УИД: 50RS0№-15

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

13 января 2025 года 

<

адрес>

Домодедовский городской суд 

<

адрес> в составе:

Председательствующего Никитиной А.Ю. 

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа 

<

адрес>, Администрации городского округа 

<

адрес> о признании квартиры частью жилого дома,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа 

<

адрес> о признании квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> г.о. Домодедово с. Ям 

<

адрес>, двухэтажным жилым зданием, с наименованием «жилой дом», площадью застройки двухэтажного жилого здания 81,9 кв.м, общей площадью двухэтажного жилого здания 77,4 кв.м, из них жилой 54,7 кв.м, подсобной 22,7 кв.м, определенной в соответствии с требованиями к определению площади жилого здания, утвержденными Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №, и состоящим из комнат: № (холодная веранда (помещение вспомогательного использования)) общей площадью 4,5 кв.м; № (холл) общей площадью 8,1 кв.м; № (кухня) общей площадью 7,0 кв.м; № (ванная) общей площадью 1,9 кв.м; № (туалет) общей площадью 1,0 кв.м; № (шкаф) общей площадью 0,3 кв.м; № (жилая комната) общей площадью 10,0 кв.м; № (коридор) общей площадью 3,2 кв.м; № (шкаф) общей площадью 0,5 кв.м; № (шкаф) общей площадью 0,5 кв.м; № (шкаф) общей площадью 0,2 кв.м; № (жилая комната) общей площадью 6,7 кв.м; № (жилая комната) общей площадью 21,7 кв.м; № (жилая комната) общей площадью 16,3 кв.м; указании, что вступившее в силу решение суда является основанием для внесения изменений (сведения) о характеристиках объекта недвижимости в сведения ЕГРН.

В обоснование требований истец указал, что на основании договора социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ он является нанимателем жилого помещения, именуемого квартирой №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, г.о. Домодедово, с. Ям, 

<

адрес>. В соответствии с договором социального найма жилого помещения вышеуказанная «квартира» состоит из 2-х комнат общей площадью 42,9 кв.м, с кадастровым номером №, которая, по сути, является изолированным блоком в доме блокированной застройки, состоящем из 4-х блоков.

Квартира, предоставленная истцу для проживания, по сути является двухэтажным жилым домом, блокированным другими жилыми домами с двумя общими боковыми стенами, без проемов с отдельным выходом на земельный участок.

Согласно изготовленного кадастровым инженером Южного филиала ГБУ 

<

адрес> «МОБТИ» технического паспорта занимаемое истцом жилое помещение имеет 2 этажа, площадь застройки здания 81,9 кв.м, общая площадь помещения, находящегося в пользовании ФИО1, составляет 77,4 кв.м, из них жилая 54,7 кв.м, подсобная 22,7 кв.м. 

<

адрес> определена в соответствии с требованиями к определению площади жилого здания, утвержденными Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/0393, и состоит из заявленных в иске помещений.

<

адрес> состоит из четырех обособленных частей, каждая из которых представляет собой структурно обособленное помещение, состоящее из жилых комнат, а также помещений вспомогательного использования (коридоров, веранд и санузлов), предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. В доме не имеется общего имущества, и иного оборудования, которое обслуживало бы весь дом. Признание используемого истцом по договору социального найма жилого помещения индивидуальным жилым домом необходимо ему для приватизации дома и земельного участка, на котором он расположен.

В ходе рассмотрения дела в качестве соответчика привлечена Администрация городского округа 

<

адрес>.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчиков по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражал в удовлетворении требований, пояснив, что собственником спорного объекта является Комитет по управлению имуществом Администрации г.о. 

<

адрес>, которому предоставлено право менять статус объекта. В данном случае собственник представлял по договору социального найма именно квартиру. Для перевода объекта в соответствие с фактическим объектом оснований не имеется. Если спорный объект будет изменен, то у истца возникнут проблемы с его дальнейшей приватизацией.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, судом извещались надлежащим образом, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту - ГПК РФ), ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ), суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между муниципальным бюджетным учреждением г.о. Домодедово «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» в лице директора ФИО5, действующей от имени собственника жилого помещения муниципальное образование г.о. 

<

адрес> (Наймодатель) и ФИО1 (Наниматель), истцу и членам его семьи передано в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из 2-х комнат в квартире общей площадью 42,9 кв.м, из них жилой 0 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, г.о. Домодедово, с. Ям, 

<

адрес>. Истец постоянно зарегистрирован и проживает в указанном жилом помещении (квартире), что подтверждается выпиской из домовой книги от ДД.ММ.ГГГГ, и не оспаривалось сторонами (л.д. 9-14,17).

