Дело № 3а-321/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 декабря 2020 года город Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Семагиной Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***.

Требования мотивировал тем, что кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 907 269 руб. 45 коп. Вместе с тем согласно отчету № 552-2020 ООО «Экспертиза и оценка» рыночная стоимость земельного участка составляет 159 948 руб. 

Величина кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер налоговых платежей. 

В связи с этим истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости 159 948 руб., обязать ответчика внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительство Ульяновской области, в качестве заинтересованных лиц - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области. 

В судебном заседании представитель истца – ФИО2 поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске. 

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В письменном отзыве на иск представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» указал на то, что земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 1671 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – объекты складского назначения различного профиля, открытые стоянки краткосрочного хранения автомобилей, расположенный по адресу: ***, поставлен на государственный кадастровый учет 30 марта 2020 года. В отношении указанного участка зарегистрировано право собственности за ФИО1 (дата регистрации права 21 июля 2020 года).  

27 апреля 2020 года в кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 5 Приказа Минэкономразвития России от 24 сентября 2018 года № 514 «Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» внесена кадастровая стоимость земельного участка в размере 907 269 руб. 45 коп., которая рассчитана с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Приложением № 25 к Постановлению Правительства Ульяновской области № 21-П от18 января 2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области». Дата определения кадастровой стоимости – 27 апреля 2020 года.

Возражения относительно представленного в материалы дела отчета об оценке № 552-2020 от 5 ноября 2020 года, подготовленного ООО «Экспертиза и оценка», отсутствуют.

Со ссылкой на п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указывает на то, что ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости является государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости.

В связи с этим указывает на отсутствие оснований для удовлетворения требований, заявленных к органу регистрации прав. 

Представитель Управления Росреестра по Ульяновской области в письменном отзыве на иск указал на то, что Управление не оспаривает право истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Своими действиями права истца не нарушало. Средние удельные показатели кадастровой стоимости были утверждены Постановлением Правительства Ульяновской области № 21-П от 18 января 2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области».

Административный истец в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка не обращался.

Управление не уполномочено проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденной актом органа власти. В Управлении отсутствуют специалисты, обладающие специальными познаниями в вопросах оценки объектов недвижимости. В связи с этим Управление не может оспорить представленный истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка. Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы Управление не заявляет.

Правительство Ульяновской области в письменном отзыве на иск право истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не оспаривает. Указывает на то, что вступившее в законную силу решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является предусмотренным законом альтернативным способом определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, против чего Правительство Ульяновской области не возражает.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Материалами дела установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1671 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты складского назначения различного профиля с открытыми стоянками краткосрочного хранения автомобилей, площадками транзитного транспорта с местами хранения автобусов, грузовиков, легковых автомобилей, расположенного по адресу: ***. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 27 апреля 2020 года в размере 907 269 руб. 45 коп. актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области без номера от 27 апреля 2020 года.  

Дата внесения в ГКН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости – 27 апреля 2020 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, истец представил в суд отчет об оценке № 552-2020 от 5 ноября 2020 года, составленный ООО «Экспертиза и оценка».

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** по состоянию на 27 апреля 2020 года составляет 159 948 руб.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положениям статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

Из раздела «Задание на оценку» отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости земельного участка для пересмотра его кадастровой стоимости. 

При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке. Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы.  

В отчете об оценке оценщиком дано подробное описание объекта оценки – земельный участок площадью 1671 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объекты складского назначения различного профиля с открытыми стоянками краткосрочного хранения автомобилей, площадками транзитного транспорта с местами хранения автобусов, грузовиков, легковых автомобилей, кадастровый номер ***, расположен по адресу: ***.

При проведении оценки оценщику были представлены: выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок от 21 июля 2020 года, выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости на земельный участок от 22 сентября 2020 года, договор № 34 купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 9 июля 2020 года. 

В отчете указано, что земельный участок расположен на удалении 110 км от географического центра г.Ульяновска, на удалении 3 км от центра р.п. Кузоватово. Доступ возможен на личном автомобильном и общественном транспорте. Ближайшая остановка общественного транспорта: остановка «Кладбище» на расстоянии 400 м, 4 мин. пешком. Автодорога регионального значения 73К-1427 в 150м. Дорожное покрытие – асфальт, грунт, состояние удовлетворительное. В шаговой доступности объекты индивидуальной жилой застройки, производственно-складская недвижимость. 

Наиболее эффективным использованием объекта оценки признано использование его в качестве земельного участка для размещения объектов производственно-складского назначения. 

В отчете дан обзор социально-экономической ситуации в стране, в регионе – Ульяновской области на дату оценки; приведен анализ рынка недвижимости в Ульяновской области.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик применил сравнительный подход (метод сравнения продаж). В отчете указаны мотивы отсутствия оснований для использования доходного подхода к оценке земельного участка. 

В отчете приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом его использовании. 

Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений объектов недвижимости, расположенных в Ульяновской области. Определение стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости произведено по 3 объектам-аналогам. 

Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.

Исследовав представленный отчет об оценке, суд отмечает, что в отчете об оценке имеются ссылки на адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. 

Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Оценщик – ***, является членом НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» № 0011 от 28 октября 2010 года, включен в реестр оценщиков 5 марта 2013 года (свидетельство № 956 от 5 марта 2013 года). Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 008739-1 от 4 апреля 2018 года, выдан Федеральным бюджетным учреждением «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров», срок действия – до 4 апреля 2021 года. Гражданская ответственность оценщика застрахована в САО «ВСК», полис № 2000SB4002239 от 31 мая 2020 года со сроком действия по 31 мая 2023 года. Стаж работы в оценочной деятельности – с 2011 года.

Сведений о том, что оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика у суда не имеется. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка на основании установления в отношении него рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 апреля 2020 года в размере 159 948 руб.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости считать 19 ноября 2020 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Трифонова Т.П.