ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 января 2026 года по делу № 33-1053/2026 (2-46/2025)

Уникальный идентификатор дела: 91RS0018-01-2023-004188-35

Судья в 1-й инстанции ФИО1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи

Калюбиной А.Г.

судей

ФИО3

ФИО4

при секретаре судебного заседания

ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Симферополе по докладу судьи Калюбиной А.Г. гражданское дело по иску ФИО2 к администрации города Саки Республики Крым, третьи лица: Министерство здравоохранения Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Министерство курортов и туризма Республики Крым, Министерство экологии и природных ресурсов Республики Крым, о признании нахождения земельного участка во второй зоне охраны горно-санитарного округа города Саки Республики Крым и ограниченным в обороте,

по апелляционной жалобе администрации города Саки Республики Крым на решение Сакского районного суда Республики Крым от 07 октября 2025 года,

у с т а н о в и л а:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации города Саки Республики Крым, в котором, уточнив требования, просил признать нахождение земельного участка по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, во второй зоне охраны горно-санаторного округа г. Саки и ограниченным в обороте с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время.

Требования мотивированы тем, что истец является правообладателем объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым №, находящимся под принадлежащими истцу зданиями по вышеуказанному адресу. Земельный участок ограничен в обороте и не подлежит передаче в собственность, в связи с чем истец, владея объектами недвижимости, вынужден оплачивать арендную плату не имея возможности оформления права собственности на земельный участок с кадастровым №. По мнению истца, признание нахождения спорного земельного участка во второй зоне охраны горно-санитарного округа города Саки и ограниченным в обороте позволит ему обратится в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлением о перерасчете кадастровой стоимости земельного участка и изменения ставок расчета арендной платы по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Сакского районного суда Республики Крым от 07 октября 2025 года исковые требования удовлетворены.

Установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, находится во второй зоне охраны горно-санаторного округа г. Саки Республики Крым, признан ограниченным в обороте с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Определено, что решение суда в случае внесения соответствующих изменений в нормативно правовые акты, правила землепользования и застройки, генеральный план, не будет являться основанием для сохранения сведений о нахождении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, во второй зоне охраны горно-санаторного округа г. Саки Республики Крым, после принятия таких изменений.

Не согласившись с таким решением, администрация города Саки Республики Крым подала апелляционную жалобу, в которой просила об его отмене и принятии по делу нового судебного акта об отказе в требованиях ФИО2, ссылаясь на незаконность и необоснованность обжалуемого судебного акта.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции произведена замена Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на его функционального правопреемника Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Крым.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Верховного Суда Республики Крым.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, а решение суда первой инстанции – без изменения.

Иные лица, принимающие участие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не подавали. С учетом изложенного, руководствуясь положениями статей 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть данное дело в их отсутствие.

Заслушав доклад судьи Калюбиной А.Г., проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения истца, признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 2 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Оспариваемый судебный акт указанным требованиям не соответствует.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией города Саки Республики Крым (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому в аренду истцу передан земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта (4.9), бытовое обслуживание (3.3), категория земель: земли населенных пунктов.

Основанием для заключения вышеуказанного договора послужило расположение объекта (гараж, котельная-прачечная кадастровый №), принадлежащего ФИО2 на праве собственности на основании договора дарения нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией города Саки Республики Крым и ФИО2 заключено дополнительное соглашение, в котором стороны определили, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым № «обслуживание автотранспорта (4.9), бытовое обслуживание (3.3)» заменены на «бытовое обслуживание».

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией города Саки Республики Крым и ФИО2 заключено еще одно дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому пункт 1.3 Договора изложен в новой редакции: «Участок предоставляется с видом разрешенного использования: бытовое обслуживание, строительная промышленность. Категория земель: земли населенных пунктов». Пункт 4.1 – в новой редакции «Земельный участок передается в аренду для обслуживания нежилого здания – цеха».

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение № к договору от ДД.ММ.ГГГГ, в котором пункт 1.3 Договора изложен в новой редакции «Участок предоставляется с видом разрешенного использования: строительная промышленность. Категория земель: земли населенных пунктов». Пункт 3.1 изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы за Участок на дату подписания настоящего Договора определен Сторонами согласно прилагаемому расчету арендной платы к настоящему договору, который является неотъемлемой частью и составляет 

<

данные изъяты> руб. в год, соответственно в месяц - 

<

данные изъяты> руб.».

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН в сведениях о земельном участке с кадастровым № указан вид разрешенного использования «Строительная промышленность», кадастровая стоимость составляет 

<

данные изъяты> руб.

Суд первой инстанции, установив вышеизложенное, а также приняв во внимание постановление Совета министров СССР от 30 марта 1948 года №985 «Об установлении границ округов и зон санитарной охраны и о мероприятиях по улучшению санитарного состояния курортов Евпатория, Саки, Сочи-Мацеста и курортов Южного берега Крыма», которым утверждены границы округа санитарной охраны курорта Саки, Постановление Совета Министров СССР от 28 августа 1970 года №723 «О мерах упорядочивания застройки территорий курортов и зон отдыха и строительства санаторно-курортных учреждений отдыха», которым определен перечень курортов общесоюзного значения, к которым отнесен курорт Саки Украинской ССР, посчитал, что в ходе рассмотрения дела нашло подтверждение обстоятельство расположения спорного земельного участка во второй зоне охраны горно-санаторного округа г. Саки Республики Крым, что в свою очередь явилось достаточным основанием для признания его ограниченным в обороте, в связи с чем требования ФИО2 удовлетворил.

Согласиться с указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия не может исходя из следующего.

По сведениям, содержащимся в ЕГРН, земельный участок с кадастровым № не имеет каких-либо ограничений и обременений.

При этом, материалы технической документации, разработанной при образовании вышеуказанного земельного участка содержат сведения о том, что он находится во второй зоне охраны горно-санаторного округа г. Саки.

Федеральным законом "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и Земельный кодекс Российской Федерации, в соответствии с которыми лечебно-оздоровительные местности и курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем согласно пункту 3 статьи 10 названного федерального закона особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу этого закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу данного федерального закона.

Федеральный закон от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определяет принципы государственной политики и регулирует отношения в сфере изучения, использования, развития и охраны природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов на территории Российской Федерации.

Согласно преамбуле названного федерального закона природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности и курорты являются национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся соответственно к особо охраняемым объектам и территориям, имеющим свои особенности в использовании и защите.

Механизм санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов определен в главе V данного федерального закона, в силу которой охрана указанных территорий осуществляется посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны (пункт 1 статьи 16).

Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации, а для лечебно-оздоровительных местностей и курортов регионального и местного значения - исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 16 названного выше федерального закона).

Постановлением Совета Министров СССР от 30 марта 1948 года N985 "Об установлении границ округов и зон санитарной охраны и о мероприятиях по улучшению санитарного состояния курортов Евпатория, Саки, Сочи-Мацеста и курортов Южного берега Крыма" утверждены границы округов и зон санитарной охраны курортов Евпатория, Саки и Сочи-Мацеста согласно Приложениям N 1, 2 и 3.

В приложении №1 указано, что границы округа санитарной охраны курорта города Саки проходят (см. карту Крымской области, масштаб 1:100000): от дамбы, что у юго-западного угла оз. Сасык, по восточному берегу этого озера до его северо-восточного угла (южная окраина села Джага-Кущи); отсюда на юго-восток до прямой, проходящей через высоту 62,9, до пересечения с железной дорогой, а затем вдоль нее до пересечения с шоссе Симферополь - Джанкой; далее на юг по западному краю этого шоссе до села Сарабуз (русск.); от села Сарабуз (русск.) на запад по прямой до пересечения с шоссе Симферополь - Саки и по этому шоссе до Кизыл-Ярской балки, а затем по дну этой балки, обогнув с юга село Скворцово, выходит к селу Аиш; от последнего по прямой на юго-запад к южной окраине совхоза им. Фрунзе и, повернув снова на запад, заканчивается в море в 500 м от берега; от этой точки границы идет на северо-запад по морю параллельно береговой линии, отступя от нее на 500 м, до пересечения с перпендикуляром, опущенным из исходной точки границ округа.