Спорное жилое помещение (квартира) с кадастровым номером №, площадью 42,9 кв.м, расположенное по вышеуказанному адресу, состоит на кадастровом учете и принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию «

<

адрес>» (ответчику), что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества г.о. Домодедово по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-16), выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 40-43).

В соответствии с ч. 7 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ) объектами жилищных прав являются жилые помещения. 

В соответствии с ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

При этом, Градостроительный кодекс РФ (далее по тексту – ГрК РФ) выделяет, в том числе, такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, а также жилые дома блокированной застройки - это жилые дома в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти (ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Пунктом 40 ст. 1 ГрК РФ с ДД.ММ.ГГГГ введено понятие "дом блокированной застройки" - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ) жилые дома блокированной застройки определялись как жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования, в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. 

С ДД.ММ.ГГГГ в п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ закреплено иное понятие "дома блокированной застройки", отражающее, что количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. 

На основании ч. 1, 2 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" блок, указанный в п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ - дня вступления в силу Закона N 476-ФЗ), соответствующий признакам, указанным в п. 40 ст. 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу Закона N 476-ФЗ признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании. Замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении блока не требуются и осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. 

Для размещения жилого дома, блокированного с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющего отдельный выход на земельный участок; разведения декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещения гаражей для собственных нужд и иных вспомогательных сооружений; обустройства спортивных и детских площадок, площадок для отдыха согласно указанному Классификатору может быть использован земельный участок с видом разрешенного использования "Блокированная жилая застройка" (код вида разрешенного использования земельного участка - 2.3). 

По смыслу с п. 40 ст. 1 ГрК РФ, п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ дом блокированной застройки отдельно стоящим зданием не является, а представляет собой жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами). 

В ЖК РФ имеется определение многоквартирного дома - это здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в п. п. 1 - 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома (ч. 6 ст. 15 ЖК РФ). 

Таким образом, многоквартирный дом представляет собой тип здания, в котором имеются две и более квартиры, а также общее имущество собственников, в числе которого в п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК указаны крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

На жилые одноквартирные дома (с количеством этажей не более трех) отдельно стоящие или блокированной застройки, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками распространяется действие СП 55.13330.2016, согласно которым блок жилой автономный - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками (п. 3.2); блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок (п. 3.3.) 

Как указано выше, в жилом доме блокированной застройки должны соблюдаться следующие условия: наличие выхода на отдельный участок, самостоятельных инженерных систем, индивидуальных подключений к внешним сетям и отсутствие общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками 

В пункте 39 статьи 1 ГрК РФ также закреплено, что понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. 

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, утвержденном и введенном в действие Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 725/пр. 

В соответствии с указанным Сводом правил, блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. 

Из приведенных выше норм следует, что основное отличие жилого дома блокированной застройки от многоквартирного состоит в наличии у последнего общего имущества, при этом каждый блок жилого дома должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

С точки зрения действующего законодательства раздел жилого дома в натуре (или выдел доли в натуре) может привести только и исключительно к образованию индивидуальных автономных жилых блоков, в результате чего будет образовано здание «жилой дом блокированной застройки», то есть здание, состоящее из пристроенных друг к другу домов - индивидуальных жилых блоков, у которых из общего имущества только стены, которыми они соприкасаются друг к другу, и не имеется общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. 

Таким образом, жилой дом, дом блокированной застройки и многоквартирный дом обладают различными характеристиками, квартирой признается помещение, находящееся в многоквартирном доме. 

Решение о виде объекта недвижимости, подлежащего учету в связи с его образованием из существующего объекта, состоящего на кадастровом учете, принимается собственником такого объекта самостоятельно, но оно не может быть произвольным и должно согласовываться с назначением здания, с видом разрешенного использования земельного участка, с требованиями градостроительных регламентов и требованиям к предельным размерам земельных участков. 

Такая обязанность следует из содержания ст. 209 ГК РФ, предоставляющей собственнику право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, которые не должны противоречить закону и иным правовым актам и нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. 

В п. 5 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной. При этом, части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета. 

Из указанного следует, что сведения о части жилого дома могут быть внесены в ЕГРН только в случае, если указанная часть жилого дома отвечает признакам блока жилого дома блокированной застройки. 

