Дело № 2-3773/2023

УИД: 61RS0003-01-2023-004215-44

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 октября 2023 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Волковой Е.В. 

при секретаре Коховой Л.А. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3773/2023 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик СК-10 № 6» о взыскании денежной компенсации, морального вреда, штрафа, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик СК-10 №6» о взыскании денежной компенсации, морального вреда, штрафа, судебных расходов, ссылаясь на то, что на основании п.1.1 договора уступки права требования № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью 

<

данные изъяты> и ФИО1 , дольщик ООО 

<

данные изъяты> уступает, а новый дольщик ФИО1 приобретает по цене и на условиях, предусмотренных настоящим договором, право требования к Обществу с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК СК-10 №6» по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ в части предоставления квартиры с проектными основными характеристиками 1-комнатная квартира номер №, расположенная в секции 2 на 4 этаже 11-этажного жилого дома, общей (проектной) площадью - 38,58 кв.м. в «Многоквартирный жилой комплекс с автостоянками и помещениями общественного назначения по 

<

адрес>» (1й этап строительства) на земельном участке с кадастровым номером №

В соответствии с п. ДД.ММ.ГГГГ. договора долевого участия объектом долевого строительства является 1-комнатная квартира номер 201, расположенная на 4 этаже 11-этажного жилого дома, общей (проектной) площадью - 38,58 кв. м, в том числе жилая комната -15,95 кв.м, кухня - 10,08 кв.м., холл-7,15 кв.м., с/у - 5,40 кв.м. Площадь балкона (не включена в общую площадь квартиры) 2,66 кв.м.

Параметры квартиры, указанные в п. ДД.ММ.ГГГГ. договора долевого участия идентичны параметрам квартиры в соответствии с п.1.1 договора уступки права требования № У № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2.1 договора уступки права требования № № от ДД.ММ.ГГГГ на момент подписания настоящего договора право требования квартиры дольщиком оплачено полностью надлежащим образом в соответствии с договором долевого участия.

За уступаемое право (требование) новый дольщик ФИО1 обязана выплатить дольщику денежные средства в сумме 6 516 000 (Шесть миллионов пятьсот шестнадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Истец ФИО1 обязательство по договору в части оплаты исполнила, в связи с чем к ней перешли права дольщика по договору долевого участия.

Согласно п. 4.1 в обязанность ответчика по договору долевого участия входит передать в собственность дольщика объект долевого строительства в состоянии, предусмотренном п 1.4 настоящего договора.

Пунктом 1.4. установлено, что квартира передается дольщику с выполнением в квартире внутренних отделочных работ, указанных в Приложении № к настоящему договору.

ФИО1 по завершению строительства и ввода объекта в эксплуатацию, по акту приема-передачи должна получить квартиру с отделкой, готовую к проживанию.

Согласно п. 1 передаточного акта № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному между истцом и ответчиком, в целях исполнения договора, застройщик передает, а дольщик принимает в собственность объект долевого строительства - 

<

адрес>, расположенную на 4 этаже секции № многоквартирного жилого дома «Многоквартирный жилой комплекс с автостоянками и помещениями общественного назначения по 

<

адрес> (1й этап строительства) расположенного по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ «Город Ростов-на-Дону», 

<

адрес> «в», строение 1 со следующими характеристиками: назначение помещения: жилое, количество комнат 1, общая площадь квартиры (без учета холодных помещений), кв.м. 38,6, жилая площадь квартиры, кв.м.15,9, площадь жилых и вспомогательных помещений (кв.м): холл 7,2, кухня 10,1, жилая 15,9, санузел 5,4, балкон 0,8.

Площади жилой и вспомогательных помещений, указанные в Передаточном акте идентичны площадям, указанным в договоре долевого участия и договоре уступки права требования № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1 после принятия по передаточному акту № от ДД.ММ.ГГГГ квартиры №№, пригласила специалистов Бюро технической инвентаризации, которые произвели замеры и на этом основании АО «Ростовское БТИ» подготовило экспликацию к поэтажному плану здания, расположенного в городе Ростове-на-Дону по адресу: 

<

адрес>

Согласно данным замеров площадь квартиры без учета холодных помещений составляет 37,0 кв.м, в том числе коридор 6,9 кв.м., с/у 4,7 кв.м., жилая комната 15,5 кв.м., кухня 9,9 кв.м. Таким образом, разница в фактической площади квартиры (без учета балкона) 37,0 кв.м. и заявленной по договору долевого участия 38,58 кв.м составляет 1,58 кв.м.

