Дело № 2-611/2017

Поступило в суд: 17.01.2017 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(мотивированное)

13 июня 2017 г. г. Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Новосадовой Н.В., 

при секретаре Решетниковой Н.А.,

с участием: представителя истца САГ,

ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (далее по тексту - АО «АИЖК») обратилось с иском к ФИО1 в обоснование указав, что 09.04.2014 года между ООО «Донская ипотечная компания «РОСТ» и ФИО1 заключен договор займа № 70/Д/СТ/04-2014, сумма займа составила – 1 775 475,00 руб., процентная ставка 13,6 % годовых, на срок по 31.03.2034 г. включительно. Кредит предоставлен для целевого использования – приобретение в собственность заемщика квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Указанная квартира в настоящее время находятся в залоге. 

Заемщик систематически нарушал условия договора займа, последнее гашение по займу производилось ответчиком 21.11.2016 года в размере 21 000 руб. Истцом было предъявлено ответчику требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, однако, требование не исполнено. По состоянию на 23.11.2016 года сумма задолженности ответчика по кредиту составила 1 692 170,42 руб.. Законным владельцем закладной, а соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО «АИЖК». 

В соответствии со ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Истец просит взыскать с ответчика сумму задолженности в размере 1 692 170,42 руб., в том числе: 1 578 034,29 руб. – задолженность по кредиту, 84 220,66 руб. – начисленные проценты за пользование кредитом, 29 915,47 руб. – пени за несвоевременное исполнение обязательств по кредитному договору; начиная с 24.11.2016 г. и по день вступления решения суда в законную силу, взыскать проценты за пользование кредитом в размере 13,6% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по кредитному договору; обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 80% от стоимости – 1 072 000 руб., согласно определенной в заключении эксперта, в также расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 121,70 руб..

Представитель истца - АО «АИЖК», САГ, действующий на основании доверенностей (л.д.76-81), в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, приведенном выше. Также пояснил, что до настоящего времени ответчиком не вносятся платежи по договору займа, сумма задолженности фактически увеличилась, но они не намерены увеличивать исковые требования, потому просят взыскать сумму задолженности, проценты за пользование кредитом на период 23.11.2014 года, начиная с 24.11.2016 по день вступления решения суда в законную силу, взыскать проценты за пользование кредитом в размере 13,6% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по кредитному договору; обратить взыскание на предмет залога – квартиру, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 80% от стоимости, определенной в заключении эксперта, в также расходы по оплате государственной пошлины. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что оспаривает заключение договора займа, сумму займа и условия договора, указанные истцом. Также не оспаривает нарушение обязательств, действительно вносила ежемесячные платежи и в меньшем размере и с нарушением срока, в настоящее время не производит погашение. Но связано это с материальными трудностями, не выплатой в срок заработной платы. Еще в 2015 году она обращалась за реструктуризацией долга, обращалась за государственной поддержкой. Ей была предоставлена помощь по государственной программе в размере 175 000 руб., но это не помогло. В период 2017 года внесла только один платеж, потому сумму задолженности не оспаривает. Не согласна с обращением взыскания на заложенное имущество, поскольку данная квартира является у нее единственным жильем.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Статья 421 ГК РФ закрепляет свободу граждан, юридических лиц в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). 

Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме (ст. 820 ГК РФ).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 09.04.2014 года между ООО «Донская ипотечная компания «РОСТ» и ФИО1 заключен договор займа № 70/Д/СТ/04-2014, согласно которому ФИО1 была предоставлена сумма займа в размере 1 775 475 руб., сроком по 31.03.2034 года, под 13,6% годовых (л.д.7-20). Пунктом 1.1.3.5 Договора предусмотрен ежемесячный платеж 20 712 руб. Заем предоставлен для целевого использования, а именно: для приобретения в целях постоянного проживания залогодателя в собственность ФИО1 жилого помещения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, состоящего из 2-х комнат, общей площадью 41,8 кв.м, расположенного на 1 этаже 9-этажного дома, стоимостью 2 350 000 руб., кадастровый № (п.1.2). 

По договору купли-продажи от 09.04.2014 года ФИО1 приобрела в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 41,8 кв.м, по цене 2 350 000 рублей (л.д.37-41). 

Государственная регистрация права собственности на данное недвижимое имущество произведена 14.04.2014 года, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.69-70).

В соответствии с ч. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно ч. 1,2 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно пункту 2.1 Договора, заем предоставляется заемщику по заявлению в безналичной форме путем перечисления всей суммы займа на банковский счет № в Филиале № 7 АКБ МОСОБЛБАНК в 

<

адрес>, открытый на имя ФИО1 (п.2.1).

Пунктом 3.1 Договора установлено, что проценты за пользование займом начисляются на остаток суммы займа, исчисляемый на начало соответствующего процентного периода, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по дату фактического возврата займа, либо по дату вступления в силу Соглашения сторон о расторжении настоящего договора в предусмотренных договором случаях включительно в зависимости от того, как из дат наступит раньше, по процентной ставке, указанной в п.1.1.3 Договора, и с учетом положений пп.3.11.1 и 3.11.2 Договора. 

В соответствии с пунктом 4.1.1 Договора заемщик обязуется возвратить полученный заем и уплатить проценты, начисленные за пользование займом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии).

Согласно ст.811 ГК РФ, если договором предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Право АО «АИЖК» на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на квартиру по указанному адресу, удостоверены закладной (л.д.27-36). 

В силу ч.2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно закладной, обязательные условия ипотеки и обеспеченного им обязательства содержатся в кредитном договоре, который является неотъемлемой частью данной закладной. 

