Дело № 2-1853/2017

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области 

председательствующего Безверхой А.В.,

при секретаре Темеревой И.В.,

рассмотрев в г. Омске в открытом судебном заседании 18 августа 2017 года гражданское дело по иску администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1 о признании соглашения по договору аренды земельного участка недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация ОМР Омской области обратилась в Омский районный суд Омской области с вышеназванным исковым заявлением. В обоснование своих требований истец указал, что на основании распоряжения администрации Омского муниципального района Омской области от 27.06.2005 года №-р, между администрацией и ТИЗ «Рассвет» 28.06.2005 года был заключен договор № аренды земельного участка. Согласно пункту 1.1 названного договора администрация передает, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный в границах Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, площадью 400026,88 кв.м., в границах указанных на прилагаемом плане, с кадастровым номером №, для индивидуального жилищного строительства. Согласно пункту 9.1 договора №, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован 09.06.2006 года. 25.02.2009 года между администрацией, ТИЗ «Рассвет» и ФИО1 было заключено соглашение по договору аренды земельного участка № от 28.06.2005 года, согласно которому по земельному участку с кадастровым номером № все права и обязанности «выбывшего арендатора» (ТИЗ «Рассвет») переходят к «вступившему арендатору» (ФИО1) до окончания срока действия данного договора, т.е. до 09.06.2009 года. 12.04.2017 года в администрацию от ФИО1 поступило уведомление о том, что все права и обязанности по договору аренды земельного участка № от 28.06.2005 года передаются ею ФИО2 до окончания срока действия данного договора. 25.04.2017 года в администрацию поступило соглашение от 13.04.2017 года по договору аренды земельного участка № от 28.06.2005 года. Из данного соглашения следует, что все права и обязанности «выбывшего арендатора» (ФИО1) переходят к «Вступившему арендатору» (ФИО2) до окончания срока действия договора аренды земельного участка № от 28.06.2005 года. Истец полагает, что у ответчика отсутствовало право передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № от 28.06.2005 года третьему лицу. Истец просит соглашение от 13.04.2017 года по договору аренды земельного участка № № от 28.06.2005 года признать недействительным в силу ничтожности. 

В судебном заседании представитель истца администрации Омского муниципального района Омской области ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще, о причинах неявки суду не сообщил.

Третье лицо ФИО2 просил отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

На основании статьи 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства, против чего не возражал представитель истца. 

Выслушав пояснения представителя истца, третьего лица, изучив представленные документы, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В судебном заседании установлено, что 28.06.2005 года между Омским муниципальным образованием в лице Главы Омского муниципального образования Б.А.А. (арендодатель) и товариществом индивидуальных застройщиков «Рассвет», в лице председателя Щ.Г.А. (арендатор), заключен договор № аренды земельного участка.

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный в границах Ростовкинского сельского округа Омского муниципального образования Омской области, площадью 400026,88 кв.м., с кадастровым номером №, для индивидуального жилищного строительства.

Согласно пункту 3.1 договора аренды, арендатор имеет право заключить по истечении срока действия настоящего договора новый договор на согласованных сторонами условиях, в случае добросовестного исполнения арендатором обязательств по настоящему договору и при наличии утвержденной документации, предусматривающей дальнейшее использование участка по соответствующему назначению.

В соответствии с пунктом 5.1 арендатор имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Омского муниципального образования.

Согласно пункту 9.1 договора аренды земельного участка, настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Вышеназванный договор № от 28.06.2005 года зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 09.06.2006 года, что подтверждается оттиском штампа регистрирующего органа на договоре.

Таким образом, договор аренды № вступил в силу 09.06.2006 года, т.е. с учетом положений пункта 1.1 – срок действия договора до 09.06.2009 года.

22.12.2008 года между Омским муниципальным районом Омской области в лице Первого заместителя Главы Омского муниципального района Г.А.А. (арендодатель) и товариществом индивидуальных застройщиков «Рассвет» в лице председателя Щ.Г.А., заключено Соглашение к Договору аренды земельного участка № № от 28.06.2005 года. Стороны заключили соглашение о нижеследующем: в связи с передачей прав по договору аренды № от 28.06.2005 года на земельные участки площадью 90453 кв.м. (список №1), созданные в результате разделения земельного участка с кадастровым номером № (предыдущий номер №), общей площадью 400026,88кв.м., предметом договора аренды являются земельные участки общей площадью 309574 кв.м. (список №2). 

Остальные условия договора аренды, незатронутые настоящим соглашением, остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства (пункт 2 соглашения).

Соглашение вступает в силу с момента го государственной регистрации.

Согласно списку № 2 к соглашению, предметом договора аренды № от 28.06.2005 года, является в том числе, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1508 кв.м.

25.02.2009 года меду Омским муниципальным районом Омской области в лице первого заместителя главы Омского муниципального района А.С.Г. (арендодатель), председателем ТИЗ «Рассвет» Щ.Г.А. (выбывший арендатор) и ФИО1 (вступивший арендатор) заключено соглашение по договору аренды земельного участка № № от 28.06.2005 года. 

Предметом данного соглашения является земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенный примерно в 169 м. по направлению на юго-запад относительно жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, Омская область Омский муниципальный район, площадью 1508 кв.м., с кадастровым номером №, для индивидуального жилищного строительства (пункт 1 соглашения).

Согласно пункту 2 вышеназванного соглашения, все права и обязанности выбывшего арендатора ТИЗ «Рассвет» в лице Щ.Г.А., предусмотренные договором аренды № от 28.06.2005 года переходят к вступившему арендатору ФИО1 

Омский муниципальный район, являясь стороной договора аренды № от 28.06.2005 года в качестве арендодателя, подтвердил свое согласие на передачу прав и обязанностей, возникших из договора аренды третьему лицу – ФИО1 (пункт 3 соглашения). Соглашение зарегистрировано 04.09.2009 года. 

Совокупность исследованных доказательств, позволяет суду прийти к выводу, что ФИО1 с 25.02.2009 года приняла на себя права и обязанности арендатора по договору № года аренды земельного участка от 28.06.2005 года, при этом срок действия договора, согласно пункту 1.1 установлен до 09.06.2009 года.

Вместе с тем, после окончания срока действия договора аренды, арендатор продолжал пользоваться земельным участком, согласно условиям договора аренды, а именно: арендатор возвел на земельном участке объект незавершенного строительства, постановлением № 148 от 12.08.2016 года администрации Ростовкинского сельского поселения, названному объекту незавершенного строительства присвоен адрес, также распоряжением администрации утвержден градостроительный план земельного участка (распоряжение № 45 от 19.05.2017 года) и утверждено разрешение на строительство индивидуального жилого дома (распоряжение № 59 от 13.06.2017 года). 

Таким образом, после окончания срока действия, указанного в договоре ни одна из сторон от исполнения договора аренды не отказалась, арендодатель о необходимости освобождения земельного участка арендатора не уведомлял, доказательств обратного истцом не представлено.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 21 ст. 1 Федерального закона № 171-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящийся в государственной или муниципальной собственности» (ст. 39.1-39.11), которой установлен иной порядок и условия предоставления таких земельных участков. 

Учитывая, что срок договора аренды истек до 01 марта 2015 года, положения ст. 39.1-39.11 ЗК РФ на правоотношения сторон в части заключения нового договора аренды по результатам торгов не распространяются. 

Поскольку по окончании определенного в договоре аренды от 28.06.2005 года срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком, а доказательств заключения сторонами в соответствии со статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашения об установлении нового срока аренды истец не представил, суд приходит к выводу, что указанный договор был возобновлен на неопределенный срок.

12.04.2017 года ФИО1 представила в адрес главы администрации Омского муниципального района Омской области уведомление, о том, что свои права и обязанности по договору аренды № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, она передает ФИО2, до окончания срока действия договора. Факт получения уведомления подтверждается оттиском штампа входящей корреспонденции администрации Омского муниципального района.

13.04.2017 года между ФИО1 (выбывший арендатор) и ФИО2 (вступивший арендатор), заключено соглашение по договору аренды № от т28.06.2005 года (в редакции соглашения от 25.02.2009 года), по условиям которого, предметом настоящего соглашения является земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов в границах Ростовкинского сельского поселения, с кадастровым номером №, площадью 1508 кв.м., предоставленный для индивидуального жилищного строительства, местоположение которого определено примерно в 169 м по направлению на юго-запад относительно жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно пункту 2 вышеназванного соглашения, все права и обязанности выбывшего арендатора ФИО1 переходят к вступившему арендатору ФИО2, до окончания срока действия договора.

Соглашение от 13.04.2017 года зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области 25.04.2017 года, что подтверждается оттиском штампа регистрирующего органа на тексте соглашения, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 28.04.2017 года.

Оспаривая законность соглашения от 13.04.2017 года Администрация ОМР Омской области указывает на отсутствие у ФИО1 права передать ФИО2 права и обязанности по договору аренды, поскольку договор аренды, заключенный 28.06.2005 года имел срок действия менее 5 лет. 

Разрешая по существу заявленные требования, суд приходит к следующему. 

В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 Гражданского кодекса установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса, установлены другими законами.

Таким законом является Земельный кодекс, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Учитывая, что договор аренды считается продленным на неопределенный срок, к моменту заключения оспариваемого соглашения земельный участок находился в аренде у ФИО1 на протяжении более десяти лет, о расторжении договора истцом не заявлялось, договор аренды не содержит условие о запрете Арендатору передавать права и обязанности по договору аренды третьим лицам, либо условие, что передавать права и обязанности Арендатор вправе только с согласия Арендодателя (за исключением передачи земельного участка в субаренду), ФИО1 была вправе передать права и обязанности по договору аренды третьему лицу, с направлением уведомления об этом Арендодателю. 

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Учитывая, что ФИО1 в пределах срока договора аренды земельного участка была вправе передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления, суд приходит к выводу, что оснований, для удовлетворения требований истца о признании недействительным соглашения от 13.04.2017 года по договору аренды земельного участка № от 28.06.2005 года не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1 о признании соглашения по договору аренды земельного участка недействительным оставить без удовлетворения.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья А.В. Безверхая

Решение в окончательной форме изготовлено 23 августа 2017 года.