно в ДД.ММ.ГГГГ часто употреблял спиртные напитки, сам не мог оформить документы на земельный участок, в связи с чем выдал доверенность ФИО5, чтобы тот оформил права на земельный участок. Зачем в доверенности были предусмотрены полномочия на продажу земельного участка с правом получения денежных средств, не знает. Также не знает для чего на следующий день ДД.ММ.ГГГГ оформил доверенность на продажу жилого дома. Он не хотел продавать земельный участок. Сами доверенности он не оспаривает, помнит, как находился у нотариуса и оформлял эти доверенности. ДД.ММ.ГГГГ он проживает в жилом доме, расположенном на земельном участке, который является предметом спора, два раза платил за электричество и воду. Подтверждает, ДД.ММ.ГГГГ он не платил налоги, так как ему не приходили требования налогового органа. Подтверждает также, что иногда общается с ФИО3, который навещал его на праздники и в больнице. В июне – ДД.ММ.ГГГГ года к нему обратились соседи, которые посоветовали проверить принадлежит ли ему земельный участок. 

Представитель истца просила удовлетворить иск по изложенным в нем основаниям, повторно приведя доводы иска с учётом уточнения и дополнения.

Ответчик ФИО3 иск не признал в полном объеме. Показал, что его отец ФИО5 ранее общался с истцом, помогал ему. Истец злоупотреблял спиртными напитками, отбывал наказание в виде лишения свободы в колонии, после освобождения боялся за свой земельный участок, попросил отца помочь ему в оформлении документов с целью последующей продажи. Мы согласились ему помочь, оформили участок и приобрели его у истца с условием, что ФИО1 будет там проживать неограниченное время. Поэтому и цена в договоре была соответствующей низкой. Он сам не возражает, что истец до настоящего времени проживает в доме, который расположен на спорном земельном участке. Он является добросовестным приобретателем, еще до оформления доверенности лично передал ФИО1 10 000 рублей наличными, ДД.ММ.ГГГГ после приобретения не предпринимает действия по продаже земельного участка, ежегодно платит налоги, в ДД.ММ.ГГГГ размежевал земельный участок, уточнил границы. Более того, истец не по доверенности, а лично путем обращения в МФЦ продал ему и соседний земельный участок, ранее принадлежавший матери истца, по адресу: 

<

адрес>. Куда истец потратил денежные средства от продажи земельных участков, не знает, он злоупотреблял спиртными напитками, мог потратить на спиртное, на одежду и пр.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах не явки не сообщил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по РТ, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

С учётом мнения явившихся участков процесса, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

Как следует из материалов дела, на основании решения исполкома Столбищенского с/с от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 для ведения личного подсобного хозяйства предоставлен земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты>., в том числе 

<

данные изъяты> кв.м. земель сельскохозяйственных угодий, 

<

данные изъяты>. прочие угодья. ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о праве собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей № (л.д. 49-51).

В деле правоустанавливающих документов имеется распоряжение Исполнительного комитета Столбищенского сельского поселения Лаишевского муниципального района Республики Татарстан № от ДД.ММ.ГГГГ «О присвоении адреса земельному участку», согласно которому земельному участку, принадлежащему ФИО1 на основании свидетельства №, с кадастровым номером № присвоен адрес: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> (л.д. 48).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдал ФИО5 доверенность 

<

адрес>1, в которой предусматривались полномочия продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ему жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>. Доверенность выдана на 3 года с правом передоверия (л.д. 75).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдал ФИО5 доверенность 

<

адрес>4, в которой предусматривались широкие полномочия, в том числе: управлять и распоряжаться всем имуществом, в чем бы оно не заключалось и где бы ни находилось, в соответствии с чем заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар, обменивать, закладывать и принимать в залог строения и другое имущество, определяя во всех случаях суммы сроки и другие условия по своему усмотрению, заключать и подписывать договоры, акты о передаче и другие необходимые документы, производить расчеты по заключенным сделкам; быть представителем во всех организациях и учреждениях; получать причитающееся имущество, деньги, а также документы. Указанная доверенность удостоверена нотариусом нотариального округа 

<

адрес> ФИО6 (л.д. 16).

На основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, действуя от имени ФИО1, продал ФИО3 за 10 000 рублей земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, Лаишевский муниципальный район, Столбищенское сельское поселение, 

<

адрес> кадастровый №, о чем внесена регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ. В договоре указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (л.д. 58-59).

На основании передаточного акта земельный участок был передан покупателю (л.д. 60).

Пунктом 4 договора предусмотрено, что расчет между сторонами будет произведен полностью до подписания договора.

Буквальное значение этого условия означает, что в момент подписания договора расчет уже произведен, договор стороны считают заключенным, что этот договор вступил в силу, это нашло отражение и в акте приема-передачи покупателю.

Так, в передаточном акта указано, что по настоящему акту покупатель принял от продавца земельный участок, претензий у сторон не имеется. 

Указанные выше условия договора подлежат учету при его толковании по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод истца о том, что для подтверждения оплаты обязательно должен был быть представлен платежный документ, которым бы подтверждалась оплата цены договора, не основан на законе.

По общему правилу, установленному в части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательств, подтверждающих безденежность оспариваемого договора, истцом не представлено. При этом, отсутствие письменных доказательств передачи денежных средств, не может свидетельствовать о том, что деньги по договору не передавались, поскольку сами стороны сделки определили, что расчет произведен полностью до подписания договора. Взаимных претензий по поводу исполнения условий договора купли-продажи стороны друг к другу до сих пор не предъявили.