Для разрешения исковых требований судом в порядке ст. 79 ГПК РФ назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, результаты которой отражены в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного экспертом ООО «Эксперт-Партнер» ФИО6.

Оценив содержание заключения, суд приходит к выводу, что по форме и содержанию оно соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, так как содержат подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. При этом экспертиза выполнена экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеющим соответствующее образование, специализацию и продолжительный стаж работы, в связи с чем, указанное заключение эксперта принимаются судом в качестве допустимого, достоверного и относимого доказательства. 

В ходе экспертного исследования, в том числе установлено, что 

<

адрес>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, г.о. Домодедово, село Ям, 

<

адрес>, не обладает признаками многоквартирного дома, а является домом блокированной застройки (пункт 3.3 блокированная застройка домами жилыми одноквартирными: Застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок). 

Экспертом сделан вывод о том, что объект исследования с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, г.о. Домодедово, с. Ям, 

<

адрес>, обладает признаками части индивидуального жилого дома (в составе дома блокированной застройки).

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Статья 187 ГПК РФ устанавливает, что заключение эксперта оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

Анализ экспертного заключения позволяет суду согласиться с его выводами, однако эти выводы не могут являться основанием для удовлетворения заявленных исковых требований.

Как следует из положений ст.ст. 15, 16 ЖК РФ, ст. 49 ГрК РФ, Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, жилой дом, дом блокированной застройки и многоквартирный дом обладают различными характеристиками, при этом квартирой признается только помещение, находящееся в многоквартирном доме. 

При этом, несмотря на то, что заключением эксперта установлено, что исследуемый объект является блоком жилого дома блокированной застройки, решение о виде объекта недвижимости, подлежащего учету, в связи с его образованием из существующего объекта, состоящего на кадастровом учете, принимается собственником такого объекта самостоятельно, но оно не может быть произвольным и должно согласовываться с назначением здания, с видом разрешенного использования земельного участка, с требованиями градостроительных регламентов и требованиями к предельным размерам земельных участков. 

Спорное жилое помещение (квартира) с кадастровым номером № расположено на землях неразграниченной собственности, границы участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, право собственности на него истцом в установленном законом порядке не оформлено, как и не оформлено на спорное жилое помещение.

Из материалов дела следует, что требования истца фактически направлены на изменение статуса объекта недвижимости, в то время как изменение любых характеристик объектов недвижимости в ЕГРН происходит на основании измененных сведений государственного кадастра недвижимости. 

Жилой дом, дом блокированной застройки и многоквартирный дом обладают различными характеристиками, при этом квартирой признается только помещение, находящееся в многоквартирном доме. Однако, блокированные жилые дома имеют отдельный правовой режим и их размещение возможно на земельных участках, относящихся к определенному виду разрешенного использования. 

Таким образом, если правилами землепользования и застройки для соответствующей территориальной зоны предусмотрено размещение жилых домов блокированной застройки, а сам объект соответствует требованиям технических регламентов, изменение статуса недвижимого имущества в объект блокированной застройки возможно с соблюдением требований градостроительного законодательства, с последующим изменением кадастровых сведений об объекте недвижимости. 

Доказательств того, что истец обращался в установленном ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» порядке с заявлениями об изменении кадастровых сведений о спорном объекте недвижимости, и что ему было отказано в разрешении вопроса об отнесении спорной недвижимости к тому или иному виду, материалы дела не содержат. 

Таким образом, спорный объект отвечает характеристикам квартиры в многоквартирном доме. 

Кроме того, суд отмечает, что собственником спорного жилого помещения является не истец, а Муниципальное образование «

<

адрес>» (ответчик), что, по мнению суда, свидетельствует об отсутствии у истца права совершать в отношении спорного жилого помещения (квартиры) любые действия, в том числе, принимать решение о виде объекта недвижимости, подлежащего учету в связи с его образованием из существующего объекта, состоящего на кадастровом учете. 

При этом, своим правом, предусмотренным ст. 11 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, спорного жилого помещения (квартиры), истец не воспользовался, хотя такой возможности не лишен, и в случае изменения кадастровых сведений о спорном объекте недвижимости, будет лишен такого права по действующему договору социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения заявленных истцом требований у суда отсутствуют. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа 

<

адрес>, Администрации городского округа 

<

адрес> о признании квартиры частью жилого дома отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Домодедовский городской суд.

Председательствующий А.Ю. Никитина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.