2-152/2024

УИД 24RS0021-01-2024-000104-45

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

27 апреля 2024 года г.Иланский

Иланский районный суд Красноярского края в составе председательствующего судьи

Шепелевой Н.Ю., 

при секретаре Прейс О.С.,

Рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по иску ООО «КрасИнженерПроект» к ФИО1, ФИО2 о взыскании суммы долга по договору участия в долевом строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «КрасИнженерПроект» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании в солидарном порядке долга по договору участия в долевом строительстве в размере 99450 рублей, неустойки за период с 19.12.2023 года по 09.02.2024 года в размере 2811 рублей 12 копеек а также неустойки, начисленной на дату вынесения решения суда и производить взыскание неустойки до момента фактического исполнения обязательства на сумму 99450 рублей в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства за каждый день просрочки, судебных расходов по оплате госпошлины 3245 рублей,

В обоснование исковых требований истец указал, что 16.12.2021 года между застройщиком ООО «КрасИнженерПроект» и участниками долевого строительства ФИО1, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № (далее договор №), по условиям которого застройщик обязался в срок не позднее 30.06.2026 года передать участникам долевого строительства однокомнатную квартиру по адресу: 

<

адрес>, жилой дом строительный №, общей площадью, включая площадь лоджии/балкона с учетом коэффициента 41,3 кв.м. (без лоджии/балкона- 38,9 кв.м.), стоимостью на момент заключения договора 3159450 рублей. Стоимость объекта долевого строительства определена заключенным сторонами договором на момент его заключения, исходя из стоимости одного квадратного метра площади объекта долевого строительства- 76500 рублей и включает в себя стоимость одного квадратного метра общей площади и стоимость площади балкона (лоджии) с учетом понижающих коэффициентов. 

По завершении строительства МКД присвоен адрес: 

<

адрес>. При замерах площадей на вводимом доме была определена окончательная фактическая площадь квартиры- 42,6 кв.м., включая площадь лоджии/балкона с учетом коэффициента (без лоджии/ балкона- 39,7мк.в.) Разница между проектной и фактической площадью составила 1,3 кв.м. 

18.12.2022 года объект долевого строительства был передан истцом и принят ответчиками, о чем был составлен акт приема передачи. 

В соответствии с п.4.2 договора №, предусматривающим возможность изменения цены договора в случае, если по завершении строительства площадь объекта изменилась, увеличилась либо уменьшилась, 22.12.2022 года участникам долевого строительства было направлено уведомление об увеличении площади квартиры, размер подлежащей доплаты составил 69750 рублей. Однако доплата не была произведена. 11.01.2024 года ответчикам была направлена досудебная претензия с просьбой погасить имеющуюся задолженность в течение 10 календарных дней, однако оплата не произведена до настоящего времени. 

При таких обстоятельствах, со дня, следующего за днем передачи ответчикам квартиры, то есть с 19.12.2023 года истец полагает подлежащей начислению неустойку, предусмотренную ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие. 

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.

В судебном заседании представитель истца ООО «КрасИнженерПроект»- ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, ссылаясь на вышеизложенное. Пояснила, что замена материала стен вызвана объективной необходимостью для обеспечения безопасности объекта, уменьшения давления на несущие конструкции, что не ухудшило качество и потребительские свойства объекта недвижимости. Полагает не доказанным ответчиками того обстоятельства, что именно изменение материала межкомнатных перегородок послужило причиной увеличения площади квартиры. Истинную причину изменения площади квартиры считает возможным установить не иначе как при проведении экспертизы. Не оспаривает, что на момент заключения с ответчиками договора купли-продажи застройщик уже обладал информацией о необходимости изменения материала стен с кирпича на более узкие плиты, но внесение этой информации в проектную документацию затруднительно и финансово не обоснованно. При этом, заключенным сторонами договором предусмотрена возможность изменения площади квартиры и вызванная этим доплата, с чем ответчики согласились, подписав данный договор. Односторонний отказ от исполнения обязательств по договору не допустим. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что 16.12.2021 года при заключении с истцом договора участия в долевом строительстве была ознакомлена с проектной документацией от 28.06.2018 года, в.т.ч. со сведениями о внутриквартирных перегородках- кирпичные, толщиной 120мм. Однако, на момент заключения договора застройщик уже располагал информацией о том, что площадь квартиры гарантированно изменится в сторону увеличения, так как еще в мае 2021 года в рабочую документацию были внесены и застройщиком утверждены изменения- материал внутриквартирных перегородок заменен на пазогребневые плиты толщиной 80мм. Данная информация была размещена в ЕИСЖС лишь 12.08.2022 года. В действиях застройщика, ограничивших доступ к информации, усматривает недобросовестность и полагает об отсутствии оснований для увеличения цены объекта недвижимости. 

