Дело № 3а-642/2021 

УИД 26 ОS0000-04-2021-000318-02 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 26 июля 2021 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М.,

при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.,

с участием представителя административного истца Ч.И.Ю.,

представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» П.Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Г.М.Г. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости,

установил:

Г.М.Г. обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 01 января 2020 года кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …… равной рыночной стоимости 11 917 324 рублей и 1 486 241 рублей.

В обоснование иска указано, что Г.М.Г. является арендатором следующих земельных участков: с кадастровым номером ….., площадью 4 810 000+/-19 190 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир …..; 

с кадастровым номером ….., площадью 451 000+/-5 876 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир …... 

Кадастровая стоимость объектов установлена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края №1169 от 30 октября 2020 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на 01 января 2020 года составила: с кадастровым номером ….. – 39 442 000 рублей, с кадастровым номером ….. – 3 698 200 рублей. 

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО «Арабеска» № 32/2021 от 25 февраля 2021 года рыночная стоимость объектов по состоянию на 01 января 2020 года составила: с кадастровым номером …. – 11 917 324 рублей, с кадастровым номером ….. – 1 486 241 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов. 

В судебное заседание административный истец Г.М.Г., представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц: филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации Андроповского муниципального округа Ставропольского края, извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В представленных в материалы дела письменных возражениях ведущий специалист-эксперт отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ставропольскому краю Д.О.И. просила рассмотреть административный иск в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя Управления. 

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Ч.И.Ю. поддержала административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы ООО «Юридическое агентство «Аргумент» Т.А.С. от 18 июня 2021 года № 81-Э/06/2021 уточнила исковые требования. 

Представитель ГБУ СК «Ставкрайимущество» П.Е.А. просила отказать в удовлетворении заявленных требований, пояснила, что замечаний к заключению эксперта не имеет.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы ООО «Юридическое агентство «Аргумент» Т.А.С. от 18 июня 2021 года № 81-Э/06/2021 по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в аренде земельные участки арендные платежи рассчитывается из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Г.М.Г. является арендатором следующих земельных участков: с кадастровым номером 26:17:030101:9, площадью 4 810 000+/-19 190 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир …..; 

с кадастровым номером …., площадью 451 000+/-5 876 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир …... 

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2019 года № 1183 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2020 году на территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка в частности земель сельскохозяйственного назначения.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ставропольского края, проводилась государственным бюджетным учреждением Ставропольского края «Ставкрайимущество», 

Результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края №1169 от 30 октября 2020 года.

Кадастровая стоимость объектов установлена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края №1169 от 30 октября 2020 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на 01 января 2020 года составила: с кадастровым номером ….– 39 442 000 рублей, с кадастровым номером ….. – 3 698 200 рублей. 

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО «Арабеска» № 32/2021 от 25 февраля 2021 года рыночная стоимость объектов по состоянию на 01 января 2020 года составила: с кадастровым номером …. – 11 917 324 рублей, с кадастровым номером ….. – 1 486 241 рублей.Согласно нормам статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и пункта 4 статьи 245 КАС РФ, административный истец не обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, созданную приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1312 от 26 декабря 2019 года.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 03 июня 2021 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» Т.А.С. от 18 июня 2021 года № 81-Э/06/2021 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2020 года составила: с кадастровым номером …. – 15 547 000 рублей, с кадастровым номером …. – 2 037 000 рублей. 

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Юридическое агентство «Аргумент» Т.А.С. от 18 июня 2021 года № 81-Э/06/2021 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных земельных участков.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных участков, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Стороны по делу не присутствовали при производстве судебной экспертизы. 

Натурное обследование (осмотр) объектов исследования не проводилось. Исследование проведено на основе материалов, представленных заказчиком и публичных данных, размещенных в открытых источниках, в том числе с использованием данных публичной кадастровой карты Росреестра и спутниковых снимков поисковых систем сети Интернет. Эксперт исходит из допущения, что состояние объектов оценки является пригодным для осуществления основной деятельности – выращивание сельскохозяйственной продукции. 

В заключение судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. 

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельных участков сравнительным доходным подходом. При этом, эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки. 

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. 

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. 

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельных участков административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендных платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью земельных участков, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной на дату государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению. 

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости земельных участков. В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленных в иске земельных участков в размере рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика. 

На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в аренде у административного истца, в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы ООО «Юридическое агентство «Аргумент» Т.А.С. от 18 июня 2021 года № 81-Э/06/2021. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2020 года. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 11 мая 2021 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Г.М.Г. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …., площадью 4 810 000+/-19 190 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир ….., в размере равном его рыночной стоимости 15 547 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ….., площадью 451 000+/-5 876 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир …., в размере равном его рыночной стоимости 2 037 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ….. 

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 11 мая 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 26 июля 2021 года. 

Председательствующий судья М.М. Товчигречко