Пунктом 4.4.1. Договора предусмотрено право займодавца потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных в соответствии с условиями договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии), в том числе, при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Согласно п.4.4.2 Договора, займодавец вправе обратить взыскание на недвижимое имущество, при неисполнении требований займодавца в случаях, установленных в п. 4.4.1 договора.

01.11.2016 года ответчику, в два адреса, направлено требование АО «АИЖК» о досрочном истребовании задолженности (л.д.71,72), что подтверждается копией почтового конверта, почтового уведомления, и копией почтового реестра (л.д.73-75). 

Таким образом, до обращения в суд, истец исполнил обязанность о предъявлении ответчику требования о досрочном возврате кредита.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статья 310 ГК РФ не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий, за исключением случаев, установленных законом или договором. Договор не предусматривает права сторон на односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств.

Обстоятельства нарушения обязательств со стороны ответчика подтверждены материалами дела. Как видно из расчета задолженности - выписки по счету (л.д.114-119), гашение займа ответчиком производилось с нарушением установленных сроков платежей, в меньшем размере, учтена сумма, предоставленная по программе государственной поддержки в размере 175,337,14 руб. в 2016 году, в 2017 году произведен один платеж в марте 2017 года, более платежей не производилось, что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.

Пунктом 5.2 Договора предусмотрено, что при нарушении сроков возврата займа заемщик уплачивает по требованию займодавца неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа, за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца. При нарушении сроков уплаты начисленных за пользование займом процентов заемщик уплачивает по требованию займодавца неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца (включительно) (п. 5.3). 

До настоящего времени требование о погашении задолженности не исполнено, что также не оспаривалось ответчиком в судебном заседании. 

В соответствии с расчетом, приложенным к иску (л.д.4-6), размер задолженности по договору займа по состоянию на 23.11.2016 года составил 1 692 170,42 руб., в том числе: задолженность по основному долгу - 1 578 034,29 руб., проценты по кредиту – 84 220,66 руб., пени – 29 915,47 руб..

Изучив представленный расчет, суд находит его верным, согласующимся с условиями договора, требованиями закона и поступившими платежами от ответчика. Доказательств, опровергающих его правильность, ответчик не представила, а также не представила иных доказательств в подтверждение необоснованности требований истца и факта отсутствия задолженности. 

Требования о взыскании процентов на остаток основного долга начиная с 24.11.2016 и по день вступления решения суда в законную силу, также подлежат удовлетворению, с учетом положений ч. 2 ст. 809 ГК РФ и указанных выше условий договора займа (п.3.1). 

Также истцом заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество – жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 80% от стоимости, определенной в заключение эксперта.

Решая указанное требование, суд исходит из следующего.

В силу ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Частями 1,2 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Ипотека в силу закона зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области 14.04.2014 года за № (л.д.34).

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В обеспечение обязательств по вышеуказанному договору займа, выдана закладная первоначальному залогодержателю ООО «Донская ипотечная Компания «РОСТ» 09.04.2014 года. Залогодателем указан ответчик ФИО1 (л.д.27). 18.04.2014 года права на закладную переданы АО «АИЖК», которое в настоящее время является законным владельцем закладной (л.д.35).

В силу ч. 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с ч. 1,3 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Статьей 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Судом установлено, что все перечисленные условия для обращения взыскания на заложенное имущество имеются, при этом ответчиком допущены существенные нарушения обеспеченного залогом обязательства, просрочка уплаты платежей по договору займа ответчиком даже после обращения с иском в суд составляет более трех месяцев, а сумма долга по договору более пяти процентов от стоимости заложенного имущества.

В соответствии с п.4 ч.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

В обоснование требований истцом был представлен отчет об определении рыночной и ликвидационной стоимостей жилого помещения квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес> от 22.09.2016 года (л.д.42-68), согласно которому рыночная стоимость предмета залога составляет 1 340 000 руб. Ответчик не согласился с данным отчетом, поскольку полагала указанную рыночную стоимость заниженной. В связи с этим, судом было назначено проведение судебной товароведческой экспертизы по делу (л.д.123-124). 

Согласно заключению эксперта от 30.05.2017 года, рыночная стоимость предмета залога – квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>, составляет 1 563 278 руб. (л.д.128-143). Результаты экспертизы сторонами не оспаривались.

Учитывая установленные и указанные выше обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества – квартиры, в размере 1 250 622,40 руб. (80% от 1 563 278 руб.).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика также подлежат взысканию судебные издержки в виде государственной пошлины, уплаченной истцом при подаче иска (л.д.3, 86).

Кроме того, в соответствии со ст.ст. 79,88,94,95 ГПК РФ с ФИО1 в пользу ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России подлежат взысканию расходы за производство экспертизы в размере 31 080,00 руб..

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194,198,199, ГПК РФ суд, 

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по договору займа № 70/Д/СТ/04-2014 от 09.04.2014 года в размере 1 692 170,42 руб., в том числе: основной долг – 1 578 034.29 руб., проценты по кредиту – 84 220,66 руб., пени – 29 915,47 руб..

Начиная с 24 ноября 2016 года и по день вступления решения суда в законную силу взыскивать с ФИО1 в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» проценты за пользование суммой займа в размере 13,6% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по кредитному договору.

Обратить взыскание на заложенное имущество – предмет ипотеки: квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 1 250 622,40 руб..

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» судебные расходы в виде расходов по уплате госпошлины в размере 22 660.85 руб..

Взыскать с ФИО1 в пользу ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России за производство экспертизы 31 080,00 руб..

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья /подпись/ Н.В. Новосадова

Мотивированный текст решения суда изготовлен 15 июня 2017 года

Судья /подпись/ Н.В. Новосадова