Дело № 2-72/2024(УИД: 37RS0012-01-2023-002388-22)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июля 2024 года г. Иваново 

Октябрьский районный суд г. Иваново в составе

председательствующего судьи Каташовой А.М., 

при секретаре Виер О.В.,

с участием истца ФИО1 и его представителя по доверенности ФИО2, представителя ответчика АО «СМУ №» по доверенности адвоката Павлова В.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Акционерному обществу «Строительно-монтажное управление №»» о защите прав потребителя,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Акционерному обществу «Строительно-монтажное управление №»» (далее – АО «СМУ №»), в котором с учетом изменения заявленных требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПАК РФ) просит: 

- взыскать с АО «СМУ №» в его пользу необоснованно полученные ответчиком ДД.ММ.ГГГГ денежные средства по договору участия в долевом строительстве № 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между сторонами, в размере 35 100 рублей; 

- признать недействительными п.п. 2.1, 3.3 договора участия в долевом строительстве № 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, как несоответствующие требованиям действующего законодательства, с даты заключения указанного договора; 

- признать недействительным п.п. 1, 7 акта приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве № 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между сторонами, как несоответствующие требованиям действующего законодательства и условиям договора, с ДД.ММ.ГГГГ; 

- внести изменения в п. 3.3 договора участия в долевом строительстве № 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, изложив его в следующей редакции: объектом долевого строительства по настоящему договору в соответствии с проектной документацией является жилое помещение, входящее в состав объекта недвижимости, указанного в п. 3.2 настоящего договора, 

<

адрес>, общей площадью жилого помещения 59,32 кв.метра, этаж – 7, подъезд – 4;

- уменьшить покупную цену квартиры по договору участия в долевом строительстве № 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между сторонами, взыскав с АО «СМУ №» в его пользу денежные средства в размере 153 900 рублей;

- взыскать АО «СМУ №» в его пользу неустойку за нарушение срока устранения выявленных недостатков квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату вынесения решения суда в соответствии с п. 1 ст. 23 Закона «О защите прав потребителей», штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и АО «СМУ №» заключен договор № 

<

адрес> участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> договора являлся объект долевого строительства: жилое помещение №, расположенное на 17 этаже указанного многоквартирного жилого дома. Пунктом 3.3 данного договора установлено, что площадь данной квартиры составляет 59,32 кв.метров. Исходя из площади квартиры, сформирована цена по договору в размере 2 669 400 рублей, которая оплачена им в полном объеме при подписании договора. В п. 1 акта приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ фактическая площадь передаваемой ему квартиры указана ответчиком в размере 60,10 кв.метров. В связи с разницей между площадью, указанной в договоре, и фактической площадью им по требованию застройщика оплачено дополнительно 35 100 рублей. При этом соглашения об изменении цены договора между ними не заключалось, предусмотренный договором технический паспорт на квартиру в подтверждении изменения её площади ему не передавался. В этой связи считает, что ответчик обязан возвратить ему необоснованно полученные денежные средства в указанном размере. Также по результатам выполненных по его заказу в 2023 году кадастровых работ общая площадь его квартиры составляет 55,39 кв.метров, что свидетельствует о неверном указании площади квартиры по договору (меньше чем по договору на 3,42 кв.метр) и обязанности застройщика в счет уменьшения её покупной стоимости возвратить ему 153 900 рублей. Указанные действия ответчика расценивает как нарушение его прав как потребителя, в связи с чем просит взыскать неустойку за заявленный им период, а также штрафные санкции, предусмотренные Законом РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». С учетом несоответствия положений заключенного между сторонами договора, в частности п.п. 2.1 и 3.3, требованиям действующего законодательства, а именно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», полагает необходимым признать их недействительными и внести изменения в п. 3.3 согласно предложенной им редакции. Также считает, что имеются основания для признания недействительным отдельных пунктов акта приема-передачи объекта долевого строительства от 03 февраля 2021 года ввиду несоответствия их требованиям действующего законодательства и условиям договора.