Границы первой зоны округа санитарной охраны курорта Саки проходят (см. карту Сакского района Крымской области, масштаб 1:10000): северная граница - от точки, лежащей в глубине моря в 500 м от берега и в 600 м к юго-западу от здания солемолки химзавода, проходит на северо-восток параллельно узкоколейной ж.д. Солемолка - Химзавод, отступая от нее на 150 м, до Сасыкского канала, затем вдоль этого канала на юго-восток на протяжении 900 м; далее по азимуту 60° длиной 650 м, а затем по азимуту 360° - 250 м до главной перемычки химзавода на Сакском озере; далее по названной перемычке, а затем по курортной перемычке до конца последней; отсюда по прямой к юго-восточному углу пруда Бронтозавры, от него на юго-восток по азимуту 132° длиной 550 м (до фонтана у старой грязелечебницы), затем на запад по азимуту 90° (через территорию санатория Министерства вооруженных сил СССР) и заканчивается у дороги Саки - Михайловка; восточная граница - от точки на дороге Саки - Михайловка, в которой закончилась северная граница, на юг по дороге в с. Михайловка до перекреста дорог из с. Михайловка в д. Тузлы; южная граница - от перекреста дорог из д. Тузлы и с. Михайловка на запад по азимуту 270° длиной 2400 м; затем круто на юг по азимуту 180° длиной 1200 м и снова на запад по азимуту 270° (мимо южного колена обводного канала у озера Гудим) и заканчивается в глубине моря после перекреста с западной границей округа; западная граница первой зоны совпадает с западной (морской) границей округа.

Границы второй зоны округа санитарной охраны курорта Саки проходят (см. карту Сакского района Крымской области, масштаб 1:25000): северная - от точки, лежащей на западной границе округа, образуя с последней прямой угол, к юго-западному углу сельскохозяйственной школы Кара-Тобе до пересечения с железной дорогой Саки - Симферополь, затем на восток вдоль железной дороги до высоты 47,2, что в 6 км к северо-востоку от ж.-д. станции Саки; восточная - от высоты 47,2 на юг по прямой линии протяжением 7500 м, заканчивается в 2000 м к юго-востоку от Чеботарского сельскохозяйственного техникума; южная - от точки, образующей южный конец восточной границы, прямо на запад до южной окраины с. Михайловка, затем на юго-запад через южную окраину с. Федоровка и заканчивается у западной границы округа; западная сливается с западной (морской) границей округа.

Границы третьей зоны округа санитарной охраны курорта Саки совпадают с границами округа санитарной охраны этого курорта.

Каких-либо иных нормативных правовых актов, имеющих большую юридическую силу, устанавливающих границы округов санитарной (горно-санитарной) охраны, и которым бы противоречило Постановление Совета Министров СССР от 30 марта 1948 года N 985, в настоящее время не имеется.

Вышеуказанное также не опровергается информацией содержащейся в различных ответах, данных на имя истца государственными органами, осуществляющими свою деятельность на территории Республики Крым, которые приобщены к материалам настоящего дела.

Обращение истца в суд с настоящим иском о признании факта нахождения земельного участка с кадастровым № в границах второй зоны охраны горно-санаторного округа г. Саки и ограниченным в обороте с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время, инициировано желанием снизить размер арендной платы за пользование участком, начисляемой на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Арендуемый истцом земельный участок учтен в государственном кадастре недвижимости, границы участка установлены, имеется действующий нормативный акт, которым определены границы зон охраны горно-санитарного округа города Саки, в связи с чем судебная коллегия считает, что наличие или отсутствие градостроительных ограничений по использованию земельных участков не подлежит признанию в судебном порядке, в связи с чем считает выводы суда первой инстанции об обратном являются незаконными, а доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что представленные в материалы дела доказательства не свидетельствуют о том, что истцу было отказано арендодателем в изменении размера арендной платы по тому основанию, что спорный земельный участок находится вне второй зоны охраны горно-санаторного округа г. Саки и является неограниченным в обороте.

В случае получения такого отказа ФИО2 вправе обратится в суд с иском с требованиями к арендатору о перерасчете арендной платы.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции неправильно определил юридически значимые обстоятельства, в связи с чем, сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, что является основанием для отмены обжалуемого решения на основании пунктов 1, 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Сакского районного суда Республики Крым от 07 октября 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении требований ФИО2 отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 11 февраля 2026 года.

Председательствующий судья

Калюбина А.Г.

Судьи

ФИО3 ФИО4