Дело № 2-279/2017

11 сентября 2017 года

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

Виноградовский районный суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Бачиной С.Ю., 

при секретаре Абрешитовой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в п. Березник гражданское дело по иску АО «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,

у с т а н о в и л:

истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, мотивируя его тем, что 25.05.2012 между ним (застройщик) и К. (дольщик) был заключен договор долевого участия в строительстве № №, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоэтажный жилой дом со встроенными - пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: 

<

адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать объект дольщику, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. 12.03.2014 между К. и ФИО1 было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору.16.02.2016 объект долевого участия был передан ответчику по акту приема-передачи. Согласно п. 2.1 договора объектом долевого строительства является жилое помещение, расположенное на № этаже № №, площадью 57,30 кв. м. Цена договора определена соглашением сторон и составляет 3 005 000 руб. 52 коп., исходя из стоимости 1 кв. м - 52 443 руб. 29 коп. (п. 4.2 договора). Пунктом 5.1.3 договора установлено, что дольщик обязуется в случае увеличения площади помещений объекта долевого строительства более, чем на 0,3% по сравнению с площадью, указанной в п. 2.1 договора, доплатить застройщику недостающую сумму из расчета стоимости одного квадратного метра, указанного в п. 4.2 договора. По результатам обмеров жилого дома ФГУП 

<

данные изъяты>, площадь квартиры составила 66,2 кв. м, таким образом, площадь жилого помещения увеличилась на 8,9 кв. м. Ответчик, получив квартиру с увеличенной площадью, приобрел по возмездному договору вещь с улучшенными показателями и обязан исполнить условия договора - доплатить за увеличенную площадь. В адрес ответчика было направлено требование о внесении дополнительной платы по договору в размере 466 745,29 руб.Доплата по договору не произведена ответчиком до настоящего времени. Сумма неустойки по состоянию на 17.03.2017 года составляет 45 741,04 руб. Просит взыскать с ответчика долг по договору участия в долевом строительстве № № от 25.05.2012 в размере 466 745 руб. 29 коп., неустойку за нарушение установленного срока внесения платежа в размере 45 741 руб. 04 коп., а также уплаченную госпошлину в размере 8 325 руб. 

Определением 

<

данные изъяты> суда г. 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ГБУ АО «Бюро технической инвентаризации» Архангельский межрайонный филиал.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще. Представитель ГБУ АО «Бюро технической инвентаризации» Архангельский межрайонный филиал просит рассмотреть дело без его участия, разрешение вопроса по существу оставляет на усмотрение суда.

Ответчик ФИО1 представила возражения по существу иска, в которых указала, что в соответствии с п. 4.2 договора цена договора определена соглашением сторон и составляет 3 005 000 руб. 52 коп. (исходя из стоимости 1 кв. м - 52 443 руб. 29 коп.). При заключении договора она не рассчитывала на изменение цены договора на сумму 466 745,29 руб., а имела намерение приобрести квартиру по цене 3 005 000, 52 руб., а не по цене 3 471 745,81 руб. Таким образом, следует признать, что пункт 5.1.3 договора нарушает права потребителей, поскольку не позволяет дольщику участвовать в согласовании окончательной цены договора, если отклонение метража составит более 0,3 %, заключить дополнительное соглашение об изменении цены договора и определить стоимость 1 кв. м отклонения фактической площади квартиры от проектной. Полагает, что п. 5.1.3 договора является недействительным и не подлежит применению.

В случае отклонения судом ее доводов о недействительности п. 5.1.3 договора, полагает, что обязательство прекращено частично в связи с произведенным зачетом встречных требований. Решением 

<

данные изъяты> суда г. 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ с АО «АРОИЖК» в ее пользу взыскана неустойка за нарушение срока передачи квартиры за период с 10.11.2015 по 15.02.2016 в размере 161 969, 52 руб., штраф в размере 80 984,76 руб., судебные расходы в размере 7 000 руб., всего - 249 954,28 руб. В мае 2016 года истец предъявил ей требование о внесении дополнительной оплаты в размере 466 745,29 руб. (увеличение площади квартиры на 8,9 кв.м.). На основании ст. 410 ГК РФ она произвела зачет взаимных требований, что подтверждается заявлением от 18.05.2016, ответом № № от 25.05.2016, заявлением от 30.05.2016. Зачету подлежат встречные денежные требования в размере 249 954,28 руб. С момента проведения зачета задолженность АО «АРОИЖК» перед нею по договору долевого участия в строительстве № № 25.05.2012 (решение 

<

данные изъяты> суда г. 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ) составляет 0 рублей, её задолженность перед АО «АРОИЖК» по договору долевого участия в строительстве № № от 25.05.2012 (требование о внесении дополнительной оплаты) подлежит уменьшению на сумму 249 954,28 руб. и составляет 216 791, 01 руб. Её обязательства по внесению дополнительной оплаты по договору долевого участия в строительстве № № от 25.05.2012 прекращены частично зачетом на сумму 249 954,28 руб. Исполнительный лист серии 

<

данные изъяты> № № в связи с произведенным зачетом в службу судебных приставов ею не предъявлялся. 