Площадь балкона в договоре долевого участия составляет 2,66 кв. м., фактическая площадь по данным АО 

<

данные изъяты> составляет 2,4 кв.м., разница в площади балкона - 0,26 кв.м.

Итоговая разница между проектной и фактической площадью квартиры с учетом балкона составляет 1,84 кв. м.

Истец ссылается на то, что заявленная по договору долевого участия передается дольщику с выполненными в квартире внутренними отделочными работами, указанные в приложении № к договору долевого участия. Таким образом, спорная квартира передана от застройщика в состоянии, пригодном для проживания и не требует дополнительных отделочных работ, что исключает погрешность в площадях за счет отделочных работ.

Истец ФИО1 обратилась к Ответчику ООО «СЗ СК 10 № 6» с просьбой о денежной компенсации недостающей площади спорной квартиры в размере 270 093 рубля с последующим внесением изменений в Передаточный акт № от ДД.ММ.ГГГГ Обращение было направлено ДД.ММ.ГГГГ на официальную электронную почту Ответчика.

Согласно ответа на претензию исх. № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ссылается на п. 2.1., 2.3. договора долевого участия цена объекта долевого участия строительства является фиксированной и перерасчету не подлежит. Согласно п. 1.5 площади являются проектными и подлежат уточнению на основании данных технической инвентаризации. Дольщик ознакомлен и принимает, что в связи с проведением застройщиком внутренних отделочных работ (работ по устройству стен и пола), возможно изменение площади квартиры в сторону уменьшения, что определяется по результатам технической инвентаризации такое уменьшение не признается сторонами изменением условий договора, приведшими к ухудшении качества объекта долевого строительства, иными недостатками, которые делают его непригодными для предусмотренного договором использования, не являются существенными нарушениями требований к качеству объекта долевого строительства.

Истец указывает на то, что учитывая, что фактическая площадь переданного жилого помещения с балконом меньше, чем проектная, в связи с чем, на основании ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ подлежит взысканию с ответчика компенсация разницы между проектной и фактической площадью квартиры № №, после обмера 

<

данные изъяты> в сумме 290 723 рубля 57 копеек, исходя из расчета: стоимость 1 кв. м = 6 516 000 : 41,24 (площадь квартиры №.м. + балкон 2,66 кв.м. = 158 001,94 руб.

Итоговая стоимость = 158 001,94 (цена за 1 кв.м.) x 1,84 кв. м (разница площадей) = 290 723,57 руб.

Кроме того, согласно п. 3.1. Договора уступки в течении 3 (трех) рабочих дней после полного расчета по настоящему договору дольщик передаст новому дольщику все документы удостоверяющие указанное право требования, а именно договор долевого участия, в том числе дополнительные соглашения к нему (копия). Таким образом, истец покупая квартиру с площадью, указанной в договоре уступки - 38,58 кв.м., не обладала информацией о том, что в договоре долевого участия содержатся пункты, заведомо ухудшающее ее положение как покупателя квартиры в части компенсации стоимости разницы проектной и фактической площадей.

Также ответчик в своем ответе на претензию исх. № от ДД.ММ.ГГГГ указывает, что согласно ч. 2 п. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ изменение общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, в размере не более пяти процентов являются допустимыми.

На основании изложенного, истец просит суд взыскать с ответчика в пользу истца денежную компенсацию в размере 290 723 рубля 57 копеек, компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб. 00 коп., расходы на оплату юридических услуг в размере 18 000 руб. 00 коп., расходы по оформлению доверенности представителя в размере 1950 руб. 00 коп., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом.

Истец ФИО1, в судебное заседание явилась, просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности в судебное заседание явилась, поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях, просила в иске отказать.

Суд, выслушав истца, представителя истца, представителя ответчика, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании п.1.1 договора уступки права требования № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью 

<

данные изъяты> и ФИО1 , дольщик ООО 

<

данные изъяты> уступает, а новый дольщик ФИО1 приобретает по цене и на условиях, предусмотренных настоящим договором, право требования к Обществу с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК СК-10№6» по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ в части предоставления квартиры с проектными основными характеристиками 1-комнатная квартира номер №, расположенная в секции 2 на 4 этаже 11-этажного жилого дома, общей (проектной) площадью - 38,58 кв. м. в «Многоквартирный жилой комплекс с автостоянками и помещениями общественного назначения по 

<

адрес>» (1й этап строительства) на земельном участке с кадастровым номером №

В соответствии с п. ДД.ММ.ГГГГ. договора долевого участия объектом долевого строительства является 1-комнатная квартира номер №, расположенная на 4 этаже 11-этажного жилого дома, общей (проектной) площадью - 38,58 кв. м, в том числе жилая комната -15,95 кв.м, кухня - 10,08 кв.м., холл-7,15 кв.м., с/у - 5,40 кв.м. Площадь балкона (не включена в общую площадь квартиры) 2,66 кв.м.

Параметры квартиры, указанные в п. ДД.ММ.ГГГГ. договора долевого участия идентичны параметрам квартиры в соответствии с п.1.1 договора уступки права требования № У СОК ОЮЕ С2 от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2.1 договора уступки права требования № № от ДД.ММ.ГГГГ на момент подписания настоящего договора право требования квартиры дольщиком оплачено полностью надлежащим образом в соответствии с договором долевого участия.

За уступаемое право (требование) новый дольщик ФИО1 обязана выплатить дольщику денежные средства в сумме 6 516 000 (Шесть миллионов пятьсот шестнадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Истец ФИО1 обязательство по договору в части оплаты исполнила, в связи с чем к ней перешли права дольщика по договору долевого участия.

Согласно п. 4.1 в обязанность ответчика по договору долевого участия входит передать в собственность дольщика объект долевого строительства в состоянии, предусмотренном п 1.4 настоящего договора.

Пунктом 1.4. установлено, что квартира передается дольщику с выполнением в квартире внутренних отделочных работ, указанных в Приложении № к настоящему договору.

ФИО1 по завершению строительства и ввода объекта в эксплуатацию, по акту приема-передачи должна получить квартиру с отделкой, готовую к проживанию.

Согласно п. 1 передаточного акта № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному между истцом и ответчиком, в целях исполнения договора, застройщик передает, а дольщик принимает в собственность объект долевого строительства - квартиру № №, расположенную на 4 этаже секции № многоквартирного жилого дома «Многоквартирный жилой комплекс с автостоянками и помещениями общественного назначения по 

<

адрес>» (1й этап строительства) расположенного по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ «Город Ростов-на-Дону», 

<

адрес>, строение 1 со следующими характеристиками: назначение помещения: жилое, количество комнат 1, общая площадь квартиры (без учета холодных помещений), кв.м 38,6, жилая площадь квартиры, кв.м 15,9, площадь жилых и вспомогательных помещений (кв.м): холл 7,2, кухня 10,1, жилая 15,9, санузел 5,4, балкон 0,8.

Площади жилой и вспомогательных помещений, указанные в Передаточном акте идентичны площадям, указанным в договоре долевого участия и договоре уступки права требования № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1 после принятия по передаточному акту № от ДД.ММ.ГГГГ квартиры №№, пригласила специалистов Бюро технической инвентаризации, которые произвели замеры и на этом основании 

<

данные изъяты> подготовило экспликацию к поэтажному плану здания, расположенного в городе Ростове-на-Дону по адресу: 

<

адрес>

Согласно данным замеров площадь квартиры без учета холодных помещений составляет 37,0 кв.м, в том числе коридор 6,9 кв.м., с/у 4,7 кв.м., жилая комната 15,5 кв.м., кухня 9,9 кв.м. Таким образом, разница в фактической площади квартиры (без учета балкона) 37,0 кв.м. и заявленной по договору долевого участия 38,58 кв.м составляет 1,58 кв.м.

Площадь балкона в договоре долевого участия составляет 2,66 кв. м., фактическая площадь по данным АО «Ростовское БТИ» составляет 2,4 кв.м., разница в площади балкона - 0,26 кв. м.

Итоговая разница между проектной и фактической площадью квартиры с учетом балкона составляет 1,84 кв. м.

Истец ссылается на то, что заявленная по договору долевого участия передается дольщику с выполненными в квартире внутренними отделочными работами, указанные в приложении № к договору долевого участия. Таким образом, спорная квартира передана от застройщика в состоянии, пригодном для проживания и не требует дополнительных отделочных работ, что исключает погрешность в площадях за счет отделочных работ.

Истец ФИО1 обратилась к Ответчику ООО «СЗ СК 10 № 6» с просьбой о денежной компенсации недостающей площади спорной квартиры в размере 270 093 рубля с последующим внесением изменений в Передаточный акт № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Обращение было направлено ДД.ММ.ГГГГ на официальную электронную почту Ответчика.

