Дело № 2-723/2017 14 сентября 2017 года 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Шумских М.Г., 

при секретаре Хилетиной В.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании пункта договора купли-продажи недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора от 29.12.2014 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт – Петербург, Загребский бульвар, 

<

адрес>, указав, что спорная квартира обременена ипотекой (залогом) на основании договора, заключенного с ФИО10., при заключении договора ответчица обязалась в течение 30 дней с момента государственной регистрации сняться с регистрационного учета по месту жительства и обеспечить снятие с регистрационного учета всех иных зарегистрированных в квартире лиц, а также не позднее 15.04.2015 снять обременение с квартиры путем прекращения обеспеченного залогом основного обязательства, однако указанные условия договора ответчицей не исполнены, то есть были нарушены существенные условия договора. 

В ходе судебного разбирательства истица неоднократно уточняла исковые требования, в итоге просила расторгнуть договор купли-продажи, взыскать с ответчицы цену договора в сумме 8000 000 руб., штраф за неисполнение пункта 4.1.5 договора в сумме 651 2000 руб. и штраф за неисполнение пункта 4.1.6 договора в сумме 628 8000 руб., указав, что решением Фрунзенского районного суда Санкт – Петербурга обращено взыскание на спорную квартиру, что в силу п.5.3. договора является основанием для его расторжения (л.д. 34-36,66-68,86).

В порядке ст. 39 ГПК РФ уточнение исковых требований принято к производству настоящего гражданского дела. 

ФИО2 обратилась со встречным иском к ФИО1 о признании пункта 5.3 договора купли-продажи, в соответствии с которым в случае обращения взыскания на квартиру на основании договора займа с одновременной ипотекой (залогом) квартиры от 28.07.2014 и дополнительного соглашения от 29.12.2014 к нему, покупатель вправе расторгнуть договор, недействительным, как не соответствующий ст.ст.157,450,453 ГК РФ (л.д. 98-99).

В порядке ст. 138 ГПК РФ встречное исковое заявление принято судом к рассмотрению с первоначальным иском (л.д. 102). 

Представитель истицы и ответчицы по встречному иску ФИО3 в судебном заседании первоначальный иск поддержал, встречный иск не признал, просил применить последствия пропуска истцом по встречному иску срока исковой давности. 

Представитель ответчика и истца по встречному иску ФИО4 в судебном заседании поддержал встречный иск, в удовлетворении первоначального иска просил отказать. 

Суд, изучив материалы дела, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ, приходит к следующему.

В соответствии с п.п.1 п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с абз. 4 п.2 ст.450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу ч.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Как следует из материалов дела, 29.12.2014 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Санкт–Петербург, Загребский бульвар, 

<

адрес>, стоимостью 8000 000 руб. (л.д. 8). 

Пунктом 1.3. договора предусмотрено, что продавец уведомил покупателя, что до совершения настоящего договора квартира находится в залоге на основании договора займа с одновременной ипотекой (залогом) квартиры от 28.07.2014 и дополнительного соглашения от 29.12.2014, заключенных с ФИО8 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 дала согласие на продажу спорной квартиры, которое удостоверено нотариусом ФИО9 (л.д. 44). 

В соответствии с п.4.1.5 договора продавец ФИО2 обязалась в срок, не превышающий 30 дней с момента государственной регистрации договора, сняться с регистрационного учета квартиры и обеспечить снятие с регистрационного учета всех иных зарегистрированных в квартире лиц.

В силу п. 4.1.6 договора продавец обязалась не позднее 15.04.2015 снять обременение квартиры путем прекращения обеспеченного залогом основного обязательства, вытекающего из договора займа с одновременной ипотекой (залогом) квартиры от 28.07.2014 и дополнительного соглашения от 29.12.2014. 

Государственная регистрация указанного договора произведена 16.02.2015 (л.д. 12). 

Решением Фрунзенского районного суда Санкт–Петербурга от 05.10.2016, оставленным без изменений апелляционным определением Судебной коллегией по гражданским делам Санкт – Петербургского городского суда от 15.03.2017, с ФИО2 в пользу ФИО8 взыскана задолженность по договору займа с одновременной ипотекой (залогом) квартиры от 28.07.2014 и дополнительному соглашению от 29.12.2014, а также обращено взыскание на предмет залога – спорную квартиру, принадлежащую ФИО1 (л.д. 37-43, 69-85). 

Из справки о регистрации от 27.02.2017 следует, что ФИО2 и члены ее семьи с регистрационного учета по указанному адресу не снялись (л.д. 51). 

Согласно п. 5.3. договора купли-продажи в случае обращения взыскания на квартиру на основании договора займа с одновременной ипотекой (залогом) квартиры от 28.07.2014 и дополнительного соглашения от 29.12.2014, покупатель вправе расторгнуть настоящий договор и потребовать от продавца возврата уплаченной цены договора, указанной в п. 2.2. 

Совокупность исследованных судом доказательств по правилам ст.ст.56, 59, 60 и 67 ГПК РФ дает основание суду сделать вывод, что ответчиком ФИО2 нарушены существенные условия договора, поскольку не совершение действия по снятию обременения путем прекращения обеспеченного залогом основного обязательства перед ФИО8 и как следствие обращение взыскания на спорную квартиру, которые влекут для истицы ФИО1 такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Нарушение существенных условий договора является основанием для его расторжения по основаниям указанным в ч.2 ст. 450 ГК РФ и пункте 5.3 договора.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования истицы о расторжении договора и взыскании цены договора в размере 8000 000 руб. подлежат удовлетворению. 

Согласно положениям ст.ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.5.2 договора в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения обязательств, установленных пунктами 4.1.5. и 4.1.6. договора, в том числе нарушения установленных этими пунктами сроков, продавец выплачивает покупателю штраф в размере 0,1% от цены договора за каждый день просрочки. 

Судом установлено, что ответчиком нарушены пункты 4.1.5. и 4.1.6. договора, до настоящего времени она и члены ее семьи не снялись с регистрационного учета по адресу спорной квартиры, обременение на квартиру не прекращено, в связи с чем имеются основания для возложения на ответчика штрафных санкций, предусмотренных договором. 

В данном случае, в порядке п. 4.1.5 договора ответчица и члены ее семьи должны были сняться с регистрационного учета не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем суд соглашается с расчетом истца за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и суммой штрафа по п. 4.1.5. в размере 65 12000 руб. (8000 000 х 0,1%х814 дней). 

Также суд находит правомерным требование истца о взыскании штрафа, предусмотренного п.4.1.6 договора, исчисленного истцом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 628 8000 руб. (8000 000 х 0,1% х 786 дней). 

Согласно ч.1 ст. 333 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной на восстановление нарушенного права.

При этом неустойка может быть предусмотрена законом или договором.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 года № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

Суд, учитывая все существенные обстоятельства дела, действия сторон в сложившихся правоотношениях, последствия неисполнения ответчицей условий договора, период неисполнения обязательства, приходит к выводу, что сумма неустойки несоразмерна последствиям допущенных ответчиком нарушений, в связи с чем считает необходимым снизить ее сумму до 500 000 руб. по каждому из нарушений пунктов договора. 

При разрешении встречных требований о признании пункта 5.3. договора недействительным суд исходит из следующего. 

В соответствии с ч. 2 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Из смысла вышеназванной нормы следует, что в случае, если обстоятельство, предусмотренное условиями договора, не наступит, то обе стороны по договору являются свободными от своих обязательств, а сделка между ними не считается совершенной. Если же условие выполнено, то стороны связаны своими обязательствами с момента его наступления.

Следовательно, такое условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли сторон, относиться к будущему времени, и при этом сторонам должно быть не известно, наступит соответствующее обстоятельство или нет.

Таким образом, сделка считается совершенной под условием в зависимости от обстоятельства, относительно которого неизвестно наступит оно или не наступит, а не от волевых действий сторон и/или третьих лиц.

Суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска, поскольку наличие или отсутствие в договоре купли-продажи отменительного условия не может повлечь признание недействительным пункта договора, предусматривающего его расторжение в случае существенных нарушений, что не противоречит п.2 ст. 450 ГК РФ. Доводы истца по встречному иску основаны на неверном толковании материального права. 

Более того, ФИО2 пропущен срок исковой давности для обращения с требованием о признании пункта договора недействительным. 

Суд исходит из того, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции ФЗ № 100-ФЗ от 07 мая 2013 года об основаниях и последствиях недействительности сделок применяются к сделкам, совершенным после вступления в силу указанного Закона, то есть к сделкам, заключенным с 01 сентября 2013 года.

Учитывая, что договор заключен между ФИО2 и ФИО1 29.12.2014, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции ФЗ № 100-ФЗ от 07 мая 2013 года.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Поскольку материалы дела не содержат доказательств того, что оспариваемый договор посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, суд приходит к выводу о применении к сложившимся между сторонами правоотношениям положений п. 1 ст. 168 и п. 2 ст. 181 ГК РФ, согласно которым срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год.

При этом ФИО2 ходатайств о восстановлении срока исковой давности заявлено не было и доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности, не представлено.

В порядке ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО2 в бюджет Санкт-Петербурга подлежит взысканию госпошлина в размере 53200,00 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.12, 55-60, 67, 68, 98,194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения №2014/1 от 29.12.2014, заключенный между ФИО1 к ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 8000000,00 рублей, штраф за невыполнение обязательств, установленных п.4.1.5 договора в размере 500000,00 рублей, штраф за невыполнение обязательств, установленных п.4.1.6 договора в размере 500000,00 рублей, а всего взыскать – 9000000 (девять миллионов) рублей 00 коп. 

В иной части исковых требований ФИО1 – отказать.

Взыскать с ФИО2 в бюджет Санкт-Петербурга госпошлину в размере 53200 (пятьдесят три тысячи двести) рублей 00 коп. 

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании пункта договора купли-продажи недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд.

Судья