Дело № 2-1464/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

30 ноября 2017 года г.Лобня Московской области

Лобненский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего: судьи Платовой Н.В. 

при секретаре: Мамаевой Т.С. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «МАЯК» о признании договоров частично недействительными, взыскании излишне уплаченных сумм, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился с иском к ООО «МАЯК» о признании договоров частично недействительными, взыскании излишне уплаченных сумм, компенсации морального вреда, взыскании штрафа.

В судебном заседании представитель истца (по доверенности ФИО2 л.д.58) иск поддержал и пояснил, что 11.05.2014г. и 11.12.2014г. между ОАО «МАЯК» и ФИО1 были заключены два договора участия в долевом строительстве, по которым истец принял участие в инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: ................ с целью приобретения права собственности на квартиры № проектной площадью с летними помещениями 53.7 кв.м. и № проектной площадью с летними помещениями 56,61 кв.м. соответственно. Цена договора от 11.05.2014г. определялась исходя из стоимости 1 кв.м. = 89000 руб. и составила 4779300 руб., цена договора от 11.12.2014г. определялась исходя из стоимости 1 кв.м. = 101000 руб. и составила 5717610 руб. Пункты 4.5 - 4.7 договоров предусматривают необходимость дополнительного уточнения цены договора исходя из фактической площади объекта по данным обмеров БТИ по окончании строительства исходя из стоимости 1 кв.м. без применения понижающих коэффициентов, установленных п. 3.34 – 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Минземстроя РФ от 4.08.1998 № 37. По данным контрольных обмеров законченного строительством жилого дома фактическая площадь квартиры, являющейся объектом долевого строительства по договору от 11.05.2014г., составляет 54.6 кв.м., фактическая площадь квартиры, являющейся объектом по договору от 11.12.2014г. - 58.8 кв.м. Полагает, что пункты 4.7 договоров являются недействительными, так как ущемляют права истца, нарушают ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей». Окончательная цена договоров должна определяться с учетом понижающих коэффициентов и составляет: по договору от 11.05.2014г. 50.7 кв.м. х 89000 = 4512300 руб., по договору от 11.12.2014г. 53.6 кв.м. х 101000 = 5413600 руб., в связи с чем ответчик обязан возвратить переплату в размере 267000 руб. и 304010 руб. соответственно. Претензии о возврате сумм переплаты оставлены ответчиком без добровольного удовлетворения. Просит признать 4.7 договоров от 11.05.2014г. и 11.12.2014г. недействительными, взыскать с ответчика денежные средства в счет возврата излишне уплаченных сумм в указанном размере, а также взыскать компенсацию морального вреда 20000 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы по п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», а также расходы на представителя 25000 руб.

Представитель ответчика ОАО «МАЯК» (по доверенности ФИО3) иск не признал и пояснил, что при заключении договоров стороны действовали добровольно, каждая в своем интересе, и достигли соглашение о передаче истцу в собственность квартир с определенными характеристиками. Цена договоров определялась в соответствии со ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В п. 4.7 договоров прямо указано, что стороны при определении стоимости площади летних помещений (лоджий, балконов, террас) не руководствуются п. 3.34-3.37 Инструкции от 4.08.1998г. № 37, устанавливающей понижающие коэффициенты. Данное условие договора не противоречит закону. Ни при заключении договоров, ни в период их действия истец не заявлял о внесении изменений в договоры. Просит в иске отказать.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

11.05.2014г. между ОАО «МАЯК» и ФИО1 заключен договор № участия в долевом строительстве, в соответствии с которым истец внес денежные средства в размере 4779300 руб. в счет участия в строительстве жилого дома по строительному адресу: ................ в объеме, пропорциональном стоимости квартиры в секции ................ этаж ................, номер на площадке № проектной площадью с летними помещениями 53.7 кв.м., с целью получения квартиры в собственность (л.д.33-41).

