Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июля 2021 года г. Мытищи, Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Лазаревой А.В.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО3. ФИО4 о признании договора купли-продажи объектов недвижимости незаключенным, признании права собственности отсутствующим, истребовании имущества из незаконного владения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с указанным иском к ФИО3, ФИО4, в котором просил признать незаключенным договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.03.2020г. подписанного между ФИО4 и ФИО3, действующим от своего имени и имени ФИО2, признать отсутствующим право собственности ФИО4 на земельный участок с КН № площадью 5000 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, сельское поселение Федоскинское, вблизи д. Румянцева, уч. 10-1, а также расположенные на нем жилой дом с КН № площадью 1272,6 кв.м, нежилое здание с КН №, истребовать указанное имущество из незаконного владения ФИО4, указав, что с 21.05.2018г. он являлся собственником ? доли указанного имущества, однако при получении 09.10.2020г. выписки из ЕГРН на указанное имущество ему стало известно, что собственником является ФИО4 на основании указанного договора купли-продажи. Указывает, что вышеуказанный договор заключен помимо его воли, поскольку ранее выданная на имя ФИО3 доверенность по продаже указанного имущества не могла служить основанием для заключения договора, в связи с более ранним отчуждением части имущества, истец обратился с настоящим иском.

В судебном заседании истец и его представитель ФИО6 заявленные требования поддержали, настаивая на их удовлетворении указывали, что ФИО3 не мог подписывать договор от имени истца, поскольку ранее выданная ФИО3 доверенность не наделяла последнего правами по отчуждению ? доли спорного имущества, ввиду того, что в ней было оговорено право на продажу всего имущества в целом.

Ответчик ФИО4 и ее представитель ФИО7 в судебном заседании заявленные требования не признали, возражая против их удовлетворения указывали на то, что ответчик является добросовестным покупателем.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО8 в судебном заседании заявленные требования не признала, возражая против их удовлетворения указывала на то, что истцом выбрана ненадлежащий способ защиты права, а также спорный договор содержит все его судественные условия.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости № №, согласно которому стороны обязуются не позднее 5 (пяти) календарных дней с даты регистрации за ФИО2 права собственности на недвижимое имущество, указанное в пункте 2 договора (но в любом случае не позднее ДД.ММ.ГГГГ) заключить договор (или договоры) купли-продажи доли в размере ? объектов недвижимости на условиях настоящего предварительного договора и передать необходимый пакет документов для перехода права собственности на ? доли в объектах недвижимости к ФИО3 в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно условий данного договора истец обязался продать ФИО3 ? доли в праве собственности следующих объектов недвижимости: жилой дом в три этажа, общ. пл. 1272,6 кв. м., по адресу: МО, Мытищинский р н, с. П. Федоскинское, д. Румянцева, 

<

адрес>, кадастровый №; земельный участок площадью 5000 кв. м., по адресу: МО, 

<

адрес>, Сухаревский с. о., вблизи д. Румянцева, уч. 10-1, кадастровый №; земельный участок площадью 5000 кв. м., по адресу: МО, 

<

адрес>, Сухаревский с. о., вблизи д. Румянцева, уч. 10 -2, кадастровый №; земельный участок площадью 5000 кв. м., по адресу: МО, 

<

адрес>, Сухаревский с. о., вблизи д. Румянцева, уч. 10-4, кадастровый №; хозяйственное строение, нежилое, по адресу: МО, 

<

адрес>, Сухаревский с. о., вблизи д. Румянцева, уч. 10-1, кадастровый №.

Стороны согласовали, что объекты приобретаются истцом по результатам торгов в форме Аукциона с закрытой формой представления предложений о цене, проводимых ООО "ВЕЛЕС" ОГРН № (организатор торгов) по поручению на реализацию №А от ДД.ММ.ГГГГг., выданного ТУ Росимущества в городе Москва, Постановлению о передаче арестованного имущества на торги от 27.07.2016г. в рамках исполнительного производства, вынесенного судебным приставом-исполнителем МО по ОИП УФССП России по Москве ФИО9

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 исполнил свои обязательства и согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ перевел на счет Истца 35 000 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 перевел на счет истца сумму в размере 3 000 000 руб., что подтверждается платежным поручением №. Кроме того, денежные средства в размере 1 000 000 руб. были переданы в наличной денежной форме, что подтверждается распиской в получении денег.

ДД.ММ.ГГГГ истцом была выдана ФИО3 нотариально удостоверенная Доверенность 

<

адрес>6 (сроком действия на 3 года), которая подразумевала в себе полномочия ФИО3 на совершение определенных действий в отношении вышеуказанных объектов недвижимости, принадлежащих истцу, в том числе с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению, подписания договора купли-продажи и получения денег от продажи имущества поименованного в доверенности.

ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества по условиям которого, истец продал ответчику ? долю спорного имущества.

