Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

28 сентября 2018 года Иланский районный суд Красноярского края в гор.Иланском

В составе: председательствующего судьи Шепелевой Н.Ю.,

при секретаре Гавинович Л.М., Прейс О.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 в интересах ФИО7 к администрации г.Иланского Красноярского края и администрации Иланского района Красноярского края ( третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю) о признании сделки состоявшейся, об установлении права собственности на самовольную постройку,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО6 в интересах ФИО7 обратилась в суд с иском о признании права собственности на нежилые здания в силу признания сделки купли-продажи недвижимости состоявшейся, ссылаясь на то, что 27.03.2017 года ФИО7 купил у ООО «Альтернатива» имущество, в т.ч. нежилые помещения по адресу: 

<

адрес> административное здание кадастровый №, строение 10 и склад-гараж, кадастровый №, строение №. С момента приобретения недвижимого имущества Стромский несет бремя его содержания, оплачивает энергоресурсы, обеспечивает сохранность, производит текущие ремонты, с 01.01.2014 года сдает в аренду. Объекты недвижимости в настоящее время поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы в государственном реестре недвижимости. 

14.06.2018 года истцом дополнено основание исковых требованием, признанием права собственности на самовольную постройку.

Истец ФИО7 представитель ответчика администрации Иланского района, а также представитель третьего лица– Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Просят рассмотоеть дело в их отсутствие. При этом представитель администрации Иланского района просит в удовлетворении исковых требований отказать присоединяясь к позиции по данному делу администрации г.Иланского. 

В судебном заседании представитель истца ФИО7- ФИО6, действующая на основании доверенности, на исковых требованиях настаивает, ссылаясь на вышеизложенное. Пояснила, что спорные здания строились НГЧ хоз.способом, но на баланс ОАО «РЖД» не были посталены. До 2004 года объектами спора владело ФГУСП «Красногорьевский», но правоустанавливающие документы на объекты недвижимости не были оформлены, поэтому 12.02.2014 года указанные объекты были проданы ООО «Сибтайм», как строительные материалы бывшие в употреблении. ООО «Сибтайм» выяснив, что объекты находятся в хорошем состоянии, совершило ряд действий по признанию их объектами недвижимости: получило акт выбора и обследования земельного участка для реконструкции, оформило договор аренды земельного участка. Но затем руководитель ООО «Сибтайм» умер и ООО «Сибтайм» 20.03.2007 года продало данные объекты ООО «Альтернатива». В свою очередь, ООО «Альтернатива» 27.03.2007 года спорные объекты продало ФИО7, который из-за юридической неграмотности полагал, что приобретает объекты недвижимости и без существенных проблем оформит их и зарегистрирует. ФИО7 не претендовал на заключение с ним договора аренды земельного участка, но отслеживал информацию об этом участке и производил платежи за числящееся арендатором ООО «Альтернатива». Узнав об аукционе, ФИО7 довел до сведения администрации г.Иланского о намерении получить земельный участок в аренду и сообщил о наличии на данном земельном участке принадлежащих ему объектов недвижимости. Однако, администрация г.Иланского уклоняется от предоставления земельного участка Стромскому. Данные действия администрации г.Иланского не обжаловали, но намерены обжаловать в будущем. С момента приобретения спорных объектов Стромский завершил начатую прежним владельцем реконструкцию, сдает объекты в аренду для ведения сельского хозяйства, оплачивает энергоресурсы. 

Представитель ответчика администрации г.Иланского ФИО8 исковые требования не признала, ссылаясь на то, что предметом заключенного ФИО7 с ООО «Альтернатива» договора купли-продажи являются бывшие в употреблении стройматериалы, что не позволяет рассматривать сделку купли-продажи как приобретение объектов недвижимости. Разрешение на реконструкцию или капитальный ремонт Стромскому либо прежним владельцам не выдавалось. 

Более десяти дет Стромский не принимал мер к легализации купленных им объектов как зданий, строений. Не обращался за получением разрешения на реконструкцию и на ввод объектов в эксплуатацию, поэтому ответчик полагает недопустимым признание права собственности истца на самовольную постройку, так как судебный порядок является исключительным способом защиты права, применимым в случае невозможности по независящим от истца причинам получить правоустанавливающие документы на реконструируемый объект недвижимости в установленном законом порядке. Кроме того, земельный участок, на котором расположены спорные объекты истцу на каком-либо вещном праве не принадлежит, в связи с чем возводить и реконструировать объекты на данном участке Стромский не в праве. 

В настоящее время 17 объектов недвижимости по адресу: 

<

адрес>, в т.ч. административное здание и склад-гараж приняты на кадастровый учет как бесхозные объекты. В дальнейшем, по истечении года, администрация 

<

адрес> намерена претендовать на данные объекты недвижимости. 

Свидетели ФИО1, ФИО2 и ФИО3 суду показали, что около 10 лет объектами недвижимости по адресу: 

<

адрес> владеет Стромский, который интересовался у них о кандидатурах сторожей, нанимал бригады для строительных работ для замены окон и крыши. Данные объекты Стромский сдает в аренду ФИО4 для ведения сельского хозяйства, на этой территории разводят коров, свиней. В административном здании проживают работники, занимающиеся сельским хозяйством, в гараже ремонтируют автотранспорт. 