Согласно ответа на претензию исх. № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ссылается на п. 2.1, 2.3. договора долевого участия цена объекта долевого участия строительства является фиксированной и перерасчету не подлежит. Согласно п. 1.5 площади являются проектными и подлежат уточнению на основании данных технической инвентаризации. Дольщик ознакомлен и принимает, что в связи с проведением застройщиком внутренних отделочных работ (работ по устройству стен и пола), возможно изменение площади квартиры в сторону уменьшения, что определяется по результатам технической инвентаризации, такое уменьшение не признается сторонами изменением условий договора, приведшими к ухудшении качества объекта долевого строительства, иными недостатками, которые делают его непригодными для предусмотренного договором использования, не являются существенными нарушениями требований к качеству объекта долевого строительства.

Принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии с п, 1 ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. Иными словами, к истцу с момента заключения договора уступки права требования переходят права и обязанность дольщика в полном объеме.

В соответствии с п. 2.1, договора участия в долевом строительстве № № цена объекта долевого строительства является фиксированной и перерасчету не подлежит.

В соответствии с договором уступки права требования, а именно п. 2.2 цена определяется за уступаемое право (требования), указанное в п. 1.1 договора, новый дольщик обязан выплатить дольщику денежные средства в сумме 6 516 000 рублей, т.е. цена объекта недвижимости не определяется исходя из площади объекта.

Согласно п. 1.5 договора участия в долевом строительстве - площади являются проектными и подлежат уточнению на основании данных технической инвентаризации. Дольщик ознакомлен и принимает, что в связи с проведением застройщиком внутренних отделочных работ (работ по устройству стен и пола), возможно изменение площади квартиры в сторону уменьшения, что определяется по результатам технической инвентаризации. Такое уменьшение площади не признается сторонами изменением условий договора, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, не являются существенными нарушениями требований к качеству объекта долевого строительства.

Данное согласие дольщика и застройщика является обоюдным и не нарушает договорное равноправие сторон, как в отношении дольщика, так и в отношении застройщика.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной п пощади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

Другими словами, закон предоставляет право установить цену договора участия в долевом строительстве как произведение цены единицы общей площади помещения и соответствующей общей площади - диспозитивная норма. Между тем, застройщиком данное право не используется. 

В договорах долевого участия цена не привязана к площади и установлена в фиксированном размере.

В соответствии с п. 9.1 договора долевого участия - все изменения и дополнения к договору оформляются дополнительным соглашением сторон в письменной форме, которые подлежат государственной регистрации и являются неотъемлемой частью договора. Дополнительных соглашений, касающихся изменения площади или цены кв. № № заключено не было.

Кроме того, передаточный акт ФИО1 был подписан без замечаний.

Таким образом, статья 7 ФЗ №214-ФЗ, в данном случае не подлежит применению, в связи с тем, что застройщик выполнил свои обязательства в полном объеме в соответствии с условиями договора, и не нарушая его. Изменение площади объекта долевого строительства не может быть квалифицировано как недостаток, делающий его непригодным для предусмотренного договором использования, в соответствии с условиями настоящего договора сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Это означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

В силу положений статьи 46 Конституции Российской Федерации и требований части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная защита прав гражданина возможна только в случае реального нарушения его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать нарушенному праву и характеру нарушения. При этом бремя доказывания нарушения прав согласно статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лежит на самом истце, который при обращении в суд должен доказать, какие права и охраняемые законом интересы нарушены ответчиком и подлежат восстановлению в случае удовлетворения искового заявления. Возможность лица обратиться за судебной защитой своих прав не подменяет предусмотренный законом порядок реализации гражданами своих прав и законных интересов.

В силу положений статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защите подлежит нарушенное право.

Таким образом, учитывая положения статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющие принципы гражданского процесса и корреспондирующие им положения подраздела 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о том, что суд разрешает гражданские дела в целях защиты нарушенных прав или законных интересов, в отсутствие фактического нарушения каких-либо прав истца ответчиком, иск удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Поскольку в удовлетворении основных требований истцу отказано, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения производных требований о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик СК-10 № 6" о взыскании денежной компенсации, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на оплату юридических услуг, расходов на составление нотариальной доверенности, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Волкова Е.В.

В окончательной форме решение изготовлено 11 октября 2023 года.