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 ГК РФ).

На основании ч.1, ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также сведения об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Согласно ч. 9 ст. 4 ФЗ №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч.1).

В силу ч.ч. 1, 3 ст. 8 вышеуказанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 Федерального закона №214-ФЗ.

Согласно ст.10 ФЗ N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.

В силу п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Российской Федерации от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей либо Закон), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

На основании п.2 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В силу п.10 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

На основании п.1 ст. 10 Закона РФ №2300-1 от 07.02.1992 года "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, застройщик ООО «КрасИнженерПроект» осуществлял строительство объекта: Многоэтажные жилые дома, инженерное обеспечение в 5 жилом квартале в 

<

адрес>. Жилой дом № странсформаторной подстанцией по адресу: 

<

адрес>, на основании выданного администрацией г.Красноярска разрешения на строительство №от 29.06.2018 года с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Проектная декларация № размещена ООО «КрасИнженерПроект» в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) 30.11.2020 года. При этом проектная документация по разделу 4 Конструктивные и объемно-планировочные решения Подраздел 2 объемно-планировочные решения размещена застройщиком в ЕИСЖС 09.04.2021 года в разделе Разрешительная документация/экспертиза проектной документации, согласно которой в МКД № межквартирные перегородки – кирпичные, высотой 250 мм из полнотелого и/или пустотелого кирпича толщиной 120 мм (т.1 л.д.186-199).

Согласно ч.1 ст.3.1 Закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.

Изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в единой информационной системе жилищного строительства в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений (ч.4 ст.3.1). 

На основании ч.4 ст. 19 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется.

Согласно п.4 ч.2 ст.21 Закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления в том числе: проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Таким образом, застройщик обязан предоставлять полную и достоверную информацию участнику долевого строительства об объекте долевого строительства, а подлежащий передаче ему объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации, действующей на момент заключения договора участия в долевом строительстве, если только с участником долевого строительства не было заключено дополнительное соглашение, касающееся данных изменений.

16.12.2021 года между ООО «КрасИнженерПроект» (застройщик) и ФИО1, ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого Застройщик обязался передать после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию ФИО1 и ФИО2 жилое помещение- однокомнатную квартиру со строительным номером №, площадью, без балкона 38,9кв. м, балконом- 8,0 кв.м., общей площадью, включая площадь лоджии с учетом коэффициента- 41,3 кв.м.( в 5 жилом квартале в 

<

адрес>, жилой дом № с трансформаторной подстанцией (т.1 л.д.16-22). 

Согласно п. 4.1 Договора № цена договора- стоимость объекта долевого строительства, на момент его заключения составляет 3159450 рублей. Цена договора определена исходя из стоимости одного квадратного метра площади объекта долевого строительств а в сумме 76500 рублей, включая в себя стоимость одного квадратного метра общей площади и стоимость площади балкона (лоджии) с учетом понижающих коэффициентов. 

В пункте п.4.2.1 Договора № стороны предусмотрели, что изменение цены договора производится в случае, если в результате строительства и по его окончании по результатам первичной технической инвентаризации площадь объекта изменилась (увеличилась либо уменьшилась).

При изменении площади объекта, как в большую, так и в меньшую сторону, стороны договорились произвести перерасчет цены договора исходя из цены 1 квадратного метра по договору, в соответствии с условиями, определенными разделом 4 настоящего договора (п.4.2.2.).

На основании п.4.3 Договора № в случаях изменения цены Договора, в соответствии с п.4.2 настоящего Договора, Стороны обязуются заключить дополнительное соглашение к настоящему Договору в течение 10 дней с момента получения уведомления Застройщика. Уплата соответствующей суммы Участником долевого строительства либо возврат соответствующей суммы Застройщиком производится в течение 30 дней с момента заключения дополнительного соглашения.

В соответствии с п. 4.8 Договора № обязанность участника долевого строительства по уплате цены считается исполненной с момента поступлении денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

Согласно п.6.1.2 Договора № застройщик обязан передать Участнику долевого строительства по акту приема-передачи оплаченный им в полном объеме объект, не позднее срока, предусмотренного договором.