В ходе судебного разбирательства по делу к участию в нем в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены кадастровые инженеры ФИО3 и ФИО4

Истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования с учетом изменений поддержали по основаниям, изложенным в иске и дополнительных пояснениях (Т. 2 л.д. 1-17), ссылаясь на ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ, связанных с необоснованным увеличением цены договора при подписании акта приема-передачи, не заключением с ним отдельного соглашения по изменению цены договора, отсутствием технического паспорта на его квартиру, указание на который имеется в договоре, завышением цены договора с учетом передачи квартиры с фактически меньшей площадью, несоответствием условий заключенного договора, акта приема-передачи требованиям действующего законодательства. С выводами проведенной по делу судебной экспертизы не согласились, указав на наличие существенных нарушений при её проведении, и считая подготовленное по итогам исследования заключение необъективным по основаниям, изложенным в представленной ими рецензии. 

Представитель ответчика АО «СМУ №» по доверенности адвокат Павлов В.В. в судебном заседании, не согласившись с заявленными требованиями, просил отказать в удовлетворении иска ФИО1 в полном объеме по доводам, изложенным в письменных отзывах на иск (Т. 1 л.д. 80-81, 208-211), указав, что все обязательства по договору долевого участия в строительстве перед истцом ответчиком исполнены в полном объеме, каких-либо нарушений условий договора со стороны застройщика не допущено, цена по договору рассчитана исходя из условий договора и фактической переданной истцу площади квартиры, подтвержденной техническим планом, в настоящее время площадь квартиры истца изменилась вследствие производства в ней отделочных работ, что не является основанием для перерасчета цены договора. Утверждал об отсутствии каких-либо несоответствий условий заключенного между сторонами договора с положениями действующего законодательства, а также пописанного сторонами акта от ДД.ММ.ГГГГ условиям договора и Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о признании отдельных положений договора недействительными и о внесении изменений в п. 3.3 договора. Согласился с выводами проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, ссылаясь на отсутствие каких-либо нарушений при проведении экспертизы.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, кадастровые инженеры ФИО3 и ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Выслушав стороны, допросив экспертов, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам. 

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 названного кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «СМУ №» как застройщиком и ФИО1 как участником долевого строительства заключен договор № 

<

адрес> участия в долевом строительстве многоквартирного жилого 

<

адрес> этап строительства по адресу: 

<

адрес> (Т. 1 л.д. 14-17), по условиям которого застройщик взял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по указанному адресу и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства: двухкомнатную квартиру строительный №, расположенную на 7-м этаже 4-го подъезда данного дома, общей приведенной площадью 59,32 кв.метра, жилой проектной площадью 26,92 кв.метра, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п. 2.1 договора общая приведенная площадь квартиры – площадь, состоящая из суммы общей площади квартиры и площадей лоджий, учитываемых с понижающим коэффициентом 0,5 и площадей балконов, учитываемых с понижающим коэффициентом 0,3.

В соответствии с п.п. 4.1, 4.1.1 данного договора цена договора – стоимость долевого участия в строительстве – размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, составляет 2 669 400 рублей из расчета 45 000 рублей за 1 кв.метр общей приведенной площади квартиры.

Как следует из п. 4.5 спорного договора, цена, установленная в п. 4.1.1 настоящего договора, может быть изменена после заключения договора по взаимному соглашению сторон, оформленному в письменном виде. Основаниями для изменения цены договора могут послужить любые обстоятельства, которые связаны с увеличением стоимости строительства объекта недвижимости, в том числе существенное повышение цен на строительные материалы и как следствие удорожание строительства объекта долевого строительства (за исключением случая 100 % оплаты долевого участия в строительстве), принятие (изменения) тарифов на подключение объекта недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, и, как следствие изменение платы за подключение объекта недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, повышение ставок на земельный налог на земельные участки, предоставленные для строительства объекта недвижимости. Соглашение об изменение цены должно быть подписано сторонами и зарегистрировано в том же порядке, что и настоящий договор. Соглашение будет считаться заключенным с момента его государственной регистрации.

Согласно п. 4.6 договора установлено, что окончательный размер денежных средств по настоящему договору определяется исходя из уточненной общей приведенной площади передаваемой квартиры, подлежащей оформлению в собственность участника долевого строительства в соответствии с паспортом на квартиру, выданным Ивановским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».

