№ 2-212/2019

64RS0035-02-2019-000287-49

Решение

именем Российской Федерации

19 сентября 2019 года р.п. Мокроус

Советский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Степановой О.В.,

при секретаре Былинкиной Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Мокроусского муниципального образования Федоровского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на жилой дом с хозяйственными и бытовыми строениями и земельный участок,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Мокроусского муниципального образования Федоровского муниципального района Саратовской области о признании сделки купли-продажи жилого дома, с хозяйственными и бытовыми строениями и земельного участка, состоявшейся, признании права собственности, указывая, что согласно договора купли-продажи от 23 ноября 2003 года составленного в простой письменной форме, ФИО2 в лице ФИО3 (продавец), на основании нотариальной доверенности от 19 августа 2002 года продал, а ФИО1 (покупатель) купил, вышеуказанный объект недвижимости, участниками сделки были выполнены все условия договора, переданы денежные средства. Однако, данная сделка не была зарегистрирована в установленном законом порядке. С 20 сентября 2002 года, истец пользуется спорным жилым домом как собственник, добросовестно, открыто и непрерывно, несет все затраты по его содержанию в связи с чем, истец просит признать сделку купли-продажи жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и земельный участок состоявшейся и признать за ним право собственности на указанные объекты недвижимости.

Истец ФИО1, его представитель – ФИО4, в судебном заседании поддержали заявленные требования, просили их удовлетворить. 

Представитель ответчика администрации Мокроусского муниципального образования Федоровского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве просил суд рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, при вынесении решения полагается на усмотрение суда. 

В силу ст. 35 ГПК РФ, каждая сторона должна добросовестно пользоваться своими процессуальными правами.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен ФИО5

Свидетель ФИО5 пояснил, что знает ФИО1 в течение 15 лет, то есть с момента покупки истцом спорного жилого дома. Свидетель подтвердил, что истец вместе с семьей постоянно проживал в данном жилом доме, занимался текущим ремонтом, оплачивал коммунальные услуги.

Изучив представленное исковое заявление, заслушав мнение истца, представителя истца, показания свидетеля, исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения свидетелей, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 209 ГК РФ только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, в том числе отчуждать сове имущество в собственность другим лицам.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие прав и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать сове имущество в собственность другим лицам.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данных в пп. 58, 59, 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора суд исходит из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 08 августа 2003 года между администрацией Мокроусского муниципального округа и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером №, площадью 192,0 кв.м. по адресу: р.

<

адрес> (л.д. 22).

Согласно договора купли-продажи от 23 ноября 2003 года составленного в простой письменной форме, ФИО2 в лице ФИО3 (продавец), на основании нотариальной доверенности от 19 августа 2002 года продал, а ФИО1 (покупатель) купил недвижимое имущество, жилой дом с хозяйственными и бытовыми строениями и земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером № площадью 192,0 кв.м. по адресу: р.

<

адрес> (л.д. 26).

По условиям договора оплата стоимости недвижимости произведена полностью до подписания договора (п. 5), подписан сторонами и подлежит государственной регистрации (п. 6 л.д.20).

Также, в данном договоре указано, что продавец передал, а покупатель принял указанную недвижимость по настоящему договору, доказательством чего является подписание настоящего договора.

Данный договор в установленном законом порядке никем не оспорен, недействительным не признан.

На дату рассмотрения дела судом право собственности на вышеуказанную недвижимость зарегистрировано за ФИО2 (л.д.29,30).ФИО2 выехал из спорного жилого дома и снялся с регистрационного учета, о чем свидетельствует запись в домовой книге от 20 сентября 2002 года.

10 декабря 2003 года умер ФИО2, что подтверждается справкой о смерти № № от 10 декабря 2003 года, свидетельством о смерти I-№ от 10 декабря 2003 года, выданной отделом записи актов гражданского состояния администрации г. Гуково, Ростовской области, справкой о смерти № № от 10 декабря 2003 года (л.д. 28, 31).

02 августа 2019 года ФИО1 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

12 августа 2019 года с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации, по причине отсутствия решения суда, являющееся основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая государственная регистрация не была осуществлена.

Нормы ГК РФ, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Таким образом, по смыслу закона для регистрации сделки по правилам п. 3 ст. 165 ГК РФ необходимо три условия: соблюдение формы договора; уклонение стороны от регистрации сделки; соответствие сделки закону.

В качестве основания приобретения права собственности является договор купли-продажи недвижимости.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

На основании ч. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу ч. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, при этом, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абз. 2 п. 61 Постановления № 10/22).

Удовлетворяя исковое заявление, суд исходит из того, что фактический переход имущества от продавца к покупателю состоялся, в договоре указано, что покупатель принял указанную недвижимость (ключи от дома, документы), по настоящему договору, денежные средства переданы продавцу, доказательством чего является его подписание, следовательно, договор купли-продажи недвижимости считается исполненным. Договором также подтверждается, что продавец продал покупателю данную недвижимость за 60 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Договор купли-продажи недвижимости от 27 ноября 2003 года между ФИО3 от имени ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупателем) не был оспорен, недействительным в установленном порядке не признан. Сведений о том, что договор является ничтожным или не заключенным, материалы дела не содержат.

То обстоятельство, что стороны договора купли-продажи недвижимости от 27 ноября 2003 года не обратились за государственной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю до момента смерти продавца, не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку регистрация права на недвижимое имущество носит право подтверждающий характер.

При таких обстоятельствах, суд, оценивая в совокупности представленные доказательства, установив, что договор купли-продажи недвижимости полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, фактически исполнен сторонами, при этом, возможности зарегистрировать право собственности на данное жилое помещение во внесудебном порядке истец не имеет, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1, поскольку иного способа защиты права истца в данном случае не предусмотрено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд,

решил:

исковые требования – удовлетворить.

Признать состоявшимся договор купли-продажи 27 ноября 2003 года между ФИО3, действующего от ФИО2 на основании нотариальной доверенности, и ФИО1, в отношении жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и земельным участком с кадастровым номером 64:36:17 02 01:0007, площадью 1192,0 кв. метра, находящийся по адресу: Саратовская область, Федоровский район, р.

<

адрес>.

Признать право собственности ФИО1 на жилой дом с хозяйственными и бытовыми строениями и земельный участок, по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>.

Данное решение является основанием для аннулирования записи о правах ФИО2 на объекты недвижимости: жилой дом и земельный участок для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: Саратовская область, Федоровский район, р.

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в апелляционном порядке, через Советский районный суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Степанова