Дело № 2-205/2024 

61RS0031-01-2024-000161-68

РЕШЕНИЕ

.

Именем Российской Федерации

15 мая 2024 года станица Егорлыкская Ростовской области.

Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Попова С.А.,

при секретаре Левченко М.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № и признании права собственности на него, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Ростовской области и Администрация Егорлыкского сельского поселения, 

УСТАНОВИЛ:

В Егорлыкский райсуд обратился ФИО1 с иском (с учетом последующих уточнений) к ФИО2 о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № и признании права собственности на него, ссылаясь на то, что 11.09.2007 купил у наследодателя ответчика данный объект недвижимости, уплатив за него покупную стоимость, однако регистрация перехода права собственности не была произведена ввиду того, что продавец уклонился от государственной регистрации перехода права собственности, а впоследствии умер. Более того, до продажи продавец не произвел регистрацию своих прав в ЕГРН, что препятствует регистрации перехода прав. 

ФИО1, ФИО2, Управление Росреестра по Ростовской области и Администрация Егорлыкского сельского поселения в заседание суда не прибыли, хотя о слушании дела извещены. При этом Управление Росреестра по Ростовской области в заявлении просило рассмотреть дело без его участия. Поэтому дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ (л.д. 87-90). 

Исследовав материалы дела, обсудив все доводы, суд приходит к следующим выводам. 

Из свидетельств, выписок, доверенности, договора, извещений, заявлений, справок (л.д. 7-13, 26-52, 55, 78, 83-85, 92-94) следует, что ФИО3 являлся собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты>., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для производства сельскохозяйственной продукции, имеющий местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ростовская обл., р-н Егорлыкский, ЗАО «Лиманное».

11.09.2007 он продал данный земельный участок ФИО1 

Вместе с тем, переход права собственности на земельный участок не произведен, так как право собственности ФИО3 на спорный земельный участок возникло до введения в действие ранее действовавшего ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а до заключения договора купли-продажи ФИО3 право собственности в ЕГРН не регистрировал, в связи с чем ЕГРН в настоящее время не содержит зарегистрированных его прав на данный земельный участок. 

21.01.2014 ФИО3 умер и его наследство принял наследник по закону ФИО2 

Истцом подан иск о признании права собственности на земельный участок и регистрации перехода права собственности на него по мотиву покупки его у ФИО3, наследником которого является ответчик. 

Согласно п. 1 ст. 549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

По смыслу ч. 1 ст. 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. 

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч.1 ст. 551 ГК РФ). 

В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей в 2007) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

По смыслу ч. 1-4 ст. 8 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в совокупности с положениями ч. 1-3 ст. 19 ФЗ РФ «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» (в редакции Областного закона от 18.09.2006 N 539-ЗС, которая действовала на 11.09.2007) следует, что при продаже гражданами земельного участка поселение, на территории которого находится указанный земельный участок, имеет преимущественное право его покупки. Граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, обязаны в письменной форме известить орган местного самоуправления соответствующего поселения о намерении продать такой земельный участок с указанием в извещении цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае если поселение откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Из договора купли-продажи от 11.09.2007 следует, что в данный день ФИО3 продал ФИО1 вышеуказанный принадлежащий ему земельный участок. При этом покупатель свои обязательства по договору купли-продажи исполнил надлежащим образом – уплатил продавцу договорную стоимость (п. 2.2.1 договора). Согласно п. 3.3 договора купли-продажи земельный участок передан покупателю, что соответствует требованиям ч. 1 ст. 556 ГК РФ. 

Согласно имеющему в деле письму (л.д. 78) до заключения договора купли-продажи продавец известил Администрацию Егорлыкского сельского поселения, на территории которой находится спорный земельный участок, о своем намерении продать участок за цену, за которую впоследствии участок был продан истцу в течение года с момента извещения. Однако Администрация своим правом преимущественной покупки не воспользовалась. 

Из указанного усматривается, что процедура извещения органа местного самоуправления о наличии преимущественного права покупки данного участка, которая существовала на момент принятия продавцом решения о купле-продаже участка и заключения договора его купли-продажи, продавцом была соблюдена. 

Согласно ч. 1, 6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), действовавшего на момент заключения договора, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Аналогичные положения содержатся и в ч. 3 ст. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 02.01.2017г.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). 

Согласно абз.3 п. 2 ст.13 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент заключения договора, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. 

В силу ч. 1-2 ст. 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Аналогичные положения содержатся в ч. 2, 4 ст. 14, п. 3 ч. 3 ст. 15, ч. 1 ст. 69, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017г.

По смыслу указанных правовых норм в их совокупности следует, что перед отчуждением недвижимого имущества собственник, чьи права на недвижимое имущество в ЕГРН (ранее ЕГРП) не зарегистрированы, обязан произвести государственную регистрацию своих прав на данное имущество в ЕГРН (ранее ЕГРП) для последующей возможности регистрации перехода права собственности на данную недвижимость от него к покупателю. Отсутствие зарегистрированного в ЕГРН за продавцом права является препятствием для удовлетворения требований покупателя о государственной регистрации перехода к нему права собственности на купленный объект недвижимости. 

Как следует из совокупности вышеизложенных доказательств право собственности ФИО3 на спорный объект недвижимости возникло до введения в действие ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Произвести регистрацию права собственности на спорную недвижимость и затем регистрацию перехода права собственности на купленную недвижимость к истцу не возможно ввиду того, что ЕГРН не содержит сведений о зарегистрированном праве ФИО3 на него, а сам ФИО3 умер. 

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 14 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. Аналогичные положения были закреплены в ч. 1 ст. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего до 01.01.2017г. 

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.21010г. № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Согласно ст.12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права. 

Учитывая изложенное, а также то, что право собственности продавца возникло до вступления в силу Закона о госрегистрации, то предъявленные к наследнику продавца исковые требования покупателя, который в качестве способа защиты своих прав избрал требования о признании права собственности (ст. 12 ГК), подлежит удовлетворению по изложенным выше правовым основаниям. 

Вместе с тем, учитывая то, что продавец до заключения договора купли-продажи регистрацию своего права собственности в ЕГРН не произвел, в связи с чем ЕГРН не содержит сведений о зарегистрированных правах продавца на данный земельный участок, то в удовлетворении исковых требований о регистрации перехода права собственности от ФИО3 к ФИО1 на спорный земельный участок следует отказать. 

При этом понесенные истцом судебные расходы распределению не подлежат согласно поданному истцом заявлению (л.д. 77). 

Руководствуясь ст. 12, 56, 194-198, 209 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 (паспорт №) удовлетворить частично. 

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты>., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для производства сельскохозяйственной продукции, имеющий местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ростовская обл., р-н Егорлыкский, ЗАО «Лиманное». 

В остальном исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья 

Решение принято в окончательной форме 20.05.2024.