Дело № 2- 2471\2021 22 июня 2021 года

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Волжский городской суд Волгоградской области в составе:

председательствующего Платоновой Н.М.

при секретаре Тимофеевой Е.И. 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волжском

22 июня 2021 года гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признания права собственности, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ

ФИО5, ФИО6 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признания права собственности, взыскании судебных расходов. В обоснование требований указав, что им ранее на основании договора купли-продажи от "."..г. на праве собственности, по 1/2 доли, принадлежала квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №...). "."..г. между ними и ФИО7, ФИО8 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, с рассрочкой платежа. Согласно п.3 Договора, продавцы передали в собственность покупателям, а последние приняли и обязались оплатить указанную квартиру, при этом каждый из покупателей приобрел право собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру. Стоимость квартиры сторонами была оговорена в 1000000 рублей (п.4 Договора). Согласно п.5 Договора, в момент его подписания покупатели ФИО3 и ФИО8 передают продавцам 50000 рублей, что составляет 10% от стоимости квартиры, оставшуюся часть в размере 900000 рублей покупатели передают продавцам в течение 10 лет с момента подписания договора, ежегодно, до 01 апреля каждого следующего года, начиная с 2017 года по 2026 год, равными суммами; ежегодный платеж составляет 90000 рублей, из которых покупатели оплачивают по 45000 рублей. В соответствии с п.10 Договора, при продаже квартиры с оплатой в рассрочку, квартира в силу закона признается находящейся в залоге у продавцов, для обеспечения исполнения по оплате продажной стоимости квартиры. "."..г. договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра. "."..г. ФИО8 умер, наследство после его смерти было принято сыном ФИО4, который при вступлении в наследство был уведомлен об обременении указанной квартиры и выплатах за нее. Ссылаясь на тот факт, что до настоящего времени ответчики не произвели каких-либо выплат по договору купли-продажи от "."..г., просят суд расторгнуть договор от "."..г. купли-продажи, с рассрочкой платежа, квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО5, ФИО6 и ФИО3, ФИО8; прекратить право собственности ФИО3, ФИО9 на квартиру по адресу: 

<

адрес>; признать право собственности ФИО5 на 1/2 доли и ФИО6 на 1/2 доли на квартиру по адресу: 

<

адрес>; взыскать с ФИО3, ФИО4 почтовые расходы по направлению претензии и искового заявления в размере 600 рублей, по направлении запроса в ФГБУ «Кадастровая палата» в размере 290 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей, по оформлению доверенности в размере 2500 рублей, расходы по оплате государственной пошлине в размере 12404 рубля.

Истцы ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены в установленном порядке; заявлением просят рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель истцов ФИО10 в судебном заседании требования ФИО5, ФИО6 поддержал, настаивал на их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске. Указал, что с момента заключения договора купли-продажи и до настоящего времени ответчики платежи не производят.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены в установленном порядке, конверт с судебным извещением возвращен в суд с отметкой «истек срок хранения».

Третье лицо нотариус ФИО11 в судебное заседание не явился, извещен в установленном порядке, заявлением просит дело рассмотреть в его отсутствие (л.д.103).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> в судебное заседание не явился.

Суд, выслушав представителя истцов, исследовав представленные по делу доказательства, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В порядке п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Из статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, истцам ФИО5, ФИО6 на праве собственности, по 1/2 доли каждому, принадлежала квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №...), что подтверждается копиями договора купли-продажи от "."..г., свидетельств о регистрации права собственности от "."..г. (л.д.11, 12, 13).

"."..г. между ФИО5, ФИО6 (продавцы 1 и 2) и ФИО8, ФИО3 (покупатели 1 и 2) был заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа (копия л.д.14-15).

В соответствии с п. 3 указанного договора, продавец (ФИО5, ФИО6) обязуются передать в собственность покупателей (ФИО8, ФИО3), а покупатели обязуются принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, при этом покупатель 1 (ФИО8) приобретает право собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру, что составляет 22,65 кв.м.; покупатель 2 (ФИО3) приобретает право собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру, что составляет 22,65 кв.м.

В силу п.4 Договора, стороны согласовали стоимость квартиры в сумме 1000000 рублей, при этом стоимость 1/2 доли в праве собственности на квартиру составляет 500000 рублей.

