К делу № 2-438/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 

Краснодарский край 25 января 2024 года 

Текст мотивированного решения изготовлен 1 февраля 2024 года 

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Куц И.А., при секретаре судебного заседания Муратовой А.В., с участием истца ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2, ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о возмещении затрат на устранение недостатков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о возмещении затрат на устранение недостатков.

В обоснование заявленных требований указано на следующее.

Между ФИО1 и ФИО3, городе Сочи, заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В вышеуказанном предварительном договоре стороны согласовали следующие пункты.

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи отдельно стоящего жилого 2-этажного дома, общей площадью 149,7 (Сто сорок девять целых семь десятых) кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также земельного участка с кадастровым № под данным домом, по адресу: 

<

адрес>. площадью 695 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения гражданами садоводства и огородничество, по документу для коллективного садоводства с правом жилищного строительства.

1.2. Дом принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка б/н от 02.07.2020г. 

2.1. Цена дома составляет 13 200 000 (тринадцать миллионов двести тысяч) рублей, в том числе жилой дом - 2 500 000 (Два миллиона пятьсот тысяч) рублей, земельный участок 10 700 000руб. (Десять миллионов семьсот тысяч) рублей. 

2.2. Стороны согласовали следующий порядок расчетов: 2.2.1. Покупатель выплачивает Продавцу задаток в сумме 3 700 000 рублей в момент заключения настоящего предварительного договора. 2.2.2. Покупатель выплачивает Продавцу 9 500 000 (девять миллионов пятьсот тысяч) рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ жо подписания вышеуказанного договора истец дом и земельный участок не осматривала, при выборе объекта покупки, руководствовалась описанием и фотографиями объекта, а также доверяла устному описанию объекта истцом. 

В дальнейшем истец и ответчик до заключения основного договора купли-продажи общались по телефону и с помощью третьих лиц. 

ДД.ММ.ГГГГ, в 

<

адрес> истец и ответчик заключили основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. 

Согласно п. 1.2. договора, ответчик продала, а истец купила отдельно стоящий жилой 2-х этажный дом, общей площадью 149,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно п.1.3. договора одновременно с жилым домом истцу передается право собственности на земельный участок площадью 695 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно п.2.1. договора, стоимость указанных в пунктах 1.2. и п.1.3. Договора объектов недвижимого имущества составляет 20 400 000 рублей, в том числе жилой дом - 9 700 000 рублей, земельный участок - 10 700 000 рублей. 

Согласно п.2.3. расчет между сторонами на момент заключения Договора произведен полностью. 

Вышеуказанный договор составлялся и был подписан истцом и ответчиком, также без осмотра со стороны истца объекта. 

При этом истец руководствовался частичными фотографиями объекта и устным описанием объекта ответчиком. Ответчик заверял, что объект соответствует всем критериям качества строительства. В том числе и наружной отделки. Ответчик заверял, что дом «облицован» натуральным (природным «дагестанским» камнем). Внутренней отделки жилого дома на момент приобретения не было, это также устно оговаривалось. 

Также ответчик при проведении переговоров для проведения сделки купли-продажи, пояснял, что отсутствует водоснабжение и газоснабжение дома. Пунктом 3.1.2. стороны согласовали подписать акт приема-передачи объекта в течение 14 дней после государственной регистрации перехода права собственности на истца. 

После государственной регистрации права собственности, ДД.ММ.ГГГГ, Ответчик и Истец в лице представителя подписали Акт прием-передачи жилого дома и земельного участка в городе Сочи, Краснодарского края. пп3. п.2. акта приема-передачи стороны установили, что откололись 10 декоративных плиток «под камень» на фундаменте и фасаде. 

О факте «отваливающихся» декоративных плиток ответчик истцу не сообщала до момента вступления истца в право собственности, а также до подписания Акта приема-передачи объекта, то есть умышленно скрывала эти дефекты. Истец пыталась урегулировать данный недостаток путем переговоров с ответчиком, что не привело к результатам. 

Так же в акте указано о необходимости привлечения специалистов для определения дефектов. На основании этого был привлечен эксперт, ФИО4 А.ич, для технического диагностирования газового оборудования, и ФИО5, для выявления дефектов по строительно-технической части.

В процессе проведения визуально-измерительного контроля экспертом ФИО5, было установлено следующе.

Отсутствует уклон на отмостке, что не обеспечивает отвод поверхностных вод от здания, отсутствует водоприемный лоток в месте стыка отмостки и фундамента забора по периметру здания. Отдельные трещины на отмостке по периметру здания. Причина: нарушения при выполнении строительно-монтажных работ. Рекомендации: Выполнить ремонт отмостки, с обеспечением уклона отмостки от здания. 

Отслоение декоративной плитки, выпадение (отрыв) плитки на отдельных участках. Причина: Нарушение технологии при установке плитки Рекомендации: Выполнить демонтаж всей декоративной плитки с последующей се установкой согласно утвержденной изготовителем технологии. 

