Дело № 3а-104/2023 

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

11 октября 2023 года Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд Российской Федерации 

в составе председательствующего судьи Витушкиной Е.А.

при секретаре Алешечкиной А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Балтийский порт» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Балтийский порт» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, собственником которого он является, равную его рыночной стоимости в размере 

<

...> рублей по состоянию на 26 сентября 2019 года, ссылаясь на отчёт об оценке № 286-22/Н, выполненный 10 ноября 2022 года оценщиком АО Управляющая компания «Магистр».

Представитель административного истца в судебном заседании представила заявление об изменении исковых требований, которым просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 

<

...> рублей по состоянию на 26.09.2019г. сроком действия до установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Приказом Комитета имущественных отношений от 28.10.2022г. № 146-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков» по состоянию на 01.01.2022г. 

Представитель административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Кадастровая оценка» не возражала против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в суд не явился, о слушании дела извещен.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в суд явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ООО «Новый Владелец» в судебное заседание не явился, представил письменное мнение по иску, которым исковое заявление ООО «Балтийский порт» поддержал, просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

Выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется нормами КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного Закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с настоящим Федеральным законом или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами. Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2016 № 1259 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98 и создании Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» в Санкт-Петербурге с 01.02.2017 года осуществляется переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата; в силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка; согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст.389 Налогового кодекса Российской Федерации

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункта 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Следовательно, административный истец, являясь собственником объекта недвижимости, имеет законный интерес в установлении его кадастровой стоимости в размере действительной рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела 1 октября 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №... в размере 

<

...> рублей, установленной 30.09.2019г. по состоянию на 26 сентября 2019 года (т.1 л.д.5). 

Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 № 146-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков» кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2022 года утверждена в размере 

<

...> рублей.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 

<

...> рублей, установленной по состоянию на 26 сентября 2019 года, административный истец предоставил отчёт об оценке № 286-22/Н, выполненный 10 ноября 2022 года оценщиком АО Управляющая компания «Магистр» (т.1 л.д.33-250, т.2 л.д.1-232).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административных ответчиков Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Кадастровая оценка», существенное отличие рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке, от кадастровой стоимости объектов недвижимости, определением суда по ходатайству Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 26.09.2019 года; проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бизнес-ТЕМА» 

Согласно заключению судебного эксперта от 31 июля 2023 года № 09-2023 отчет об оценке № 286-22/Н от 10.11.2022г., выполненный оценщиком АО «Управляющая компания «Магистр» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; при составлении отчета допущены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; информация использованная оценщиками, не является достоверной, достаточной и проверяемой; расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода выполнен с ошибками, влияющими на итоговую стоимость земельного участка, оценщик необоснованно отказался от использования доходного подхода; в отчете об оценке отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с земельными участками офисного/общественно-делового назначения; в отчете об оценке отсутствует анализ рынка бизнес-центров/офисных помещений по состоянию на 26.09.2019; отсутствует достоверное описание оцениваемого земельного участка – неправильно описан состав инженерного обеспечения земельного участка (водоснабжение, канализация, теплоснабжене, электроснабжение), нарушены требования пунктов 10, 11в ФСО № 7; экспертным заключением установлено, что рыночная стоимость по состоянию на 26.09.2019 года земельного участка с кадастровым номером №... составляет 

<

...> рублей (т.3 л.д.150-256, том 4 л.д. 1-220).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, с использованием различных подходов и методов определения стоимости объекта, анализа рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка; экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости. В экспертном заключении дается подробный анализ транспортной доступности объектов, застроенности объектов-аналогов, которые учитываются при определении соответствующих кодировок, ближайшее окружение объекта оценки отражено на приобщенных картах и фотографиях. В заключении проведено обоснованное соответствие корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода. 

Суд полагает, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, учитывая, что лица, участвующие в деле, выразили согласие с результатами судебной экспертизы, приходит к выводу, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, и в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 КАС РФ; резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 

На основании приказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 18.06.2019 № 113-п «О проведении государственной кадастровой оценки» проведена государственная кадастровая оценка земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, в 2022 году.

Согласно абзацу второму пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 № 146-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости» утверждена кадастровая стоимость земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе в отношении принадлежащего административному истцу земельного участка, то установленная судом кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости подлежит применению до установления кадастровой стоимости вышеуказанным актом, т.е. на период с 26 сентября 2019 года по 31 декабря 2021 года. 

Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равную его рыночной стоимости в размере 

<

...> по состоянию на 26 сентября 2019 года на период с 26 сентября 2019 года по 31 декабря 2021 года (до установления кадастровой стоимости Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 N 146-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков").

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Е.А.Витушкина