В случае если фактическая площадь квартиры и/или балконов/лоджий окажется по данным Ивановского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» отличной от площади, указанной в п. 3.3 настоящего договора стороны обязуются произвести перерасчет компенсируемых застройщику затрат на строительство объекта (п. 4.1.1). Расчет стоимости разницы между фактической и общей приведенной площадью квартиры с учетом балконов/лоджий осуществляется исходя из стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади квартиры, указанной в п. 4.1.1 настоящего договора (п. 4.6.1 договора).

В п. 4.6.2 договора согласовано сторонами, что в случае, если фактическая площадь квартиры и/или балконов/лоджий больше общей приведенной площади, то участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу в течение 10 банковских дней с момента уведомления застройщиком. В случае если фактическая площадь квартиры и/или балконов/лоджий меньше общей приведенной площади, то застройщик возвращает разницу участнику долевого строительства в течение 10 банковских дней с момента предоставления застройщику банковских реквизитов, на которые подлежат возврату денежные средства.

Согласно п. 4.6.3 договора окончательный расчет участника долевого строительства с застройщиком по настоящему договору должен быть произведен до момента подписания акта приема-передачи квартиры участнику долевого строительства.

Общая площадь и площадь балконов/лоджий, а соответственно и цена договора не может быть изменена в том случае, если в результате отделочных работ, производимых участников долевого строительства, площадь квартиры уменьшена. Перерасчет денежных средств, внесенных участником долевого строительства по договору на основании последующих замеров Ивановского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», выполненных по вызову участника долевого строительства, не производится (п. 4.6.4 договора).

Обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 2 669 400 рублей по указанному договору ФИО1 перед АО «СМУ №» исполнены в полном объеме в соответствии с его условиями, что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ (Т. 1 л.д. 14), а также не оспаривалось сторонами по делу.

Согласно пояснениям истца с учетом изменения по результатам строительства площади квартиры, передаваемой истцу, ФИО1 по указанию застройщика при подписании вышеназванного акта была произведена доплата цены договора в размере 35 100 рублей. Данные обстоятельства стороной ответчика не оспаривались. 

По акту приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в указанную дату принял двухкомнатную 

<

адрес> многоквартирном жилом 

<

адрес> этап строительства, расположенном по адресу: 

<

адрес>, на 7 этаже 4 подъезда общей приведенной площадью 60,10 кв.метров, жилой площадью 27,10 кв.метра, с 2-мя лоджиями проектной площадью 3,7 кв.метра и 2,7 кв.метра. В п. 7 акта указано, то установленные договором обязательства по оплате цены договора участником долевого строительства исполнены. Цена договора в размере 2 704 500 рублей (в соответствии с паспортом на квартиру, п. 4.6 договора) внесена полностью (Т. 1 л.д. 18). 

В представленной к иску оформленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ выписки из ЕГРН на квартиру по адресу: 

<

адрес>, собственником которой является истец, её площадь указана как 56,9 кв.метров (Т. 1 л.д. 19-20).

В платежных документах, выставляемых истцу управляющей компанией для оплаты коммунальных платежей за спорную квартиру, также её площадь значится как 56,9 кв.метров (Т. 1 л.д. 26).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 ссылается на нарушение своих прав как потребителя в связи с тем, что переданная ему квартира имеет меньшую общую площадь, чем указано в акте приема-передачи квартиры, в этой связи обязанность по доплате за увеличение площади объекта долевого строительства у него отсутствовала, а также имеются основания для уменьшения покупной цену квартиры исходя из её площади, указанной в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

По данным нарушениям обязательств им в досудебном порядке ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в адрес застройщика подавались претензии (Т. 1 л.д. 21, 22-23, 24, 25), которые получены застройщиком.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ АО «СМУ №» отказало в удовлетворении претензии ФИО1 от февраля 2021 года (Т. 1 л.д. 84).

Как следует из положений ч. 4 ст. 4 вышеназванного Федерального закона договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.

Исходя из содержания ст. 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком дольщику квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 2 ст. 7 указанного Федерального закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Положения ст. 18 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителя» также наделяют потребителя-дольщика правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.

В ходе судебного разбирательства по делу представителем ответчика оспаривался факт передачи истцу квартиры меньшей площади, чем указано в акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, он настаивал на фактическом соответствии площади переданного истцу объекта сведениям, содержащимся в акте приема-передачи. В подтверждение данных доводов им представлены отдельные страницы поэтажного технического плана МКД по адресу: 

<

адрес>, в том числе и где указана 

<

адрес> (Т. 1 л.д. 122-124), и экспликация площадей к поэтажным планам МКД (Т. 1 л.д. 125-129), подготовленным по заказу застройщика Кохомским производственным участком АО «Ростехинвентаризации-Федеральное БТИ» ДД.ММ.ГГГГ, на основании которых и была определена площадь квартиры истца при её передаче.

Согласно названным техническим документам общая площадь квартиры по адресу: 

<

адрес>, составляет 56,9 кв.метров, жилая площадь – 27,1 кв.метр, площадь вспомогательных помещений – 29,8 кв.метров, площадь лоджий 6,4 кв.метра, всего 63,3 кв.метра.

Вместе с тем ФИО1 в материалы дела представлены: технический план спорной квартиры, выполненный кадастровым инженером ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ (Т. 1 л.д. 104-113, 117-120), согласно которого общая площадь квартиры составляет 54,9 кв.метра, жилая площадь – 26,6 кв.метра, площадь вспомогательных помещений – 28,3 кв.метра, площадь лоджий 6,3 кв.метра; выписка из ЕГРН на квартиру по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, где площадь квартиры указана как 54,9 кв.метра на основании техплана кадастрового инженера ФИО4 (Т. 1 л.д. 99-103); составленный по заключенному с истцом договором подряда № от ДД.ММ.ГГГГ (Т. 1 л.д. 114-116) ППК «Роскадастр» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ технический паспорт на спорную квартиру (Т. 1 л.д. 180-185), в котором общая площадь квартиры составляет 55,9 кв.метра, жилая площадь – 27,0 кв.метра, площадь вспомогательных помещений – 28,9 кв.метра, площадь лоджий 6,6 кв.метра.

В связи с наличием между сторонами спора относительно соответствия фактической площади объекта долевого строительства площади, указанной в акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, и в случае установления расхождений о причинах её изменения, для разрешения которых требовались специальные познания, судом по делу на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ (Т. 2 л.д. 40-44) назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Иваново Геопроект» ФИО5 с привлечением при необходимости негосударственного судебного эксперта ФИО6

По результатам проведенной экспертизы данными экспертами подготовлено экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, где по результатам проведенного ими исследования всех материалов гражданского дела и осмотра спорной квартиры они пришли к следующим выводам: общая площадь квартиры по адресу: 

<

адрес>, составляет 56,4 кв.метра, общая площадь квартиры, включая площади лоджий равна 62,7 кв.метра; общая площадь указанной квартиры и площади всех помещений, входящих в её состав, площадям, указанным в акте приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствуют; причинами, приведшими к изменению общей площади квартиры и площади всех помещений, входящих в её состав, является наличие на поверхности стен отделочных покрытий.

В судебном заседании эксперты ФИО7 и ФИО6 при их допросе выводы указанного заключения по вопросам, которые были поставлены перед ними на разрешение при проведении экспертизы, поддержали, а также пояснили порядок проведенного ими исследования, ответили на вопросы, имеющиеся у участников процесса и суда по подготовленному заключению. 

Оснований не доверять выводам экспертов у суда не имеется, так как экспертиза проведена экспертами, незаинтересованными в исходе дела, предупрежденными об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ и обладающими специальными знаниями и достаточным опытом работы в исследуемой области. Заключение экспертизы полностью соответствует требованиям ст.ст. 84 - 86 ГПК РФ, выполнено на основании всех представленных сторонами исходных данных с проведением соответствующих исследований, содержит ответы на вопросы, поставленные судом в определении. Суд признает экспертное заключение по результатам судебной экспертизы допустимым и достоверным доказательством по делу, каких-либо оснований сомневаться в объективности результатов исследования, достоверности и правильности выводов экспертов не имеется. 

Доказательств, опровергающих выводы данной судебной экспертизы, сторонами спора суду не представлено, ходатайств о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы ими не заявлено.

В этой связи суд при разрешении спора суд полагает необходимым руководствоваться в том чисел и выводами заключения, подготовленного по итогам проведения данной судебной экспертизы.

Доводы стороны истца о том, что эксперт ФИО8 при проведении исследования допустил нарушения, касающиеся непредставления сторонам на обозрения приборов измерения, применяемых им, их сертификатов с указанием погрешности приборов судом не принимаются, так как согласно представленным самим истцом видеозаписям, на которых запечатлен весь процесс проводимого судебными экспертами исследования (Т. 2 л.д. 88), усматривается, что данный эксперт после проводимых линейных измерений показывает показаниями прибора измерения и оглашает их сторонам, которые их записывают.

Непредставление экспертами сторонам сертификатов на измерительные приборы, используемые ими при проведении судебной экспертизы, нарушением её проведения расценено быть не может. При этом суд отмечает, что перед началом проведения исследования у ФИО1, как и других участников осмотра, имелась возможность затребовать у экспертов данные документы и ознакомиться с ними, чего он не сделал по своему усмотрению. 

Указание стороны истца на то, что эксперты должны были вместе проводить осмотр помещения, а не по отдельности друг от друга, выраженное в ходе судебного заседания несогласие истца с отдельными действиями судебных экспертов при осмотре квартиры (производство лишних, по его мнению, действий, малое количества измерений, проведение измерений не в том месте, не тем способом и не на необходимой высоте, проведение измерений без штатива) также не ставят под сомнение правильность проведенного исследования с учетом имеющегося в материалах дела видеоматериала проводимого исследования (Т. 2 л.д. 88).

При этом суд отмечает, что все вышеуказанные претензии к действиям экспертов при проведении судебной экспертизы истцом стали предъявляться после ознакомления с её результатами, с которыми он не согласился. В течение проводимого осмотра квартиры он у экспертов не выяснял возникшие у него вопросы, связанные с проводимой судебной экспертизой, с целью получения разъяснений их действий.

Использование экспертом ФИО5 при осмотре квартиры имеющегося в материалах дела технического плана ФИО4 для записей установленных им замеров в квартире истца нарушением порядка проведения судебной экспертизы не является. Доводы стороны истца о том, что в данной ситуации прослеживается какая-либо заинтересованность эксперта по оспариванию в ходе судебной экспертизы именно измерений, указанных в данном документе, основаны на субъективном толковании ФИО1 таких действий данного эксперта, не подтвержденным какими-либо достоверными доказательствами.

Не составление в процессе осмотра экспертами квартиры акта, где были бы зафиксированы результаты всех измерений, под сомнение полноту проведенного исследования не ставит, поскольку данный документ не является обязательным, доводы стороны истца об обратном сформированы на основании ошибочного понимания норм действующего законодательства в области экспертной деятельности.

Отсутствие в заключение экспертов фотоматериалов по результатам проведенного осмотра также о неполноте проведенного исследования не свидетельствует, так как их обязательное наличие нормами действующего законодательства не закреплено. 

Не соглашается суд с доводами ФИО1 об отсутствии в заключение линейных размеров осматриваемого объекта, так как они опровергаются содержанием данного документа.

Мнение ФИО1 о том, что представитель АО «СМУ №» вмешивался в процесс проведения экспертами при осмотре квартиры, не подтверждено надлежащими доказательствами по делу. На представленных стороной истца видеозаписях (Т. 2 л.д. 88) суд такого поведения адвоката Павлова В.В. не усматривает, на указанные нарушения со стороны данного лица при проведении исследования не указали эксперты при их допросе.

Указание в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ на стр. 6, 8 на такой документ как технический паспорт, подготовленный ДД.ММ.ГГГГ Приуральским филиалом АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», явилось ошибочным, что подтвердили эксперты при их допросе, пояснив, что в данном случае необходимо правильным считать в заключение ссылки на поэтажный технический плана МКД по адресу: 

<

адрес>, и экспликация площадей к поэтажным планам МКД, подготовленным по заказу застройщика Кохомским производственным участком АО «Ростехинвентаризации-Федеральное БТИ» ДД.ММ.ГГГГ. Данное ошибочное указание в название документа на правильность выводов экспертов не повлияло. 

Не может суд согласиться и с утверждениями истца о неправильной форме представленного суду по итогам проведенной по делу судебной экспертизы заключения, считая, что имеющиеся у него представления о необходимости оформления каждым экспертом отдельных разделов исследования не подкреплены обязательными для исполнения требованиями нормативных документов.

Утверждения ФИО1 о невозможности применения экспертами при проведении исследования Приказа Федеральной службы Росреестра от 23 октября 2020 года № П/0393 несостоятельны с учетом того, что по состоянию на момент передачи ему спорной квартиры (ДД.ММ.ГГГГ) с уточненной площадью на основании имеющейся у застройщика технической документации данный нормативно-правовой документ действовал, в связи с чем является относимым к рассматриваемым правоотношениям.

Доводы истца о необоснованности действий эксперта, который при ответе на вопрос № учитывает не только шпатлевку, но и проведение работ по оштукатуриванию стен квартиры, использует при расчетах улучшенную штукатурку, не принимает во внимание рекомендуемую производителем плиточного клея толщину его нанесения при выполнении отделочных работ, суд находит ошибочными. При допросе эксперта ФИО6 он неоднократно на вопросы стороны истца пояснял порядок проведенного им исследования с целью конечного установления размеров уменьшения площади квартиры в результате отделочных работ, указал в какой части и в связи с чем им принимались положения СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», причины указания в экспертном заключении на оштукатуривание стен. При этом экспертом отмечено, что им принят во внимание факт того, что квартиру была передана истцу в оштукатуренном виде. Оснований сомневаться в верности данных им пояснений и, как следствие, в результатах его исследования у суда не имеется. Несогласие истца с ним не подкреплены какими-либо достоверными доказательствами по делу.

Допущение экспертом ФИО5 округления выявленных размеров квартиры до десятых, вопреки доводам истца, соответствует нормам СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».

Действия эксперта ФИО5 по измерению имеющихся у осматриваемого объекта недвижимости лоджий, несмотря на то, что выходят за рамки поставленного судом перед ним вопроса №, являлись обоснованными, так как были необходимы для полноты проведенного исследования и ответа на иные поставленные судом вопросы. 

Ссылки стороны истца на внепроцессуальное общение представителя ответчика с экспертами после проведенного осмотра квартиры суд принять во внимание может. Из содержания, состоявшегося между ними разговора, запечатленного стороной истца на видео (Т. 2 л.д. 88), следует и подтверждено как экспертами при их допросе, так и представителем ответчика, что речь между ними шла исключительно об исполнении стороной ответчика возложенной на неё обязанности по оплате судебной экспертизы в адрес экспертного учреждения. Доказательств того, что разговор между ними этим не ограничился суду не представлено. В этой связи суд, исходя из пояснений экспертов и представителя ответчика, данных в ходе судебного разбирательства по делу, не усматривает какой-либо необъективности со стороны экспертов при проведении исследования и даче заключения.

При разрешении заявленных истцом требований суд, исходя из выводов судебной экспертизы, проведенной по совокупности всех собранных по делу доказательств, а также иных материалов дела, не принимает во внимание представленную стороной истца рецензию специалистов ООО «Проектно-производственное объединение «ИМПЕРА» от ДД.ММ.ГГГГ (Т. 2. л.д. 88), так как она выполнена по заказу истца в связи с его несогласием с выводами судебной экспертизы, без производства специалистами осмотра спорной квартиры, специалисты, её подготовившие, не предупреждались об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, рецензенты выходят за рамки проведенного экспертами исследования, производят оценку всех материалов дела и дополнительно представленных истцом материалов, делают свои выводы и дают оценку правового характера спорным правоотношениям, что в обязанности специалистов входить не может.