Истец ДД.ММ.ГГГГ, направила ответчику претензию с требованием устранить недостатки по приобретенному дому: восстановить декоративную плитку. 

Претензия была получена ответчиком 07.09.2022г. 

Ответчик ответила письмом от ДД.ММ.ГГГГ, что не собирается устранять выявленные и скрытые, до подписания договора и акта приема передачи, недостатки, которые, категорически исключают возможность использования «Жилого дома» по назначению в соответствии с п.2. ст. 16 ЖК РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также: помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. 

Для установления причины откалывания декоративных плиток истец заключила Договор № от 22.02.2023г. с ООО «Сочинская городская экопертно-исследовательская лаборатория». ДД.ММ.ГГГГ экспертами вышеуказанной организации было подготовлено заключение, в котором было установлено следующее.

Причиной разрушения, облицованного дагестанским камнем фасада жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> является многочисленное нарушение технологии выполнении работ по облицовке фасада декоративным камнем, в результате чего камень не держится на поверхности фасада. 

В текущем состоянии фасад, облицованный декоративным камнем, имеет скрытый дефект и не выполняет свою основную технологическую функцию - создание эстетически привлекательного вида жилого дома. 2. При текущем состоянии конструкций, вышеуказанные требования Ф3 №-Ф3 Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» не выполняются, конструктивная безопасность, и безопасность эксплуатации здания не обеспечена. 

Согласно классификации дефектов по ГОСТ 15467-79, приведенной в Таблице 1, дефект является «Критическим».

В результате падения отдельных камней (декоративные плитки) с поверхности фасада существует угроза жизни и здоровью граждан (стены облицованы на высоте до 7 метров от поверхности грунта). 

Стоимость устранения дефектов наружного фасада жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в ценах на дату проведения исследования, с учетом НДС 20% составляет: 484 523 рублей 34 копейки. 

Очевидно, что ответчик, зная о вышеизложенных дефектах, умышленно скрыл (утаил) об этом, что также подтверждается тем, что ответчик не показывал дом под любыми предлогами

Истец просит суд взыскать с ответчика в пользу истца 484 523,34 рублей, на устранение скрытых дефектов, 50 000 рублей расходы на проведение независимой экспертизы, 8545 рублей расходы за оплату госпошлины. 

В судебном заседании представитель истца по доверенности – ФИО2 настаивала на удовлетворении исковых требований.

Ответчик ФИО3 не признала исковые требования, просила суд отказать в их удовлетворении, указав на следующие обстоятельства дела.

Примерно в ДД.ММ.ГГГГ года ко мне обратился через общих знакомых гр. ФИО6 (сын истицы), который в тот период активно занимался поиском недвижимости в городе Сочи для своей семьи. ФИО7, осмотрел дом и земельный участок сразу заявил, что он ему понравился и что он однозначно будет его покупать. 

При этом пояснил, что у него уже имеется несколько объектов недвижимости в Сочи, поэтому он решил, что покупателем по документам будет значится его мать ФИО8

Поскольку ФИО6 не хотел упускать данный вариант и у него не имелось в наличии необходимой суммы для покупки стороны договорились и подписали 16.04.2021г. предварительный договор купли-продажи, в пункте 2 указав общую цену имущества 20 500 000 рублей, согласовали порядок расчетов, согласно которого покупатель выплачивает в момент подписания предварительного договора в качестве задатка 3 700 000 рублей, оставшуюся часть денежных средств по договору в сумме 16 800 0 00 рублей Покупатель выплачивает в момент заключение основного договора, установив данный срок не позднее 25.08.2021г. 

25.08.2021г. между сторонами был заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, произведен полный расчет. Пунктом 3.1.3 договора купли-продажи стороны договорились подписать акт приема-передачи имущества в течение 14 дней после государственной регистрации перехода права собственности на Покупателя. 21.09.2021г. акт приема-передачи данного имущества был подписан. 

В нем ответчик и сын ответчика ФИО6, действующий по доверенности от 06.09.2021г. отразили состояние имущества - дома и земельного участка, в котором оно передано Покупателю в пункте 2 Акта указано, что «Покупатель осмотрел передаваемое имущество и принял его в том качественном состоянии, как оно есть на день подписания акта». 

В нем сторонами подробно изложено техническое состояние дома, в котором он был принят. 

Таким образом, истец знала об имеющихся недостатках приобретаемых объектов недвижимого имущества, согласилась с ними и претензий к продавцу не имела. 

Кроме того, из п. 3 акта приема-передачи жилого дома и земельного участок следует, что еще до подписания договора купли-продажи 25.08.2021г., а именно 15.06.2021г. продавец передал покупателю комплект ключей от дома и калитки на земельном участке, и именно с этого времени указанный дом и земельный участок находятся в пользовании покупателя. Учитывая вышеизложенные обстоятельства следует заключить, что истец не только знала о всех недостатках на которые она ссылается, но и согласилась с ними и претензий к продавцу по этому поводу не имела, при этом фактически пользовалась указанным домом и земельным участком с 15.06.2021 г. то есть еще до подписания сторонами договора купли-продажи от 25.08.2021 г.

