Дело № 3а-181/2018 (3а-689/2017)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Владимир 03 мая 2018 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Семёнова А.В.

при секретаре Павловой Ю.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года.

В обоснование указал, что является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами ****, кадастровая стоимость которых по состоянию на 01.01.2016 г. составляет 20 296 116 рублей 61 копейка и 18 858 316 рублей 40 копеек соответственно.

Согласно отчетам ООО «**** от 27.06.2017 № 232 и № 233 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2016 составляет 2 495 221 рубль 86 копеек и 2 318 457 рублей 47 копеек соответственно.

Поскольку арендная плата рассчитывается из кадастровой стоимости, административный истец полагает, что превышение кадастровой стоимости земельных участков над их рыночной стоимостью нарушает его права как арендатора. Просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в соответствии с отчетами ООО «****» от 27.06.2017 № 232 и № 233.

В судебное заседание административный истец, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Его представитель ФИО1 требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости в соответствии с экспертным заключением экспертов С. и У. Суду пояснила, что в настоящее время срок действия договора аренды истек, однако решением Александровского городского суда с административного истца взыскана задолженность по арендной плате исходя из кадастровой стоимости земельных участков. 

Административный ответчик администрация Александровского района Владимирской области, извещенная надлежащим образом, своего представителя для участия в судебном заседании не направила, представила письменный отзыв, в котором указала, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, а также не ставит под сомнение правильность заключения экспертов ООО «****».

Заинтересованные лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Владимирской области и Управление Росреестра по Владимирской области ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие их представителей, указав, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, правильность заключения экспертов ООО «****», его форму и содержание, а также размер определенной экспертами рыночной стоимости спорных земельных участков. 

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. 

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка также устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, могут обратиться, в том числе, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 по договору аренды от 01.12.2008г. №1033-02/08 были предоставлены земельные участки:

- с кадастровым номером ****, площадью 6931 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для строительства гаража для ремонта магистральных грузовиков;

- с кадастровым номером ****, площадью 6440 кв.м., адрес (местоположение) объекта: **** относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для строительства гаража для ремонта магистральных грузовиков (л.д. 8-10 Т.1)

В соответствии с разделом 3 договора размер арендной платы определяется расчетом (приложение №3 к договору), согласно которому арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости (л.д.13 Т.1).

Решением Александровского городского суда Владимирской области от 16.05.2017г., вступившим в законную силу, с ФИО2 за период с 01.01.2009 г. по 31.03.2017г. взыскана задолженность по арендной плате за указанные земельные участки (Т.2 л.д.71-75). Расчет задолженности основан на кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, кадастровая стоимость участков затрагивает права и обязанности ФИО2, который как заинтересованное лицо, вправе обратиться с заявлением о пересмотре указанной кадастровой стоимости.

В соответствии с выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02.06.2017 г. (л.д.17,18 Т.1) в отношении указанных земельных участков постановлением администрации Александровского района Владимирской области от 18.11.2016 г. за № 1982 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2016 г. в следующих размерах:

- участка с кадастровым номером **** -20 296 116 рублей 61 копейка;

- участка с кадастровым номером **** - 18 858 316 рублей 40 копеек.

В соответствии со ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

20 ноября 2017 года административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (Т.1,л.д.2-5).

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами по состоянию на 1 января 2016 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Согласно заключению экспертов ООО «****» У. и С. № 19/2018 от 20 марта 2018 года рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2016 года составляет:- участка с кадастровым номером **** – 5 916 000 рублей;

- участка с кадастровым номером **** - 5 497 000 рублей.

В силу ст.84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных доказательств. При этом никакое доказательство не имеет для суда заранее установленной силы.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению. 

При этом, рыночная стоимость земельных участков должна быть установлена в соответствии с заключением экспертов ООО «****» У. и С. № 19/2018 от 20 марта 2018 года.

Экспертиза проведена сотрудниками ООО «****» У.., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2006 года, стаж работы судебного эксперта с 2013 года и С. имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Указанные эксперты на момент проведения экспертизы отвечают требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, состоят в саморегулируемых организациях оценщиков, имеют действующие полисы страхования ответственности субъектов оценочной деятельности.

Заключение экспертов соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 КАС РФ, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральным стандартам оценки ФСО-7, ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, подлежащим обязательному применению при оценке земельных участков. Отчет содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведения об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Правильность заключения экспертов, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертами рыночной стоимости земельного участка, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало. 

Вместе с тем представленные административным истцом отчеты об оценке, подготовленные ООО «****» от 27.06.2017 № 232 и № 233 не могут быть положены в основу судебного решения в связи с выявленными недостатками.

В частности, в заключении экспертов С. и У. указаны недостатки отчётов, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: 

- в отчете № 232 от 27.06.2017 г. нет информации о частях объекта оценки и об экологических загрязнениях объекта оценки; отсутствует анализ политической обстановки в стране и регионе положения объекта оценки. Не представляется возможным проверить и подтвердить информацию об объектах-аналогах.

Сегмент рынка объекта оценки определен как земельные участки для размещения производственных и административных зданий без учета его разрешенного использования – для строительства гаража для ремонта магистральных грузовиков. Анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены объектов выполнен по сегменту рынка – земли под индустриальную застройку.

Корректировки на торг и на площадь выполнены по коэффициентам для земель под индустриальную застройку. Корректировка на категорию земель не применялась.

По информации на странице 49 Отчета объект-аналог №3 имеет здание, при этом корректировка не применена. 

Аналогичные недостатки выявлены в отчете № 233 от 27.06.2017 г.

Указанные выводы экспертов материалам дела не противоречат, лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

На основании изложенного суд полагает, что данные обстоятельства не позволяют подтвердить достоверность исходной информации, рыночной стоимости объекта оценки, допускают неоднозначное толкование полученных независимым оценщиком ООО «****» результатов. 

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** равной их рыночной стоимости следует считать 20 ноября 2017 года, то есть дату его обращения в суд.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** в Единый государственный реестр недвижимости. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 6931 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для строительства гаража для ремонта магистральных грузовиков, в размере 5 916 000 (пять миллионов девятьсот шестнадцать тысяч) рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 6440 кв.м., адрес (местоположение) объекта: установлено ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для строительства гаража для ремонта магистральных грузовиков, в размере 5 497 000 (пять миллионов четыреста девяносто семь тысяч) рублей. 

Считать датой подачи административного искового заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** – 20 ноября 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Владимирского областного суда А.В. Семёнов

Мотивированное решение изготовлено 08 мая 2018 года.