Пунктом 5 Договора предусмотрено, что расчет между сторонами производится в следующем порядке: в момент подписания настоящего договора покупатели передают продавцам денежные средства в размере 100000 рублей, по 50000 рублей каждому продавцу, что составляет 10% от стоимости квартиры; оставшуюся часть продажной стоимости квартиры в размере 90000 рублей, которая составляет 90% от стоимости квартиры, покупатели передают продавцам в течении десяти лет с момента подписания настоящего договора, ежегодно, до 01 апреля каждого следующего года, начиная с 2017 года, равными суммами. Ежегодный платеж составляет 90000 рублей, из которых каждый покупатель оплачивает 45000 рублей. Покупатели имеют право на досрочное исполнение обязательства по оплате.

Покупатели приобретают право собственности на квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности и настоящего Договора, после чего принимают на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, возмещению расходов соразмерно занимаемой площади по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома, его инженерного оборудования и придомовой территории (п.9 Договора).

При продаже квартиры с оплатой в рассрочку, квартира, в силу закона признается находящейся в залоге у продавцов для обеспечения исполнения покупателями их обязанностей по оплате продажной стоимости квартиры. С момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателям и до момента полной оплаты покупателями стоимости квартиры последняя находится в залоге у продавцов. Покупатели не имеют права отчуждать квартиру без письменного согласия продавцов. После осуществления покупателями полной оплаты приобретаемой квартиры продавцы обязуются представить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога (п.10 Договора).

Из указанного договора следует, что он содержит все существенные условия договора, в том числе предмет, цену и условие оплаты.

Указанный договор был собственноручно подписан его участниками, и "."..г. стороны лично обратились в территориальный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, что подтверждается копиями документов по регистрации сделки купли-продажи (л.д.104-114).

"."..г. в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ответчиков на указанную квартиру, по 1/2 доли каждому, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 17-23). Также в отношении проданного имущества было зарегистрировано ограничение прав в виде ипотеки за номером 34-34/003-34/003/030/2016-55/3.

В договоре указано, что в момент подписания настоящего договора покупатели передают продавцам денежные средства в размере 100000 рублей, по 50000 рублей каждому продавцу, что составляет 10% от стоимости квартиры в день подписания договора ("."..г.), однако представителем истца в судебном заседании указано, что денежные средства переданы не были, стороной ответчика доказательств обратного суду не представлено, в материалах дела отсутствуют также доказательств передачи денежных средств в указанной сумме.

При этом истцы ФИО5, ФИО6 со своей стороны выполнили все обязательства по договору купли-продажи, а ответчики в нарушение п. 5 договора купли-продажи свои обязательства по договору купли-продажи не исполнили, платежи, начиная с "."..г. и по настоящее время не производили.

"."..г. ФИО8 умер, что подтверждается копией свидетельства о смерти (л.д.45).

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ст. 1111 Гражданского кодекса РФ наследование осуществляется по завещанию и по закону.

Статьей 1152 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем оно ни заключалось и где бы оно не находилось.

В силу п. 1 ст. 1153 Гражданского кодекса РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Согласно ст. 1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Частью 3 ст. 1175 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному имуществу. 

Согласно абз. 2 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 года N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" поскольку смерть должника не влечет прекращения обязательств по заключенному им договору, наследник, принявший наследство, становится должником и несет обязанности по их исполнению со дня открытия.

В силу ч. 1 ст. 1175 Гражданского кодекса РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323).

В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство наследники независимо от основания наследования и способа принятия наследства. Принявшие наследство наследники должника становятся солидарными должниками (статья 323 ГК РФ) в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Таким образом, в случае смерти должника, не исполнившего кредитное обязательство, кредитное обязательство не прекращается, а переходит в порядке универсального правопреемства к принявшим наследство наследникам, которые отвечают в солидарном порядке по обязательствам наследодателя в пределах стоимость принятого ими наследства. 

Согласно копии наследственного дела №..., представленного нотариусом городского округа – 

<

адрес> ФИО11, в круг наследников умершего "."..г. ФИО8 входят: сын ФИО4, который принял наследство в виде 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №...); земельного участка и индивидуального жилого дома, находящихся по адресу: 

<

адрес>; денежных средств и компенсационных начислений, находящихся в подразделении Поволжского банка ПАО Сбербанк во вкладах на имя наследодателя, путем подачи соответствующих заявлений нотариусу, и получения свидетельства о праве на наследство по закону. 

