Дело № 2-1970/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Челябинск 26 ноября 2018 года

Ленинский районный суд г.Челябинска в составе:

председательствующего Магденко А.В.

при секретаре Рокотовой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных отношений администрации г.Соликамска к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, встречному иску ФИО1 к Управлению имущественных отношений администрации г.Соликамска о расторжении договоров купли-продажи,

установил:

Управление имущественных отношений администрации г.Соликамска обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № общей площадью 1200 кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: 

<

адрес>, в размере 492 545 руб., неустойку за период с 08 декабря 2017 года по 30 марта 2018 года в размере 11 709,75 руб.

В обоснование требований указано на ненадлежащее исполнение ответчиком заключенного сторонами в письменной форме договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1200 кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: 

<

адрес>.

Не согласившись с иском, ФИО1 заявил встречное исковое заявление о расторжении договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому он приобрел у Управления имущественных отношений администрации г.Соликамска объект недвижимости: нежилое здание столовой общей площадью 348,2 кв.м, по адресу; 

<

адрес>, и расторжении договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1200 кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.121-123). 

В обоснование требований указал, что приобретенное здание не подлежит полноценному использованию по причине непригодного состояния: отсутствуют коммуникации, имеются трещины на несущих стенах, проблемы с кровлей и иные недостатки, имеется ограничение по использованию земельного участка, в частности ограничен доступ к нему.

Представитель истца Управления имущественных отношений администрации г.Соликамска в судебное заседание не явился, истец извещен надлежащим образом, представлен письменный отзыв на встречный иск, в котором указано на то, что ФИО1 принял объекты недвижимости здание и земельный участок по акту приема-передачи, не выразив при его подписании претензий к их качеству и характеристикам, в связи с чем оснований для расторжения договоров купли-продажи не имеется (т.2 л.д.41).

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании возражала против удовлетворения первоначальных исковых требований. Указала на то, что при подписании договоров купли-продажи здания и земельного участка продавец не довел до ФИО1 о техническом состоянии здания и невозможности его использовать по назначению, также ФИО1 не был уведомлен об имеющихся ограничениях участка.

Суд, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ по результатам торгов между ФИО1 и Управлением имущественных отношений администрации г.Соликамска были заключены договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1200 кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: 

<

адрес> и договор купли-продажи № нежилого здания – столовой, общей площадью 348,2 кв.м, по адресу; 

<

адрес>.

Цена земельного участка составила 492 545 руб., подлежала оплате покупателем в течение 10 дней с момента подписания договора. Стоимость здания – столовой составила 555 500 руб., стороны предусмотрели оплату в рассрочку, первый платеж составляет 46 291,67 руб. и полежал оплате в течение 10 дней с момента подписания договора, а в дальнейшем согласно графику платежей (т.1 л.д. 8-14).

Сторонами подписан акт приема-передачи нежилого здания – столовая, общей площадью 348,2 кв.м, по адресу; 

<

адрес>, согласно которому ФИО1 принял здание без замечаний, согласившись с тем, что здание передается в удовлетворительном состоянии (т.1 л.д.11). При этом акт приема-передачи не содержит указания на дату его составления.

Согласно пояснениям стороны ответчика акт приема-передачи здания составлен в одностороннем порядке истцом, в действительности объект недвижимости по нему не передавался, осмотр здания состоялся после оформления всех документов.

Акт приема-передачи земельного участка сторонами не оформлялся. Согласно п.1.1 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, продавец продал, а покупатель купил земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1200 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: 

<

адрес>. Разрешенное использование земельного участка: для размещения комплекса зданий ГИБДД. 

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости для участка с КН № обеспечен доступ посредством земельного участка № (т.1 л.д.15-18, 53-55, 146-154).

Таким образом, доступ с земель общего пользования на участок с КН №, на котором расположено исследуемое здание, возможен только через территорию участка с КН 59:10:0406015:77.

Государственная регистрация перехода права собственности на здание и земельный участок под ним за ФИО1 не произведена, оплата по договорам купли-продажи ответчиком также не осуществлена.

04 декабря 2017 года ФИО1 направил в адрес истца претензию-уведомление, в которой просил расторгнуть договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, однако Управление имущественных отношений г.Соликамска направило ответ об отказе в расторжении сделок (т.1 л.д.22-24,131-136).

По ходатайству истца судом назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Судебная экспертиза и оценка» - ФИО3 и ФИО4

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ техническое состояние объекта недвижимости - нежилого здания столовой общей площадью 348,2 кв.м, по адресу; 

<

адрес>, неудовлетворительное. Категория технического состояния здания - ограниченно работоспособное. В здании имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование здания возможно после проведения работ по приведению конструкций здания в работоспособное состояние. Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта. Нежилое здание столовой не имеет необходимые коммуникации для его использования по назначению: частично отсутствует внутренняя разводка водоснабжения, отсутствует внутренняя разводка электроснабжения и электроарматура, отсутствует вентиляционное оборудование, частично отсутствуют санитарно-технические приборы. 

Здание соответствует требованиям градостроительных и противопожарных норм и правил. Но при этом здание не соответствует требованиям строительных и санитарно-эпидемиологических норм и правил, так как отсутствуют внутренние инженерные коммуникации (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, вентиляция); имеются множественные протечки кровли; имеется разрушение бетонной отмостки. отделочные покрытия стен и потолка находится в ветхом состоянии, полы, оконные и дверные заполнения находятся в неудовлетворительном состоянии. 

Также экспертами установлена стоимость устранения недостатков технического состояния здания, которая составила 748 070 руб. 

Кроме того, экспертами установлено, что в настоящее время доступ с земель общего пользования на участок с КН №, на котором расположено исследуемое здание, возможен только через территорию участка с КН №. 

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, в пределах границ участка с КН №, на котором расположено исследуемое здание, также расположен объект капитально строительства с КН №, являющийся тепловой сетью. В результате натурного осмотра, экспертами было установлено, что указанная выше тепловая сеть на исследуемом участке является надземной, проходит юго-восточнее исследуемого здания через холодный пристрой лит. б1. 

В ЕГРН внесены сведения о местоположении данной тепловой сети (ОКС с КН №) и границах ее охранной зоны (учетный номер объекта – №, наименование – «Охранная зона наземных и подземных коммуникаций Соликамского МУП «Теплоэнерго» в г.Соликамске Центр, мр-н Красное, мр-н Больничный, пос. Калиец от котельной СМЗ»). Границы охранной зоны тепловой сети в пределах границ участка с КН № совпадают с границами 1 части участка с КН № по сведениям ЕГРН. 

При этом экспертами сделан вывод о том, что существующая тепловая сеть, расположенная в пределах границ участка с КН 59:10:0406015:76, не влечет за собой невозможность эксплуатации данного участка и здания, расположенного на нем 

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом доказательств, опровергающих заключение эксперта, равно как и доказательств передачи покупателю здания надлежащего качества не представлено.

Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцом не оспаривалось то обстоятельство, что нежилое здание столовой на момент его продажи ответчику имело существенные недостатки, стоимость их устранения, определенная экспертами, истцом не оспорена.

Таким образом, ответчику передано здание с недостатками, которые не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи, здание тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

При этом подписание акта приема-передачи не лишает права покупателя на предъявление требований, предусмотренных статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с имеющимися недостатками, ограничивающих возможность использования объекта по назначению.

Поскольку установлено, что приобретенное ФИО1 нежилое здание столовой имеются существенные недостатки, которые возникли до передачи объекта недвижимости ответчику, принимая во внимание, что ответчику имеющиеся недостатками не были оговорены продавцом при заключении договора, здание не соответствует тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, ответчиком после передачи здания, обнаружены в приобретенном помещении недостатки, объективно лишающие возможности использовать его по его прямому назначению в качестве столовой, стоимость устранения недостатков превышает продажную цену объекта недвижимости, суд приходит к выводу о расторжении заключенного между сторонами договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка заключен сторонами с целью продажи здания и не имел самостоятельного назначения вид разрешенного использования размещение комплекса зданий.

Поскольку договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилого здания подлежит расторжению, договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный в связи с приобретение здания столовой, также подлежит расторжению.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Из материалов дела следует, что ответчиком оплачена по встречным исковым требованиям государственная пошлина в размере 300 руб. (т.1 л.д.120). Поскольку встречный иск подлежит удовлетворению с истца в пользу ФИО1 надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Управления имущественных отношений администрации г.Соликамска к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к Управлению имущественных отношений администрации г.Соликамска о расторжении договоров купли-продажи удовлетворить. 

Расторгнуть договор № купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа и залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и Управлением имущественных отношений администрации г. Соликамска.

Расторгнуть договор № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и Управлением имущественных отношений администрации г. Соликамска.

Взыскать с Управления имущественных отношений Администрации г.Соликамска в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Ленинский районный суд 

<

адрес>.

Председательствующий А.В. Магденко