Дело №2- 2291/2020г. 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 сентября 2020г. 

Балашихинский городской суд Московской области

В составе председательствующего судьи Гришаковой Н.Б.,

при секретаре Михеевой А.А.,

с участием истицы ФИО1, представителя истицы адвокате Селезневой С.Е., ответчике ФИО2, представителе ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО2 о признании недействительным в части договора займа, признании недействительным договора ипотеки, 

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором указывает, что между ней и ответчицей ФИО4 31.05.2018 г. был заключен договор дарения дома с земельным участком, согласно которого, истица ФИО1 подарила своей дочери ФИО4 

<

адрес> кадастровый номер № расположенный на земельном участке общей площадью 970 кв.м, кадастровый номер № расположенные по адресу 

<

адрес> в котором на момент заключения договора были постоянно зарегистрированы истица и ответчица с 2-мя своими несовершеннолетними детьми, другого жилья стороны не имеют и не имели на момент заключения договора дарения. Перед заключением договора дарения, ответчица добровольно взяла на себя обязательства в течение года после подписания договора дарения, в срок не позднее 31 мая 2019 г. приобрести для истицы квартиру общей площадью не менее 50 кв.м в обмен на отказ истицы от проживания в подаренном доме с проживанием истицы до приобретения ответчицей квартиры в съемной квартиры, расходы на съем которой ответчица обязалась компенсировать. Обязательство ответчицы о покупке квартиры истицы и компенсации расходов на съем квартиры было оформлено путем подписания простой письменной формы, в котором указывается, что подписывая добровольное обязательства ответчица действовала во исполнение п.2.2 договора дарения, так как в результате дарения ей дома с земельным участком истица фактически оставалась без собственного жилья, тем самым имущественное положение истицы существенно ухудшалось. Так же ответчица в указанном обязательства указывает, что обязуется не совершать никаких сделок с подаренным имуществом до исполнения своих обязательств по покупке квартиры истицы. Однако ответчица свои обязательства перед истицей не выполнила в полном объеме, жилье для истицы не приобрела, заключила с ответчиком ФИО2 договор займа денежных средств от 30.04.2019 г. в сумме 6 500 000 руб., в соответствии разделом 4 договора займа предусмотрен порядок обеспечения займа путем залога дома и земельного участка. В соответствии с п.4.1 договора займа денежных средств ФИО4 в счет обеспечения выполнения своих обязательств по возврату долга предоставила ответчику ФИО2 в ипотеку (залог) имущество в виде земельного участка общей площадью 970 кв.м, кадастровый номер № расположенные по адресу 

<

адрес> и жилой дом общей площадью 271,4 кв.м, кадастровый номер № расположенные по адресу 

<

адрес>, так же согласно п.5.1 указанного договора все споры, вытекающие из договора подлежат разрешению по выбору истца в арбитражном центре при АНО «Правосудие», а в случае невозможности рассмотрения дела в указанном суде спор подлежит рассмотрению третейским судом «ad hoc», образованном сторонами в составе единоличного третейского судьи Гравирова Н.В. в соответствии с типовыми правилами арбитража для разрешения разовых споров АНО «Правосудие» место арбитража, порядок взаимодействия со сторонами и порядок уплаты арбитражного спора определяет третейский судья, решение суда окончательное и обжалованию не подлежит. Одновременно с договором займа между ответчиками был заключен договор ипотеки от 30.04.2020 г., по которому в счет обеспечения займа ФИО5 передает в ипотеку жилой дом общей площадью 271,4 кв.м, кадастровый номер № расположенный на земельном участке общей площадью 970 кв.м, кадастровый номер № расположенные по адресу 

<

адрес> Согласно п.2.3 договора ипотеки всё заложенное имущество оценено сторонами договора ипотеки в сумме 12 000 000 руб., что существенно ниже рыночной стоимости данного имущества. 

Истица полагает, что при заключение ответчиками вышеуказанных сделок были нарушены ее права, в том числе право на единственное жилье, просит суд признать недействительным раздел 4 «порядок обеспечения займа» в виде пунктов № договора займа денежных средств, заключенного 30.04.2019 г. между ФИО4 и ФИО2, договор ипотеки от 30.04.2019 г., заключенный между ФИО4 и ФИО2

Истица ФИО1 и ее представитель адвокат Селезнёва С.Е. в судебное заседание явились, на иске настаивали по изложенным в нем доводам, пояснив суду, что в настоящее время на рассмотрении Балашихинского городского суда находится иск ФИО6 об обращении взыскания на предмет залога, в случае удовлетворения данного иска, новый собственник выселит истицу и она лишится единственного жилья.

Ответчица ФИО4, будучи надлежащем образом извещенной о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явилась, представила суду письменные пояснения по иску, приобщенные к делу, иск признала, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствии. 

