Дело № 3а-85/2025 

(№ 3а-989/2024)

УИД: 36OS0000-01-2024-000908-23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 февраля 2025 года город Воронеж

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дёминой О.В., 

при секретаре судебного заседания Стороженко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Борисоглебский котельно-механический завод» к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости,

установил:

акционерное общество «Борисоглебский котельно-механический завод» (далее по тексту - АО «БКМЗ») обратилось в Воронежский областной суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области об установлении кадастровой стоимости:

1) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 18435 000 руб.;

2) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 1645 000 руб.

В обоснование административных исковых требований административный истец АО «БКМЗ» указал, что земельный участок с кадастровым номером № принадлежит ему на праве собственности, земельный участок с кадастровым номером № принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования. 

Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2022 года: 

- с кадастровым номером № в размере 84675807 руб. 56 коп., 

- с кадастровым номером № в размере 6245832 руб. 

Ввиду того, что размер земельного налога зависит от кадастровой стоимости спорных земельных участков, АО «БКМЗ» обратилось в оценочную организацию для определения их рыночной стоимости. 

Согласно отчету оценщика ООО «НПЦ «ПроАльянс» № 897/2024 от 10 октября 2024 года рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года составила:

- с кадастровым номером № в размере 18435 000 руб., 

- с кадастровым номером № в размере 1645 000 руб. 

Учитывая изложенное, административный истец АО «БКМЗ» просит установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года с кадастровым номером № в размере 18435 000 руб., с кадастровым номером № в размере 1645 000 руб.

Определением Воронежского областного суда от 4 декабря 2024 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (л.д. 2-5).

Определением Воронежского областного суда от 19 декабря 2024 года по административному делу назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельных участков, производство по административному делу приостановлено (л.д. 114-118).

Определением Воронежского областного суда от 31 января 2025 года производство по административному делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения судебной экспертизы Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ № 7692/6-4-24 от 24 января 2025 года (л.д. 160).

Определением Воронежского областного суда от 13 февраля 2025 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» с исключением их числа заинтересованных лиц.

Административный истец АО «БКМЗ» в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался, возражений по существу заключения судебной экспертизы не представлено.

Представитель административного истца АО «БКМЗ» по доверенности ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом и в установленном порядке, о причинах неявки суду не сообщила, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращалась, возражений по существу заключения судебной экспертизы не представлено.

Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Представитель заинтересованного лица ППК «Роскадастр» в лице филиала по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался. 

Представитель заинтересованного лица администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался. 

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера налоговых платежей.

Причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов административного дела, административному истцу АО «БКМЗ» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, 

<

данные изъяты> расположенный по адресу: 

<

адрес>

Право собственности административного истца на указанный объект недвижимости зарегистрировано 17 января 2022 года.

Также административному истцу АО «БКМЗ» на праве постоянного бессрочного пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 9 сентября 2024 года (л.д. 9, 11-13), копией свидетельства № на право бессрочного (постоянного) пользования землей г. Борисоглебска Воронежской области от 25 августа 1995 года (л.д. 10).

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18 октября 2022 года № 2631 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области» были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области по состоянию на 01 января 2022 года.

Данным приказом от 18 октября 2022 года № 2631 кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № на 1 января 2022 года установлена в размере 6245832 руб. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № на основании сведений, предоставленных филиалом ППК «Роскадастр» по Воронежской области дополнительным перечнем №, установлена актом ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» от ДД.ММ.ГГГГ № № по состоянию на 1 января 2022 года в размере 84675807 руб. 56 коп.

В уставе государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», утвержденном приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 26 октября 2023 года № 3047, отражено, что предметом деятельности Учреждения является осуществление на территории Воронежской области полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, предусмотренных Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 

Согласно статье 16 Закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Процедура определения кадастровой стоимости предусматривает формирование подведомственным органу регистрации прав федеральным государственным бюджетным учреждением в течение трех рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости и направление данных сведений в бюджетное учреждение в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости (часть 2 статьи 16 Закона № 237-ФЗ).

По результатам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости в форме электронного документа, включающий в том числе систематизированные сведения об определении кадастровой стоимости. Форма акта об определении кадастровой стоимости, требования к его подписанию, к составу систематизированных сведений об определении кадастровой стоимости, а также требования к формату такого акта и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 6 статьи 16 Закона № 237-ФЗ).

Сведения в отношении земельного участка с кадастровым номером № предоставлены в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой в такой перечень включаются вновь учтенные, ранее учтенные в Едином государственном реестре недвижимости объекты недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости, о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки. 

Согласно перечню № земельный участок с кадастровым номером № имел вид использования по документу «

<

данные изъяты>» и был отнесен к сегменту 

<

данные изъяты> присвоением кода расчета вида использования 

<

данные изъяты>

Соответственно, акт определения кадастровой стоимости, подготовленный ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», в отношении земельного участка с кадастровым номером № является итоговым документом, содержащим результаты расчета оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования АО «БКМЗ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, утвержденной приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области № 2631 от 18 октября 2022 года, и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, установленной актом ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» от ДД.ММ.ГГГГ № №

На момент рассмотрения дела кадастровая стоимость земельных участков является действующей. 

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № внесены в Единый государственный реестр недвижимости 7 декабря 2022 года, о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № - 4 апреля 2023 года.

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 21 августа 2024 года и 9 сентября 2024 года (л.д. 14, 15), актом ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 106-107).