Не учитывает суд представленный истцом технический план (Т. 1 л.д. 112), выкопировку жилого помещения (Т. 1 л.д. 117) и экспликацию к поэтажному плану жилого помещения (квартиры) (Т. 1 л.д. 118), поскольку их достоверность и допустимость не представилось возможным проверить с учетом не представления суду подлинников данных документов, свидетельствующих об их выполнении именно кадастровым инженером ФИО4 по результатам проведенных ею замеров, отсутствием на них подписи лица, их составившего, и печати организации, где осуществляет деятельность данное лицо.

При этом не может суд согласиться с доводами ФИО1 о недопустимости представленных стороной ответчика доказательств в виде поэтажного технического плана МКД по адресу: 

<

адрес>, и экспликации площадей к нему (Т. 1 л.д. 122-129), поскольку подлинники данных документов в полном объеме представлялись суду на обозрение в ходе судебного разбирательства, сомнений в надлежащем исполнителе указанных документов у суда не имеется. Тот факт, что ФИО9 производственный участок АО «Ростехинвентаризации-Федеральное БТИ», подготовивший данные документы ДД.ММ.ГГГГ, не значится в выписке из ЕГРЮЛ в отношении АО «Ростехинвентаризации-Федеральное БТИ» (Т. 1 л.д. 216-238) не свидетельствует о ненадлежащем исполнителе услуги в адрес застройщика АО «СМУ №», так как производственный участок не относится к филиалам и представительствам данного юридического лица, которые в обязательном порядке должны фигурировать в ЕГРЮЛ.

Учитывая, что по условиям договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон для расчета цены договора принимался 1 кв.метр приведенной общей площади квартиры, т.е. площади, состоящей из суммы общей площади квартиры и площадей лоджий, учитываемых с понижающим коэффициентом 0,5, по итогам строительства размер приведенной общей площади квартиры составил 60,1 кв.метр, то цена по договору верно определена застройщиком в размере 2 704 500 рублей (45 000*(56,9+6,4*0,5)).

Использование при расчете цены по договору приведенной общей площади объекта, вопреки доводам стороны истца, не противоречит вышеприведенному действующему законодательству, а также установленному ст. 421 ГК РФ принципу свободы договора.

В этой связи исходя из условий договора, содержащихся в п.п. 4.6, 4.6.1, 4.6.2 спорного договора, и оплаты ФИО1 при заключении договора цены из расчета меньшей площади квартиры, АО «СМУ №» правомерно произвело перерасчет стоимости объекта долевого строительства и указало на необходимость производства дольщиком доплаты в размере 35 100 рублей.

Утверждения истца о необходимости в данном случае заключения застройщиком с ним дополнительного соглашения основаны на ошибочном толковании условий договора, поскольку п. 4.5 договора, требующий заключения соглашения об изменении цены, относится к иным случаям, не связанным с изменением площади объекта долевого строительства.

Несоответствие площади объекта, указанной в акте от ДД.ММ.ГГГГ, и в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, не свидетельствует о каких-либо нарушениях со стороны застройщика, поскольку связано с тем, что в акте приема-передачи площадь согласно условиям договора указана общая приведенная, а в ЕГРН площадь согласно требованиям п.п. 12, 12.1 Приказа Росреестра от 23 октября 2020 года № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» принимается как общая, т.е. без учета площади лоджий.

Несоответствие общей приведенной площади объекта, указанной в акте от ДД.ММ.ГГГГ, фактически существующей на настоящее время общей площади квартиры (56,4 к.метра) как установлено выше судебными экспертами связано с наличием в квартире отделочных работ, что в силу п. 4.6.4 договора № 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ не является основанием для перерасчета цены договора.

Поскольку в ходе судебного разбирательства по делу не установлен факт нарушения со стороны АО «СМУ №» при определении цены по договору, заключенному между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, а также незаконного бездействия по производству перерасчета цены договора в меньшую сторону, то оснований для удовлетворения требований ФИО1 о взыскании с ответчика в его пользу оплаченных им по договору денежных средств в размере 35 100 рублей, уменьшении покупной цены по договору в размере 153 900 рублей, неустойки за нарушение срока устранения выявленных недостатков квартиры суд не усматривает. 