При вступлении в наследство ФИО4 был уведомлен об обременении квартиры по адресу: 

<

адрес>, от "."..г. за номером 34-34/003-34/003/030/2016-55/3 в виде ипотеки в силу закона.

Таким образом, установлено, что наследником имущества ФИО8 является его сын ФИО4 - принявший наследство.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица, свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно п. 65 руководящих разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно п.8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

По смыслу приведенных разъяснений в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате продавцу предоставлено не только право требовать оплаты по договору и уплаты процентов, но и право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В настоящее время по данным Единого государственного реестра недвижимости собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>, являются ФИО3, ФИО4, по 1/2 доли каждый.

"."..г. ответчику ФИО3 вручено уведомление о расторжении купли-продажи квартиры; "."..г. указанное уведомление направлено в адрес ФИО4 (л.д.28, 29, 30), однако оставлены ответчиками без удовлетворения.

Устанавливая обоснованность требований истца, суд исходит из того, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из существа договора купли-продажи земельного участка следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора.

Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и, если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Разрешая спор, суд исходит из того, что оплата квартиры не была произведена покупателем в полном объеме, данное нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и соответственно - порождает у истцов право требовать расторжения договора купли-продажи. 

Поскольку ответчики стоимость недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи, не оплатили, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения по требованию продавцов договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателями его условий, выразившимся в неисполнении обязательств по оплате недвижимого имущества.

Кроме того, поскольку договор купли-продажи квартиры подлежит расторжению, подлежит прекращению право собственности ответчиков на квартиру, а спорная квартира подлежит возвращению в собственность истцов.

Согласно ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцы ФИО5, ФИО6 на основании договора об оказании юридических услуг от "."..г. оплатили услуги представителя в размере 15000 рублей, что подтверждается копией договора (л.д.34), а также приложением к Договору от "."..г. (л.д.35), из которого следует, что ФИО10 получил от истцов денежные средства в указанном размере. 

Учитывая сложность дела, цену иска, продолжительность рассмотрения дела, объем выполненной представителем истца работы в связи с рассмотрением настоящего дела в суде первой инстанции, время, затраченное на подготовку документов, участие в судебных заседаниях, и исходя из требований разумности, суд считает, что в пользу истцов подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей, по 7500 рублей в пользу каждого. Данную сумму расходов суд признает разумной и соответствующей характеру и объему рассматриваемого дела.

Кроме того, истцы понесли почтовые расходы в размере 600 рублей (л.д.30,33), а также расходы по истребованию сведений из ФГБУ «Кадастровая палата» в размере 290 рублей (л.д.24), расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2500 рублей (л.д.36). 

Указанные расходы подлежат взысканию с ответчиков в пользу каждого из истцов соответственно, а именно почтовые расходы по 445 рублей в пользу каждого, расходы по оплате услуг представителя по 7500 рублей в пользу каждого, расходы по оформлению доверенности по 1250 рублей в пользу каждого. 

Также истцами понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 12404 рубля, что подтверждается чек-ордером (л.д.3), которые также подлежат взысканию с ответчиков в пользу каждого из истца в размере 6202 рубля.

Руководствуясь ст.ст.194-198, гл.22 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признания права собственности, взыскании судебных расходов –удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа от "."..г. квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>24, заключенный между ФИО1, ФИО2 и ФИО3, ФИО8 (наследник ФИО4).

Прекратить право собственности на 1\2 долю квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>24 ФИО3.

Прекратить право собственности на 1\2 долю квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>24 ФИО4.

Признать право собственности на 1\2 долю квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>24 за ФИО1.

Признать право собственности на 1\2 долю квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>24 за ФИО2.

Взыскать в пользу ФИО1 с ФИО3 почтовые расходы в размере 445 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 7500 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 1250 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6202 рубля.

Взыскать в пользу ФИО2 с ФИО4 почтовые расходы в размере 445 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 7500 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 1250 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6202 рубля.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: 

Справка: мотивированное решение изготовлено "."..г..

Судья: