РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Старица Тверская область 15 июля 2020 г.

Старицкий районный суд Тверской области

в составе председательствующего судьи Беляевой И.Б.,

при секретаре Хревенковой Л.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества "ДОМ.РФ" к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Акционерное общество "ДОМ.РФ" (далее по тексту - АО "ДОМ.РФ) от имени которого на основании доверенности действует Банк ВТБ (публичное акционерное общество) обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении кредитного договора № от 4 марта 2010 г., взыскании задолженности по кредитному договору, с учетом последующих уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, по состоянию на 17 июня 2020г. в размере 750442,61 руб., в том числе 745895,23 руб. - задолженность по основному долгу, 3964,49 руб. - задолженность по плановым процентам, 582,89 руб. - задолженность по пени; обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, состоящую из 3-х комнат общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1 495 200 руб., а также взыскании расходов, связанных с уплатой государственной пошлины в размере 23291 руб. 56 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что 4 марта 2010г. между ОАО «Тверской городской банк» и ФИО1 был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым банк предоставил заёмщику (ответчику) кредит в размере 1 000 000 руб. сроком на 240 календарных месяцев с даты фактического предоставления займа под 11,44% годовых для целевого использования - приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, а ответчик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и оплатить все начисленные кредитором проценты, путем погашения ежемесячных аннуитетных платежей в размере 10646,30 руб. (на дату подписания договора).

Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщика является залог (ипотека) квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, составленной ответчиком, как должником, и залогодателем 16 июня 2010 г. 

11 августа 2010г. между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее по тексту АО «АИЖК») подписано соглашение об изменении содержания закладной, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по первоначальному держателю ОАО «БАНК ТГБ» на залогодержателя АО «АИЖК».

В связи с тем, что заемщик свои обязательства по погашению кредита и уплате процентов в установленные сроки исполнял ненадлежащим образом, истцом было предъявлено требование о досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в срок до 20 декабря 2019 г., которое ответчиком не выполнено.

Ответчик ФИО1 в письменных возражениях выражает несогласие с иском. Указывает, что она регулярно производит платежи по кредитному договору и в настоящее время задолженность у нее отсутствует (том 2 л.д. 18).

Представитель истца АО "ДОМ.РФ" при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, ходатайствует о рассмотрении дела без его участия.

Ответчик ФИО1 о времени месте и рассмотрения дела извещена своевременно - 26 июня 2020 г., что подтверждается распиской в уведомлении о вручении почтового отправления, в судебное заседание не явилась, с ходатайством об его отложении не обращалась.

В силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив письменные материалы дела, представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Общим нормативным правилом исполнения обязательств является надлежащее исполнение, то есть в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 ГК РФ (в редакции Федерального закона, действовавшей на момент заключения договора) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (пункт 1 статьи 810 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (пункт 1 статьи 809 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

При этом, как определено в пункте 2 названной статьи, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Данные положения по договору займа на основании пункта 2 статьи 819 ГК РФ применяются и к кредитному договору.

Судом установлено, что 04 марта 2010г. между ОАО «Тверской Городской Банк» и ФИО1 был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) №, согласно которому Банк обязался предоставить ответчику кредит в размере 1 000 000 руб. 00 коп. сроком на 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита под 11.44% годовых, для целевого использования – приобретения квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 2400000 руб., а ответчик обязался возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в порядке и сроки, предусмотренные разделом 3 договора, путем уплаты ежемесячных аннуитетных платежей в размере – 10646,30 руб. (том 1 л.д. 34-46).

В соответствии с п. 3.3.9. кредитного договора ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов за текущий процентный период, кроме первого и последнего, заемщик производит в срок, предусматривающий поступление денежных средств на счет кредитора не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Если последнее число календарного месяца приходится на выходной (праздничный) день, средства должны поступить на счет кредитора не позднее первого рабочего дня, следующего за указанным выходным (праздничным) днем.

Согласно п. 4.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 (тридцать) календарных дней; при допущении просрочек в исполнение обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

При нарушении сроков возврата кредита заемщик уплачивает неустойку в виде пеней в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки; при нарушении сроков уплаты начисленных за пользование кредитом процентов заемщик уплачивает неустойку в виде пеней в размере 0,2% от просроченного платежа за каждый календарный день просрочки (п. 5.2, 5.3 кредитного договора).

Банк исполнил свои обязательства по кредитному договору, перечислив 05 марта 2010 г. денежные средства в размере 1 000 000 руб. на банковский счет ответчика, что последним не оспаривалось, подтверждается мемориальным ордером №33 от 05.03.2010 (том 1 л.д. 58).

04 марта 2010 года по договору купли-продажи квартиры ответчик ФИО1 приобрела квартиру, состоящую из 3-х комнат, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.(том 3 л.д.1-2). 

Обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека в силу закона квартиры (п. 1.4 кредитного договора).

ДД.ММ.ГГГГг. право собственности ответчика на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Одновременно произведена государственная регистрация обременения права собственности на указанную квартиру - ипотеки в силу закона, номер государственной регистрации № (том 2 л.д. 30-31).

Права залогодержателя предмета ипотеки и кредитора удостоверены закладной, выданной Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии Тверской области 10 марта 2010г. первоначальному кредитору ОАО «Тверской городской банк (том 1 л.д. 72 - 85).

16 июня 2010г. права по закладной переданы АО «АИЖК», о чем имеется соответствующая отметка в закладной.

11 августа 2010г между АО "АИЖК" и ФИО1 подписано соглашение об изменении содержания закладной (том 1 л.д. 86).

На основании распоряжения Росимущества о решениях внеочередного общего собрания акционеров АО "АИЖК" N 97-р от 02 марта 2018 года АО «АИЖК» сменило наименование на АО "ДОМ.РФ".

В нарушение принятых на себя обязательств ФИО1 ненадлежащим образом исполняла обязанность по возврату кредита и уплате процентов за пользование денежными средствами, в течение 2019г. неоднократно (более трех раз) допускала просрочку очередных ежемесячных платежей на срок более чем 30 календарных дней, что подтверждается представленным истцом расчетом задолженности по кредитному договору.

В связи с этим истцом 25 ноября 2019г. было принято решение о досрочном истребовании задолженности (том 1 л.д. 162).

27 ноября 2019г. истцом в адрес ответчика направлено требование о полном досрочном истребовании задолженности в срок до 20 декабря 2019г., которое ответчиком не выполнено.

Согласно представленному истцом расчету, по состоянию на 17 июня 2020г., с учетом платежей, уплаченных ответчиком в период судебного разбирательства, размер задолженности составляет 750442,61 руб., из которых 745895,23 руб., - задолженность по основному долгу, 3964,49 руб. –задолженность по плановым процентам, 582,89 руб. –задолженность по пени.

В нарушение требований статьи 56 ГПК РФ доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору, уплаты задолженности по кредитному договору ответчиком в материалы дела не представлено.

Проверив представленный истцом расчет, суд признает его обоснованным и арифметически правильным, отвечающим условиям кредитного договора и требованиям закона, ответчик своего расчета суду не представил.

Обстоятельств, освобождающих ответчика от исполнения предусмотренных кредитным договором обязанностей по погашению кредита, уплате процентов и пени не установлено.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в порядке статей 12, 56, 67 ГПК РФ, учитывая, что обязательства по предоставлению кредита ФИО1 исполнены банком своевременно и надлежащим образом, тогда как ответчик в период действия кредитного договора своих обязательств по возврату суммы кредита, уплаты процентов по нему и иных сумм надлежащим образом не исполняла, в добровольном порядке образовавшуюся задолженность не погасила, что нарушает права истца, суд приходит к выводу о расторжении кредитного договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ и взыскании с ответчика в пользу истца задолженности в размере 750442,61 руб. 

В соответствии со статьей 348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога для удовлетворения своих требований из его стоимости.

По правилам статьи 50 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Закон "Об ипотеке"), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

На основании статьи 77 Закона "Об ипотеке" с момента государственной регистрации ипотеки в отношении предмета залога, предмет залога считается находящимся в залоге у кредитора, права которого удостоверяются закладной.

Согласно статьи 13 Закона "Об ипотеке" право залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. 

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 48 Закона "Об ипотеке" в случае если осуществляется депозитарный учет закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную.

Таким образом, законным владельцем закладной, по которой ФИО1 выступает залогодателем, является АО "ДОМ.РФ".

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1).

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (пункт 2).

Аналогичные положения закреплены в статье 54.1 Закона «Об ипотеке».

Поскольку установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком (заемщиком) ФИО1 обязательств по погашению задолженности по кредитному договору, послуживший основанием для взыскания всей суммы задолженности, а также отсутствие обстоятельств, которые в соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации препятствуют обращению взыскания на предмет залога, суд приходит к выводу об обоснованности требования истца АО "ДОМ.РФ" об обращении взыскания на заложенное имущество.

При этом суд принимает во внимание, что сумма неисполненного ответчиком обязательства значительно превышает пять процентов от стоимости заложенного имущества, в том числе с учетом произведенных ответчиком платежей после выставления ответчиком требования о досрочном погашении кредита. 

Следует отметить, что в рассматриваемом случае размером неисполненного денежного обязательства является не сумма задолженности по периодическим платежам, а вся сумма досрочно взысканного займа (750442,61 руб.).

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено частью 1 статьи 56 Закона об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

В силу пункта 4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Согласно представленному истцом отчету оценщика ООО "ЭсАрДжи-Ипотечный Центр" № рыночная стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 04.12.2019 составляет 1 869 000 руб. (том 1 л.д. 94).

Оснований не согласиться с данным отчетом, у суда нет, поскольку он выполнен специалистом, обладающим специальными познаниями в области оценки недвижимости, с указанием и описанием методики оценки.

Доказательств, свидетельствующих об иной стоимости предмета залога, отличной от имеющейся в отчете №, ответчиком не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявлялось.

Учитывая изложенное, суд устанавливает начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1 495 200 руб. (1 869 000 руб. х 80%).

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в данной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно части 1 статьи 101 ГПК РФ при отказе истца от иска понесенные им судебные расходы ответчиком не возмещаются. Истец возмещает ответчику издержки, понесенные им в связи с ведением дела. В случае, если истец не поддерживает свои требования вследствие добровольного удовлетворения их ответчиком после предъявления иска, все понесенные истцом по делу судебные расходы, в том числе расходы на оплату услуг представителя, по просьбе истца взыскиваются с ответчика.

При подаче иска АО "ДОМ.РФ" уплачена государственная пошлина в размере 23291,56 руб., в том числе за исковые требования имущественного характера – 11291,56 руб., исходя из первоначальной цены иска 809155,74 руб., за требования неимущественного характера об обращении взыскания на заложенное имущество и о расторжении договора по 6000 руб.

Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела истец уменьшил исковые требования имущественного характера с 809155,74 руб. до 750 442,61 руб. в связи с частичным погашением ответчиком ФИО1 задолженности по кредитному договору в период судебного разбирательства, ответчик обязан возместить истцу все понесенные расходы по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Исковые требования Акционерного общества "ДОМ.РФ" к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от 4 марта 2010г., заключенный между ОАО «Тверской Городской Банк» и ФИО1 

Взыскать с ФИО1,, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес>, в пользу Акционерного общества "ДОМ.РФ" задолженность по кредитному договору в размере 750442 рублей 61 копеек, в том числе основной долг 745895 рублей 23 копейки, плановые проценты 3964 рублей 49 копеек, пени 582 рублей 89 копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 23291 рублей 56 копеек, всего 773734 рубля 17 копеек.

Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> состоящую из 3-х комнат общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1 495 200 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Старицкий районный суд Тверской области в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий: 

Решение в окончательной форме принято «17» июля 2020г.

Председательствующий: 

1версия для печати