Не свидетельствует о нарушении обязательств со стороны застройщика тот факт, что размеры квартиры истца определены по итогам строительства на основании поэтажного технического плана и экспликации к нему, что является отдельными составными частями технического паспорта на МКД. В ходе судебного разбирательства установлено, что указанные в них размеры соответствовали фактической площади передаваемой ФИО1 квартиры. Обратного истцом в рамках настоящего дела не доказано, как и не доказано нарушение указанными действия застройщика его прав как потребителя. В ответе ответчика на претензию истца ему предлагалось ознакомиться с вышеуказанными документами, данным правом истец не воспользовался. При таких обстоятельствах суд не усматривает правовых поводов для установления со стороны АО «СМУ №» незаконного уклонения от ознакомления дольщика с технической документацией на МКД.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Требования ФИО1 о признании недействительными п.п. 2.1, 3.3 договора участия в долевом строительстве № 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по мотиву не соответствия требованиям действующего законодательства, суд находит основанными на ошибочном понимании норм ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, во взаимосвязи с условиями заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора. 

Вопреки доводам ФИО1 договор содержит все существенные условия, в том числе о предмете, так как в нем указана как общая приведенная площадь всей квартиры, так и площади всех входящих в состав квартиры жилых помещений и вспомогательных помещений, а также площади имеющихся лоджий. С учетом указанной информации и содержащегося в ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации понятия «общая площадь» каких-либо затруднений по определению общей площади квартиры путем простого сложения площадей всех входящих в состав квартиры жилых помещений и вспомогательных помещений у истца не имелось. В этой связи отсутствие в договоре прямого указания на размер именно общей площади о каких-либо нарушениях в части определения предмета договора не является и прав потребителя не нарушает.

При таких обстоятельствах внесение изменений в п. 3.3 договора № 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, как того требует истец в предложенной им редакции, является необоснованным.

Представителем ответчика также заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по вышеуказанным требованиям.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).

Статьей 197 ГК РФ установлено, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Правила статей 195, 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное.

Как следует из п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. 

В силу ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Разъясняя порядок применения указанных норм Верховный Суд РФ в п.п. 20 – 22, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», указал, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст.199 ГК РФ). 

Течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (ст. 203 ГК РФ). Признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником. В тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь части долга (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам). Перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением действий, свидетельствующих о признании долга, может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения.

Принимая во внимание, что истец был ознакомлен с договором № 

<

адрес> участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в момент его подписания, сроки по оспариванию отдельных его положений по указанному им основанию начали течь с указанной даты.

Требования об оспаривании отдельных частей данного договора заявлены им в ходе судебного разбирательства по настоящему делу только ДД.ММ.ГГГГ (Т. 1 л.д. 186-187), то есть по истечении одного года с момента, когда истцу как стороны сделки должно было стать известно о нарушении своего права.

В этой связи суд считает срок для обращения с вышеназванными требованиями, касающимися недействительности сделки, ФИО1 пропущенным, что является самостоятельным основанием для отказа в данной части иска.

Не подлежат удовлетворению и требований ФИО1 о признании недействительными п.п. 1, 7 акта приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве № 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между сторонами, так как какого-либо не соответствия требованиям действующего законодательства и условиям договора не выявлено.

Так, в п. 1 названного акта с учетом установленных по делу обстоятельств содержится достоверная информация о передаваемом объекте, в том числе о его площади, подтвержденная в ходе судебного разбирательства надлежащими доказательствами по делу, п. 7 акта, где указана окончательная цена по договору, также соответствует условиям договора об определении цены договора и праве застройщика о перерасчете цены договора при изменении площади.

Требования ФИО1 о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, и штрафа по Закону «О защите прав потребителей» также не подлежат удовлетворению, поскольку каких-либо нарушений прав истца как потребителя в ходе судебного разбирательства по делу судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Акционерному обществу «Строительно-монтажное управление №»» о защите прав потребителя отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иваново в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья подпись Каташова А.М.

Мотивированное решение суда изготовлено 24 июля 2024 года.

Копия верна

Судья Каташова А.М.