Дело №2-2038\2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Город Хабаровск 16 сентября 2020 года

Железнодорожный районный суд города Хабаровска в составе

председательствующего судьи Алейниковой И.А.

при секретаре Власовой О.И. 

помощнике судьи Бондаревой Е.А. 

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению АО Строительный холдинг» « Грант» к ООО « Планет-Актив», ФИО1, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании недействительным договора, прекращении права собственности, восстановлении записи 

У С Т А Н О В И Л:

АО Строительный холдинг « Грант» обратился с иском к ООО « Планет-Актив», ФИО1, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры б/н от 18.03.2019., заключенный между ООО Планета - Актив» и АО СХ «Грант»,признании недействительным договора купли-продажи б/н от 03.06.2019., заключенного между ООО «Планета - Актив» и ФИО1, ФИО4, понуждении ФИО1, ФИО4 возвратить в АО СХ «Грант» недвижимое ршеетво - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый №;прекращении в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО1, ФИО4 на недвижимое имущество: - квартиру, расположенную : адресу: 

<

адрес>, общей площадью 91,5 кв.м, кадастровый №;восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности АО СХ «Грант» (.Указал, что 18.03. 2019 года между Акционерным обществом Строительный холдинг «Грант» и Обществом с ограниченной ответственностью «Планета - Актив» заключен договор купли - продажи квартиры, расположенной по 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.Согласно п. 4 договора, цена продаваемой квартиры определена сторонами в 6 000 000 руб. с отсрочкой оплаты до мая 2019 года. На момент подписания договора сумма небыла Покупателем Продавцу полностью, силу п. 5 договора, право собственности у покупателя возникает с момента государственнои регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю.

Вместе с тем, в нарушение условий договора купли - продажи от 18.03.2019, покупатель не произвел оплату недвижимого имущества в размере 6 000 000 руб. в срок, установленный договором и до настоящего времени.

В процессе рассмотрения арбитражного спора АО СХ «Грант» стало известно, что 03.06.2019 (т.е. менее чем через 3 месяца) между ООО «Планета - Актив» и физическими. гидами - ФИО1, ФИО4 был заключен договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый №.

Квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, приобретена за цену 4 650 000 рублей, в том числе, за счет денежных средств, предоставленных по договору ипотеки с АО «Банк ДОМ.РФ» и в настоящее время спорная жвартира находится в залоге у АО «Банк ДОМ.РФ».

При этом из содержания документов, представленных ФИО1 в ходе рассмотрения арбитражного дела, следует, что договор купли - продажи от 03.06.2019 со стороны ООО «Планета - Актив» был подписан генеральным директором ФИО3.Очевидно, что действия генерального директора ООО «Планета - Актив» ФИО3. по заключению договора купли - продажи квартиры от 03.06.19 направлены на причинение вреда имущественным правам и интересам АО СХ «Грант» при злоупотреблении правом.

Кроме того, заключение договора купли продажи квартиры от 03.06.19 не влекло экономической целесообразности при условии продажи квартиры по цене 4 650 000 руб. и задолженности по договору перед АО СХ «Грант» в размере 6 000 000 рублей. Таким образом, ООО «Планета - Актив» совершило убыточную для себя сделку, в ьтате чего квартира была отчуждена в пользу ФИО1 и ФИО4 с внением вреда имущественным правам и интересам АО СХ «Грант».

Ссылку ФИО1 на положения п.4 ст. 302 в редакции Федерального закона от 16.12.2019 N 430-ФЗ нельзя признать обоснованной, поскольку указанный пункт введен в действия с 01.01.2020 года и к спорным правоотношениям применим быть не может.

При указанных обстоятельствах подлежат оценке обстоятельства приобретения ФИО1 и ФИО4 квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.Экономическая целесообразность для заключения сделки между ООО «Планета - Актив» и ФИО1 и ФИО4 явно отсутствовала. Сделка для ООО «Планета -Актив» носила явно убыточных характер, о чем ФИО1 и ФИО4 было известно.

Так ФИО1 в подтверждение добросовестной проверки проведения оплаты по договору купли - продажи от 18.03.2019 заключенному между АО СХ «Грант» и ООО Планета - Актив», была представлена копия квитанция к приходному кассовому ордеру № от 17.05.2019, подписанная главным бухгалтером АО СХ «Грант», расшифровка подписи отсутствует. При этом оплата, якобы, осуществлена наличными денежными средствами.Оригинал или копия приходного кассового ордера ООО «Планета - Актив» в материалах дела отсутствует, как и доказательства зачисления денежных средств на счет АО СХ«Грант». В АО СХ «Грант» не предусмотрено наличие кассового аппарата, общество не осуществляет расчетов наличными денежными средствами.

Более того, в соответствии с п. 2 ст. 861 ГК РФ расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности производятся в безналичном порядке. Названные лица могут рассчитываться наличными деньгами, если иное не установлено законом.