В силу требований главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту - НК РФ) административный истец является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

На основании положений статьи 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельных участков используется для целей налогообложения, суд усматривает наличие у административного истца АО «БКМЗ» заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащих ему на праве собственности и праве постоянного (бессрочного) пользования земельных участков, поскольку они затрагивают его права и обязанности как юридического лица, уплачивающего земельный налог, отнесенный налоговым законодательством к местному налогу, устанавливаемому Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязательному к уплате на территории муниципального образования (пункты 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ, пункт 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391 НК РФ).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

При определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Указаниями. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп). В рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы и методы, а также критерии сопоставления полученных результатов. По итогам группировки проводится ее анализ в разрезе кадастровых кварталов на предмет достоверности и непротиворечивости. Ранги применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки представлены для целей Указаний в приложении № 6 к Указаниям (пункт 44 Приказа Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке»).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

С учетом положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость спорных земельных участков, административный истец в обоснование своих требований представил отчет об оценке № 897/2024 от 10 октября 2024 года, подготовленный оценщиком ООО «Научно-практический центр «ПроАльянс», согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года составляет: 

- с кадастровым номером № в размере 18435 000 руб., 

- с кадастровым номером № в размере 1645 000 руб. (л.д. 16-51)

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с наличием существенной разницы между величиной кадастровой стоимости и рыночной стоимости объектов оценки, с учетом возражений ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» против принятия в качестве допустимого доказательства представленного отчета, судом была назначена судебная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и если не соответствует определить рыночную стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года. 

Заключением судебной экспертизы № 7692/6-4-24 от 24 января 2025 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6 установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке № 897/2024 от 10 октября 2024 года оценщиком ООО «Научно-практический центр «ПроАльянс», которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года в следующих размерах:

- с кадастровым номером № в размере 34452510 руб., 

- с кадастровым номером № в размере 2568 800 руб. (л.д. 128-157).

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Таким образом, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

При составлении экспертного заключения № 7692/6-4-24 от 24 января 2025 года эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Прогресс оценки (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № 5)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № 6)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7»), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7).

Расчет стоимости исследуемых объектов недвижимости проводился в соответствии с Методическими рекомендациями по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними», под общей ред. ФИО2, ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, М., 2016 г.

Экспертом применен сравнительный подход при расчете стоимости объектов оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, отказ от затратного и доходного подходов мотивирован.

При проведении экспертизы эксперт самостоятельно исследовал рынок земельных участков на дату определения рыночной стоимости (1 января 2022 года), предложения, которые выставлены на продажу на данный период. Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемыми земельными участками. Объекты-аналоги подобраны экспертом, исходя из имеющейся в его распоряжении информации, которая подтверждена приложенными к заключению материалами. 

В заключении эксперта описан процесс подбора объектов-аналогов, который нашел свое отражение в итоговых расчетных таблицах. Эксперт изучил количественные и качественные характеристики объектов исследования, проанализировал информацию, существенную для определения стоимости исследуемых объектов сравнительным подходом методом сравнения продаж, осуществил сбор и анализ общедоступной информации, касающейся исключительно объектов исследования. Структуру и содержание исследовательской части заключения эксперт определяет самостоятельно. 

Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых отражены в заключении, что свидетельствует о возможности проверки данных сведений, характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения.

В заключении экспертом указано на источники, которые им исследовались при производстве экспертизы для подбора аналогов.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом эксперт выбрал аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектами оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение, сравнивая объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицы корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. В заключении эксперта ответы на поставленные вопросы даны развернуто, выводы вытекают из проведенного исследования, отсутствуют противоречия, исследование выполнено в соответствии с утвержденными методическими рекомендациями по решению стоимостных задач по определению рыночной стоимости объектов исследования в соответствии с действующим законодательством, регламентирующим судебно-экспертную деятельность в Российской Федерации. 

Эксперт ФИО6 предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, специализацию, длительный стаж экспертной работы.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем необоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено. 

Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанной в выписках из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данных объектов недвижимости, не представлено.

Представленный административным истцом отчет об оценке оценщика ООО «Научно-практический центр «ПроАльянс»№ 897/2024 от 10 октября 2024 года, суд не признает доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости спорных земельных участков, определяемой в качестве кадастровой, поскольку данный отчет об оценке рыночной стоимости содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

С учетом изложенного суд считает возможным принять экспертное заключение ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации № 7692/6-4-24 от 24 января 2025 года в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № по состоянию на 1 января 2022 года.

Участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не обращались.

На основании изложенного суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года (дата, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость) в следующих размерах: 

- с кадастровым номером № в размере 34452510 руб., 

- с кадастровым номером № в размере 2568 800 руб. 

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

3) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 25 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административное исковое заявление поступило в Воронежский областной суд 19 ноября 2024 года, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, решение суда, вступившее в законную силу, будет являться основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах административные исковые требования АО «БКМЗ» об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2022 года подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Борисоглебский котельно-механический завод» об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 1 января 2022 года в размере 34452510 (тридцать четыре миллиона четыреста пятьдесят две тысячи пятьсот десять) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 1 января 2022 года в размере 2568800 (два миллиона пятьсот шестьдесят восемь тысяч восемьсот) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 19 ноября 2024 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Дёмина

Решение суда в окончательной форме изготовлено 24.02.2025 г.