Дело № 3а-116/2025 

УИД 33OS0000-01-2025-000069-12

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 5 сентября 2025 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Шаховой А.Н., 

с участием представителей административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1,

государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТФК» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ТФК» (далее – ООО «ТФК», Общество) через своего представителя по доверенности ФИО3 обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости 31 373 000 руб. 

В обоснование требований указано, что Общество является собственником названного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области №67 от 9 ноября 2022 г. в размере 40 782 620,2 руб.

Согласно отчету об оценке **** № **** от 5 октября 2024 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 31 373 000 руб., по состоянию на 1 января 2022 г.

Административный истец полагает, что данное обстоятельство влечет уплату налоговых платежей в завышенном размере, чем нарушены его права.

В судебное заседание представитель ООО «ТФК» по доверенности ФИО3 не явился, о времени и месте рассмотрения дела Общество, а также ФИО3 извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1 и государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») ФИО2 поддержали позицию, изложенную в письменных дополнениях к отзыву и возражениях, согласно которой Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта С.Т.Л. №**** от 4 августа 2025 г. Вместе с тем возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определенном в названном заключении эксперта, поскольку оно не является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости вышеназванного земельного участка, в связи с тем, что проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы (т.2, л.д.122-123,132).

Представители заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, администрации г. Владимира в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. 

Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, администрация г. Владимира в письменных ходатайстве и дополнительному отзыву просили рассмотреть дело в отсутствие представителей, не ставя под сомнение заключение эксперта С.Т.Л. №**** от 4 августа 2025 г. (т.2, л.д.110,139).

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, подтверждается письменными доказательствами, что ООО «ТФК» является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 9701 +/-34 кв.м., находящегося по адресу: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – центры предпринимательской активности малого и среднего бизнеса, объекты торговли и общественного питания, обслуживающие городское население, требующие больших территорий и объемов, с кадастровой стоимостью 40 782 620,2 руб., утвержденной по состоянию на 1 января 2022 г. (т.1, л.д. 9-13,100,109).

В соответствии с п.1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Пункт 1 ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации предусматривает, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, ООО «ТФК», как плательщик земельного налога, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, вправе обратиться в суд с рассматриваемыми требованиями. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** утверждена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области №67 от 9 ноября 2022 г. по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 40 782 620,2 руб. Дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 г. (т.1, л.д. 9,100).

С 1 января 2023 г. Департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области (т.1, л.д. 101).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области при Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области от 7 ноября 2024 г. №2/21-р заявление ООО «ТФК» об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости отклонено (т.1, л.д. 54-56, 102-103). 

ООО «ТФК» при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в подтверждение доводов о превышении упомянутой кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью представлен отчёт **** № **** от 5 октября 2024 г., согласно которому рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 31 373 000 руб. (т.1, л.д.14-53). 

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д.119-122).

Согласно заключению эксперта С.Т.Л. №**** от 4 августа 2025 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 36 608 000 руб. Относительно соответствия отчёта об оценке **** № **** от 5 октября 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в соответствии с требованиями п. 2 ФСО VI в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, которая должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников. В соответствии с требованиями п. 8 ФСО VI подтверждение полученной из внешних источников информации должно быть выполнено в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации). Не представляется возможным проверить и подтвердить источник информации по ссылкам на страницах 25, 38 отчета. В соответствии с требованиями п. 14 ФСО I итоговая стоимость объекта оценки представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. В соответствии с требованиями п. 1 ФСО VI отчет об оценке представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов. На страницах 23, 24, 36, 37, 38, 59-64 отчета используется справочный материал 2020 года, что по состоянию на дату оценки (01.01.2022) не является актуальным. В связи с этим не представляется возможным проверить и подтвердить корректировку на торг (страница 36 отчета), на коммуникации (страницы 37-38 отчета), на площадь (страница 38 отчета). Не представляется возможным подтвердить расчет корректировок на расположение относительно красной линии, на снос ветхих зданий, строений и сооружений. В связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки (страницы 40-41 отчета). В нарушение п. 11а ФСО №7 в отчете отсутствует анализ политической ситуации в стране и регионе расположения объекта оценки. На страницах 66-67, 70-78 отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком. Выявленные нарушения не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки. Содержание отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.2, л.д. 2-103).

Экспертиза проведена С,Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта № **** от 4 августа 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

На возникшие у представителей Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что проведенный экспертом анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости земельного участка, экспертом С.Т.Л. даны пояснения в письменном виде.

В частности экспертом С.Т.Л. обращено внимание на следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта и кадастровая стоимость, определенная согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета. 

В соответствии с требованиями п. 11в ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

В соответствии с требованиями п.11г ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Указанные в дополнении к отзыву и возражениях средние величины приведены для предложений по продаже земельных участков 4-го сегмента «предпринимательство» и для сделок в данном сегменте. Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов. 

Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости формулировать выводы по объекту оценки некорректно. 

В соответствии с требованиями п.11 д) ФСО № 7 каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Эксперт указал, что формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах некорректно.

В приложении к дополнениям к отзыву и возражениям имеются копии материалов, на основании которых производился расчет кадастровой стоимости. По копиям материалов не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке (требование п.12 ФСО III, п. 5 ФСО II); по всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение, расположение относительно трасс, разрешенное использование и тд. 

Эксперт дополнительно обратил внимание, что для объекта оценки – земельного участка подобран объект-аналог – нежилое здание (магазин), в соответствии с информацией, представленной в приложении к дополнению к отзыву и возражениям, использование данного объекта некорректно.

Анализ фактических данных рынка предложений земельных участков во Владимирской области в 2021 г. представлен на страницах 26-42 заключения эксперта, проанализировано 10 объектов из исследуемого сегмента. Требования п. 10 ФСО №7, п. 11в ФСО №7, п. 22б ФСО №7 выполнены.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными лицами, кроме Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Судом установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости недвижимости, что подтверждено документально, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, противоречий в заключении эксперта не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение не имеется.

Заключение от 4 августа 2025 г. содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г., о соответствии отчёта об оценке **** № **** от 5 октября 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение №**** от 4 августа 2025 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта №**** от 4 августа 2025 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на 1 января 2022 г.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке **** № **** от 5 октября 2024 г. суд не принимает в качестве доказательства по данному административному делу. Приведенные в данном отчете об оценке выводы опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости 36 608 000 руб.

Датой подачи заявления ООО «ТФК» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 21 октября 2024 г., то есть дату его обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области при Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ТФК» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 9701 +/-34 кв.м., находящегося по адресу: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – центры предпринимательской активности малого и среднего бизнеса, объекты торговли и общественного питания, обслуживающие городское население, требующие больших территорий и объемов, по состоянию на 1 января 2022 г., в размере его рыночной стоимости 36 608 000 (тридцать шесть миллионов шестьсот восемь тысяч) рублей.

Считать датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «ТФК» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 21 октября 2024 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 10 сентября 2025 г.