Ответчик ФИО2 и его представитель в судебное заседание явились, просили в иске отказать, представив суду письменные возражения на иск, приобщенные к материалам дела, пояснив суду, что действительно предъявлен иск к ФИО4 о взыскании долга и обращения взыскания на предмет залога. 

3-е лицо Управление опеки и попечительства Министерства образования Московской области по г.о. Балашиха, будучи надлежащем образом извещенной о дне и времени слушания дела, в судебное заседание своего представителя не направило, ходатайство об отложении не заявляло.

Судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствии не явившихся лиц, надлежащем образом извещенных о дне и времени слушания дела.

Суд, выслушав доводы сторон, изучив имеющиеся в деле документы, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана представить доказательства в обоснование требований и возражений по иску.

В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст.78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее представленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно постановления Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. № 13 «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО7» (абзац 2 пункта 2 указанного постановления) указано на то, что применительно к реализации закрепленного статьей 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации права на жилище, которое рассматривается международным сообществом в качестве одного из элементов права на достойный жизненный уровень (статья 25 Всеобщей декларации прав человека, статья 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах), правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда должно обеспечивать каждому гарантированную статьями 45 (часть 1) и 46 Конституции Российской Федерации государственную, в том числе судебную, защиту данного конституционного права, которая должна быть полной и эффективной.

Регулирование прав на жилое помещение, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников соответствующих правоотношений; в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь имеют другие, помимо собственника, лица, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав: при этом гарантии прав членов семьи собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов зависят от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора, т.е. не исключается необходимость учета особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел (абзац 7 пункта 2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. № 13-П).

В силу статей 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 17 (часть 3), согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища (абзац 1 пункта 4 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. № 13-П).

Пункт 4 ст.292 ГК РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права и охраняемые законом интересы, признан Конституционным Судом Российской Федерации не соответствующим Конституции РФ, ее статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 2 и 3), в той мере в какой содержащееся в нем регулирование – по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка – вопреки установленным законом обязанностям родителей – нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего. 

В соответствии с п.22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" согласно пункту 1 статьи 308.3, статье 396 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При этом следует учитывать, что в соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства.

При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным.

Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения ГК РФ, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

Не может быть отказано в удовлетворении иска об исполнении обязательства в натуре в случае, когда надлежащая защита нарушенного гражданского права истца возможна только путем понуждения ответчика к исполнению в натуре и не будет обеспечена взысканием с ответчика убытков за неисполнение обязательства, например, обязанностей по представлению информации, которая имеется только у ответчика, либо по изготовлению документации, которую правомочен составить только ответчик.

Как следует из представленных суду документов 31.05.2018 г. был заключен договор дарения в простой письменной форме дома с земельным участком, согласно которого, истица ФИО1 подарила своей дочери ФИО4 2-х этажный жилой дом, общей площадью 271,4 кв.м, кадастровый номер № расположенный на земельном участке общей площадью 970 кв.м, кадастровый номер № расположенные по адресу 

<

адрес>

На момент заключения договора дарения и в настоящее время в спорном доме по адресу 

<

адрес>постоянно зарегистрированы истица и ответчица с 2-мя своими несовершеннолетними детьми, другого жилья стороны не имеют и не имели на момент заключения договора дарения, что не отрицалось всеми сторонам в ходе судебного разбирательства.

В соответствии с п.2.2 договора дарения от 31.05.2018 г. даритель после заключения договора дарения отказаться от его исполнения, если имущественное или семейное положение дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Согласно п.3.1 договора дарения от 31.05.2019 г. условия договора дарения и дополнительных соглашений к нему являются конфиденциальными и не подлежат разглашению.

Согласно добровольного обязательства, составленного в простой письменной форме 31.05.2018 г. ответчица ФИО4 взяла на себя добровольное обязательство в срок не позднее 31.05.2019 г. купить ФИО1 однокомнатную квартиру в г. Балашиха и г. Реутов Московской области общей площадью не менее 50 кв.м, а так же возместить ей все расходы по съему квартиры до моменты покупки квартиры. Так же в добровольном обязательстве ответчица указывает, что осознает, что после дарения ей дома и земельного участка, истица остается без единственного жилья и не покупка для нее квартиры, является существенным снижением уровня ее жизни, траты по съему жилья до момента покупки квартиры так же существенно ухудшают имущественное положение истицы, что в соответствии с п.2.2 договора дарения от 31 мая 2018 г. влечет отмену акт дарения дома и земельного участка по адресу 

<

адрес> обязательством ответчица ФИО4 обязалась до покупки квартиры для ФИО1 не совершать никаких юридических действий с подаренным домом и земельным участком: не продавать, не дарить, не менять, не отдавать в залог. 

