Судья суда первой инстанции: фио

Гражданское дело № 2-1737/2025

Апелляционное производство № 33-55569/2025

УИД 77RS0014-02-2024-021157-96

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 декабря 2025 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Козиной Т.Ю.,

судей фио, фио,

при помощнике судьи Кастрюкове Д.В., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Козиной Т.Ю. дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик «Тирон» на решение Лефортовского районного суда адрес от 7 марта 2025 года, которым постановлено:

исковые требования ФИО1 к ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ТИРОН» о признании пункта договора недействительным, взыскании излишне уплаченных денежных средств, расходов на устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ТИРОН» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства денежные средства в размере сумма, денежную компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере сумма, расходы на проведение внесудебной экспертизы в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, излишне уплаченные денежные средства в размере сумма

Взыскать с ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ТИРОН» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) неустойку за нарушение срока удовлетворения требования о выплате денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), начиная с 01.07.2025 года по день фактического исполнения обязательств, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ТИРОН» (ИНН 

<

***>) государственную пошлину в доход бюджета субъекта РФ – города федерального значения Москва в размере сумма

Предоставить ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ТИРОН» (ИНН 

<

***>) отсрочку исполнения настоящего решения суда в части требований о взыскании стоимости устранения недостатков, штрафа на срок до 30 июня 2025 года включительно,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «ТИРОН» о признании пункта договора недействительным, взыскании излишне уплаченных денежных средств, расходов на устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, ссылаясь на то, что 24.08.2020 между ФИО1 (участник) и ООО «СЗ«ТИРОН» (застройщик) был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ...-37(кв)-7/4/10(2) (АК), в соответствии с которым ответчик обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - жилое помещение, назначение: квартира, условный номер: 399, этаж: 4, номер подъезда (секции): 7, проектная общая площадь: 66,50 кв.м, количество комнат: 2. На основании п. 4.1 договора участия в долевом строительстве доля участия участника долевого строительства составляет сумма Финансовые обязательства по договору истцом исполнены в полном объеме. 27.12.2022 между сторонами подписан передаточный акт, по которому объект долевого строительства передан ответчиком истцу. В соответствии с п. 4.4 договора участия в долевом строительстве стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 0,5 кв.м. включительно в сторону увеличения либо уменьшения, цена договора изменению не подлежит. В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 кв.м. стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п. 4.1 договора. адрес объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. При передаче истцу объекта долевого строительства по передаточному акту выяснилось, что площадь квартиры в соответствии с замерами БТИ составила 66,00 кв.м, тогда как договором была предусмотрена площадь в размере 66,50 кв.адрес полагает, что п. 4.4 договора участия в долевом строительстве является недействительным и нарушает ее права, в связи с чем у нее возникло право на возврат излишне уплаченных денежных средств за разницу площадей в размере 0,5 кв.м на сумму сумма Кроме того, за время эксплуатации квартиры истцом были обнаружены строительные недостатки объекта долевого строительства. Для установления размера и стоимости недостатков истец обратилась к ИП фио Согласно экспертному заключению № ФЭ9-316 стоимость работ, материалов и иных необходимых затрат для устранения выявленных недостатков, в жилом помещении составляет сумма

Основываясь на изложенном, истец, с учетом выводов судебной строительно-технической экспертизы, уточнив требования в ходе рассмотрения дела в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила суд взыскать с ответчика стоимость устранения строительных недостатков в размере сумма, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований о выплате стоимости устранения строительных недостатков за период с 01.07.2025 и по день фактического исполнения обязательств, стоимость соразмерного уменьшения площади объекта в размере сумма, расходы на проведение внесудебной экспертизы в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, а также признать п. 4.4 договора недействительным.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого в части разрешения требований о взыскании стоимости устранения недостатков, излишне уплаченных денежных средств за уменьшение площади объекта, штрафа, неустойки и судебных расходов как незаконного и необоснованного просит ответчик по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в части разрешения требований о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, излишне уплаченных денежных средств за уменьшение площади объекта, штрафа, неустойки и судебных расходов по оплате нотариальных доверенности по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако, обжалуемое решение названным требованиям закона отвечает не в полном объеме.