11.12.2014г. между ОАО «МАЯК» и ФИО1 заключен договор № участия в долевом строительстве, в соответствии с которым истец внес денежные средства в размере 5717610 руб. в счет участия в строительстве жилого дома по строительному адресу: ................ в объеме, пропорциональном стоимости квартиры в секции ................, этаж ................ номер на площадке № проектной площадью с летними помещениями 56.61 кв.м., с целью получения квартиры в собственность (л.д. 6-22).

В связи с окончанием строительства жилого дома ................ выполнены обмеры (инвентаризация) жилого дома. Фактическая площадь квартиры № составила 54,6 кв.м., что на 0.9 кв.м. больше проектной площади, указанной в п. 1.3 договора (л.д.46-48). Фактическая площадь квартиры № составила 58.8 кв.м., что на 2.19 кв.м. больше проектной площади, указанной в п. 1.3 договора (л.д.30-32).

Составленные застройщиком в соответствии с п. 4.5 договоров акты об уточнении взаиморасчетов от 8.04.2017г., содержащие также расчет денежной суммы в счет доплаты за фактическое увеличение площади, ФИО1 не подписаны (л.д.45, 29).

В силу п. 4.6 договоров если фактическая площадь объекта, применяемая для взаиморасчетов сторон, определенная в соответствии с п. 1.9 договора, превысит проектную площадь объекта, указанную в п. 3.2 договора, то участник обязан перечислить застройщику сумму, определенную сторонами как произведение разницы площадей на цену 1 кв.м., установленную в п. 4.2 договора. Оплата осуществляется участником перечислением денежных средств на расчетный счет застройщика или иным согласованным сторонами способом в течение 10 банковских дней с даты подписания акта сверки взаиморасчетов. 

Согласно п. 4.7 договора если фактическая площадь объекта, применяемая для взаиморасчетов сторон, определенная в соответствии с п. 1.9 договора, будет меньше проектной площади объекта, указанной в п. 3.2 договора, застройщик обязан возвратить участнику сумму, определенную сторонами как произведение разницы площадей на цену 1 кв.м., установленную в п. 4.2 договора. Возврат суммы осуществляется застройщиком перечислением денежных средств участнику по указанным им банковским реквизитам в течение 10 банковских дней с даты подписания акта сверки взаиморасчетов. Стороны пришли к соглашению, что при определении стоимости площади летних помещений (лоджий, балконов, террас) они не руководствуются п. 3.34 – 3.37 Инструкции от 4.08.1998г № 37.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-фз (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п.1 ст. 431 ГК РФ ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

В силу п.1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу закона свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

ФИО1 добровольно заключил с ответчиком договоры участия в долевом строительстве на содержащихся в них условиях, определяющих, в том числе цену договора и возможность последующего уточнения цены договора в зависимости от изменения фактической площади квартиры. При этом п. 4.7 договоров прямо предусматривает соглашение о неприменении п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 г. N 37, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых с учетом понижающего коэффициента: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Указанная Инструкция была разработана во исполнение Постановления Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации. 

При этом требования данной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит.

Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

Условия, содержащиеся в п. 4.7 договоров, не нарушают прав истца и не противоречат закону, воля сторон на заключение договоров на указанных условиях установлена. Также суд учитывает, что истец не предлагал застройщику изменение договора.

Ссылка истца на положения ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» является необоснованной. 

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для возложения на ответчика обязанности уплатить истцу денежные средства за разницу между проектной и фактической площадью с учетом понижающих коэффициентов, что влечет отказ в иске, включая требования о компенсации морального вреда и взыскании штрафа. 

В соответствии со ст.ст. 94, 98 ГПК РФ понесенные истцом расходы на представителя возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований о признании договоров частично недействительными, взыскании излишне уплаченных сумм, компенсации морального вреда, взыскании штрафа и требований о возмещении судебных расходов ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Лобненский городской суд в течение месяца.

Судья - Н.В. Платова

Мотивированное решение составлено 05 декабря 2017 года