В отношении наличных расчетов между юридическими лицами, между юридическим лиом и индивидуальным предпринимателем, а также между индивидуальными предпринимателями в связи с ведением названными субъектами предпринимательской деятельности установлены определенные ограничения. Так, в Указании Банка России от 07.10.2013 N 3073-У "Об осуществлении наличных расчетов" установлен предельный размер расчетов в рамках одного договора -100 тыс. руб.

Указанное так же должно и могло быть известно ФИО1 и ФИО4 Данные обстоятельства не могли не вызвать сомнения покупателей при условии наличия в договоре купли-продажи от 18.03.19 условия об отсрочке оплаты (п. 4), [условия о том, что передача квартиры не осуществлена, передаточный Акт не составлен (п.6), факта отчуждения квартиры менее чем через три месяца с момента заключения договора (и через 17 дней после его, якобы, оплаты) по цене 4 650 000 руб. (т.е. на 22% ниже цены приобретения).

При указанных обстоятельствах ФИО1 и ФИО4 не могут быть признаны добросовестными приобретателями недвижимого имущества - квартиры

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме. 

Ответчик ООО « Планета Актив» не явился, уведомлен. Ходатайство его представителя (директора ФИО3 ) об отложении отклонено по основаниям изложенным в протоколе судебного заседания. 

Ответчик ФИО1, ФИО4 требования не признали и показали, что являются добросовестными приобретателями спорной квартиры. При продаже квартира была свободна, зарегистрирована за ответчиком ООО « Планета-Актив», передана последним ФИО4 и ФИО1 Сделка состоялась в июне 2019 года, то есть после истчения срока оплаты установленного между АО СК « Грант» и ООО « Планета Актив» до мая 2019 года и ограничения прав в россресре отсутствовали на это жилое помешение. 

Третье лицо АО « Банк ДОМ РФ» не явился, уведомлен.

Свидетель ФИО2 показал, что являлся генеральным директором АО СК «Грант» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В этот период по его поручению, уполномоченное лицо участваовало в заключении сделки и подписании договора купли –продажи спорной квартиры, принадлежащей истцу по настоящему делу. В последующем, 17.05.2019 года, по договоренности с директором ООО « Планенета Актив» ФИО3. было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от 18.03.2019 года, в котором уменьшена продажная цена с 6000000 руб. до 3657000 руб. с отсрочкой оплаты до июня 2019 года. Квартира должна была быть передана по акту не позднее даты регистрации прав на нее. Денежные средства, по приходно-кассовому ордеру от 19.05.2019 года в размере 600000 руб., в счет оплаты за квартиру в кассу АО СК « Грант», от ФИО3 не поступали. 

Заслушав стороны, свидетеля, изучив представленные сторонами доказательства, суд установил.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны испооняться надлежащим образом в соотвествии с условиями обязательства и требовниями закона иных правовых актов, а при отсутствии таких услрвий ти требований –в соответствии с обычаями или иными обычно предьявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторнний отказ от исполения обязательства и одностороннее измнение го условий не допускатмя, за исключенем случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами. 

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец)обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч.1, 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Руководствуясь руководящими разъяснениями, содержащимися в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 ГК РФ (абзац 4 пункта 65 вышеуказанного постановления).

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В силу п. 2 ст. 453 ГК Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора купли-продажи квартры б/н от 18.03.2019., заключенного между ООО Планета - Актив» и АО СХ «Грант», последний продал квартиру, расположенную : адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кастровый №.

Согласно п. 4 договора, цена продаваемой квартиры определена сторонами в 6 000 000 руб. с отсрочкой оплаты до мая 2019 года. 

На момент подписания договора сумма оплаты не была передана покупателем продавцу, но в силу п. 5 договора, право собственности у покупателя возникает с момента государственнои регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю.

Согласно выписки из ЕГРП право собственности ООО « Планета Актив» была зарегис рировно ДД.ММ.ГГГГ.

18.05.2019 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от 18.03.2019 года, в котором уменьшена продажная цена жилого помещеия с 6000000 руб. до 3657000 руб., с отсрочкой оплаты до июня 2019 года. Квартира должна была быть передана по акту не позднее даты регистрации прав на нее.

Вместе с тем оплата за квартиру до июня 2019 года не была произведена ООО «Планета Актив». 

В связи с чем истец направил претензию о расторжении договора от 30.09.2019 года, которая осталась без ответа. Поскольку ответчик ООО « Планета Актив» подписал договор купли-продажи квартиры и дополнительное соглашение к нему, тем самым согласившись с его условиями, исполнение обязательства по оплате должны подтверждаться письменными доказательствами, однако в нарушение требований ст. ст. 56, 60 ГПК РФ ответчик ООО «Планета Актив» не представил письменных доказательств оплаты приобретенной у истца квартиры в размере, указанном договоре купли-продажи- 3657000 руб..

Истец, обосновывая свои требования, утверждает, что денежных средств от ответчика в счет оплаты стоимости квартиры до настоящего времени не получил, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры по правилам ст 450 ГК РФ, в силу которых, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом суд приходит к выводу о том, что неуплата стоимости спорной квартиры является для истца существенным нарушением условий договора со стороны ответчика ООО « Планета Актив» и влечет для истца ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд приходит к выводу о том, что неисполнение ответчиком в предусмотренный договором срок обязательства оплатить товар является основанием для заявления истцом требований о расторжении договора.

Запись о праве собственности на жилое помешение 

<

адрес> ООО « Планет-Актив», № подлежит аннулированию..

Представленный в материалы дела в копии приходно-кассовый ордер от 17 мая 2019 года во внесении в кассу АО СК « Грант» 6000000 руб. по договору от 18.03.2019 года за ООО « Планета Актив» ее директором ФИО3 является недопустимым доказательством, поскольку во- первых, подлинник данного документа не представлен. 

Во-вторых, из дополнительного соглашения заключенного между истцом и ООО « Планета Актив» от 18 мая 2019 года, подписанного его директром ФИО3 следует, что на момент его подписания оплата за квартиру не производилась, так как предусматривалась продление отсрочки оплаты до июня 2019 года, тогда как ранее этот период в договоре был указан до мая 2019 года, о чем не мог не знать директор ООО « Планета Актив» ФИО3. на 18 мая 2019 года. 

В-третьих, упоминания в данном дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ о том, что Те В. внес 6000000 руб. в кассу АО СК « Грант» не содержится и бывший директор АО СК « Грант» ФИО2, допрошенный в качестве свидетеля, данный факт отрицает. 

В-четвертых, квитанция к приходно-кассовому ордеру не содержит расшифровки подписи и указания на должность выдавшей ее. 

Требования в части признания недействительным заключенного между ООО « Планета Актив» и ФИО4, ФИО1 договора купли-продажи 

<

адрес> и понуждении передаче ими квартиры в пользу истца, как последствия признания сделки недействительной, прекращении права долевой собственности этих ответчиков на квартиру не подлежат удовлетворению.

В силу разьяснений Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о npoверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО5, ФИО6 ФИО7 P.M. если по возмездному договору имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владенияприобретшего это имущество(виндикационный иск). Если же в тaкой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о примененении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным триобретателем. в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК должно быть отказано.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (виндикационный иск).

На основании статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

По смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (абзац первый пункта 39 данного постановления).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона является оспоримой, если из закона не следует, что долдны применяться другие последствии нарушения, не связанные с недействительностью следки.

Истец полагает, что ответчики ФИО1 и ФИО4 не представили доказательства того, что перед заключением сделки ими были совершены действия, направленные на проверку ее юридической чистоты, цена была занижена.

В силу п. 6 ст. 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Вместе с тем, приобретая спорную квартиру по ипотеке у ООО « Планета Актив», ответчики ФИО1 и ФИО4 действовали добросовестно, в частности, квартира и ключи он нее им были переданы ООО « Планета Актив», квартира была свободна, цена согласована сторонами сделки. Также ответчики проверили в ЕГРП переход права собственности на квартиру в собственность ООО « Планета Актив» и отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимой информации о правопритязаниях на спорную квартиру истца, так как согласно договора купли -продажи от 18 марта 2019 года, представленного для ознакомления Мороз и ФИО1 перед сделкой, следовало, что расчет за нее ООО «Планета Актив» в пользу АО СК « Грант» должен был поступить до мая 2019 года,в связи с чем на сделку была представлена копия платежного ордера от 17.05.2019 года по оплате, а с учетом того, что сделка между ООО «Планета Актив» и ФИО4,ФИО1 имела место 03.06.2019 года, то на этот период истец обязан был внести в ЕГРП сведения о правопритязаниях на квартиру в связи с неполучением оплаты за нее, что им не было сделано. В связи с чем ответчики являются добросовестными приобретателями истребуемого объекта недвижимости, так как о неисполнении обязательств оплаты им не было известно. 

На основамнии изложенного и руководствуясь ст.ст.197-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования АО Строительный холдинг « Грант» к ООО « Планет-Актив», ФИО1, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании недействительным договора, прекращении права собственности удовлетворить частично. 

Договор купли-продажи жилого помешения 

<

адрес>, заключенный между АО Строительный холдинг « Грант» и ООО « Планет-Актив» расторгнуть. 

Анулировать запись о праве собственности на жилое помешение 

<

адрес> ООО « Планет-Актив», № от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Хабаровского краевого суда через Железнодорожный районный суд в течение месяца, со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья И.А. Алейникова

Мотивированное решение изготовлено 23.09.2020.