Дело № 2-3030/2018 город Нижний Новгород 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

(дата) 

Советский районный суд г. Нижний Новгород в составе председательствующего судьи Тоненковой О.А.,

с участием представителя истца по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО1 (по доверенности), представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску адвоката Каталова Н.А. (по ордеру), 

при секретаре Сергачевой Е.Б., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании задолженности, пени, 

по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о признании сделки недействительной, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, указав в обоснование иска следующее. 

(дата) между ФИО2 (истец - Наймодатель) и ФИО3 (ответчик-наниматель) был заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым ответчику была предоставлена во временное пользование для проживания однокомнатная квартира, расположенная по адресу: ...

ФИО3 в свою очередь, обязательства по оплате водоснабжения, электроэнергии и других платежей, предусмотренных договором, выполнила ненадлежащим образом. Ответчиком была частично произведена оплата за (дата). а с (дата) оплата, по условиям договора, не поступала.

В связи с данными обстоятельствами истцом (дата) была направлена претензия в адрес ответчика о погашении задолженности по договору найма жилого помещения. Претензия осталась без ответа, а требования без удовлетворения.

Кроме того, поскольку наниматель не уведомил должным образом, в соответствии с п.5.11 и 7.2. договора, наймодателя о намерении покинуть наемное помещение, следовательно, договор найма жилого помещения не является расторгнутым и обязанность по оплате всех платежей возложена на нанимателя до момента подписания соответствующего акта приема - передачи.

Неисполнение обязанности нанимателя по оплате жилого помещения и нарушение данным бездействием прав и законных интересов наймодателя послужило поводом для обращения с настоящим иском в суд.

Нарушение сроков внесения платы за жилое помещения позволяет истцу требовать выплаты неустойки, которая будет равна 25 974 руб. 66 коп. в соответствии со ст.395 ГК РФ. 

Ввиду того, что истец не обладает знаниями и навыками правовой работы и не имеет возможности самостоятельно защищать свои права в суде, (дата). между ним и юристом ФИО1 был заключен договор на оказание юридических услуг № №.... В соответствии с условиями указанного договора, ФИО1 взяла на себя обязательство по оказанию комплекса юридических услуг в рамках рассмотрения данного дела в суде, в частности услуги по составлению иска и представительству интересов Истца в суде первой инстанции. Выполнение и согласование объема оказанных услуг подтверждается договором на оказание юридических услуг от (дата) Внесение денежных средств по заключенному договору в размере 10 000 р. подтверждается распиской от (дата) 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 671,678, 682 Гражданского Кодекса РФ, а также ст.ст. 98, 100, 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ, истец просит расторгнуть договор найма жилого помещения и подписать акт приема-передачи, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 сумму задолженности по договору найма жилого помещения в размере 57 700 руб., пеню в размере 25 974,66 руб., произвести индексацию неустойки на день вынесения решения, сумму уплаченной госпошлины в размере 2 710руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб., почтовые расходы в размере 64 руб.

Ответчик ФИО3 обратилась в суд со встречным иском о признании договора недействительным, в котором указала, что в качестве наймодателя по договору найма жилого помещения может выступать только собственник жилого помещения либо специально уполномоченное собственником лицо. Как следует из п. 1.1 договора найма жилого помещения ФИО2 якобы является собственником жилого помещения. Вместе с тем собственником жилого помещения, расположенного по адресу ... является ФИО4 ФИО3 никогда не видела ФИО4, не знакома с ним, лично не общалась. О том, что ФИО4 и ФИО2 являются супругами она узнала только от своего представителя, после того как он познакомился с материалами настоящего гражданского дела. На момент подписания договора найма жилого помещения от (дата) она обратилась к сведениям ЕГРН и выяснила, что ФИО2 не является собственником квартиры. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8.1, 168, 671 ГК РФ, ст.ст. 137, 138 ГПК РФ ФИО3 просит признать недействительным договор найма жилого помещения без номера от (дата), заключенного между ФИО2 и ФИО3 

Определением суда от (дата)г. к участию по делу в качестве третьего лица на стороне ответчика без самостоятельных требований относительно предмета спора был привлечен ФИО4 

В судебном заседании представителя истца по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО1 (по доверенности) первоначальный иск поддержала, встречный иск не признала. Пояснила, что квартира и ключи от нее фактически были переданы ответчице истцом в день подписания договора, акт приема-передачи квартиры при этом не составлялся и не подписывался. ФИО3 в счет исполнения обязательств по договору передала ФИО2 в качестве предоплаты 17 000 руб. за первый месяц аренды, а также в последующем перечислила на карточку истицы денежные средства в размере 10 300 руб., что свидетельствует о том, что стороны приступили фактически к исполнению договора. Поскольку ответчица перестала выходить на связь, ее телефон оказался недоступен, ФИО2 в декабре 2017г. вскрыла квартиру и установила, что ответчица в квартире не проживает, часть вещей отсутствует. Ключи от квартиры не были переданы ответчицей до настоящего времени. 

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску адвокат Каталов Н.А. (по ордеру) просил в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить. Пояснил, что ответчица фактически в квартиру не заселялась, ключи ей не передавались, денежные средства в счет арендных платежей ею не перечислялись, так как она отказалась от исполнения договора, узнав, что арендодателем является не собственник квартиры, о чем поставила в известность ФИО2 в телефонном разговоре. 

Стороны по делу ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, были извещены судебными повестками по почте, о причинах неявки не сообщили, направили в суд своих представителей, реализовав тем самым свое право, предусмотренное ч.1 ст.48 ГПК РФ. 

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, был извещен, представил письменный отзыв на иск, в котором указал, что о заключаемом договоре аренды с ФИО3 он был извещен и с ним согласен, решение о сдаче квартиры внаем принималось им и его супругой ФИО2 обоюдно. Просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

С учетом мнения представителей сторон, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Суд, выслушав доводы и возражения представителей сторон, проверив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу ч.1,3 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ч.2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Судом установлено, что (дата) между ФИО2 как наймодателем и ФИО3 как нанимателем был подписан договор найма жилого помещения по адресу: ....

Согласно п.2 договора жилое помещение и имущество передается по акту приема-передачи, подписываемому наймодателем и нанимаетелем. С момента подписания акта приема-передачи жилое помещение считается сданными наймодателем и приняты нанимателем. В момент подписания акта приема-передачи наймодатель передает нанимателю ключи от входной двери в жилое помещение. 

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды относится к консенсуальным договорам и в соответствии с пунктом 1 статьи 433 того же Кодекса считается заключенным в момент согласования сторонами условий договора, а фактической передачи имущества, как это установлено пунктом 2 упомянутой статьи 433, для признания его заключенным не требуется. 

Вместе с тем, с учетом указанный выше положений гражданского законодательства, а также положений ст.56 ГПК РФ об обязанности каждой из сторон доказать обоснованность своих требований и возражений, с момента подписания передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача объекта аренды, если не доказано обратное. Отсутствие же такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное.

Поскольку сторонами вопреки прямому указанию договора найма акт приема-передачи не составлялся и не подписывался, правом на одностороннее составление передаточного акта и направления его арендатору ФИО2, не воспользовалась, именно на ней лежит бремя доказывания того обстоятельства, что квартира была фактически передана ответчику и находилась на протяжении спорного периода в ее фактическом пользовании. 

Вместе с тем, в нарушение положений ст.ст.12,56 ГПК РФ, соответствующих доказательств суду истцом предоставлено не было. 

Утверждения представителя истца о состоявшейся передаче квартиры и ключей от нее являются голословными, какими-либо объективными доказательствами по делу не подтверждаются и опровергаются стороной ответчика. 

Ссылка представителя истца на внесение ответчиком арендных платежей какими-либо объективными и допустимыми доказательствами по делу не подтверждается. Так факт передачи авансового платежа за первый месяц аренды в размере 17 000 руб. ответчиком не оспаривает, письменные доказательства передачи соответствующих денежных средств в дело не предоставлены. Выписка по счету истца с указанием на перечисление на ее счет денежных средств в сумме 10 300 руб. не содержит ни указания на плательщика, ни указания на назначение платежа, в связи с чем не может свидетельствовать об исполнении ФИО3 данным платежом обязательств по договору найма жилого помещения. 

С учетом изложенного, исходя из доказательственной презумпции не передачи объекта аренды ввиду отсутствия передаточного акта, пока не доказано обратное, суд приходит к выводу о том, что фактически спорное жилое помещение арендатору не передавалась, а потому на него не может быть возложена обязанность по внесению арендных платежей, так как факт использования арендованного имущества ответчиком истцом по делу доказан не был. 

Соответственно не могут быть удовлетворены и требования истца о расторжении договора найма ввиду ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по внесению арендной платы, предусмотренной условиями договора. 

Не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании пени за несвоевременное внесение арендных платежей, так как обязанность по их внесению у арендатора не наступила. 

При указанных обстоятельствах в удовлетворении требований ФИО2 о расторжении договора найма, взыскании задолженности по арендным платежам, пени надлежит отказать в полном объеме. 

Обсуждая встречные требования ФИО3 о признании соответствующего договора найма жилого помещения от (дата)г. недействительным, суд также не находит оснований для их удовлетворения в силу следующего. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу ч.1, 2 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Как следует из материалов дела, переданная по оспариваемому договору квартира по адресу ..., принадлежит на праве собственности ФИО4, привлеченному к участию по делу в качестве третьего лица. 

ФИО4 и арендодатель по договору ФИО2 являются супругами с (дата)г., что подтверждается свидетельством о заключении брака. 

Согласно свидетельства о праве собственности на квартиру ФИО4 приобрел право собственности в отношении данного объекта недвижимости в период брака с ФИО2 

Исходя из положений ст.34 СК РФ, данная квартира является совместной собственностью супругов ФИО4 и ФИО2, что ими по делу не оспаривается. 

Таким образом, выступая единолично на стороне наймодателя при заключении договора от (дата)г., ФИО2 выступала в качестве сособственника указанного жилого помещения, а также в качестве представителя другого сособственника - своего супруга ФИО4 

Из отзыва третьего лица ФИО4 следует, что он одобрял действия своего супруга ФИО2 по заключению соответствующего договора найма. 

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о действительности данного договора, так как ФИО2 при его подписании имела правомочия по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом. Кроме того, иск о признании договоров недействительными на основании ст. 174 ГК РФ не подлежит удовлетворению, если имело место последующее одобрение сделки.

В силу изложенного встречный иск ФИО3 о признании договора найма жилого помещения от (дата)г. недействительным удовлетворению также не подлежит в полном объеме. 

В силу требований ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку в удовлетворении как первоначального, так и встречного иска было отказано, правовых оснований для взыскания понесенных сторонами судебных расходов в связи с заявленными ими исковыми требованиями не имеется. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании задолженности, пени - отказать. 

В удовлетворении встречно иска ФИО3 к ФИО2 о признании сделки недействительной - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд г.Н.Новгорода. 

Судья О.А. Тоненкова

(марка обезличена)