Судом первой инстанции установлено и усматривается из материалов дела, что 24.08.2020 между ФИО1 (участник) и ООО «Специализированный застройщик «ТИРОН» (застройщик) был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ...-37(кв)-7/4/10(2) (АК), в соответствии с которым ответчик (застройщик) обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства — квартиру, расположенную в строящемся доме и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.

Государственная регистрация данного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произведена в установленном законом порядке.

Объектом долевого строительства является жилое помещение, назначение: квартира, условный номер: 399, этаж: 4, номер подъезда (секции): 7, проектная общая площадь: 66,50 кв.м, количество комнат: 2.

На основании п. 4.1 договора участия в долевом строительстве доля участия участника долевого строительства составляет сумма

Финансовые обязательства по договору истцом исполнены в полном объеме.

27.12.2022 между сторонами подписан передаточный акт, по которому объект долевого строительства передан ответчиком истцу.

В соответствии с п. 4.4 договора участия в долевом строительстве стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 0,5 кв.м. включительно в сторону увеличения либо уменьшения, цена договора изменению не подлежит. В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 кв.м. стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п. 4.1 договора. адрес объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

За время эксплуатации квартиры истцом были обнаружены строительные недостатки объекта долевого строительства.

Для установления размера и стоимости недостатков истец обратилась к ИП фио

Согласно экспертному заключению № ФЭ9-316 стоимость работ, материалов и иных необходимых затрат для устранения выявленных недостатков, в жилом помещении по адресу: адрес, адрес, составляет сумма

По ходатайству стороны ответчика судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Правовой метод».

Согласно выводам эксперта ООО «Правовой метод», по результатам проведенного обследования помещений квартиры, расположенной по адресу: адрес, адрес, установлено, что в жилом помещении имеются строительные недостатки, в связи с чем, качество переданной квартиры не в полной мере соответствует строительным нормам и правилам, а также условиям договора об участии в долевом строительстве № ...-37(кв)-7/4/10(2) (АК). Детальный перечень выявленных недостатков (дефектов) представлен в Таблице. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков (дефектов) составляет сумма

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований о взыскании в счет уменьшения цены договора денежной суммы в размере сумма, поскольку ответчик передал истцу квартиру, качество которой не соответствует договору, при определении размера стоимости устранения недостатков, суд принял во внимание заключение судебной экспертизы.

За нарушение срока удовлетворения требования о выплате денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства суд взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), начиная с 01.07.2025 по день фактического исполнения обязательств, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

Отказывая истцу в признании недействительным пункта 4.4 договора, суд пришел к выводу, что оспариваемый пункт договора был заключен на основании свободного волеизъявления сторон, не нарушает прав истца, поскольку п. 4.4 предусмотрена возможность перерасчета цены договора, если кадастровая площадь отличается от проектной площади квартиры. Истец, располагая на стадии заключения договора полной информацией об условиях указанного договора, добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, приняла на себя все права и обязанности, определенные п. 4.4 договора, каких-либо протоколов разногласий ответчику не направлялось. Отметок истца на самом договоре о несогласии с данным пунктом не содержится.

Установив, что застройщик передал истцу квартиру на 0,50 кв.м. меньше, чем было предусмотрено проектной площадью в договоре, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца излишне уплаченных денежных средств в размере сумма

Поскольку требования истца о выплате указанных средств в связи с изменением площади помещения не были удовлетворены застройщиком, суд взыскал с ответчика в пользу истца штраф на основании п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 50% от сумма, снизив его размер до сумма по ст. 333 ГК РФ.

Разрешая требования о взыскании компенсации морального вреда, суд исходил из положений ч.2 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, счел возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере сумма, при этом суд исходил из принципов разумности и справедливости, фактических обстоятельств дела.

Поскольку истцом претензия о выплате стоимости устранения недостатков направлена в период моратория, суд не нашел оснований для взыскания с застройщика штрафа.

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца расходы на проведение внесудебной экспертизы в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма,

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ суд взыскал с ответчика государственную пошлину в доход бюджета субъекта РФ – города федерального значения Москва в размере сумма

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326, с учетом изменений, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2024 N 1916 ответчику предоставлена отсрочка исполнения решения суда по настоящему гражданскому делу в части взыскания стоимости недостатков на период с даты вступления решения суда в законную силу до 30.06.2025 включительно.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о правомерности заявленных исковых требований, при этом в части разрешения требований о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, неустойки, штрафа, излишне выплаченных денежных средств по договору, судом допущены нарушения норм материального и процессуального права.

В соответствие с п. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона N 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Таким образом, именно решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Следовательно, по общему правилу, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона N 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 01.01.2025, так как в случаях удовлетворения исковых требований устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты.

Поскольку обжалуемое решение суда принято 07.03.2025, суду следовало применить новую редакцию Федерального закона N 214-ФЗ в части ограничения общей суммы денежных средств, подлежащих взысканию в счет стоимости устранения недостатков, тремя процентами от цены договора.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства в размере сумма (три процента от цены договора – сумма).

Поскольку в силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, включая расходы участника долевого строительства на устранение недостатков и неустойку, а взыскиваемая сумма в данном случае составляет сумма, судебная коллегия приходит к выводу, что сверх указанной суммы в силу закона неустойка не может быть взыскана.

В соответствии с п. 4.4 договора участия в долевом строительстве стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 0,5 кв.м. включительно в сторону увеличения либо уменьшения, цена договора изменению не подлежит.

В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 кв.м. стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п. 4.1 договора. адрес объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Поскольку согласно условиям заключенного между сторонами договора возврат оплаты производится лишь в случае изменения общей площади квартиры более чем на 0,50 кв. м, а такого изменения не произошло при договорной площади 66,50 кв. м. и площади переданной истцом 66,00 кв. м, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для взыскания с ответчика в пользу истца выплаченных денежных средств не имелось, и решение суда в указанной части подлежит отмене и принятию в данной части нового решения об отказе истцу в удовлетворении требований о взыскании излишне выплаченных денежных средств.

Учитывая, что штраф судом определен от взысканной суммы в связи с изменением площади объекта, соответственно и решение суда в части взыскания штрафа подлежит отмене и отказу в его взыскании.

Поскольку истцом понесены расходы на оплату составления нотариальной доверенности на представителя в размере сумма, однако доверенность является общей, выданной не на ведение конкретного дела, что не исключает возможность истца использовать данную доверенность в иных случаях, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований в указанной части.

При этом, вопреки доводам жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что разумность размера судебных издержек, связанных с оплатой юридических услуг представителя, взысканных за услуги представителя в размере сумма, верно определена судом с учетом характера и сложности рассмотренного дела, объема выполненной работы, в том числе по подготовке искового заявления и предъявлению его в суд, участие представителя истца в судебных заседаниях.

Доказательства несоразмерности взысканных судом судебных расходов заявитель жалобы в суд не представил.

Также судебная коллегия не соглашается с доводами жалобы ответчика о пропорциональном распределении судебных расходов по данному делу, поскольку стоимость устранения выявленных строительных недостатков снижена до трех процентов от цены договора в связи с изменением законодательства, а на требования о компенсации морального вреда правило о пропорциональном распределении судебных расходов не распространяется.

Расходы на оплату проведения экспертизы являются для истца необходимыми на основании ст. 94 ГПК РФ. Оснований для их уменьшения судебная коллегия не усматривает.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, решение суда в части разрешения требований о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, излишне уплаченных денежных средств за уменьшение площади объекта, штрафа, неустойки и судебных расходов по оплате нотариальных доверенности подлежит отмене.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Лефортовского районного суда адрес от 7 марта 2025 года в части разрешения требований о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, излишне уплаченных денежных средств за уменьшение площади объекта, штрафа, неустойки и судебных расходов по оплате нотариальных доверенности отменить, в указанной части принять новое решение.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «ТИРОН» в пользу ФИО1 в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства денежные средства в размере сумма

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «ТИРОН» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, штрафа, расходов по оплате нотариальной доверенности отказать.

В остальной части решение Лефортовского районного суда адрес от 7 марта 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 декабря 2025 года.

Председательствующий

Судьи: