Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

« 22 » мая 2018 года г.Нефтегорск.

Судья Нефтегорского районного суда Самарской области Лопутнев В.В., при секретаре Бочкаревой Ю.С., рассмотрев в открытом судебном гражданское дело по иску Самарского областного Фонда жилья и ипотеки к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился с данным иском указав, что по поручению министерства строительства Самарской области завершил строительство проблемного объекта по адресу 

<

адрес>, в границах улиц 

<

адрес>, жилой дом 

<

адрес>, первоначальным застройщиком которого являлось ООО «Монтэк», признанное Арбитражным судом Самарской области банкротом. Определением от 22.08.2012 года в реестр требований кредиторов включено требование ФИО1 о передаче ему 1-комнатной квартиры 

<

адрес> площадью 35,9 кв.м. 

<

адрес> данного дома. Объект находился в незавершенном и незаконсервированном состоянии около 10 лет. Группа инициативных дольщиков 6.12.2013 года заключила договор аренды земельного участка с Департаментом управления имуществом г.о.Самара, который был передан СОФЖИ путем заключения договора перемены лиц в обязательстве от 19.12.2013 года. Тем самым СОФЖИ стал застройщиком указанного дома, было получено разрешение на его строительство от 15.02.2016 года и ввод в эксплуатацию от 30.12.2016 года. Финансирование строительства велось за счет собственных средств СОФЖИ и дольщиков. По состоянию на 5.02.2018 года плановая стоимость завершения строительства составила 591 956 110,97 рублей, из которых 480 058 866,41 рублей было предоставлено в качестве субсидии из средств областного бюджета, невозмещенная субсидией сумма расходов составляет 111 897 244,56 рублей. Общая площадь жилых и нежилых помещений в доме равна 18 342,5 кв.м. Ввиду того, что были понесены расходы на завершение строительства, которые полностью не покрыла предоставленная из средств областного бюджета субсидия, а ответчик не участвовал личными средствами в его завершении, хотя на сегодняшний день обладает объектом недвижимости в завершенном строительством жилом доме, тем самым получил благо в виде достроенной квартиры и является выгодоприобретателем произведенных работ, и не исполнил требование о доплате средств за завершение строительства, просил взыскать с него денежные средства в сумме 219005,79 рублей исходя из стоимости за 1 кв.м., составляющей 6100,44 рублей, и площади квартиры 35,9 кв.м. в качестве неосновательного обогащения.

В судебном заседании представители истца заявленные требования поддержали. Пояснили, что СОФЖИ выступал как застройщик всего дома, поэтому страховали ответственность как застройщика, что является обязательным по закону. Заключение кредитного договора обусловлено недостатком денежных средств. В кредитном договоре допущена техническая ошибка в неуказании 

<

адрес>, т.к. финансировалось строительство всего дома в целом. В настоящее время кредитный договор исполнен, в связи с чем отсутствует возможность исправления этой ошибки путем внесения в него изменений или заключения дополнительного соглашения. От заключения договора, предусматривающего возмещение расходов на завершение строительства дома, ответчик отказался, соответствующее предложение ему направлялось. С остальными участниками строительства заключались либо подобные договора как договора подряда, либо договора долевого участия в строительстве.

Представитель ответчика с иском не согласился указав, что взыскание неосновательного обогащения возможно только при фактическом несении расходов, истец же в обоснование своих требований ссылается и на необходимые в будущем доплаты. Считает необоснованно предъявленными к взысканию расходы на регистрацию договоров долевого участия в строительстве, страхование ответственности, проценты по кредиту. Истцом пропущен срок исковой давности по платежам, датированным до 18.03.2015 года, исходя из того, что иск подан в суд 18.03.2018 года. О том, что ответчик является собственником квартиры, истец знал уже 16.07.2014 года при передаче ему соответствующих документов о праве собственности. Пояснил, что ФИО1 зарегистрировал право собственности на квартиру как оконченный строительством объект на основании прежнего свидетельства о государственной регистрации права и разрешения на ввод его в эксплуатацию. Ключи от квартиры истец ему не передавал. 

Привлеченное в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство строительства Самарской области в своем отзыве подтвердило изложенную в исковом заявлении информацию относительно обстоятельств завершения СОФЖИ строительства проблемного объекта долевого строительства по адресу 

<

адрес>, в границах улиц 

<

адрес> – жилой дом 

<

адрес>, первоначальным застройщиком которого являлось ООО «Монтэк», высказалось об удовлетворении иска. 

ООО «Монтэк» каких-либо объяснений и возражений по существу иска не представило. 

Выяснив мнение сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела ФИО1 является собственником квартиры общей площадью 34,5 кв.м. по адресу 

<

адрес> на основании определения Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-19659/2009 от 15.08.2013 года, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 9.12.2013 года. 

