административное дело № 3а-456/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 июля 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Леганова А.В.,

при секретаре

судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 23OS0000-01-2023-000232-32 по административному иску акционерного общества «Туапсехлеб» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

акционерное общество «Туапсехлеб» (далее по тексту – АО «Туапсехлеб», Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с указанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, установить кадастровую стоимость в размере ее рыночной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 1 января 2022 года.

В обоснование заявленного требования о пересмотре кадастровой стоимости представитель административного истца указал, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость внесения арендных платежей в завышенном размере.

В подтверждение такой правовой позиции предоставил выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составляет 5 547 106 рублей 80 копеек. Тогда как в соответствии с отчетом об оценке от 13 марта 2023 года № О-23/01-2, подготовленным оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Экспертный центр «Регион консалтинг» ФИО2, рыночная стоимость данного земельного участка на дату оценки определена в размере 3 955 000 рублей.

В судебное заседание 12 июля 2023 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, посредством размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В адрес Краснодарского краевого суда до начала судебного заседания от представителя административного истца ФИО3, действующего на основании доверенности, поступили возражения на заключение судебной оценочной экспертизы, в которых приведены нарушения, которые, по его мнению, допущены экспертом. Также им заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

В ходе подготовки от представителя Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация» - Краевое БТИ ФИО4, действующей на основании доверенности, поступило возражение на административное исковое заявление, в котором указано, что бюджетным учреждением определена оспариваемая кадастровая стоимость спорного земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО5, действующим на основании доверенности, предоставлен отзыв на административный иск, содержащий просьбу о вынесении законного и обоснованного решения по делу.

Представителем Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО6, действующей на основании доверенности, направлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие. 

Представителем филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю ФИО7, действующей на основании доверенности, представлен отзыв, содержащий просьбы о рассмотрении административного дела в ее отсутствие, а также о разрешении административного спора на усмотрение суда. 

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразили.

На основании протокольного определения суда от 12 июля 2023 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив доводы административного искового заявления, представленные письменные позиции лиц, участвующих в деле, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, по следующим основаниям.

Государственная кадастровая оценка земельных участков на 2022 год на территории Краснодарского края проведена в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон № 237-ФЗ) на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 27 апреля 2021 года № 845 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Краснодарского края в 2022 году».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве аренде, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

АО «Туапсе» принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером ........, что подтверждается договором аренды от 23 июля 2019 года и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям указанного договора административный истец оплачивает арендную плату за пользование спорным земельным участком, размер которой определяется в соответствии с его кадастровой стоимостью. Данное обстоятельство никем из лиц, участвующих в административном деле, не оспаривалось, подтверждено соответствующим документом, содержащим расчет арендной платы, который является приложением к договору аренды от 23 июля 2019 года.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2022 года, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 15 декабря 2022 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 21 февраля 2023 года, а также сведениями, предоставленными филиалом Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю и Управлением Росреестра по Краснодарскому краю.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Публично-правовая компания «Роскадастр» является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 1 января 2022 года верной датой определения кадастровой стоимости.

При изложенных выше обстоятельствах, АО «Туапсехлеб», как арендатор земельного участка с кадастровым номером ........, наделено правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Положения Закона № 237-ФЗ не предусматривают обязательного соблюдения досудебного урегулирования административного спора, а именно, предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 13 марта 2023 года № О-23/01-2, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Экспертный центр «Регион консалтинг» ФИО2 Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2022 года составляет 3 955 000 рублей.

Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого оценщик не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлен. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 3 апреля 2023 года назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство автономной некоммерческой организации «Краснодарский центр судебных экспертиз».

Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчета, о величине рыночной стоимости земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно – экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29 мая 2023 года № АК-024/23, выполненному экспертом автономной некоммерческой организации «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО8, отчёт об оценке от 13 марта 2023 года № О-23/01-2 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку оценщиком допущено нарушение требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости объектов оценки, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость спорных объектов.

Так, при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ сравнительным подходом оценщиком некорректно подобраны объекты-аналоги, которые имеют различные ценообразующие характеристики, чем у объекта оценки.

У объекта-аналога № 1 имеется обустроенный септик, у объекта-налога № 2 – хозяйственные постройки, объект-аналог № 4 расположен в зоне затопления, при этом, соответствующие корректировки по данным факторам не введены, их отсутствие также никак не обоснованно.

Данные нарушения напрямую повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

Изложенное свидетельствует о том, что представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности не отвечает, в связи с чем, не может быть положен в основу решения по настоящему административному спору, является недопустимым доказательством.

Разрешая вопрос, поставленный судом о размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ........, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость объекта оценки на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2022 года составляет 6 895 183 рубля.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорного земельного участка. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 1, 2, 4 – 10 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Так, из содержания заключения следует, что определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ проводилось посредством использования сравнительного подхода и метода сравнения продаж. Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован, соответствует требованиям пункта 7 ФСО №6, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200.

Согласно пункту 4 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами); основан на принципах ценового равновесия и замещения.

В соответствии с пунктом 10 указанного ФСО №5 в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует:

1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу;

2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок;

3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках;

4) рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами;

5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

В заключении судебной экспертизы проведен подробный анализ рынка объекта исследования. Экспертом мотивированы выводы об отборе для сравнения 3 объектов-аналогов, которые относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка, сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, схожи по экономическим и материальным характеристикам. При расчете рыночной стоимости спорного земельного участка применены корректировки на торг в размере «-8%», местоположение, красную линию и площадь. В остальном подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту, в связи с чем, к ним корректирующие коэффициенты не применялись. 

Достоверность использованной экспертом информации подтверждена приобщенными к заключению скриншотами страниц сайта с архивными объявлениями, содержание объявлений имеет необходимую для проведения оценки информацию.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, который является субъектом оценочной деятельности и обладает необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что он по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Представленные возражения на заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленные представителем административного истца, не свидетельствуют о его недостоверности и незаконности, поскольку мнение другого лица, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этого лица, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела. 

Кроме того, возражения административного истца подписаны представителем ФИО3, действующим на основании доверенности, сведений о том, что он обладает профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, не имеется.

Также суд исходит из того, что сами по себе возражения на заключение судебной оценочной экспертизы, фактически представляют правовую позицию административного истца и его представителя, не предусмотрены Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации в качестве доказательства по делу. 

Приведенные в возражениях нарушения носят субъективный характер, не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ........, определенной в результате проведения судебной оценочной экспертизы.

Так, вопреки суждениям представителя административного истца, в экспертном заключении имеется соответствующее обоснование нарушений, допущенных оценщиком, при составлении отчета об оценке 13 марта 2023 года № О-23/1-2, в том числе, в части некорректности подбора объектов-аналогов. Мотивированное обоснование приведено экспертом на странице 17 заключения. 

Довод представителя административного истца о необоснованности неприменения в рамках сравнительного подхода корректировки на назначение земельного участка судом отклоняется. Величина корректировки по данному признаку определялась по данным Ассоциации развития рынка недвижимости НО СтатРиэлт, согласно которым среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков, вид разрешенного использования которых «для индивидуального жилищного строительства» (объекты-аналоги №№ 1-3) и «пищевая промышленность» (объект оценки), составляет 0,31. Соответственно, введение корректировки на назначение земельного участка в настоящем случае не требуется, на что обоснованно указал эксперт на страницах 51-52 экспертного заключения.

Отказ от применения корректировки на изменение цены во времени обоснованно тем, что на дату оценки все цены актуальны (не истек типичный срок экспозиции). В связи с чем, довод представителя административного истца о необходимости введения данной корректировки носит неподтвержденный характер.

На странице 7 заключения экспертом допущена описка, ошибочно указано в описании объекта оценки, что его кадастровая стоимость составляет 8 440 046 рублей 10 копеек. Вместе с тем, рыночная стоимость определена на основании характеристик спорного земельного участка и экономической ситуации, сложившейся на дату оценки, сведения о которых использованы экспертом верные. Величина кадастровой стоимости земельного участка не оказывает влияние на сам процесс оценки, а также на рыночную стоимость земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что вышеуказанная описка носит технический характер, не повлияла на итоговый результат рыночной стоимости спорного земельного участка. 

Поскольку основанием для назначения по делу повторной экспертизы в соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов), исходя из того, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно обосновал свои выводы, а также представил ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что противоречия, указанные представителем административного истца, в ходе судебного заседания не установлены, заключение эксперта не содержит неясностей, требующих назначения повторной экспертизы.

Правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено. В связи с чем, ходатайство представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы оставлено судом без удовлетворения на основании протокольного определения от 12 июля 2023 года.

Таким образом, определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2022 года в размере 6 895 183 рублей носит достоверный характер, превышает его кадастровую стоимость. 

Факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью данного земельного участка не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца как арендатора. Поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта, а не установление факта рыночной стоимости в определенном размере, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, что является недопустимым.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае правовое положение АО «Туапсехлеб» при рассмотрении административного спора, возбужденного в целях улучшения его правового статуса как арендатора и плательщика арендных платежей за пользование спорным земельного участка, не может быть ухудшено. 

Исходя из того, что факт превышения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ над его рыночной стоимостью по состоянию на дату государственной кадастровой оценки – 1 января 2022 года не доказан, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения административного иска.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Краснодарский краевой суд

решил:

отказать в удовлетворении административного иска акционерного общества «Туапсехлеб» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

Решение суда может быть оспорено лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Краснодарского 

краевого суда А.В. Леганов