Дело №3а-3/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 октября 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола секретарем Романовым Я.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-3/2020 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Терминал Девелопмент» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Терминал Девелопмент» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости (нежилого здания). Просило установить кадастровую стоимость нежилого здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал административные исковые требования, не согласился с выводами повторной судебной оценочной экспертизы, представил замечания в письменном виде. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, решение оставили на усмотрение суда. 

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1, показания эксперта ФИО2, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 50:11:0040217:1514, площадью 22 235,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, вблизи 

<

данные изъяты>, что подтверждается выписками из ЕГРН, имеющимися в материалах дела.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:11:0040217:1514, утвержденная актом №15ВР-1633 от 27 ноября 2018 года, по состоянию на 01 января 2018 года составляет 216 537 419,08 рублей. 

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания №19/181-О, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года составляет 201 800 060 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Независимый центр оценки и экспертиз», эксперту ФИО2.

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года составляет 519 581 838 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять представленному заключению повторной экспертизы, а также показаниям эксперта в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости нежилого здания.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении повторной экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2 подтвердил свое заключение и опроверг доводы рецензии, представленной административным истцом. 

В опровержение возражений на заключение эксперта ФИО2 пояснил, что качество скриншота, приведенного истцом в возражениях на заключение эксперта, не позволяет идентифицировать основные требования к аналогу, а именно: отсутствует прямая ссылка на представленный объект, скрыт номер телефона представителя объявления, отсутствует большая часть текста объявления. 

К тому же, база ruads, скриншот которой представлен истцом, является платным сервером, доступ к которой возможен лишь зарегистрированным пользователям. Ссылки на источник информации, приведенные экспертом в экспертизе, являются общедоступными, т.е. не требуют платной регистрации на сервере, и доступны любому пользователю интернета. Источник, приведенный экспертом, является более информативным, чем скриншот истца.

Как доказательство актуальной цены на дату стоимости, можно также привести объявление о продаже этого же участка с другого сайта, где в период с даты подачи объявления и после даты оценки, объект продается с неизменной ценой в 500 млн. рублей.

На стр. 28 Экспертного заключения в разделе анализа рынка указано: «В результате анализа рынка была проанализирована большая совокупность аналогов. Затем из предварительной выборки были выбраны наиболее сопоставимые аналоги по местоположению и другим ценообразующим факторам, которые приведены в таблице ниже». На той же странице приведен средний диапазон цен предложений на участки промышленного назначения. На стр. 28-29 Заключения приведены аналоги, согласно анализу рынка, наиболее сопоставимые с объектами исследования. Таким образом, нарушения п. 11 и п. 22 ФСО №7, указанные истцом, в заключении эксперта отсутствуют.

На основании вышесказанного следует вывод, что при проведении экспертизы, экспертом соблюдены все необходимые требования и принципы оценки.

Оценщик на стр. 82 отчета приводит анализ рынка сегмента, к которому относится объект оценки, согласно которому, средняя стоимость земельных участков по Горьковскому шоссе составляет 1400 руб./кв.м, средняя стоимость промышленных участков Московской области на удалении 20-40 км – 1790 руб./кв.м. и на удалении 40-60 км – 1259 руб./кв.м. Как указывает Оценщик на стр. 107 диапазон стоимости земельных участков, определенный им согласно подобранным аналогам, составляет: 247-2000 руб./кв.м., то есть средний диапазон 1123 руб./кв.м, а полученная стоимость по результатам расчетов оценщика – 280-598 руб./кв.м., что противоречит данным анализа рынка.

Как показывает анализ предлагаемых истцом объектов-аналогов, все они имеют существенные недостатки, приводящие к снижению удельной стоимости, и, как следствие, данные объекты некорректно использовать в расчете рыночной стоимости.

Что касается объекта-аналога №1, предложенного истцом, то он с трех сторон окружен водными объектами, р. Шерна и ручей, поскольку участок предназначен под строительство промышленного объекта, то данное соседство оказывает неблагоприятное воздействие на возможность застройки: близкое расположение подземных вод и т.п. От этого и удельная стоимость конкретного участка ниже рыночной.

Объект-аналог №2, предложенный оценщиком, значительной своей частью обременен охранной зоной коммуникаций, что видно по фотографиям, приведенным на скриншоте объекта и по данным публичной кадастровой карты.

Что касается объекта-аналога №3, то он предлагается к продаже еще в 2016 году, и по данным публичной кадастровой карты, также имеет значительную часть под обременением.

Данные обременения объясняют низкую удельную стоимость объектов-аналогов №2 и №3.

Таким образом, анализ предлагаемых участков в качестве аналогов показал, что все они имеют существенные недостатки, влияющие на рыночную стоимость, и потому предлагаются по ценам ниже рыночных.

По данным публичной кадастровой карты, почти половина объекта-аналога №1 находится в охранной зоне, что существенно влияет на рыночную стоимость земельного участка и приводит к пониженной удельной стоимости. 

Объект-аналог №2, предложенный истцом, предлагается к продаже в апреле 2018 года, то есть, тоже более года до даты оценки, и подтверждения стоимости на дату оценки нет. Приведенные кадастровые номера участков на кадастровой карте не отображаются, кроме одного, который представляет собой подъездную дорогу (50:16:0401040:12).

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении повторной экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает необходимым при принятии решения руководствоваться заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, суд делает вывод, что результаты проведенного экспертного исследования свидетельствуют о том, что рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года выше установленной на ту же дату кадастровой стоимости, в то время как административный истец просил уменьшить кадастровую стоимость, полагая, что его законные права и интересы нарушены излишне высокой кадастровой стоимостью и влекут необходимость уплаты налога на имущество в завышенном размере, в связи с чем, суд приходит к выводу о необходимости отказа административному истцу в удовлетворении административного иска в части оспаривания кадастровой стоимости данного нежилого здания исходя из следующего.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

При этом общее правило, возлагающее обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на соответствующие орган, организацию и должностное лицо (часть 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 5 статьи 247 и пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью здания не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как налогоплательщика, плательщика сборов, а поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых обязательств, в связи с завышением суммы налога на имущество, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта, а не установление факта рыночной стоимости здания в определенном размере, постольку установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, как налогоплательщика, что исходя из положений налогового законодательства недопустимо.

Исходя из указанных положений материального права, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса заявителя, по смыслу налогового законодательства не может быть ухудшено. Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Терминал Девелопмент» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина 

Мотивированное решение изготовлено 5 ноября 2020 года.