В связи с прекращением обязательств в части, на основании произведенного зачета, расчет неустойки, по мнению ответчика,является неверным. Неустойка подлежит расчету, исходя из суммы долга 216 791,01 руб., а не из суммы 466 745,29 руб. Ходатайствует о применении ст. 333 ГК РФ. 

Просит суд отказать истцу в удовлетворении исковых требований, а в случае непринятия её доводов о недействительности условий договора, взыскать с неё стоимость увеличенной площади в размере 216 791, 01 руб.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

На основании ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что 25.05.2012 между ОАО «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» (застройщик) и К. (дольщик) был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № №, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц и организаций построить многоэтажный жилой дом со встроенными - пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: г

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать его дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену, указанную в п. 4 договора, и принять объект долевого строительства. (л.д. 8 - 14).

Согласно п. 2.1 договора объектом долевого строительства является жилое помещение, расположенное на № этаже № №, площадью 57,30 кв. м.

В силу п. 4.2 договора цена договора определена соглашением сторон и составляет 3 005 000 руб. 52 коп. (исходя из стоимости 1 кв. м - 52 443 руб. 29 коп.). 

Дольщик обязуется уплатить застройщику сумму, указанную в п. 4. Договора в течение 10 дней с даты подписания договора (п. 4.3 договора).

Согласно п. 5.1.2 дольщик обязуется своевременно и в полном объеме произвести оплату цены объекта долевого строительства.

Пунктом 5.1.3 договора установлено, что дольщик обязуется в случае увеличения площади помещений объекта долевого строительства, более чем на 0,3% по сравнению с площадью, указанной в п. 2.1 договора, в срок, не позднее 1 месяца с момента проведения обмеров ФГУП 

<

данные изъяты> доплатить застройщику недостающую сумму из расчета стоимости одного квадратного метра, указанного в п. 4.2 договора и в приложении № 1. 

Государственная регистрация договора осуществлена 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, запись в Едином государственном реестре прав № №.

12.03.2014 между ФИО1 (цессионарий) и К.(цедент) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору № № долевого участия в строительстве жилого дома от 25.05.2012, по условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял в полном объеме все права и обязанности по договору № № на тех же условиях, которые существовали к моменту подписания настоящего договора цессии (л.д. 16 - 18). 

В судебном заседании установлено, что по результатам обмеров жилого дома ДД.ММ.ГГГГ, площадь квартиры, подлежащей передаче ответчику, составила 66,2 кв. м, что подтверждается техническим паспортом на дом № № по пр. 

<

данные изъяты> в г. 

<

данные изъяты>, изготовленным Архангельским межрайонным филиалом ГУП АО «Бюро технической инвентаризации» ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24 - 29), кадастровым паспортом помещения, выданным Филиалом ФГУП 

<

данные изъяты> (л.д. 30). Таким образом, площадь жилого помещения, переданного ответчику, увеличилась на 8,9 кв. м.

Ответчик 16.02.2016 подписал акт приема-передачи квартиры, возражений по факту увеличения площади передаваемой квартиры в акте не отразил и истцу не представил. 

При заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся, требование о дополнительное оплате продаваемой площади соответствует условиям договора, жилой дом в настоящее время введен в эксплуатацию, фактическая площадь приобретенной ответчиком квартиры увеличилась на 8,9 кв. м, а доплата стоимости увеличения площади передаваемой квартиры предусмотрена условиями п. 5.1.3 договора.

Суд считает, что отклонение фактической площади квартиры от проектной не является нарушением прав ответчика, поскольку величина отклонения не указывает на отступление застройщиком от условий договора, на непригодность квартиры для проживания. Кроме того, объект долевого строительства был построен, квартира принята дольщиком по акту приема - передачи в размере ее фактической площади. Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у ответчика претензий к истцу по исполнению договора.

Таким образом, ответчик, получив квартиру с увеличенной площадью, приобрел по возмездному договору вещь с улучшенными показателями и обязан исполнить условия договора - доплатить за увеличенную площадь. 

15.04.2016 (исх. № №) АО «АРОИЖК» направило ФИО1 требование о внесении дополнительной оплаты по договору № № от 25.05.2012 в размере 466 745 руб. 29 коп. в течение 30 дней с момента получения требования. Данное требование ответчиком получено 27.04.2016 (л.д. 32). Однако требования истца ответчиком до настоящего времени не исполнено.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Суд не может принять во внимание доводы ответчика о недействительности п. 5.1.3 договора № №, поскольку они основаны на неправильном толковании норм права. 

