56RS0006-01-2024-000786-31

№2-33/2025 (№ 2-517/2024)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

05 февраля 2025 года с. Беляевка

Беляевский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Гатченко О.О., при секретаре Кузьминой Г.В., с участим истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО12 о прекращении обременений в отношении квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным выше иском к ФИО3, ФИО13 указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО14., ФИО3 (продавцы) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи жилой квартиры по адресу: РФ, 

<

адрес>.

В соответствии с п. 6 указанного договора Продавцы продали, а Покупатель купил жилую квартиру за 140000 руб., за счет получения ссуды на приобретение жилого помещения, в 

<

адрес> филиале 

<

адрес>.

В соответствии с ч. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли- продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Поскольку иное в договоре купли-продажи не было предусмотрено, а, напротив, предусмотрено, что договор заключается с обременением, в отношении квартиры установлено обременение в виде ипотеки: номер государственной регистрации №, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

Расчет между сторонами произведен полностью в ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, наступили основания для прекращения обязательства по оплате в силу ч. 1 ст. 408 ГК РФ.

Однако стороны договора юридических тонкостей, в частности, о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке, не знали, поэтому с совместным заявлением в Управление Росреестра по Оренбургской области не обращались.

Где в настоящее время находится ФИО3, истцу неизвестно, она отправила письмо с просьбой о снятии обременения по последнему известному ей адресу, но ответа не получила. 

Также истец указывает, что в ДД.ММ.ГГГГ году продавец по договору купли-продажи ФИО2 умерла, в связи с чем подача заявления залогодержателем, а также совместного заявления залогодателем и залогодержателем невозможна. 

ДД.ММ.ГГГГ истец подала заявку в ПАО Сбербанк на получение кредит под залог недвижимости, где обеспечением является указанная выше квартира. В случае, если решение суда не будет обращено к немедленному исполнению, истец не может заключить договор залога, что в свою очередь приведет к срыву сделку.

Истец просит: признать отсутствующим и погасить регистрационную запись об ипотеке: номер государственной регистрации №, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №; обратить решение суда к немедленному исполнению. 

Определением суда протокольной формы к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО4 (наследник ФИО15

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить и обратить решение суда к немедленному исполнению. Пояснила, что сделка была исполнена, она произвела оплату в полном объеме. Претензий от продавцов к ней не поступало. 

Ответчик ФИО3, третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, об отложении не просили. 

В целях извещения ответчика о времени и месте рассмотрения дела судом по указанному выше адресу направлялись судебные повестки, однако почтовая корреспонденция возвращена в адрес суда с отметкой на конвертах "истец срок хранения". 

Согласно ст. 165.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно правовой позиции, закрепленной в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации, по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

В связи с изложенным, суд считает ответчика извещенным надлежащим образом.

Представитель третьего лица УФРС по Оренбургской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, об отложении не просил.

Согласно актовой записи о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ года ФИО5 умерла ДД.ММ.ГГГГ. 

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу положений ст.ст. 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; а также цена этого имущества.

В силу п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 2 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее- Федеральный закон №102-ФЗ) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 Федерального закона N 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона N 102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п.11 ст.53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В силу абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается, также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона N 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с разъяснениями пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 (Продавцы) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи жилой квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Согласно п. 6 указанного договора купли-продажи жилой квартиры, расчет произведен следующим образом: за 140000 руб. будут отданы до ДД.ММ.ГГГГ за счет получения ссуды на приобретение жилого помещения, в Саракташском ОСБ 4232 в филиале 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по 

<

адрес> произведена регистрация права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: РФ, 

<

адрес>, сделана запись о наличии обременения: «Залог в силу закона», «Ипотека» о чем сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленной истцом расписки от ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что ФИО2 получила деньги от ФИО1 за проданную квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Как следует из вышеуказанных доказательств, свои обязательства по оплате стоимости квартиры по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель ФИО1 исполнила в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ. 

Данная сделка сторонами не оспаривались, недействительной не признавалась, не расторгалась ввиду неисполнения обязательств покупателем.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. 

В силу ст. 150 ГПК РФ суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Доказательств в обоснование того, что обязательства по вышеуказанной сделке покупателем не исполнены, стороной ответчика в суд не представлено.

Вместе с тем, совместное заявление залогодателя и залогодержателя об исполнении обеспеченных ипотекой и залогом обязательств в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав не поступало и регистрационные записи не погашены.

В настоящее время истец ФИО1 является собственником объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН.

Наличие обременения в виде ипотеки и залога на объект недвижимости квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, нарушает ее права, как сособственника указанного объекта недвижимости.

В связи с исполнением обязательств покупателем по вышеуказанному договору в полном объеме, обременение подлежит прекращению, а регистрационная запись об ипотеке - снятию и погашению.

Согласно имеющейся в материалах гражданского дела копии уведомления о предварительном одобрении ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, исх. №, в отношении ФИО1 принято положительное решение по ее заявке в рамках жилищного кредитования с идентификационным номером: № от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму 1000000 рублей, поданной в ПАО Сбербанк. Обращено внимание истца о том, что ей необходимо подобрать подходящий объект недвижимости и получить кредит до ДД.ММ.ГГГГ. 

В силу ч.1 ст.212 ГПК РФ суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным.

Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда.

В качестве обстоятельств, наличие которых позволяет обратить решение к немедленному исполнению, закон указывает на возможность наступления значительного ущерба для истца, а также наличие угрозы для неисполнения судебного решения.

В данном случае немедленное исполнение решения суда о прекращении ограничения прав и обременение в виде ипотеки необходимо для заключения кредитного договора под залог недвижимости, где обеспечением является ее квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, в случае несоблюдения его срока может привести к значительному ущербу для ФИО1 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 212 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Прекратить ограничение прав и обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м, кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с погашением регистрационной записи об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ года

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Обратить решение суда к немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Беляевский районный суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме. 

Судья подпись О.О. Гатченко 

Мотивированное решение изготовлено 12 февраля 2025 года.

Судья подпись О.О. Гатченко

Копия верна