Таким образом, доводы истца о том, что перечисленные ею недостатки были умышленно скрыты продавцом и исключают возможность использования ею жилого дома по назначению не соответствуют действительности. 

Ее претензии обусловлены желанием произвести новую отделку дома за мой счет. При этом следует особо отметить, что истец уже обращалась в суд с подобными требованиями, когда по надуманным основаниям хотела заменить существующую систему водоснабжения и водоотведения в доме на новую также за мой счет.

Выслушав стороны по делу, изучив материалы гражданского дела, суд полагает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По положениям п.п. 1, 2 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Как установлено судом ДД.ММ.ГГГГ стороны по делу заключили предварительный договор купли-продажи 2-этажного жилого дома площадью 149,7 кв.м. кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, a также земельного участка с кадастровым номером №, площадью 695 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, на котором расположен указанный жилой дом (п. 1.1) (л.д. 9-10). 

Общая стоимость вышеуказанного имущества была определена в 20 500 рублей, в т.ч. за жилой дом - 9 800 000 рублей и за земельный участок 10 700 000 рублей. 

Договорились о порядке расчетов, согласно которому «Продавцу» в момент заключения предварительного договора выплачено 3 700 000 рублей, остальную сумму в размере 16 800 000 рублей «Покупатель» выплачивает «Продавцу» в срок до 25.08.2021 г: (п. 2).

Основной договор купли-продажи указанной выше недвижимости заключен сторонами по делу 25.08.2021 (л.д. 11-13).

После регистрации перехода права собственности, a именно 21.09.2021 сторонами сделки подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом договора, были зафиксированы недостатки, в том числе в п.п.3 п.2 которого указано, что на фундаменте и фасаде откололись 10 декоративных плиток «под камень» (л.д. 14-15). 

В силу требований п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Судом установлено, что также не опровергается участниками процесса, что указанные в настоящем исковом заявлении недостатки были известны истцу при приеме объекта недвижимого имущества по акту приема-передачи. 

При этом покупатель не указал в передаточные документах, что 10 декоративных плиток «под камень», которые отколись от фундамента и фасада дома являются существенным нарушением к качеству приобретаемого им недвижимого имущества и не потребовал от продавца устранение указанного недостатка или соразмерного уменьшения цены предмета договора.

При таких обстоятельствах суд не находит заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы стороны истца, указывающие на заключение специалистов от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 27-50) как доказательство существенного нарушения качества недвижимого имущества, не могут быть признаны обоснованными.

Поскольку представленное заключение специалистов выполнено за рамками судебного разбирательства, при этом сторона ответчика не участвовала в осмотре дома при работе специалистов на месте, судом специалистам не разъяснялись процессуальные права и обязанности, ввиду чего представленное доказательство по делу судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ не признается допустимым по настоящему делу. 

Более того, указанное заключение специалистов представлено суду лишь в виде светокопии, которая заверена в соответствии с протоколом проверки электронной подписи ФИО9. При этом суду не представлены документы, подтверждающие право указанного выше гражданина на заверение документов от ООО «Сочинская городская экспертно-исследовательская лаборатория». 

В соответствии с положениями пункта первого статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 63-ФЗ «Об электронной подписи» (далее – Закон об электронной подписи) электронная подпись используется для определения лица, подписывающего информацию.

Пункт первый статьи 6 Закона об электронной подписи указывает, что информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью (УКЭП), признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью.

Следовательно, электронная подпись служит исключительно для подтверждения личности лица, подписавшего документ. 

Специальными полномочиями по заверению копий документа обладает нотариус в соответствии с положениями статьи 77 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ ДД.ММ.ГГГГ №), а равно судья, чьем производстве находится в чьем производстве находится дело (либо одним из судей, рассматривающих дело коллегиально) при условии личной проверки соответствия копии документа его оригиналу в соответствии с системным толкованием положений части 6 статьи 67, части 2 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 70 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации, части 4 статьи 71, части 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Следовательно, копией документа, заверенной надлежащим образом, следует признавать такую копию, которая заверена уполномоченным лицом на такое действие лицом: из числа лиц организации, изготовившей оригинал документа, нотариусом или судьей, в производстве которого находится дело.

Процедура доказывания в суде обладает значительной степенью формализации. Согласно части 1 статьи 55, части 1 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 59, части 1 статьи 70 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации, части 2 статьи 64, части 1 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одним из основных средств доказывания в гражданском, административном и арбитражном процессе являются письменные доказательства, то есть документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.

При этом в силу части 2 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 70 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации, части 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются суду в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии, что предопределяет особую значимость вопроса о правильном заверении копий документов для предоставления суду в качестве доказательств.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198, 195 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о возмещении затрат на устранение недостатков отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня постановления его в окончательной форме в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи. 

Судья И.А. Куц