Выслушав показания представителя истца, представителя ответчика, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу ч.2 ст.222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (ч.3 ст.222 ГК РФ)

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, реконструкцию, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, реконструкция. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса РФ документы.

После проведения строительства, реконструкции органом местного самоуправления выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, реконструкцию, с проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта установленным градостроительным законодательством требованиям (статья 55 Градостроительного кодекса РФ).

Материалами дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером 24:15:2507003:6, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 134692,0 кв. м., на котором возведены самовольные постройки, не принадлежит ФИО5 на каком-либо вещном праве - праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, аренде. 

В нарушение требований ст.56 ГПК РФ истцом не представлено суду доказательств принятия мер к легализации объектов недвижимости, а именно сведений об обращении в органы местного самоуправления за разрешением на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт спорных объектов, а затем на ввод их в эксплуатацию. 

Постановлением администрации г.Иланского от 15.09.2004 года № на основании заявления ООО «Сибтайм» утвержден акт выбора и обследования земельного участка для реконструкции зданий и сооружений животноводческого комплекса по адресу: 

<

адрес>, ООО «Сибтайм» был оформлен технический паспорт на спорные объекты. Однако, в силу вышеприведенных норм права данных действий недостаточно для легализации реконструируемых зданий. При этом суд принимает во внимание, что указанные действия совершались прежним собственником стройматериалов- ООО «Сибтайм». 

Согласно заключений ИП ФИО9 спорные объекты являются капитальными строениями, находятся в работоспособном состоянии, соответствуют требованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, соответствуют требованиям и нормативам существующих градостроительных и противопожарных норм и правил, обеспечивают безопасную эксплуатацию знаний на нормативный срок службы, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права третьих лиц. 

Однако, в силу ч.3 ст.222 ГК РФ безопасность объекта, отсутствие угрозы жизни и здоровью людей, не является единственным и безусловным основанием для признания права собственности на такой объект. 

Отсутствие правовых оснований владения земельным участком, на котором расположены спорные объекты и непринятие мер во внесудебном порядке для легализации реконструированных объектов, а также наличие спора о правах на данные объекты, не позволяют суду удовлетворить исковые требования о признании права собственности на самовольные постройки. 

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.1.1 Договора купли-продажи от 27.03.2017 года, заключенного между ООО «Альтернатива» и индивидуальным предпринимателем ФИО7, предметом договора является купля-продажа строительных материалов, бывших в употреблении металлоконструкций, металлолома, железобетонных изделий, кирпича, заборных плит, пиломатериала и т.д., находящихся на территории бывшего подсобного хозяйства в незаконченных, подлежащих сносу строениях, сооружения и навалом (указан перечень сооружений, строений, автомобильной и специальной техники, материалов). Указанные в пункте 1.1. договора купли-продажи Материалы продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принимает данный товар и оплачивает его стоимость в порядке и сроки, установленные договором; разборку, демонтаж, вывозку и иные действия с материалами, являющимися предметом договора купли-продажи от 27.03.2007 года, покупатель производит самостоятельно по своему усмотрению, своими средствами (пункты 1.2. и 1.3.).

В акте приема-передачи материалов, являющегося приложением к договору купли-продажи от 27.03.2007 года, отмечено, что на указанные в перечне сооружения проектно-сметная документация утрачена, по акту не принята; в связи с отсутствием инвентаризационных ведомостей и карточек ведения основных средств, год постройки зданий и сооружений не установлен; в связи с разграблением нарушены конструктивные элементы зданий, инженерные и электрические сети не подлежат эксплуатации (изношены и разграблены); здания и сооружения находятся в аварийном разрушенном состоянии.

Проанализировав условия договора купли-продажи от 27.03.2007 года, суд полагает, что права на недвижимое имущество ФИО7 не передавались, предметом договора были строительные материалы. Условия договора купли-продажи сформулированы четко, поэтому доводы представителя истца о том, что Стромский заблуждался, полагая, что приобретает объект недвижимости, не могут быть приняты судом. 

Суд принимает во внимание, что аналогичные договоры купли-продажи были ранее заключены в отношении спорных объектов - договор купли-продажи от 10.02.2004 года между ФГУСП «Красногорьевский» и ООО «Сибтайм» и договор купли-продажи от 20.03.2007 года между ООО «Сибтайм» и ООО «Альтернатива». Указанные договоры также являются договорами купли-продажи материалов, а не определенных объектов недвижимости.

По вышеуказанным основаниям в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на нежилые здания в связи с признанием сделки купли-продажи недвижимости состоявшейся, надлежит отказать. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований о признании за ФИО7 права собственности на административное здание с кадастровым номером № и склад-гараж с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, в силу состоявшейся сделки купли-продажи и на самовольные постройки, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Иланский районный суд в месячный срок со дня изготовления полного текста решения. Дата изготовления мотивированного решения – 02.10.2018 года.

Председательствующий: Н.Ю. Шепелева