Согласно п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п.1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО3, действуя от своего имени и от имени ФИО2 по доверенности (копия доверенности прилагается) заключил Договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому спорыне объекты недвижимости - жилой дом, земельный участок и хозяйственное строение были проданы ФИО4 по общей стоимости 72 000 000 рублей, из которых 2 282 230 рублей - это стоимость неотделимых улучшений жилого дома. На основании указанного договора право собственности на спорные объекты зарегистрировано за ФИО4

Статьей 153 ГК РФ установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Положениями ст. 159 ГК РФ установлено, что сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно.

Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность.

Как установлено п. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершившими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. 

Статьей 161 ГК РФ предусмотрено, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Положения ч. 3 ст. 154 ГК РФ предусматривают, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка)…

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с положениями ст. 455 ГК РФ, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Согласно ч.1 ст. 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Таким образом, предмет, сроки передачи товара и его цена являются существенными условиями договора купли-продажи, а их несогласование может повлечь признание договора в силу ст. 432 ГК РФ незаключенным.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценивая представленные сторонами доказательства, суд находит установленным, что подписанный между ответчиками в установленном законном порядке спорный договор купли-продажи объектов недвижимости содержит все существенные условия совершенной между сторонами сделки, в том числе волю продавца на отчуждение спорного имущества.

Доводы стороны истца о том, что вышеуказанный договор заключен помимо его воли, поскольку ранее выданная на имя ФИО3 доверенность по продаже указанного имущества не могла служить основанием для заключения договора, суд находит несостоятельными и отклоняет в силу следующего.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (п. 1, ст. 185 ГК РФ).

Доверенность является односторонней сделкой, указывающей полномочия представителя. К доверенности применяются правила, применяемым к односторонней сделке, но действуют специальные нормы, закрепленные в главе 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правила гражданского законодательства о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений (п. 4, ст. 185 ГК РФ).

Как указано выше, истцом была выдана ФИО3 нотариально удостоверенная Доверенность 

<

адрес>6 (сроком действия на 3 года), которая подразумевала в себе полномочия ФИО3 на совершение определенных действий в отношении вышеуказанных объектов недвижимости, принадлежащих истцу, в том числе с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению, подписания договора купли-продажи и получения денег от продажи имущества поименованного в доверенности.

Согласно абзаца 2 п.3 ст.182 ГК РФ сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Согласие на совершение сделки может быть предварительным и последующим (одобрение сделки) (ст.157.1 ГК РФ).

Судом установлено, что до заключения ответчиками вышеуказанного договора, между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор о порядке отчуждения недвижимого имущества находящегося в долевой собственности, по условиям которого стороны договорились совместными усилиями продать принадлежащие им спорные объекты недвижимости.

В судебном заседании установлено, что при подготовке документов к последующей реализации спорных объектов недвижимости, находящихся в общей долевой собственности истца и Ответчика, согласно условиям заключенного между сторонами Договора о порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, истец также выдал ФИО3 нотариально удостоверенное заявление 

<

адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ и нотариально удостоверенное согласие 

<

адрес>2 от ДД.ММ.ГГГГ о продаже доли, принадлежащей ФИО3 по цене 36 000 000 руб.

Кроме того, после подачи сторонами сделки документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> на осуществление регистрации перехода права собственности на ФИО4, ответчиками выяснилось, что на принадлежащую истцу долю в недвижимом имуществе были наложены аресты (запреты регистрационных действий) судебными приставами исполнителями, которые снимались истцом лично. Постановление о снятии запрета на совершение действий по регистрации было передано истцом в адрес ФИО3 с целью благополучного завершения сделки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>.

Таким образом, суд находит установленным истец был осведомлен о предстоящей продаже объектов недвижимости и даже согласовал в нотариальной форме стоимость будущей сделки, в связи с чем приходит к выводу, что совершенные последним действия по выдаче согласий и снятии ареста со спорного имущества, свидетельствуют о фактическом одобрении ФИО2 совершенной ФИО3, в том числе и от его имени, сделки по отчуждению спорных объектов недвижимости, что создает для него права и обязанности, как стороны по сделке, в том числе по продаже имущества.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГг. подписанного между ФИО4 и ФИО3, действующим от своего имени и имени ФИО2расторжении договора подряда не подлежат удовлетворению, поскольку между сторонами в установленной законом письменной форме, с соблюдением существенных его условий соответствующий договор заключен. При этом, воля сторон при заключении договора купли-продажи была направлена на порождение соответствующих ей правовых последствий - прекращение права собственности на объекты недвижимости у продавца и возникновение его у покупателя.

Учитывая изложенное, поскольку вышеуказанные объекты недвижимости находятся в юридическом и фактическом владении ответчика ФИО4, суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, которое не может быть защищено путем предъявления иска о признании отсутствующим права собственности ответчика на спорное имущество

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение которого возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица; удовлетворение такого требования возможно, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН; иск о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски.

При таких обстоятельствах, законных оснований для удовлетворения требований истца у суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 к ФИО3. ФИО4 о признании договора купли-продажи объектов недвижимости незаключенным, признании права собственности отсутствующим, истребовании имущества из незаконного владения – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение месяца с даты принятия судом решения в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ. 

Судья А.В. Лазарева