Положения ст. 168 ГК РФ гласят, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При подписании договора долевого участия в строительстве ответчик был ознакомлен с условиями, изложенными в п. 5.1.3., возражений против них не имел, о чем свидетельствует подпись в договоре. 

В судебном заседании установлено, что решением 

<

данные изъяты> суда г. 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО1 с АО «АРОИЖК» взыскана неустойка за период с 01.10.2014 по 09.11.2015 в сумме 669363 руб. 86 коп. Решением этого же суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № с АО «АРОИЖК» в пользу ФИО1 взыскана неустойка за нарушение срока передачи квартиры за период с 10.11.2015 по 15.02.2016 в размере 161 969, 52 руб., штраф в размере 80 984,76 руб., судебные расходы в размере 7 000 руб., всего - 249 954,28 руб. 

Согласно представленной ответчиком копии её заявления от 18.05.2016, она просила истца зачесть дополнительные метры в счет договорной неустойки за несвоевременную сдачу дома. На данное письмо АО «АРОИЖК» 25.05.2016 предложило ФИО1 уточнить период начисления неустойки, по которому она хотела бы произвести данный взаимозачет. 

По мнению истца, данное заявление представляло лишь намерение произвести зачет встречных требований истца при определенных условиях, которые должны были быть совершены АО «АРОИЖК» и выполнение которых означало проведение соответствующего зачета. Таковых со стороны истца совершено не было. Согласно карточке счета, ответчик в 2016 году на основании решения суда о взыскании с истца неустойки получил денежные средства в размере 1 015 545 рублей 79 копеек. 18.05.2016 и 30.05.2016 ответчик направила в общество письма без документов в обоснование своих требований. Истец свое согласие не выразил, поскольку встречных требований на тот момент не предъявлял. Встречного однородного требования, подтвержденного исполнительным документом, у АО «АРОИЖК» к ответчику в настоящее время не имеется.

В соответствии ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 47 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон об исполнительном производстве), исполнительное производство оканчивается судебным приставом-исполнителем в случае фактического исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе.

Судебный пристав-исполнитель вправе производить зачет встречных однородных требований, подтвержденных исполнительными документами о взыскании денежных средств (п. 16.1 ч. 1 ст. 67 Закона об исполнительном производстве).

По заявлению взыскателя или должника либо по собственной инициативе судебный пристав-исполнитель производит зачет встречных однородных требований, подтвержденных исполнительными документами о взыскании денежных средств, на основании которых возбуждены исполнительные производства, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.

О зачете встречных однородных требований судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем (ст. 88.1 Закона об исполнительном производстве).

При таких обстоятельствах на данный момент произвести зачет требований ФИО1 к АО «АРОИЖК» невозможно.

Поэтому суд считает, что требование истца о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве основано на законе и подлежит удовлетворению.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение установленного срока внесения платежа в размере 45 741 руб. 04 коп., о чем представлен расчет.

Ответчик считает, что в связи с прекращением обязательств в части на основании произведенного зачета между ею и истцом, расчет неустойки является неверным. Неустойка подлежит расчету, исходя из суммы долга 216 791,01 руб. Ходатайствует о применении ст. 333 ГК РФ. 

Согласно п. 6.3 договора № № от 25.05.2012 в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от сумм просроченного платежа за каждый день просрочки.

В силу ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 ГК РФ являются ничтожными (пункты 1 и 4 статьи 1, пункт 1 статьи 15 и пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Таким образом, неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Суд, проверив представленный истцом расчет размера неустойки, находит его выполненным в соответствии с условиями договора, и считает, что размер неустойки подлежит исчислению из суммы задолженности в размере 466 745 руб. 29 коп.

Суд не находит в приведенных доводах ответчика исключительных обстоятельств нарушения им взятых на себя обязательств и оснований для уменьшения размера взыскиваемой неустойки.

При таких обстоятельствах исковые требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поэтому с ответчика подлежит взысканию в пользу истца государственная пошлина, уплаченная при подаче искового заявления, в размере 8 3 25 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования АО «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве - удовлетворить. 

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» долг по договору участия в долевом строительстве № № от 25.05.2012 в размере 466 745 рублей 29 копеек, неустойку за нарушение установленного срока внесения платежа в размере 45 741 рублей 04 копейки, возврат госпошлины в размере 8 325 рублей, а всего 520 811 рублей 33 копейки. 

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца подачи апелляционной жалобы через Виноградовский районный суд.

Судья С.Ю. Бачина