РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 сентября 2017 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Медведевой С.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-718/17 по административному исковому заявлению ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на законном праве объекта недвижимости и просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: 

<

данные изъяты>, общей площадью 220067 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для подстанции 500кВ №504, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнил требования и просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой, обязать административного ответчика внести сведения в государственный кадастр недвижимости в отношении объекта недвижимости, а также взыскать с административных ответчиков государственную пошлину в полном объеме.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагали, что выводы эксперта относительно рыночной стоимости объекта недвижимости нельзя признать достоверными. Представили письменные объяснения на заключение эксперта (л.д.125 т.2), возражали против взыскания с административного ответчика государственной пошлины, просили назначить повторную судебную оценочную экспертизу, в случае отказа в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экеспертизы не возражали в окончании судебного разбирательства по имеющимся доказательствам, вопрос об удовлетворении административного иска оставили на усмотрение суда.

Эксперт ФИО1 поддержал представленное заключение в полном объеме, просил приобщить к материалам дела письменные пояснения (л.д. 134-135 т.2).

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, эксперта ФИО1, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, у административного истца на праве аренды имеется земельный участок, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате арендной платы в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком АО «2К», и положительное экспертное заключение о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подготовленное общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков».

В ходе рассмотрения настоящего административного дела судом был разрешен вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы, с выводами которой не согласились представители административного ответчика.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы, составленному экспертом ФИО1

Мотивы несогласия эксперта ФИО1 с выводами, содержащимися в отчете оценщика, полно и последовательно изложены в экспертном заключении.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ (л.д. 89-122 т. 2).

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного подхода как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: цене предложения, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления его кадастровой стоимости. 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании эксперт ФИО1 поддержал экспертное заключение № ЭЗ-24/17 в полном объеме.

Возражения представителей административного ответчика относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения. 

На все доводы представителей административного ответчика экспертом ФИО1 с учетом имеющихся у него знаний и значительного опыта работы в области оценочной деятельности на территории Российской Федерации, даны исчерпывающие ответы, не требующие, по мнению суда, какого-либо дополнительного изучения или осмысления. Объяснения эксперта понятны, логичны и доступны для понимания лицам, не имеющим специальных познаний в области оценочной деятельности. К экспертному заключению приложены копии соответствующих информационных материалов, как того требуют стандарты оценки. 

Так, эксперт, поддерживая выводы, содержащиеся в заключении, указал, что из текста объявления аналога №1 не следует, что «удельная стоимость (стоимость за единицу площади) земельного участка от увеличения/уменьшения площади не зависит». Как известно, чем больше площадь объекта недвижимости, тем меньше его цена за кв.м. Таким образом, эксперт выбрал в качестве исходной информации по данному аналогу базовую величину стоимости 1 га за 130 тыс. рублей за сотку. А из текста объявлений по аналогам № 3и № 4 следует, что аналоги №3 и №4 на момент публикации продаются как единые крупные массивы по 70 га и 21,7 га, соответственно.

Эксперт в судебном заседании отметил, что величиной, указывающей на достоверность полученной величины рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода является коэффициент вариации. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность скорректированных значений стоимостей объектов-аналогов. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и невозможности использования в качестве полученных величин для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. В данном случае коэффициент вариации у всех аналогов по сравнительному подходу составил 1%, что является нормальным и не превышает значение в 33%. Это говорит о том, что в заключении верно скорректированы удельные показатели объектов-аналогов и числовые значения могут быть использованы в расчетах.

Также эксперт пояснил, что размер корректировки был рассчитан на основе статистического исследования цен на земельные участки в зависимости от размера участка (Источник информации: ФИО2, журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации», №1(40), 2009 г. Поправка на площадь подчиняется экспоненциальной зависимости). В условиях закрытой коммерческой информации, неразвитости земельного рынка и, как следствие, неопределенности категории «рыночная стоимость земельного участка», данная методика была апробирована многими крупными оценочными компаниями и принимается во многих финансовых организациях, а также используется в расчетах при определении кадастровой стоимости в различных регионах. Результаты такого анализа, а именно, зависимость стоимости земельного участка под промышленное назначение от площади, подтверждены и используются многими риэлторскими агентствами и в Московском регионе. Также следует принять во внимание, что автор данной методики использует результаты такого метода в Новосибирской области, и указывает что применение этой методики по крайней мере не превышает влияние фактора размера площади земельного участка для любой категории поселения, а также доля влияния оценочных факторов на рыночную стоимость земельных участков под объектами коммерческого назначения практически не меняется по всем субъектам России. Это позволяет статистическую модель Новосибирской области верифицировать для Московского региона.

Кроме того эксперт указал, что различие удаленности от МКАД объекта-аналога №3 (30 км.) по сравнению с удаленностью от МКАД объекта исследования и остальных аналогов (40 км.) в размере 10 км. является с учетом вида разрешенного использования объекта недвижимости, по его мнению, существенным, в связи с чем, эксперт посчитал корректным и обоснованным внесения корректировки по данному параметру. 

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд также исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Иных доказательств тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением № ЭЗ-24/17 установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на законном праве, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного указанным выше экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 25 октября 2016 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Отказывая административному истцу в удовлетворении административного искового заявления в части обязания административного ответчика внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения в отношении объекта недвижимости, суд исходит из того, что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти и его территориальными органами. На территории Московской области - Управлением Росреестра по Московской области. 

С учетом изложенного обязанность по исполнению судебного акта возлагается на административного ответчика-Управление Росреестра по Московской области. Для целей исполнения решения в сроки, предусмотренные статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» копия решения суда по настоящему делу после вступления его в законную силу будет направлена Управлению Росреестра по Московской области.

Отказывая административному истцу в удовлетворении заявления о взыскании с Министерства экологии и природопользования Московской области государственной пошлины в размере 4500 рублей суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относит к судебным расходам, т.е. затратам, понесенным в целях реализации права на доступ к правосудию участниками процесса в ходе рассмотрения административного дела, государственную пошлину и издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106). 

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно кадастровой справке кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 377672383 рубля, рыночная стоимость заключением эксперта определена в размере 206026725 рублей. 

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью укладываться, по мнению суда, в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав административного истца как плательщика арендной платы. 

С учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО3 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», отсутствуют основания для взыскания в пользу административного истца судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Согласно статье 105 КАС РФ основания и порядок возврата или зачета государственной пошлины установлены статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее-НК РФ). Заявление о возврате излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах, а также Верховным Судом РФ, подается плательщиком государственной пошлины в налоговый орган по месту нахождения суда, в котором рассматривалось административное дело. Заявление может быть подано в течение трех лет со дня уплаты излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ государственная пошлина при подаче административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными составляет для физических лиц - 300 рублей, а для организаций - 2 000 рублей. 

Таким образом, при обращении в Московский областной суд с исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административный истец обязан был уплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей, а не в размере 4500 рублей. 

Излишне уплачена государственная пошлина в размере 2500 рублей, которая и подлежит возврату административному истцу.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 25 октября 2016 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 220067 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для подстанции 500кВ №504, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере 206026725 (двести шесть миллионов двадцать шесть тысяч семьсот двадцать пять) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В остальной части административного иска ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» отказать.

Возвратить ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» излишне уплаченную по платежному поручению № 69911 от 24 апреля 2017 года государственную пошлину в размере 2500 (две тысячи пятьсот) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 4 октября 2017 года.