Дело № 2-3296/2024

УИД 23RS0058-01-2023-006403-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 сентября 2024 г. г. Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ткаченко С.С., 

при секретаре судебного заседания Крышталевой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Хостинский районный суд г.Сочи с иском к ФИО2, в котором, уточнив исковые требования на основании ст. 39 ГПК РФ, просит признать предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от 03 апреля 2021 г., заключенный между истцом и ответчиком основным договором купли-продажи объекта недвижимости с условием о предварительной оплате; признать за истцом ФИО1 право собственности на долю в размере 1/11 доли в праве общей собственности в виде Технического помещения, площадью 23,7 кв.м, этажность №, строительный номер № в нежилом помещении общей площадью 273,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>; признать за истцом ФИО1 право собственности на долю в земельном участке с кадастровым номером № площадью 433 кв.м категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - апартотель в размере 8/433 доли в праве общей собственности. Обязать Управление Росреестра по краснодарскому краю в г. Сочи зарегистрировать за ФИО1 право собственности на долю в размере 1/11 доли в праве общей собственности в виде Технического помещения площадью 23,7 кв.м, этажность №, строительный номер № в нежилом помещении, общей площадью 273,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, а также право собственности на долю в земельном участке с кадастровым номером №, площадью 433 кв.м категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - апартотель в размере 8/433 доли в праве общей собственности.

Требования иска мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи от 03 апреля 2021 г., согласно которому стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок 30 декабря 2021 г. в отношении технического помещения площадью 23,7 кв.м, этажность №, строительный номер №, находящегося в составе нежилого помещения – технического помещения без номера этажа с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, Техническое помещение №, общей площадью 273,7 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 433 кв.м, принадлежащем продавцу на праве общей долевой собственности. Стоимость передаваемого имущества в размере 

<

данные изъяты> руб. передан покупателем продавцу в момент подписания договора, что подтверждается распиской от 06 апреля 2021 г. Однако основной договор в оговоренные сроки заключен не был. Сторонами подписаны дополнительные соглашения о продлении срока действия предварительного договора. Но на момент подачи иска основной договор так и не был заключен. 

В судебном заседании истец ФИО1 требования искового заявления поддержал по доводам, изложенным в нем.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО4, действующий на основании доверенности, требования искового заявления поддержала по доводам, изложенным в нем.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени его проведения надлежаще и своевременно, об отложении рассмотрения дела не просил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени его проведения надлежаще и своевременно, об отложении рассмотрения дела не просил.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

03 апреля 2021 г. между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) в лице ФИО5, действующего на основании доверенности, заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок 30 декабря 2021 г. 

В соответствии с п. 1.2. предварительного договора основной договор будет заключен после раздела нежилого помещения – технического помещения без номера этажа с кадастровым номером № расположенного в здании на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 433 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – апартотель, принадлежит продавцу на праве общей долевой собственности, о чем сделана запись государственной регистрации права № от 24 августа 2020 г.

Пунктом 1.3. предварительного договора установлены характеристики продлеваемого объекта:

технического помещение площадью 23,7 кв.м, этажность №, строительный номер №. Площадь помещения может быть изменена в большую или меньшую сторону по результатам изготовления техплана. В случае если площадь помещения будет изменена не более чем на 2 кв.м, доплата или частичный возврат денежных средств по договору не производятся. В случае если площадь помещения будет изменена более чем на 2 кв.м доплата или частичный возврат денежных средств по договору из расчета 85 000 рублей за 1 кв.м помещения сверх 2 кв.м;

соответствующая доля в земельном участке площадью 433 кв.м, на котором расположено здание апартотеля, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №.

В соответствии с п.2.1. предварительного договора купли-продажи от 03 апреля 2021 г. по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателю технического помещения площадью 23,7 кв.м, этажность №, строительный номер № находящегося в составе нежилого помещения – технического помещения без номера этажа с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, Техническое помещение №, общей площадью 273,7 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 433 кв.м.

Согласно п.2.3. предварительного договора стороны пришли к соглашению, что стоимость объекта составляет 

<

данные изъяты> руб. и выплачивается в момент подписания договора.

В соответствии с копией расписки от 06 апреля 2021 г. к предварительному договору купли-продажи недвижимости от 03 апреля 2021 г. ФИО5 получил от ФИО1 денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. 

На основании дополнительных соглашений к предварительному договору от 30 декабря 2021 г., от 30 июня 2022 г., 31 августа 2022 г., 30 ноября 2022 г., 28 февраля 2023 г. срок заключения основного договора продлевался, последний раз срок был продлен до 31 мая 2023 г.

Истец указывает, что на момент подачи иска ответчик от заключения основного договора уклоняется. 

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). 

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). 

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). 

В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Заключенным между сторонами договором, хотя и поименованным как предварительный, могут быть предусмотрены обязанность продавца передать покупателю квартиру, находившуюся в собственности у продавца на момент заключения договора, и обязанность покупателя в полном объеме до заключения в будущем договора купли-продажи оплатить полную стоимость этой квартиры. 

При этом обязанность покупателя по полной оплате стоимости квартиры может быть исполнена до подписания предварительного договора, что подтверждается содержанием его пункта 3, который представляет собой расписку продавца в получении от покупателя денежных средств. Таким образом, предварительный договор не является таковым по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Таким образом, если предварительный договор обязывает покупателя до заключения основного договора уплатить стоимость объекта недвижимости или ее существенную часть, его нужно квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Вместе с тем, как указывалось ранее, помимо оплаты стоимости отчуждаемого имущества, предварительный договор купли-продажи должен содержать, в том числе, условия, позволяющие идентифицировать отчуждаемый объект недвижимости.

Однако из буквального толкования содержания предварительного договора купли продажи от 06 апреля 2021 г. следует, что основой договор купли-продажи будет заключен после раздела нежилого помещения – технического помещения без номера этажа с кадастровым номером №, то есть на момент заключения предварительного договора купли-продажи предмета предварительного договора как объекта гражданско-правового оборота не существовало. 

При этом согласно актуальным сведениям ЕГРН, помещение этажа с кадастровым номером № поставлено на кадастровый учет 12 марта 2020 г., расположено по адресу: 

<

адрес>, техническое помещение №, имеет назначение – нежилое, наименование отсевает, этаж – значение отсутствует № №. Указанное помещение расположено в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Однако согласно сведениям публичной кадастровой карты объекта недвижимости с кадастровым номером № представляет собой нежилое трехэтажное здание, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, поставлено на кадастровый учет 20 декабря 2018 г. и расположено по адресу: 

<

адрес>.

Также земельный участок с кадастровым номером №, на котором, согласно предварительного договора купли-продажи расположен предмет договора, также имеет адрес: 

<

адрес>

В соответствии с выпиской ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 05 февраля 2019 г., имеет площадь 433 кв.м, вид разрешенного использования – апартотель, в его границах расположен объект недвижимости с кадастровым номером №, и принадлежит на праве общей долевой собственности ряду граждан, в том числе, ФИО2 (26/433 доли).

Таким образом, нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное в здании с кадастровым номером №, поставлено на кадастровый учет после постановки на кадастровый учет данного здания, однако, имеет адрес местоположения, отличный от адреса местоположения как самого здания, так и земельного участка под ним.

При этом на момент заключения предварительного договора купли-продажи отчуждаемого помещения не существовало, однако, предварительный договор составлен в отношении помещения со строительным номером №, а не в отношении доли в нежилом помещении с кадастровым номером №.

Более того, как ЕГРН, так и предварительный договор купли-продажи не содержат сведений, позволяющих с точностью идентифицировать помещение с кадастровым номером № – не указан номер этажа, назначение наименование и вид нежилого помещения.

В соответствии со статьей 287.5 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.1). Предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений, машино-мест может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест о приобретении, создании или об образовании общего имущества (пункт 1).

Согласно части 2 указанной нормы к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом. 

Согласно ч.1 ст.259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество). Состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом (части 2).

Исходя из изложенных выше норм права, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Постановка спорных нежилых помещений на кадастровый учет сама по себе не свидетельствует о том, что данные помещения имеют самостоятельное назначение и не выполняют обслуживающую функцию по отношению к другим нежилым помещениям.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Таким образом, общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании в силу закона не может находится в единоличной собственности одного лица, а доля на него не может быть отчуждена в пользу третьего лица.

Вместе с тем, из представленных в дело доказательств определить предназначение помещения с кадастровым номером № не представляется возможным.

Кроме того, истец просит признать право собственности на 1/11 долю в праве общей долевой собственности на помещение с кадастровым номером №. Однако по условиям предварительного договора купли-продажи площадь помещения может быть изменена в большую или меньшую сторону по результатам изготовления техплана.

При указанных обстоятельствах, а также в силу отсутствия у суда специальных познаний, определить размер доли в праве общей долевой собственности на помещение, которую ответчик намеревался передать в собственность истца, не представляется возможным.

Также размер доли земельного участка с кадастровым номером №, которая должна быть передана покупателю, предварительным договором купли-продажи не определен. Истцом представлен расчет размера данной доли, произведенный самостоятельно.

Вместе с тем, поскольку размер доли земельного участка не определен предварительным договором купли-продажи, установить действительную волю сторон в отношении земельного участка не представляется возможным.

При этом суд не обладает специальными познаниями и самостоятельно не вправе определять размер доли земельного участка в пропорциональном соотношении к площади помещения, которую продавец намеревался передать в собственность ФИО1 Тем более суд не вправе определять размер доли земельного участка при наличии условия в предварительном договоре о возможном изменении площади отчуждаемого помещения. 

Ходатайств об оказании судом содействия в собирании доказательств, в том числе о проведении судебных экспертиз, истцом не заявлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что в нарушение ст.56 ГПК РФ ФИО1 не представлено достаточных, достоверных и относимых доказательств, позволяющих суду безусловно определить предмет предварительного договора купли-продажи, действительную волю продавца, а также правовую возможность нахождения помещения с кадастровым номером № в единоличной собственности продавца и отчуждения его части в собственность истца.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что законность и обоснованность исковых требований не нашла своего подтверждения в ходе совокупного анализа представленных в дело доказательств, и с учетом изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Одновременно суд отмечает, что в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Между тем, как усматривается из материалов дела, истец, как предполагаемый участник долевой собственности, ко всем собственникам объекта недвижимости с требованием о досудебном урегулировании спора с предложением способов и условий раздела общего имущества или выдела долей не обращался.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 (паспорт РФ серии № №) к ФИО2 (паспорт РФ серии № №) о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, признании права собственности - оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме составлено 25 сентября 2024 г.

Председательствующий: С.С. Ткаченко

НА МОМЕНТ ПУБЛИКАЦИИ НЕ ВСТУПИЛО В ЗАКОННУЮ СИЛУ