В силу п.6.1.3 Договора № застройщик обязан передать объект Участнику долевого строительства в соответствии с проектной документацией и условиями настоящего договора.

На основании п.6.2.1 Договора Застройщик вправе внести изменения и дополнения в проект объекта долевого строительства.

15.12.2021 года ответчики внесли денежные средства на счет эскроу в размере 3159450 рублей, 29.08.2022 года произведен платеж со счета эскроу на расчетный счет ООО «КрасИнженерПроект», что подтверждается выпиской по счету.

23.08.2022 года МКД по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес: 

<

адрес>, жилой дом № с трансформаторной подстанцией) введен в эксплуатацию (т.1 л.д.15). 

22.12.2022 года застройщик направил в адрес ответчиков уведомление, в котором сообщил об изменении площади объекта в сторону увеличения на 1,3 кв.м. и необходимости оплатить сумму в размере 99 450 рублей (т.1 л.д.24, 28).

11.04.2023 года истец направил ответчикам для подписания проект дополнительного соглашения № к договору участия в долевом строительстве № от 16.12.2021 года, в соответствии с которым площадь объекта составляет 39,7 кв.м.; общая площадь, включая площадь лоджии/ балкона- 42,6 кв.м.; цена объекта долевого строительства изменилась и составляет 3258900 рублей; разница, подлежащая доплате составляет 99450 рублей (т.1 л.д.50, 51). 

ФИО4 письменно уведомляли застройщика о несогласии с требованием доплаты за жилое помещение (т.1 л.д.38, 43, 49, 55, 58-60).

27.06.2023 года застройщик направил ответчикам уведомление о завершении строительства МКД и пригласил на осмотр объекта долевого строительства (т.1 л.д.31, 32).

Далее, 10.07.2023 года и 15.08.2023 года ООО «КрасИнженерПроект» и ФИО4 составлялись акты осмотра объекта долевого строительства, в которых отражены выявленные недостатки (дефекты) (т.1 л.д.33-34, 35-36). 18.12.2023 года сторонами договора участия в долевом строительстве подписан акт приема-передачи квартиры (т.1 л.д.37). 

Таким образом, жилое помещение передано застройщиком ФИО4, что сторонами не оспаривается.

Установлено, что еще до заключения договора №, распоряжением директора ООО «КрасИнженерПроект» от 11.05.2021 года №р постановлено утвердить внесенные изменения в рабочую документацию объекта капитального строительства, в том числе в части изменения конструкций перегородок (перегородки из ПГП толщиной 80мм) (т.1 л.д.127. Однако, на дату заключения договора № от 16.12.2021 года до ответчиков не была доведена информация о внесенных застройщиком изменениях в документацию. А именно: внутриквартирные перегородки из кирпича толщиной 120мм заменены на перегородки ПГП толщиной 80 мм. Данные изменения не были размещены застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства, что ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспорено.

Вышеуказанное изменение материала внутриквартирных перегородок повлекло изменение площади квартир в МКД, т.е. изменилась площадь ни одной квартиры, принадлежащей ответчикам, а площадь значительного большинства квартир во всем МКД. Не предоставление застройщиком ФИО4 на момент подписания договора № от 16.12.2021 года информации о том, что внутриквартирные перегородки из кирпича заменены на перегородки ПГП, что повлечет изменение в сторону увеличения площади квартиры и, как следствие увеличение цены договора, свидетельствует о нарушении права потребителей на информацию.

Согласно п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из пояснений ответчика ФИО1 следует, что она с мужем была намерена приобрести квартиру именно с указанными параметрами и по цене, указанной в договоре № от 16.12.2021 года. 

Поскольку в данном случае обязательства по договору связаны с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами (а именно только застройщиком), в силу п. 2 ст. 310 ГК РФ право на одностороннее изменение его условий (в том числе о цене) может иметься у застройщика только при предоставлении такой возможности законом и в ограниченных законом пределах.

Учитывая, что объект долевого строительства приобретен ответчиками для личных нужд, то в данной ситуации применимы п.п. 1, 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей: недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся, в том числе, условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права.

Вышеприведенные положения Федерального закона №214-ФЗ предусматривают во всех случаях в обязательном порядке указание в договоре долевого участия цены договора в виде конкретной и определенной (а не переменной, «плавающей») денежной суммы, поскольку, хоть цена договора согласно ст. 5 данного Федерального закона может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения на общую площадь, оба этих значения должны быть обязательно указаны в договоре в виде фиксированных величин. Поэтому независимо от того, обусловлено ли изменение цены изменением площади объекта долевого строительства, изменением материалов или любыми другими причинами, такое изменение будет считаться изменением обязательства участника долевого строительства.

Порядок такого изменения предусмотрен пунктом 2 статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ: оно происходит по соглашению сторон, и в том случае, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Аналогичный порядок предусмотрен п. 4.3 договора.

Однако, в данном случае стороны не заключили такого соглашения, о понуждении участников долевого строительства к заключению данного соглашения в судебном порядке застройщик требований не заявил.

Таким образом, судом установлено, что ООО «КрасИнженерПроект» в нарушение ч.4 ст. 19, п.4 ч.2 ст.21 Закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также ст.10 Закона РФ № от № от 07.02.1992 года "О защите прав потребителей" не предоставило ФИО1 и ФИО2 при заключении договора № от 16.12.2021 года полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства в соответствии с условиями договора и проектной документацией, а именно: что внутриквартирные перегородки из кирпича заменены на перегородки ПГП толщиной 80 мм., в связи с чем увеличилась площадь квартиры и ее стоимость, что является существенным условием договора. Кроме того, дополнительное соглашение об изменении цены договора сторонами сделки не заключено. 

Кроме того, в судебном заседании представитель истца затруднился назвать причину увеличения площади квартиры, указав, что данные обстоятельства возможно установить лишь экспертным путем. Однако заявление представителем истца ходатайство о назначении экспертизы не последовало. При этом единственным изменением проектной документации, влияющим на площадь объекта, о которых стороны сообщили суду, является изменение межкомнатных перегородок.

Следует вывод, что ответчик не обосновал соблюдение со свой стороны одновременно и порядка, и условий для требования доплаты по договору, то есть не доказал наличие юридически значимого факта изменения условия договора в части его цены (денежную сумму, указанную в договоре до его изменения, участники долевого строительства оплатили, что застройщик не оспаривал). Ввиду изложенного, наличие задолженности по оплате цены договора застройщик (истец по встречному иску) также не доказал.

Оценивая доводы представителя истца о том, что после корректировки рабочей документацией вносить изменения в проектную площадь квартир было крайне затруднительно и экономически нецелесообразно, поскольку общая площадь помещений указывается при получении разрешения на строительство, исходя из проектной площади застройщик кредитуется в банке.

Однако, указанные затруднения и нецелесообразность, отсутствие необходимости корректировки проектной площади, относятся к взаимоотношениям застройщика с органами местного самоуправления, государственного строительного контроля и с банками. В спорном же правоотношении с потребителем застройщик должен вести себя добросовестно: в силу п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

При вышеуказанных фактических обстоятельствах следует вывод, что ООО «КрасИнженерПроект» при согласовании с потребителем условия о возможности корректировки цены договора и в большую, и в меньшую сторону, но при этом умолчало о том, что в действительности площадь квартиры гарантированно (или с крайне высокой долей вероятности) увеличится за счет уже произведенного утончения внутренних перегородок, застройщик нарушил право потребителя на информацию.

Если расценивать исковые требования как требование о взыскании убытков, то застройщик должен был доказать наличие юридического состава для взыскания убытков, причиненных нарушением договора, в который входит и сам факт причинения убытков, и их размер (который застройщик мог обосновать с разумной степенью достоверности).

В данном случае истец не доказал наличие со своей стороны убытков и увеличения расходов, обусловленных таким изменением площади помещения, и не доказал, что нарушение участником долевого строительства условий договора состоит в причинной связи с возникновением у него убытков. При изложенных обстоятельствах истец не доказал наличие убытков, причиненных отказом участника долевого строительства заключить дополнительное соглашение к договору.

Соответственно, доплата в результате увеличения площади квартиры в размере 99450 рублей взысканию с ответчиков не подлежат. Вытекающее из основного требования, требование о взыскании неустойки также не подлежит удовлетворению, равно как и судебные расходы.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ООО «КрасИнженерПроект» в удовлетворении исковых требований к ФИО1, ФИО2 о взыскании суммы долга по договору участия в долевом строительстве, неустойки и судебных расходов, отказать в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Иланский районный суд в течение месяца со дня изготовления полного текста решения. Дата изготовления мотивированного решения 08.05.2024 года.

Председательствующий: Н.Ю.Шепелева

Дата изготовления полного текста решения 21 мая 2024 года