Согласно договора займа от 30.04.2019 г. ответчица ФИО4 взяла в заем у ответчика ФИО2 денежные средства в сумме 6 500 000 руб. под ежемесячный процент в фиксированном размере 162 500 руб., в целях обеспечения возврата займа ФИО4 передала в залог ФИО2 жилой дом, общей площадью 271,4 кв.м, кадастровый номер №, расположенный на земельном участке общей площадью 970 кв.м, кадастровый № расположенные по адресу 

<

адрес>

Согласно договора ипотеки от 30.04.2019 г. ответчица ФИО8 в счет долга предоставила ответчику ФИО2 в залог жилой дом, общей площадью 271,4 кв.м, кадастровый номер № расположенный на земельном участке общей площадью 970 кв.м, кадастровый номер № расположенные по адресу 

<

адрес>, оцененный сторонами в 12 000 000 руб.

Согласно выписки из ЕГРП право собственности на жилой дом, общей площадью 271,4 кв.м, кадастровый номер № расположенный на земельном участке общей площадью 970 кв.м, кадастровый номер № расположенные по адресу 

<

адрес> 

<

адрес> зарегистрировано за ФИО5, указанное право собственности обременено ипотекой в пользу ФИО2 на основании договора займа от 30.04.2019 г.

Согласно выписок из ЕГРП истица ФИО1 не имеет в собственности недвижимого имущества, ответчица ФИО4 имеет в собственности только вышеуказанное заложенное имущество. 

Согласно домовой книги в спорном доме постоянно зарегистрированы истица ФИО1, ответчица ФИО4 с несовершеннолетними детьми.

Анализируя представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд полагает, что ответчицей ФИО4 были нарушены добровольно взятые на себя обязательства, изложенные в письменном обязательстве, выданном ей истице 31.05.2018 г., согласно которого ФИО4 добровольно согласилась ограничить свои права на распоряжение подаренным ей имуществом до момента обеспечения жильем истицы, в том числе добровольно взяла на себя обязательства в срок до 31.05.2019 г. не передавать подаренное ей имущество в залог.

Односторонний отказ от исполнения добровольно взятых на себя обязательств в силу положений ст.310 ГК РФ не допустим, однако ответчица ФИО4, заключая 30.04.2019 г. с ответчиком ФИО2 договоры займа с залогом имущества и договор ипотеки, нарушила взятые на себя обязательства, чем нарушила конституционные права истицы ФИО1 на обеспечение жильем. Доводы ответчика ФИО2 о том, что права ФИО1 на проживание в спорном доме не нарушены не принимаются судом, т.к. ФИО2 предъявлен иск об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворение которого приведет к смене собственника жилого дома, новый собственник имеет право на выселение ФИО1 из единственного жилища. 

Взятые ответчицей ФИО4 добровольные обязательства не распоряжаться подаренным имуществом до определенного срока не противоречат действующему законодательству и поэтому обязывали ФИО4 к их обязательному исполнению в установленные в нем сроки. В данном случае суд полагает, что истица ФИО1 фактически выступает как кредитор по обязательству ФИО4 не передавать подаренное имущество в залог и вправе требовать исполнения указанного обязательства в натуре путем оспаривания заключенных ФИО4 и ФИО2 договоров о залоге недвижимого имущества. Таким образом, суд не принимает доводы ответчика ФИО2 о том, что ФИО1 не имеет права на оспаривание сделок между ним и ФИО4, так как не является стороной по данным сделкам. Так же суд соглашается с доводами истицы о том, что другого эффективного способа защиты своих прав в части обязанности ответчицы ФИО4 выполнять взятые на себя обязательства по не передачи подаренного имущества в залог до 31.05.2019 г., кроме как путем оспаривания заключенных ФИО4 сделок с залогом имущества не имеется. 

Судом так же учитывается, что ответчик ФИО2, заключая договор займа с залогом жилого дома и договор ипотеки, действуя с должной заботливостью и осмотрительностью о своих интересах, имел возможность узнать о правах ФИО1, в т.ч. путем изучения домовой книги, согласно которой ФИО1, а так же ответчица ФИО4 с двумя несовершеннолетними детьми, постоянно зарегистрирована в жилом доме, который ФИО6 согласился взять в залог. 

Таким образом, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительными раздел 4 «порядок обеспечения займа» в виде пунктов № Договора займа денежных средств, заключенного 30.04.2019г. между ФИО4 и ФИО2 

Признать недействительным Договор ипотеки от 30.04.2019г. заключенный между ФИО2 и ФИО5

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.Б.Гришакова 

Мотивированное решение изготовлено 30.09.2020г. 

Судья Н.Б.Гришакова 

Дата выдачи 30.09.2020

УИД 50RS0001-01-2020-001675-43

Решение не вступило в законную силу 

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-2291/2020 в производстве Балашихинского городского суда 

Судья Гришакова Н.Б.

Помощник судьи Ясюк Н.Ф.