Указанным определением суда, принятым в рамках данного дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Монтэк», за ФИО1 было признано право собственности на 1-комнатную квартиру №, общей площадью с учетом балконов, лоджий 35,9 кв.м. (без учета балконов, лоджий 34,5 кв.м.), жилой площадью 19,0 кв.м., расположенную 

<

адрес> в объекте незавершенного строительства – жилом доме 

<

адрес>. Данным судебным актом установлено наличие между ФИО1 (дольщик) и ООО «Монтэк» (застройщик) договора № от 27.07.2004 года «Об инвестировании (долевом участии) строительства жилого дома 

<

адрес>, согласно которому дольщик обязался внести денежные средства в размере 469950 рублей, а застройщик по окончании строительства передать ему 1-комнатную квартиру 

<

адрес>, общей площадью 36,15 кв.м. в жилом доме 

<

адрес>. Постановлением Главы г.Самара от 28.01.2005 года утвержден акт о выборе земельного участка, администрацией г.о.Самара выдано разрешение № от 30.12.2005 года на строительство данного дома 

<

адрес> со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией. Разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствует, жилой дом является объектом незавершенного строительства. Оплата дольщиком произведена полностью, застройщик в установленный договором срок свои обязательства не выполнил, квартира передана ФИО1 по акту приема-передачи 9.08.2013 года. 

Таким образом, ответчик являлся участником долевого строительства, и за ним было признано право собственности на жилое помещение (квартиру) в объекте незавершенного строительства. 

Имеется договор аренды земельного участка от 6.12.2013 года, заключенный между Р., С2, Г., С1 и Департаментом управления имуществом г.о.Самара; договор перемены лиц в обязательстве от 19.12.2013 года, заключенный между указанными физическими лицами и СОФЖИ на стороне арендатора по договору аренды от 6.12.2013 года; выданное СОФЖИ разрешение на строительство № от 15.02.2016 года; разрешение № от 30.12.2016 года на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – жилого дома 

<

адрес>. 

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 20.03.2018 года принадлежащая ФИО1 квартира имеет адрес 

<

адрес>, по данным технического паспорта общая площадь квартиры составляет 35,9 кв.м. Тем самым он является собственником жилого помещения в МКД, введенном в эксплуатацию в установленном законом порядке. 

В силу ст.4 ч.1 Закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Согласно ст.7 ч.1 данного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

В соответствии со ст.18 ч.1 указанного закона денежные средства с расчетного счета застройщика могли использоваться в т.ч. в целях уплаты процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам на строительство (п.10); платежи, связанные с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве (п.11).

На основании ст.15.2 ч.1 этого закона (в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона № 218-ФЗ от 29.07.2017 года) исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору могло обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения. 

Анализ сложившихся между сторонами правоотношений, оснований участия истца в завершении строительства спорного дома, отсутствие между сторонами оформленного договора, а также наличие у ответчика права собственности на квартиру в этом объекте свидетельствует о том, что фактически со стороны истца, завершившего строительство проблемного объекта, в т.ч. в интересах ответчика, имело место действие в чужом интересе.

В соответствии со ст.980 ГК РФ действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях предотвращения вреда его личности или имуществу, исполнения его обязательства или в его иных непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью.

Действия в чужом интересе могут выражаться в улучшении положения лица, в интересах которого они совершаются; могут носить не только юридический (совершение сделки), но и фактический характер; могут выражаться в предотвращении вреда (спасании лица, имущества), исполнении обязательства как договорного, так и внедоговорного характера, в т.ч. в передаче денег, иного имущества, выполнении работ, оказании услуг; осуществляются без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица и не являются результатом договорных отношений заинтересованного лица и исполнителя. При этом не имеет значения причина, по которой осуществляются действия в чужом интересе. Это может быть как общественный долг, так и личная инициатива.

Согласно ст.984 ГК РФ необходимые расходы и иной реальный ущерб, понесенные лицом, действовавшим в чужом интересе в соответствии с правилами, предусмотренными настоящей главой, подлежат возмещению заинтересованным лицом, за исключением расходов, которые вызваны действиями, указанными в п.1 ст.983 настоящего Кодекса.

Право на возмещение необходимых расходов и иного реального ущерба сохраняется и в том случае, когда действия в чужом интересе не привели к предполагаемому результату. Однако в случае предотвращения ущерба имуществу другого лица размер возмещения не должен превышать стоимость имущества.

Расходы и иные убытки лица, действовавшего в чужом интересе, понесенные им в связи с действиями, которые предприняты после получения одобрения от заинтересованного лица (ст.982 ГК РФ), возмещаются по правилам о договоре соответствующего вида.

В соответствии со ст.982 ГК РФ если лицо, в интересе которого предпринимаются действия без его поручения, одобрит эти действия, к отношениям сторон в дальнейшем применяются правила о договоре поручения или ином договоре, соответствующем характеру предпринятых действий, даже если одобрение было устным. Такое одобрение представляет собой, как правило, волевое действие заинтересованного лица, направленное на возникновение определенных правовых последствий. Одобрение может быть выражено письменно, устно, посредством конклюдентных действий (приемкой товаров, приобретенных для заинтересованного лица, или результата выполненной работы). Поскольку действия в чужом интересе пресекает только неодобрение, то оно должно быть выражено в активной форме. Одобрение же наоборот может быть выражено и в форме бездействия (молчания).

По общему правилу, установленному ст.210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Материалы дела свидетельствуют о том, что ответчик зная об осуществлении истцом завершения строительства дома, в результате чего он получит улучшенный объект строительства, желая наступления таких последствий, но не принимая участия в несении соответствующих расходов, не предпринимал активных действий, свидетельствующих о неодобрении действий истца, следовательно молчаливым согласием одобрил их, что влечет за собой возможность применения ст.984 ГК РФ. 

Истец в обоснование своих требований ссылается на то, что после признания застройщика ООО «Монтэк» банкротом продолжил строительство жилого дома, в котором находится принадлежащая ответчику квартира, как объекта незавершенного строительства и в настоящее время он введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, в связи с чем изменился статус этого объекта, а ответчик получил беспрепятственное право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением. 

Суд находит данные выводы обоснованными, поскольку результатом участия в долевом строительстве многоквартирного дома является получение его участником оговоренного в договоре объекта (квартиры) после ввода дома в эксплуатацию, который имел место после принятия судом решения о признании за ответчиком права собственности на квартиру. Принятие такого решения в силу закона (параграф 7 главы IX Закона о банкротстве) обусловлено банкротством застройщика в целях дополнительной защиты права ответчика как участника долевого строительства. Однако данное обстоятельство не освобождает его от исполнения обязательств, которые могут возникнуть в дальнейшем в связи с мероприятиями по завершению строительства многоквартирного дома. 

Из представленных истцом документов следует, что им проводились такие работы, результатом чего явилось получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию как конченая стадия строительства. При этом истец не является правопреемником ООО «Монтэк», поскольку выполнял функции «нового» застройщика, о чем свидетельствует разрешение на строительство. 

Согласно имеющемуся в деле расчету плановая стоимость завершения строительства составила 591 956 110,97 рублей, при этом прилагаемые документы подтверждают выполнение работ на сумму 587 889 779,26 рублей. Субсидия, предоставленная в рамках государственной программы Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области до 2020 года», утвержденной Постановлением Правительства Самарской области № от 27.11.2013 года, которая пошла на покрытие расходов, связанных со строительством спорного МКД, составила 480 058 866,41 рублей. 

В соответствии со ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 настоящего Кодекса. При этом правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Учитывая, что ответчик является выгодоприобретателем произведенных истцом работ, в результате которых он получил имущество в виде, улучшенном по состоянию с имевшимся у него на момент принятия решения суда о признании права собственности на него, однако не принимал участия личными средствами в этих работах и не отказался от их принятия, а также от права на спорное имущество, то требования истца о взыскании с него разницы денежной суммы между общей суммой затрат по дому и субсидией, поделенной на площадь всех помещений МКД и умноженной на площадь квартиры ответчика являются правомерными. 

При расчеты суммы подлежащей взысканию суд руководствуется представленными истцом данными о стоимости выполненных работ, поскольку дом сдан в эксплуатацию, соответственно эти работы следует считать имеющими место. Каких-либо доказательств осуществления или реального выполнения работ на сумму всей плановой стоимости завершения строительства, что давало бы право включать их в стоимость затрат на достройку МКД, или какой-либо подтверждающей их необходимость расчетной либо сметной документации в материалы дела не представлено. С учетом этого подлежащая взысканию денежная сумма определяется судом следующим образом: (587 889 779,26 – 480 058 866,41) : 18 342,5 х 35,9 = 211047,13 рублей.

Заявленные стороной ответчика доводы в обоснование возражений судом отклоняются. Целью предоставления кредита по договору об открытии кредитной линии от 25.08.2015 года, заключенному между 

<

данные изъяты> и СОФЖИ, являлось финансирование строительства в т.ч. спорного объекта, в котором находится принадлежащая ответчику квартира, в связи с чем включение истцом уплаченных по данному договору процентов в состав заявленных требований является обоснованным. При этом отсутствие в тексте договора ссылки на финансирование строительства 

<

адрес> данного дома не может свидетельствовать о неиспользовании кредитных средств на эти цели, поскольку из представленных документов усматривается строительство всех секций в этом доме, а также обустройство прилегающей территории как единого объекта. Кроме того подобные расходы как и расходы на регистрацию договоров участия в долевом строительстве, а также на страхование гражданской ответственности застройщика предусмотрены Законом об участии в долевом строительстве и их несение не противоречит требованиям этого закона. 

Ответчику предлагалось заключить с истцом соответствующий договор, где определялась сумма участия дольщика в завершении строительства, однако данное предложение им было оставлено без ответа.

Применение срока исковой давности по заявленным ответчиком основаниям невозможно, поскольку в данном случае требования касаются взыскания не повременных платежей, а расходов, связанных с достройкой МКД, т.е. срок исковой давности подлежит исчислению с момента ввода объекта в эксплуатацию. 

На основании ст.98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере, пропорциональном удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО1 в пользу Самарского областного Фонда жилья и ипотеки сумму неосновательного обогащения 211047 рублей 13 копеек, 5194 рубля 13 копеек в счет возврата госпошлины. Всего 216241 (двести шестнадцать тысяч двести сорок один) рубль 26 копеек. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нефтегорский районный суд.

Судья В.В.Лопутнев