При таких обстоятельствах, составление и подписание передаточного акта свидетельствует о надлежащем исполнении сторонами принятых на себя договорных обязательств и, с учетом факта регистрации перехода к покупателю права собственности на предмет договора, оценивается судом, как достоверное и достаточное доказательство исполнения сторонами условий договора.

Исходя из вышеизложенного, довод о неисполнении условия договора в части оплаты приобретаемого объекта недвижимости является ошибочным и не может быть положен в основу решения.

Ссылка истца на выдачу ФИО1 доверенности в обоснование своего требования также несостоятельна, поскольку истцом последовательно выдавались 2 доверенности, удостоверенные уполномоченным лицом – нотариусом: изначально доверенность была выдана для продажи дома, а на следующий день – на распоряжение всем имуществом.

В доверенности были обозначены широкие полномочия, в том числе быть представителем во всех организациях и учреждениях по вопросу получения документов, с правом продажи недвижимого имущества и получения денег.

Указанные доверенности ФИО1 не оспаривает, подтвердил, что действительно их выдавал.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла вышеуказанной нормы материального права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности, правоотношения между сторонами в рамках такой сделки фактически не возникают.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение заключить соответствующую сделку с целью создать желаемые правовые последствия и реально исполнить эти намерения.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 этого кодекса).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обосновывая свой довод о мнимости спорной сделки, истец в качестве одного из оснований своего иска указывал на то, что спорное имущество фактически покупателю не передавалось.

Ответчик ФИО3 в своих возражениях на иск указал, что после заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке была произведена регистрация перехода к ней права собственности на спорное недвижимое имущество. С истцом у них была договоренность о его временном проживании в доме, пока он не найдет другое жилье.

Кроме того, в суд представлены допустимые доказательства того, что с момента заключения оспариваемой сделки именно ответчик погасил задолженность за ЖКУ, несет бремя уплаты налогов, с 2013 года каждый год оплачивает их, в то время, как истец налог с указанного момента ни разу не платил (л.д. 78-88). 

В суд не представлено, что ответчик ФИО3 действовал недобросовестно, с момента приобретения спорного имущества его не продал, не предпринял меры по его отчуждению либо выселению истца из дома. Также ответчиком заявлено и не оспорено истцом, что именно ФИО3 после приобретения земельного участка построил на нем баню, осуществил межевание земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу названных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Выдавая доверенность на продажу жилого дома, а впоследствии и на распоряжение всем имуществом, ФИО1 выразил свою соответствующую волю.

Сам по себе факт того, что истец продолжал проживать в доме, расположенном на спорном земельном участке, не подтверждает мнимость сделки, поскольку, собственник в силу предоставления ему законом полномочий, вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение для проживания иных лиц.

Довод о нарушении принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта не принимается во внимание, поскольку расположенный на спорном земельном участке жилой дом не стоит на кадастровом учете, на него не оформлены права, в том числе право собственности, в связи с чем он и не мог быть предметом оспариваемой сделки. 

Довод о несоразмерности цены сделки принят судом не может, поскольку стороны самостоятельны в определении условий договора, в том числе и цены сделки. Ответчик заявил о том, что данный размер сделки связан с тем, что стороны условились, что истец будет проживать в доме, который стоит на спорном участке, без ограничения по времени. 

Таким образом, оснований для признания спорной сделки мнимой и о применении к возникшим по данному делу отношениям нормы пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации основанными на имеющихся в деле материалах быть признаны не могут.

Судом также обращено внимание на то, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ выдал доверенность 2 лицам, в том числе его представителю по настоящему делу ФИО2, в которой, кроме прав на представление интересов в суде, также предоставлены широкие полномочия, в том числе на распоряжение всем имуществом, получение денег и пр. (л.д. 63-64). Фактически данные полномочия являются идентичными, в суде ФИО1 подтвердил, что действительно выдал такую доверенность для представления его интересов, однако не указал зачем в доверенности предусмотренные такие широкие полномочия. Его последовательные действия не указывают на добросовестность. 

В совокупности с вышеуказанными обстоятельствами судом также принимается во внимание, что истец ФИО1 продал не только спорный участок путем выдачи доверенности ФИО5, но и спустя 2 года не по доверенности, а лично путем обращения в МФЦ продал смежный участок по адресу: 

<

адрес>, ранее принадлежавший его матери, что подтверждается реестровым делом на указанный земельный участок с кадастровым номером №. Указанную сделку в 2014 году он совершил лично путем обращения в МФЦ.

Кроме того, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Оспариваемая сделка совершена ДД.ММ.ГГГГ, соответственно на момент обращения в суд с настоящим иском в 2020 году срок исковой давности истек. Оснований для восстановления срока не имеется.

Доводы о том, что об оспариваемой сделке истец узнал непосредственно перед обращением в суд с иском, не может быть принят судом во внимание. 

Поскольку спорная сделка не признана судом ничтожной, то к ней применяются последствия истечения срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. 

В связи с отказом в удовлетворении основного требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, другие вытекающие из этого требования удовлетворению также не подлежат. 

Руководствуясь ст.ст. 194-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в полном объёме в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО3; применении последствий недействительности сделки: возвратить стороны в первоначальное положение, прекращении права собственности ответчика ФИО3 на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, аннулировании регистрационной записи о № от ДД.ММ.ГГГГ возвращении в собственность истца земельного участка.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан через Лаишевский районный суд РТ в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ. 

Судья Е.Е. Рябин

Решение11.03.2021