Дело № 3а-161/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 21 ноября 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя заинтересованного лица ООО «Медсервис» Зубка М.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 26 июля 2017 года № 14,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 26 июля 2017 года № 14, которым на основании заявления ООО «Медсервис» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1833 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13.12.2012г. в размере 1 070 472 руб., что на 78 % ниже кадастровой стоимости, установленной в процессе государственной оценки в размере 4 866 834,96 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. В связи с неразвитостью рынка в 2011 году оценщик должен быть применить доходный подход метод остатка. Не произведена корректировка на условия продажи при чрезвычайных обстоятельствах, заключающихся в том, что в 2011 году приватизация земельных участков и продажа объектов на торгах вынужденно осуществлялась администрацией города по стоимости ниже рыночной. Не учтено также, что продажа объекта-аналога № 3 (ул. Лесная, 19) осуществлялась по преимущественному праву арендатора здания без торгов. Не произведена корректировка на обременение, не учтено, что объект оценки имеет ограничение в виде обеспечения доступа к нему через земли общего пользования. Не произведена корректировка на вид разрешенного использования, не учтено, что объект оценки и объекты-аналоги относятся к разным подвидам разрешенного использования. Неверно выполнена корректировка на местоположение, при расчете которой, оценщик неверно определил коэффициенты для объектов аналогов № 1 и № 2. Не учтена транспортная и пешеходная доступность объекта оценки и объектов аналогов. Ссылка в качестве источника информации на Аналитический обзор ООО «РСО «Кредо» «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 годах» не подтверждена, т.к. к указанному источнику информации нет свободного доступа. К отчету не приложена справка о балансовой стоимости объекта оценки. В расчетах допущены математические ошибки.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представителей административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ООО «Медсервис» ФИО2 просил в удовлетворении заявленных требований отказать по тем основаниям, что Отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Корректировка на условия продажи не требовалась, поскольку информация о стоимости объектов-аналогов получена из условий совершенной сделки. Информация об особенных условиях сделки по продаже объекта аналога № 3 в источниках информации отсутствовала. В отношении объекта оценки отсутствует документально подтвержденная информация о наличии зарегистрированных ограничений (обременений). Объекты аналоги и объект оценки относятся к одной группе видов разрешенного использования, в связи с чем, оценщиком обоснованно не применена корректировка на назначение. В соответствии с положениями подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3 балансовая стоимость объекта оценки приводится в отчете только при ее наличии. Поскольку объект оценки принадлежит ООО «Медсервис» на праве аренды, он учитывается на забалансовом счете и не имеет балансовой стоимости. Использованная оценщиком информация из аналитического отчета ООО РСО «Кредо» документально подтверждена.

Из письменного отзыва Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Комиссия заявленные требования не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает действительную рыночную стоимость, не является ликвидационной, т.к. все объекты, использованные в качестве аналогов, реализованы администрацией г. Комсомольска-на-Амуре по рыночной стоимости. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.

Заслушав представителя заинтересованного лица, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившего Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании договора № 10295/3 аренды земельного участка от 14 июля 2016 года ООО «Медсервис» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1833 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> с видом разрешенного использования: предназначенный для размещения магазинов – с целью эксплуатации нежилого здания «Аптека». Срок аренды установлен до 28.03.2065 года. Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 13.12.2012г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» в размере 4 866 834,96 руб. 

11.07.2017г. ООО «Медсервис» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 306/2017 об оценке, составленный 29.06.2017г. оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13.12.2012г. составляет 1 070 472 руб.

На заседании Комиссии от 26.07.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 78 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 13.12.2012г. в размере 1 070 472 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО4 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО5 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО6 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО3, заместителя председателя ФИО4, членов Комиссии ФИО5 и ФИО6, при участии секретаря Исаковой И.В.

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 306/2017 об оценке земельного участка, письменных замечаний администрации г. Комсомольска-на-Амуре на отчет об оценке, пояснений оценщика ФИО1 на указанные замечания. 

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 13.12.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, оценщик исходил из того, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» (утв. решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14.10.2009г. № 72) оцениваемый объект находится в границах жилой зоны Ж-1– зона многоэтажной жилой застройки, предназначен для размещения магазинов – с целью эксплуатации нежилого здания «Аптека», в связи с чем, необходимо рассматривать рынок земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенных в жилых зонах г. Комсомольска-на-Амуре. 

Все предложения к продаже земельных участков проанализированы на предмет сопоставимости объекту оценки по следующим основным критериям: местоположение (зона градостроительной ценности); категория земель; вид разрешенного использования (градостроительная зона расположения объекта); площадь участка; условия продажи (торг); выставлявшееся право на объект; дата продажи (предложения); расположение относительно красной линии. 

В качестве источников информации использованы данные, опубликованные в открытых изданиях региональных средств массовой информации, официальный сайт органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru, официальный сайт Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» http://portal.rosreestr.ru/wps/portal.

За период с 01.01.2011г. по 31.12.2012г. выявлено три объекта, предназначенных под коммерческую застройку, относящихся к одной группе видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», расположенных в жилых зонах города. 

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из данных официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщиком определены следующие критерии сравнения, по которым необходимо вносить корректировки при расчете рыночной стоимости объекта оценки: вид разрешенного использования; дата оценки/продажи (предложения); условия продажи (торг); местоположение (градостроительная зона расположения объекта); площадь; расположение относительно красной линии.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки: на дату продажи, исходя из динамики цен на коммерческую недвижимость населенных пунктов Хабаровского края (без учета г. Хабаровска) в 2011-2012гг.; на местоположение на основании постановления администрации города Комсомольска-на-Амуре от 23.01.2012г. № 157-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре на 2012год»; на площадь участка; на расположение относительно красной линии.

Расчет и описание корректировок представлены в Отчете.

Корректировка на вид разрешенного использования не производилась с указанием, что объект оценки и объекты аналоги относятся к одной группе видов разрешенного использования.

Корректировка на условия продажи (торг) не производилась ввиду того, что для расчета рыночной стоимости используется информация о стоимости земельных участков, проданных на открытых торгах.

После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации, по результатам которой из дальнейшего расчета удален объект аналог № 3 с минимальной стоимостью кв. м (98 руб.), вышедший за пределы доверительного интервала с диапазоном стоимостей от 113 руб./кв.м до 755 руб./кв.м.

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1 070 472 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что проведенная кадастровая оценка не предусматривает разделение видов разрешенного использования на подвиды. Поскольку объект оценки и объекты аналоги относятся к одному виду разрешенного использования, корректировка по указанному основанию не требуется. В объявлении о продаже аналога № 3 указано, что продажа осуществлялась по оценочной стоимости, которая в соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» должна быть осуществлена по рыночной стоимости. Кроме того, после проведенных корректировок объект-аналог № 3 исключен из дальнейшего расчета, как вышедший за пределы доверительного интервала. В отношении объекта оценки отсутствует документально подтвержденная информация об ограничениях (обременениях), в связи с чем, в соответствии с требованиями пункта 7 ФСО № 7 оценка осуществлялась, исходя из предположения об отсутствии таких ограничений. В ходе оценки использовалась подтвержденная информация о сделках с объектами-аналогами по рыночной стоимости, в которой отсутствовали сведения о каких-либо чрезвычайных обстоятельствах. Выявленное количество объектов-аналогов давало возможность использовать при оценке сравнительный подход, отказ от остальных подходов в Отчете обоснован. К отчету приложены скриншоты аналитики РСО «Кредо», которая защищена от несанкционированного копирования. Математических ошибок при расчетах им не допущено.

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

В силу приведенных норм являются не обоснованными доводы о необходимости определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом с применением метода остатка.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена. 

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы административного истца об обременении правом аренды, расположенных на земельных участках объектов недвижимости, нахождении объектов недвижимости в низколиквидном состоянии. 

В соответствии с пунктом 7 ФСО № 7 в отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.

Суду не представлены доказательства наличия зарегистрированных обременений объекта оценки.

В соответствии с требованиями пункта 11 ФСО № 3 в отчете имеется ссылка на источник информации в виде Аналитического обзора ООО «РСО «Кредо» Земельный рынок Хабаровского края на 01.01.2012г.». 

Доводы административного истца о допущенном нарушении в виде не указания балансовой стоимости оцениваемого объекта являются не обоснованными. 

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 информация о балансовой стоимости объекта оценки приводится при ее наличии. На странице 14 Отчета оценщик указал, что балансовая стоимость у объекта оценки отсутствует. Поскольку объект оценки принадлежит ООО «Медсервис» на праве аренды, он не имеет балансовой стоимости. 

В судебном заседании не установлено математических ошибок при производстве расчетов оценщиком. 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, в материалы дела не представлено.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было. 

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 26 июля 2017 года № 14 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 24 ноября 2017 года 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз