В окончательной форме 

решение

 суда принято 07 сентября 2018 года

Дело № 2-1992/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 06 сентября 2018 года 

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кононовой Ю.С., при секретаре Глековой А.А., с участием представителя истца – ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о расторжении договора и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о расторжении заключенного 15 августа 2017 года предварительного договора купли – продажи объекта недвижимого имущества, взыскании оплаченной по договору суммы денежных средств в размере 901800 рублей.

Требования мотивированы тем, что 15 августа 2017 года между ним и ФИО4, действующим по доверенности от имени ФИО5, был заключен предварительный договор купли – продажи помещения, общей площадью 22,26 кв. метров, расположенного на 2-м этаже в блоке № жилого дома, возводимого на земельном участке, расположенном в 

<

адрес>, площадью 500 кв. метров. Согласно условий договора, стоимость помещения была определена в размере 901 800 рублей. Полная стоимость объекта недвижимого имущества была оплачена истцом при подписании предварительного договора. При этом стороны оговорили, что договор купли – продажи должен быть заключен сторонами не позднее шести месяцев после завершения строительства объекта недвижимости и сдачи его в эксплуатацию Плановое окончание строительства объекта недвижимости 4 квартал 2018 года. Вместе с тем, ответчики уведомили его, что при производстве строительных работ были допущены нарушения строительных норм и правил, в связи с чем сдать объект в эксплуатацию невозможно. Поскольку ответчики уклонились от исполнения взятых на себя обязательств, истцом было направлено в их адрес уведомление о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке и возврате полученных по договору денежных средств. Вместе с тем, ни ответа на претензию, ни денежных средств истец не получил.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчики в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суд не уведомили.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, представленные письменные доказательства, и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15 августа 2017 года между ФИО4, действующим по доверенности от имени ФИО5 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли - продажи помещения общей площадью ориентировочно 22,26 кв. метров, расположенного на 2-м этаже в Блоке № строящегося жилого дома, возводимого продавцом на земельном участке площадью 500 кв. метров по адресу: 

<

адрес> кад. номером №

Как следует из данного договора, а также представленной по запросу суда доверенности серии №, удостоверенной нотариусом Краснодарского нотариального округа ФИО1, ФИО4 действовал от имени и в интересах ФИО5 

В соответствии с пунктами 1.2-1.3 договора истец финансирует строительство части объекта недвижимости, а продавец осуществляет строительство объекта недвижимости, а после сдачи его в эксплуатацию передает истцу в собственность помещение площадью 22,26 кв.м., расположенное в домовладении, возводимом продавцом, на 2-м этаже.

Как следует из пункта 1.3. договора плановое окончание строительства осуществляется не позднее 4 квартала 2018 года, сдача объекта в эксплуатацию и передача доли в собственность и документации производится продавцом покупателю в течение шести месяцев после окончания строительства объекта.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи от 15 августа 2017 года ФИО4 были получены денежные средства в размере 901 800 рублей, что усматривается из копии расписки о получении денежных средств, оригинал которой был исследован в судебном заседании (л.д. 20).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности, земельный участок общей площадью 500 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кад. №, принадлежит ответчику ФИО5 (л.д.15). 

Согласно указанному свидетельству, вид разрешенного использования земельного участка установлен как «малоэтажная жилая застройка», что исключает строительство многоквартирного дома.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками своих обязательств по заключенному предварительному договору истцом 01 апреля 2018 направлена ответчику претензия о возврате уплаченных денежных средств (л.д. 21-24).

Вместе с тем, ответчики вплоть до настоящего времени действий по досудебному урегулированию и возврату денежных средств не предприняли, денежные средства истцу не возвращены.

Указанные обстоятельства установлены судом, подтверждены материалами дела.

В силу ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что вышеуказанный предварительный договор был заключен ФИО4, действующим от имени ФИО5 на основании нотариально удостоверенной доверенности, предоставляющей ему право на заключение таких договоров (л.д. 49-51).

Учитывая приведенные положения закона, суд полагает, что надлежащим ответчиком по заявленным истцом требованиям является ФИО5, поскольку ФИО4 действовал на основании и в рамках выданной ему доверенности, объем прав по которой позволял заключать указанный предварительный договор купли-продажи и производить расчёты по нему. Сведений о её отзыве на момент подписания предварительного договора и соглашения или признании её недействительной сторонами не предоставлено и не заявлялось.

На время заключения сторонами предварительного договора купли-продажи жилого помещения действовали нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ).

Согласно статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ (в редакции на момент заключения предварительного договора) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В силу ст. 2 Закона N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на время заключения сторонами предварительного договора купли-продажи), застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства») случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

В силу ст. 3 Закона №214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного пользования таким земельным участком. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом («Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Как установлено судом и следует из заключенного 15 августа 2017 года предварительного договора купли-продажи, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, застройщиком является физическое лицо, однако стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенное помещение в строящемся объекте недвижимости (пункты 1.1., 2.1 договора), о его стоимости (пункт 3.1 договора), о выплате в момент заключения договора указанной денежной суммы (пункт 3.2 договора), о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора (пункт 1.3 договора).

Истец обязательства по внесению денежных сумм исполнил надлежащим образом, что подтверждается расписками в деле. 

При таких обстоятельствах заключенный сторонами предварительный договор по своей сути был направлен на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоэтажного домовладения на земельном участке, принадлежащем ответчику, с последующим приобретением гражданином права собственности на помещение в построенном домовладении. 

Договор заключен между физическими лицами, с нарушением ответчиком (по договору выступает продавцом (застройщиком) установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан,, в связи с чем данный договор суд признает недействительным.

Разрешения требования о взыскании переданных по расписке денежных сумм во исполнение условий предварительного договора как неосновательного обогащения, суд исходит из следующего.

Так, в соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса (п. 1). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2).

Из буквального толкования ст. 1102 ГК РФ следует, что для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, приобретение или сбережение имущества за счет другого лица и отсутствие правовых оснований неосновательного обогащения, а именно: приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе, ни на сделке.

При этом при доказанности факта приобретения ответчиком имущества за счет другого лица (истца), на ответчике в соответствии со ст. 56 ГПК РФ лежит обязанность доказать наличие у него предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобретения и сохранения такого имущества, а также наличие оснований, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Вместе с тем, согласно ч.3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ (в редакции на день заключения предварительного договора) в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчиком получены денежные средства по договору, признанному недействительным в связи с нарушением положений закона, регулирующего отношения в сфере долевого строительства, то исковые требования о взыскании переданных по предварительному договору купли-продажи от 15 августа 2017 года денежных средств в размере 901800 рублей подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 12300 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

иск ФИО3 удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи от 15 августа 2017 года, заключенный между ФИО3 и ФИО4, действовавшем от имени ФИО5 – недействительным.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 901 800 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12300 рублей, а всего 914 100 (девятьсот четырнадцать тысяч сто) рублей.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания денежных средств с ФИО4 отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Ю.С. Кононова